賃貸経営得情報

  • 賃貸管理サービスにはどんな種類がある?委託するメリットは?

    2022.08.06

    賃貸経営を維持していくためには、賃貸管理業務が欠かせません。

    賃貸管理には、具体的に

    ・入居者募集や契約手続き

    ・家賃の集金や入金管理

    ・入居者からのクレーム対応

    ・入退去の手続きや現状回復

    ・建物の清掃や補修

    といった業務があります。

    賃貸管理が適切に行われていないと、入居者からクレームが出たり、物件の評判が悪化して、空室増加に繋がるおそれがあります。

    そこで、こうした賃貸管理業務を代行サービスとして提供しているのが、賃貸管理会社です。

    「賃貸管理サービスを利用したいけれど、費用はいくらかかるのか?」

    「賃貸管理サービスを受けずに自分で行うことは可能?」

    など、賃貸管理サービスにさまざまな疑問をお持ちのオーナー様も多いと思います。

    そこで、

    ■賃貸管理会社が提供するサービスの種類

    ■おもな賃貸管理サービス8つの詳細

    ■賃貸管理サービスの費用相場

    ■賃貸管理サービスを利用するメリット・デメリット

    をご紹介します。

    賃貸管理サービスについて知識を深めたいオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

    賃貸管理会社が提供するサービスの種類

    賃貸管理会社が提供するサービスには

    ・入居者を対象にする賃貸管理サービス

    ・建物を対象にする賃貸管理サービス

    の2つがあります。

    入居者を対象にする賃貸管理サービス

    入居者を対象にする主な賃貸管理サービスは、次の6つです。

    1.入居者の募集

    2.賃貸借契約の締結

    3.家賃の集金、未収家賃の督促

    4.クレーム対応

    5.契約の更新

    6.退去立会〜精算

    建物を対象にする管理業務

    建物を対象にする主な管理業務は、次の5つです。

    1.共有部分の清掃

    2.建物や設備の定期点検

    3.修繕積立金の準備

    4.退去後の原状回復

    5.設備交換やリフォーム

    建物は定期的なメンテナンスや補修を行うことで、劣化を防ぎ、資産価値や家賃収入の下落を抑えることが可能です。

    また、エレベーターや火災報知器など、安全性に関わる設備は、定期的な法定点検が義務付けられています。

    賃貸管理会社は、こうした業務の代行サービスも提供しています。

    おもな賃貸管理サービス8つの詳細

    賃貸管理サービスは会社によって様々な種類があります。

    ここでは、弊社(株)アブレイズパートナーズが提供する、主なサービス内容の詳細をご紹介します。

    1.入居者募集(客付け)

    2.家賃管理・家賃保証

    3.契約の更新

    4.クレーム対応

    5.原状回復やリフォーム

    6.空室対策

    7.大規模修繕の計画策定

    8.賃貸経営のアドバイザー

    1.入居者募集(客付け)

    空室物件の入居者募集広告の作成や、 入居希望者を物件に案内して内見の立ち合いを行ないます。

    また、入居者に重要事項を説明して賃貸契約を締結し、部屋の鍵の受け渡しを行います。

    入居者募集力=「客付け」に強い管理会社と契約すれば、空室が減り、安定した家賃収入を得ることが可能です。

    アブレイズパートナーズは、グループ会社と一体となって入居者募集に注力しています。

    その結果、入居者募集を開始してから入居者が決定するまでの期間は平均約1ヶ月、入居率は97%という、強い客付け力を誇っています。

    ▼入居者募集=客付けに強い賃貸管理会社の特徴とは?

    2.家賃管理・家賃保証

    賃貸管理会社は、家賃管理や家賃保証サービスを提供しています。

    家賃の入金状況を管理し、延滞があれば入居者に連絡するのは、重要な賃貸管理業務です。

    家賃滞納が発生すると、支払い督促や回収に多大な手間や労力がかかります。

    ▼家賃滞納が起こったらどうする?

    そのため弊社(株)アブレイズパートナーズでは、オーナー様に家賃保証会社を経由した家賃回収をおすすめしています。

    家賃保証会社を経由することによって

    ・家賃の滞納リスクがなくなる

    ・家賃保証会社から家賃が入金されるので、入居者ごとに家賃管理をする必要がなくなる

    というメリットがあります。

    保証料は家賃に上乗せされるので、オーナー様の大家さんの負担がなく、弊社でも多くのオーナー様が利用されています。

    家賃保証会社を利用した家賃回収の仕組み

    ・入居者は家賃保証会社に家賃を支払う

    ・家賃滞納の有無に関わらず、家賃保証会社からオーナー様に家賃の全額が支払われる

    ・滞納家賃の回収は、家賃保証会社が行う

    ▼オーナー様におすすめ家賃管理の方法をご紹介

    3.契約の更新

    賃貸契約は通常2年ごとに更新されるのが一般的です。

    契約を更新する場合、入居者は家賃の1か月分程度を支払います。

    ただし、更新料の支払いは地域の慣習によって異なり、同じ関東地方でも都県によって0.5か月〜1か月程度の幅があります。

    また、西日本では更新料を支払う習慣が存在しない地域も多いです。

    なお、更新を期に家賃の改定など賃貸契約の内容が変更になる場合は、再度契約を交わす必要があります。

    こうした更新にかかわる契約手続きの管理や遂行も、賃貸管理サービスのひとつです。

    4.クレーム対応

    国土交通省の調査によれば、賃貸管理業者が対応困難な案件として最も多くあげているのが、入居者同士や近隣住民とのトラブルなどのクレームです。(※1)

    また入居者側も20〜30%が・水漏れや設備の故障への対応が遅かった・入居者間でのトラブルが発生したなどの不満を感じています。(※2)

    (※1)国土交通省2019年7月「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

    (※2)公益社団法人全日本不動産協会「入居者満足に繋げるクレーム分析」

    入居者からのクレームで多い内容

    入居者からのクレームで多いのは、

    ・上階からの水漏れや漏水

    ・隣戸からの悪臭や騒音

    ・ペットの無断飼育

    などです。

    また近年は、

    ・ベランダなど共用部分での喫煙

    によるクレームも増えており、受動喫煙対策の一環として注意を呼びかける自治体もあります。

    入居者からのクレーム対応の重要性

    入居者からのクレーム対応が遅かったり、適切な対応ができないと、物件への悪評がSNSで拡散されてしまうことがあります。

    そうなると、入居者の募集に支障をきたして空室が埋まらず、収益の悪化に繋がるおそれがあります。

    クレーム対応は手間がかかりますが、疎かにできない業務です。

    入居者からのクレーム対応の方法

    クレーム対応は賃貸管理において、最も解決が難しい業務なので、管理会社に初期対応を任せるのが安心です。

    入居者からのクレームは、いつ発生するかわからず、漏水や排水など水周りのトラブルは、深夜でも即時対応が必要です。

    しかし、副業で賃貸経営をしているオーナー様が、24時間クレームを受け付けるのはほぼ不可能でしょう。

    弊社(株)アブレイズパートナーズでは、入居者専用のコールセンターを設置し、24時間365日入居者からのクレーム対応を受け付けています。

    また賃貸管理の自主管理を行なっているオーナー様も、クレーム対応や滞納家賃の支払い督促などの煩わしい業務は、賃貸管理会社に委託する方が安心です。

    迅速な対応はクレーム解決に不可欠であり、入居者とオーナー様の安心感を高めることができます。

    5.原状回復

    入居者が退去する際は、管理会社の担当者が立ち会って物件の現況を確認し、原状回復費用の負担範囲を明確にする必要があります。

    現状回復のガイドライン

    原状回復は、費用負担の責任をめぐってオーナー様と入居者の間でトラブルになるケースが多いため、国土交通省がガイドラインを定めています。

    ガイドラインでは

    ・原状回復の費用負担ルール

    ・トラブルの判断基準

    ・トラブル防止の確認リスト

    などが示されており、費用負担の基準として運用されています。

    出典:国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)H23年8月

    原状回復費用の負担割合例

    ガイドラインでは、原状回復の費用負担は原則として

    ・通常使用による汚れの原状回復は、オーナー様負担

    ・故意や過失による汚れの原状回復は、入居者負担

    となっています。

    例えば家具の脚のへこみ・生活の中でついたクロスの汚れなどによる、床材張替え・クロス張替え費用は、オーナー様負担です。

    一方、入居者過失による水漏れ・たばこのヤニ汚れによる 床材張替え・クロス張替え費用は、入居者負担となるのが一般的です。

    原状回復費用の負担割合で揉めないためには、法的に認められた特約などを活用し、入居時の賃貸借契約時にきちんと入居者に説明と同意を得ておくことが重要です。

    ▼原状回復の費用負担について詳しく

    なお、弊社(株)アブレイズパートナーズでは、オーナークラブの会員様特典として、原状回復費用の大半を占める壁紙(クロス)の貼替費用を最大無料としています。

    クロス貼り替え費用のオーナー様負担分のうち、

    貼替後3年以内…全額無料

    貼替後3年以上…半額

    となっています。

    原状回復の費用負担がご心配なオーナー様は、ぜひ一度アブレイズパートナーズにご相談ください。

    ※原状回復費用の負担サービスは、アブレイズオーナークラブにご加入いただく必要があります。詳しい内容については、個別にお問い合わせください。

    お問い合わせ先:(株)アブレイズパートナーズ
    Tel : 03-6262-9556
    営業時間 10:00~19:00 定休日:火曜日・水曜日

    6.空室対策

    空室対策は、賃貸管理会社の重要な役割の1つです。

    空室が多い物件は、まずその要因を分析し、対策を検討する必要があります。

    賃貸経営を開始した当時と現在では、時代や街が変化し、ターゲットとしていた入居者と賃貸物件のニーズがズレていることがあります。

    例えばファミリー層向けに物件を建設したが、単身者の多い地域に変化したため、ニーズに合わなくなっているような場合です。

    また、地域のライバル物件の家賃設定や設備を調べていくと、物件の弱点がわかってきます。

    ▼空室対策について詳しく

    家賃設定の見直し

    物件の弱点を補うために、ライバル物件に対抗可能な家賃を設定します。

    また、家賃を値下げする代わりに、敷金・礼金をゼロにして「初期費用がほとんどかからない」ことをアピールポイントにする方法もあります。

    物件設備の充実

    空室対策としては、

    ・TVモニター付インターホン

    ・洗浄機能付き便座

    ・無料インターネット回線

    ・宅配ボックス

    など、後付け可能な人気設備を設置するのも有効です。

    リフォームやリノベーションの実施

    老朽化した物件は、現状回復工事を行なっても、内装や設備機器の経年劣化は避けられません。

    例えば風呂・トイレ・キッチンなど水回りの設備は10年が交換の目安です。

    そのため、設備機器の交換工事に合わせて、間取りの変更などリフォームやリノベーションを実施するのも空室対策に有効です。

    築年数の古い物件のリフォームは

    ・和室をフローリングにする

    ・押し入れをウォークインクローゼットにする

    などがあります。

    コストはかかりますが、古い物件の場合は空室対策に大きな効果が期待できます。

    築年数が古くても、適切なリフォームやリノベーションを行えば、物件の市場価値が維持でき、効果的な空室対策になるでしょう。

    また賃貸住宅をリフォームする際は、自治体などから補助金が出る場合があります。

    補助金が支給される主なポイントは・耐震・省エネ・高齢者や子育て世帯対応を目的とするもので、リフォームを検討中のオーナー様は、自治体の補助制度を確認されることをおすすめします。

    アブレイズパートナーズの賃貸物件のリフォーム・リノベーションは7、グループ会社の(株)RENOLAZE(リノレイズ)が担当しています。

    リフォーム・リノベーションの一部事例をご紹介します。

    【こだわり内装でターゲットを絞ったリフォーム事例】

    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート
    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート
    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート

    オールステンレスのキッチンや、梁に施したコンクリート風のアクセントクロスなど、無骨な男前・塩系インテリアを意識したリフォーム事例です。

    インテリアの好みや暮らし方など、ターゲット属性を絞ることで、入居率を高める効果があります。

    リノベーションは「RENOLAZE(リノレイズ)」にぜひご相談ください。

    7.大規模修繕計画の策定

    定老朽化による物件の市場価値下落を防止するには、定期的な大規模修繕が必要です。

    国土交通省の調査によると、60%以上のオーナー様が計画的な積立によって修繕費を準備しています。

    賃貸管理会社は、物件の大規模修繕に必要な建物診断や中長期の修繕計画の策定、必要な資金の算定などをアドバイスします。

    8.賃貸経営のアドバイザー

    賃貸管理会社は、賃貸経営の頼もしいアドバイザーになり得ます。

    賃貸経営の最大のリスクは、空室増加による収益の悪化です。

    有能な賃貸管理会社は、強い入居者募集力で入居率をアップし、賃貸経営基盤を安定させます。

    また、物件の市場価値やトレンドなどの業界知識を駆使した、効果的な空室対策や修繕計画を提案するなど、オーナー様の賃貸経営の良きアドバイザーとして活躍します。

    賃貸管理サービスの費用相場

    賃貸管理を委託した場合の費用は、家賃の3〜7%程度が相場です。

    賃貸管理費用の問題点は、物件が空室で家賃収入が無くても、部屋の管理を委託するためには、必ず管理手数料の支払いが発生することです。

    そのため、空室が増えると管理会社に支払う管理費用が収益を圧迫し、赤字になってしまうリスクがあります。

    ただし、管理費用の安さだけで管理会社を選ぶのは危険です。

    賃貸管理業務に手抜きが発生し、入居者からクレームが続発すると物件の評判が悪化し、かえって空室が増加してしまうおそれもあります。

    賃貸管理費用の安いサービスを安心して選ぶには

    最近では、賃貸管理手数料が「無料」の賃貸管理会社もあります。

    たとえば弊社(株)アブレイズパートナーズは、オーナー様から固定の委託管理費は頂いておらず、成果報酬型の費用を導入しています。

    具体的な賃貸管理報酬は

    ・空室に入居者が決定した時に家賃1ヶ月分

    ・既存の入居者の契約更新時に家賃0.5ヶ月分

    となっており、上記の費用で基本的な管理業務全般を全て請け負っています。(定期清掃や定期巡回などはオプション業務として、別途お見積りします)

    オーナー様は毎月の固定支出がなくなるため、空室の発生による赤字リスクが大幅に軽減できます。

    出典:(株)アブレイズパートナーズ

    また、弊社(株)アブレイズパートナーズも、空室を埋めることで管理報酬を頂けるため、入居者募集により一層注力できるシステムとなっています。

    ▼ 弊社(株)アブレイズパートナーズ の管理料無料の詳細についてはこちら

    ▼賃貸管理費用の比較や仕組みについて詳しく

    賃貸管理サービスを受けるメリット・デメリット

    賃貸物件の委託管理には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

    委託管理のメリット・デメリット

    ■メリット

    ・入居者募集や賃貸契約手続きなど、専門知識やナウハウが必要な業務を代行してもらえる

    ・入居者からのクレームなどや設備の故障などのトラブルに対応してもらえる

    ■デメリット

    委託管理手数料を支払う必要がある

    賃貸管理はサービスを受けずに自主管理できる?

    物件管理を業者に委託せず、オーナー様が自主管理を行うことも可能です。

    最近は賃貸オーナー様向けの管理ソフトが増えて、自主管理がしやすくなっており、自主管理をすれば委託管理費を支払う必要はありません。

    それでも賃貸オーナー様の約8割が管理会社に物件管理業務を委託されています。

    賃貸管理には

    ・法律などの専門的な知識

    ・入居者からのクレームや家賃督促のノウハウ

    ・内装工事業者などとの連携

    など煩雑で手間のかかる業務が多いことが、外部委託の多い理由です。

    例えば自宅に隣接した2〜3戸程度の賃貸住宅であれば、オーナー様が自分で管理を行うことは可能かもしれません。

    ただし、一棟建てのアパートやマンションを所有し、副業で賃貸経営を行なっているオーナー様が自主管理を行うのは、ほぼ不可能でしょう。

    ご自身のライフスタイルや、望む賃貸経営スタイルに応じて、賃貸管理サービスに委託するか自主管理をするか選ぶのがおすすめです。

    まとめ

    賃貸管理サービスは、建物や入居者に関する8つの業務を担うことで、賃貸経営を維持してくれる重要なサービスです。

    賃貸管理業務は、オーナー様が自主管理することもできます。

    しかし賃貸管理には専門的な知識が必要であり、入居者からのクレーム対応や滞納家賃の督促など、煩雑でノウハウが必要な業務も数多くあります。

    そのため

    ・賃貸経営を始めたばかりで歴が浅い

    副業で賃貸経営を行なっている

    というオーナー様は、賃貸管理会社に委託をしてサービスを受けるのがおすすめです。

    賃貸管理サービスの委託なら、

    ・賃貸管理料が無料

    ・入居者募集(客付け)に強い

    (株)アブレイズパートナーズにお任せください。

    オーナー様の健全かつ収益性の高い賃貸経営を全力でサポートいたします。

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