restoration
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不動産管理業務の一部である原状回復・工事は、
クロスの張り替えや機器の入れ替えなどの工程があります。
原状回復工事だけではなく、 そこで生活することが楽しくなるデザインがあれば
「このマンション住みたい！」「このアパートを借りたい！」という顧客の行動意欲に繋がり、
デザインという付加価値のある部屋（資産価値向上）になります。
年代や家族構成から地域のニーズを考慮し、原状回復・工事を実施した不動産は、
立地条件・築年数がマイナス要素であったとしても入居率を上げることができます。
アブレイズパートナーズは、月額管理料無料というサービスで、
不動産オーナー様の安定した家賃収入と利回り向上の実現をサポートさせていただきます。
ぜひ、アブレイズパートナーズへ賃貸管理をお任せください。
弊社で一番の自信を持つ入居者募集業務はもちろん、貸主様にとってわずらわしい作業となる2年毎の更新業務、
退去時の立会い及び精算業務、原状回復業務など基本的な業務は全て弊社にお任せ頂けます。
弊社が貸主様に代わり、貸主様の味方となって対応いたします。
弊社は、管理手数料無料でも安心の管理内容をご提供いたします。
01
立地条件が悪くても、地域のニーズに合った間取り、デザイン性、機能が備わっていれば、
「このマンション住みたい！」「このアパートを借りたい！」という入居者は必ず見つかります。
当社ではマーケティングデータを活用し、その地域の平均所得・家族構成・年齢層などを考慮した
明確なターゲティングによって入居者をオーナー様の不動産へ呼び込みます。
もちろん、市場分析は当社にお任せいただくため、オーナー様のご負担を軽減できます。
02
原状回復も必要なことでありますが、まずは入居者が「なぜ退去されたのか」を背景から検討し、
不動産の退去要因となっているマイナス要素を改善できるようなご提案を致します。
その際、オーナー様のご意見を伺いながら、突き詰めていきます。
03
当社には今まで賃貸・不動産経営で培ってきた賃貸リフォーム・デザインリフォームのノウハウがあります。
各地域のニーズに合わせたリフォームをご提案させて頂きます。
リフォーム後も入居者の生の声に目を向け、住環境の早期改善を行うことで、退去率を軽減させていきます。
その結果、空室率を下げ、収益率を上げることに繋がっています。
借主が負担する原状回復の費用についてお伝えします。原状回復にかかる費用の一例は以下の通りです。
| 箇所 | 費用の目安 |
|---|---|
| カビや水あか | 5,000~2万円程度 |
| キッチン | 1万5,000~2万5,000円程度 |
| フローリング | 8,000~1万円程度 |
| 壁紙 | 3万~4万円程度 |
POINT
01
入居者が退去連絡をしてくるのは、一般的には1カ月～数か月前が多いです。
中には、数週間前の場合もありますし、退去の直前あるいは退去当日に連絡がくる場合もあります。
退去までに立会い日程を決定して工事業者を手配しますが、あくまでも原状回復に留める工事にするのか、大規模なリフォームをするかなど、工事内容ををオーナー様と管理会社とで相談しておく必要があります。
02
賃貸物件の場合、工事が完了して人が住める状態になれば、一日でも早く新しい入居者に賃貸して収益をあげたいところですが、そのためには、工事完了の時期に合わせて事前に入居者の募集をかけておく必要があります。
賃貸物件では、申込みから審査、契約までに1週間前後はかかるので、工事完了後に募集するのは遅いです。
一方で、工事が完了していない場合はお部屋を内覧することができないため、早過ぎる募集も申込みのタイミングを上手くつかめない場合があります。その場合は賃貸管理会社の募集ノウハウや工事業者と賃貸管理会社との連携が不可欠です。
当社であれば、物件を最速で賃貸することが可能です。
03
工事に関して、オーナー様はできるだけ負担するコストを削減したいと思われるでしょう。
そのためには、無駄な工事は省いて次の募集戦略に応じた工事をする必要があります。
ただし、コストに拘るあまり、必要以上に値引き交渉に時間を費やしてしまう可能性があります。
そこで、工事やコストの規模にもよりますが、
値引きのために日数を費やしすぎないように注意し、一日でも早く工事を完了させて空室期間を縮めることを意識しましょう。
Flow01
大半のケースにおいては、入居者から賃貸管理会社への退去連絡から始まります。
管理会社に業務を委託していなければオーナー自身で退去立会等の手配をすることになります。
そこで、管理会社に任せていれば管理会社が各種日程の調整や業者手配をしてくれますので安心です。
Flow02
入居者が退去する際、入居者と管理会社、工事業者が室内状況を立会確認します。
立会いは1時間〜数時間程度です。管理会社がいる場合でも、できればオーナーも一緒に立会うことで状況が確認でき、
その後どのような工事が必要になるかを相談しやすくなるので、立ち会いを希望される場合はご相談ください。
当社では、チェックリストに沿って確認していくことでチェック漏れ防止体制をとっています。
Flow03
管理不動産の現況確認をもとに、補修や取替え工事の見積りを行います。
工事業者は2～3日で見積りし、管理会社との間で調整を行なったうえで、見積りがオーナー様に提出いたします。
当然ですがオーナーが工事業者に直接依頼している場合は、ご自身で対応していただくことなります。
大幅なリフォームをしたい場合や、なるべく手を加えず低コストに抑えたいなどのご要望がありましたら、当社へお伝えください。
それに基づいた工事業者の選定、見積りをご提供いたします。
Flow04
クリーニングや部分補修、簡単な設備の交換工事だけなら数日程度で工事は終了します。
クロスや床の全面張替えや修繕箇所が多い場合は、1～3週間程度が目安になります。
しかし、工事内容や時期によってはそれ以上の工事日数かかることもあるため注意が必要です。
繁忙期は工事業者や職人のスケジュール調整が困難で、工期が長引くことも予想されますので、事前にお伝えさせていただきます。
工事を急ぐあまり不備が生じてはいけないので、日程的に無理な依頼にならないように配慮してご提案いたします。
Flow05
工事業者から工事完了の連絡があれば、施主（工事を依頼した管理会社やオーナーなど）が立会いし工事の完了確認をします。
この際、工事に不備があれば手直しを指示、問題なければ工事は完了となります。
オーナーが直接工事業者に依頼する場合、すべてにオーナーが関わり対応することになり、工事業者とオーナーが直接やりとりするので、
負担が大きくなってしまいます。
そこで、当社に不動産管理をお任せいただければ、当社からの報告のみで済ませることが可能です。
原状回復の実績が豊富な当社であれば、工事業者とのやり取りがスムーズに進み、工事の不備を見逃さずに指摘できます。
負担割合について
借主が負担する原状回復費用の割合について説明します。
たとえば、借主が壁紙を破損した場合、借主は、原則として補修箇所を㎡単位で負担します。
ただし、経年劣化によりほかの部分と色が異なる場合、
壁紙一面の張り替え費用から経年変化分を差し引いた部分が借主の負担とされます。