賃貸オーナー様にとって、入居希望の申し込みが入るのは嬉しいこと。

しかし「ここに住みたい」と言われて、誰にでも部屋を貸す訳にはいきません。

・家賃を払える収入があるのか

・安定した仕事に就いているのか

・騒音やマナー違反など、トラブルを起こすような人物ではないか

など、入居希望者について細かく審査を行う必要があります。

家賃滞納がなく、トラブルを起こさず、部屋も綺麗に使ってくれる。

そんな良識のある入居者を選ぶことは、安定した賃貸経営にとって重要です。

そこで、優良な入居者を選ぶための4つの基準

について、チェックすべきポイントを詳しく解説します。

正しい入居審査の基準を知ることは、賃貸経営のリスク管理のひとつ。

「入居審査は賃貸管理会社に一任している」

というオーナー様も、ぜひ目を通してみてください。

１．入居者の支払能力

賃貸住宅の入居審査では、入居者の「支払能力」を見極めることが重要です。

入居者に家賃を支払い続けられる収入があれば、家賃滞納リスクが低くなります。

入居者の支払能力を見極めるためには、

・家賃に見合った年収基準があるか

・安定した職業に就いているか

をチェックする必要があります。

家賃に見合った年収基準

入居者の年収基準は、家賃の36倍が目安とされています。

基準をもとにした、おおまかな家賃と年収の一覧は以下の通り。

家賃10万円の部屋を貸すなら、少なくとも年収360万円以上は必要であることがわかります。

ちなみに賃貸住宅の入居審査でみる年収は、手取ではなく額面を基準にします。

安定した職業

入居者の「職業」は、家賃の支払能力や信用度を図るための重要なポイントです。

職業といっても、

・正社員

・契約社員など非正規雇用

・自営業

・アルバイト、パート

・学生

など、様々な属性があります。

もっとも安心なのは

■経営が安定している企業に勤めている

■雇用形態が「正社員」

の場合です。

もちろん事業が安定していれば、経営者などの個人事業主でも安心です。

また雇用形態が契約社員でも、勤め先が大企業であったり、大手人材派遣会社に登録していれば安心です。

パートやアルバイトでも、収入が家賃に見合っている場合は、部屋を貸しても大丈夫でしょう。

一方、学生の場合は「連帯保証人の収入」が鍵です。

学生でも、親など連帯保証人の収入がしっかりしている場合は、部屋を貸しても安心です。

２．連帯保証人の支払能力

近年の賃貸住宅の契約では、家賃保証会社に加入してもらうケースが一般的ではありますが、本人の年収が低いなどの属性が弱い場合には家賃保証会社の加入審査が通らない場合もあります。

そのような時には、入居者に連帯保証人をたててもらうこともあります。

万が一入居者が家賃を払えなくなった時などに、滞納分の家賃を代わりに払ってもらうためです。

連帯保証人は、たててもらえば誰でも安心という訳ではありません。

連帯保証人と入居者との関係や、支払能力などを見極める必要があります。

一般的には、

■入居者と別居の親族（親、子供、兄弟姉妹、祖父母、孫、姪甥など）

■家賃の36倍以上の年収がある

■確実に連絡が取れるところに住んでいる（国内、物件の近くなど）

を連帯保証人の要件とするのが安心です。

「友人」など入居者との関係性が浅い人を連帯保証人にすると、万が一の場合に、連帯保証人と連絡が取れないリスクがあります。

また連帯保証人が無職や年金生活者など、支払能力に不安がある場合も注意が必要です。

３．入居形態

入居者が希望する「入居形態」も、賃貸の入居審査でチェックが必要です。

注意すべき入居形態は

・カップルなどの同棲

・ルームシェア

の場合です。

同棲カップルもルームシェアも、他人同士が共に住む状態であり、関係に法的効力はありません。

たとえば家賃負担の節約のために、ルームシェアを希望している入居者同士の場合。

どちらか一方の都合でルームシェアが解消されたときに、1人では家賃が払えず滞納するリスクがあります。

同棲やルームシェアは「連名契約」 がおすすめ

同性カップルやルームシェアの入居希望者を受け入れる場合は、「連名契約」が安心です。

連名契約は、その物件に住む全ての入居者に「契約者」になってもらう契約です。

全ての入居者の年収・職業などを審査し、連帯保証人も入居者それぞれにたててもらうことができます。

同棲やルームシェアが解消されても、残った入居者が家賃を滞納するリスクを減らすことができます。

連名契約にしない場合でも、同棲やルームシェアなどで物件に住む全ての入居者情報は、必ず把握しておかなければなりません。

連名契約でない場合は、年収の一番高い人を「契約者」に、その他の入居者を「同居人」として、いずれも年収・職業などの情報を申込書に記入してもらいましょう。

４．入居者の人柄

入居者の「人柄」は、書類上ではなかなかわかりにくいポイントです。

物件案内の接客時など、実際に入居希望者と接する時間が長いのは賃貸管理会社の担当者です。

・態度が横柄でないか

・言葉遣いは乱暴でないか

・反社会勢力との繋がりを連想させる容姿でないか

など。

入居後にトラブルを起こしそうな人物でないか、賃貸管理会社の担当者からしっかりヒアリングしましょう。

不安がある場合は、契約前に、実際に入居希望者と面接するのがおすすめです。

賃貸の入居審査は家賃保証会社の活用がおすすめ

一昔前までは、賃貸住宅の入居審査はオーナー様が主に担っていました。

しかし最近は、賃貸管理会社や家賃保証会社が審査を担うのが一般的です。

特に家賃保証会社は、

・入居者の信用情報（過去のクレジット支払や公共料金などの滞納歴など）

・家賃と年収バランスなどの、より詳細な基準

など専門的なデータを駆使して、精度の高い入居審査を行うことができます。

入居希望者の人柄などは、オーナー様や賃貸管理会社の面接によっても見極められます。

しかし支払能力に関する審査は、過去の滞納歴などの信用情報を用いた、専門の家賃保証会社に任せるのが安心です。

オーナー様や賃貸管理会社が審査でOKを出した入居者でも、家賃保証会社の審査には落ちるというケースも存在します。

賃貸管理会社の弊社（株）アブレイズパートナーズでは、

・提携する大手保証会社による信用調査

・弊社による入居前の面接や電話での人柄調査

のダブルチェックによって、支払能力も人柄も重視した入居審査を行っています。

その結果、弊社管理物件では優良入居者が多くなり、家賃滞納やクレームなどのトラブルも少なくなっています。

（株）アブレイズパートナーズの場合、家賃保証会社への加入料は入居者負担となっており、オーナー様にコストはかかりません。

家賃滞納リスクが解消されるのはもちろん。

家賃保証会社による審査を活用することで、不良入居者を排除することに繋がっています。

まとめ

安定した賃貸経営には、優良な入居者を選ぶ入居審査が欠かせません。

優良な入居者とは、

■安定した職業に就き、充分な家賃の支払能力がある

■関係性や支払能力ともに安心できる連帯保証人がいる

■人柄が信用できる

人のこと。

そのためには、専門的な信用情報などのデータを用いた、家賃保証会社による審査を活用するのはもちろん。

オーナー様ご自身が、優良な入居者を選ぶ審査基準について熟知されていることも重要です。

空室を埋めるだけではなく、ぜひ優良な入居者を選んで、安心の賃貸経営をおこなってください。