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  • 客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    2020.08.06

    賃貸における「客付け」とは、「お部屋探し中の人」と「入居者募集中の物件」をマッチングさせることです。

    賃貸管理会社は、オーナー様の所有するアパート等の物件を管理するだけでなく、入居者募集=すなわち「客付け」も行います。

    「客付け」に強い賃貸管理会社と契約すれば、物件の入居率が上がり、家賃収入が安定します。

    賃貸管理料などの手数料を払って契約するのですから、物件の入居率を上げてくれる=「客付け」力のある賃貸管理会社を選びたいですよね。

    そこで

    ・賃貸における「客付け」の流れや手数料

    ・「客付け」に強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    を詳しくご紹介します。

    実際に、弊社(株)アブレイズパートナーズがオーナー様におこなった「客付けアップのためのご提案」事例もご紹介。

    賃貸経営における客付けとは?

    客付け力のある賃貸管理会社の見極め方とは?

    賃貸経営の安定に欠かせない「客付け」について、詳しく見ていきましょう。

    賃貸の客付けとは

    出典:(株)アブレイズ・コーポレーション

    「客付け」は、「入居者募集中の物件」と「お部屋探し中の人」をマッチングさせることです。

    弊社で例えると、オーナー様の所有物件に「客付け」をするのは、グループの賃貸仲介会社(株)アブレイズ・コーポレーションです。

    (株)アブレイズ・コーポレーションは、インターネットや実店舗などの独自集客力でお部屋探し中のお客様にアプローチし、ニーズに合った物件をご紹介します。

    一方、賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズは、オーナー様の所有物件の賃貸管理(建物補修・原状回復・家賃回収など)をおこなっています。

    そのためオーナー様のご希望も含め、常に最新かつ適切な物件情報を株)アブレイズ・コーポレーションとお客様にご提供することができます。

    アブレイズ・グループ一体となって「客付け」に取り組むため、人と部屋とのマッチングを迅速かつ効果的に行うことができます。

    これが入居者募集から入居までの期間が平均約1ヶ月・入居率97%という、強い客付け力を誇る弊社の強みです。

    賃貸の客付け方法と流れ

    オーナー様としては、所有物件の入居者募集がどのようにおこなわれ、入居者が決定するのか気になりますよね。

    ここからは、賃貸における客付け方法と、一般的な流れをご紹介します。

    1.インターネット・チラシ・不動産ネットワーク等に物件情報を掲載する

    家賃・間取りといった物件情報をインターネット上やチラシに掲載し、入居者を募集します。

    また不動産業者専用のネットワークにも物件情報を掲載することで、近隣の不動産会社にも物件情報を共有。

    対象エリアに、幅広くアプローチします。

    2.入居希望のお客様が来店する

    お部屋探し中のお客様が、物件情報を見て実店舗に来店されます。

    接客によりお客様のニーズを詳しく把握し、物件をご紹介します。

    3.内見

    ご紹介した物件に、実際にお客様をご案内します。

    内見なく入居を決めるお客様はほぼいないため、内見は入居申込までの重要なステップです。

    4.入居申込(入居者審査)

    お客様が物件を気に入った場合、入居申込となります。

    入居に際しては、入居者審査をする必要があります。

    入居者審査では「入居申込書」の勤務先・年収・連帯保証人欄などを見て、家賃の支払能力などを判断します。

    もちろん、クレーマー体質など入居後にトラブルを起こさないか、家賃滞納などはなさそうか、申込者の人柄なども判断材料になります。

    入居者をただ集めるだけでなく、優良な入居者を選ぶことも、安定した賃貸経営には欠かせません。

    客付けに強い賃貸業者を見極める3つのポイント

    あるアンケート調査(※1)によると、物件を探したい人の77.7%が、まずインターネットで情報収集をすることがわかっています。

    さらに「不動産会社を選ぶときに重視するポイントについてのアンケート(※2)では

    ・写真の点数が多い

    ・店舗がアクセスしやすい場所にある

    ・他にもたくさんの物件を掲載している

    などの回答が上位を占めています。

    お部屋探し中の人の目にとまりやすく・安心して入居を決めやすい、すなわち客付け力のある賃貸業者には、以下の3つのポイントがあります。

    1.インターネットの活用が上手い(物件の写真を多く載せている)

    2.アクセスしやすい場所に店舗がある

    3.取扱物件が多い

    ここからは、客付けに強い賃貸業者の3つのポイントについて、詳しく解説していきます。

    1.インターネットの活用が上手い

    出典:(株)アブレイズ・コーポレーション

    近年、お部屋探し中の人の77.7%がまずインターネットで情報収集をするなど、インターネットは重要な広告ツールのひとつです。

    インターネットでの物件情報の載せ方が上手い業者は、多くの入居見込み者にアプローチができます。

    具体的には、物件の外観・内観・設備などの写真が豊富であること。

    最近は動画による物件紹介も、物件の雰囲気がより伝わりやすく人気があります。

    また担当者のコメントが充実していて、メリットだけでなくデメリットも正直に書かれていると信頼度が高まります。

    弊社グループ会社の賃貸仲介会社(株)アブレイズ・コーポレーションでは、自社HPへ豊富な物件情報を載せることはもちろん。

    SUUMOやat homeといった、お部屋探しでおなじみの大手物件情報検索サイトにも物件情報を掲載し、より多くの入居見込み者にアプローチしています。

    またLINEやチャットでスタッフにお部屋探しを相談できるシステムも導入し、気軽に物件情報にアクセスしていただける工夫をしております。

    2.アクセスしやすい場所に店舗がある

    出典:(株)アブレイズ・コーポレーション/渋谷駅前支店

    どんなにインターネットやチラシで物件情報を見ることができても、最終的に入居を決める段階になれば、実店舗に足を運ぶお客様がほとんどです。

    実際にスタッフから話を聞き、部屋の内見をし、入居となれば契約のため何度か店舗に行く必要もあります。

    各線主要駅の近くなど、通勤・通学帰りでも行きやすい場所に店舗があると足を運びやすく、入居申込までのハードルが下がります。

    (株)アブレイズ・コーポレーションは、

    ・東京駅本店(東京駅・日本橋駅より徒歩2〜3分)

    ・渋谷駅前支店(渋谷駅より徒歩2分)

    ・池袋駅前支店(池袋駅より徒歩1分)

    と首都圏の主要ターミナルのすぐそばに店舗を構えています。

    アクセス抜群なこともあり、平日でも待ち時間が発生するほど多くのお客様にご来店いただいています。

    3.取扱物件が多い

    出典:(株)アブレイズ・コーポレーション

    取扱物件数が多いと、お部屋探し中のお客様の細かなニーズに、幅広く対応できます。

    またお客様心理として、取扱物件数が多い不動産会社の方が信頼できるという側面もあります。

    (株)アブレイズ・コーポレーションでは、東京23区を中心に25,000件以上の賃貸物件を取り扱っています。

    自社HPでは、沿線や周辺施設からはもちろん、仲介手数料無料・敷金礼金0・ペット可など様々な条件から物件情報を検索できるシステムを備えています。

    豊富な取扱物件の中から、お部屋探し中のお客様の細かいニーズに添った物件をマッチングできるため、入居申込にいたる可能性が高くなっています。

    賃貸の客付けにかかる「仲介手数料」と「広告料」とは?

    客付けが成功する=入居者が決まると、オーナー様は賃貸業者に手数料を支払うことになります。

    この手数料には「仲介手数料」と「広告料」の2種類があります。

    「仲介手数料」とは

    「仲介手数料」は、不動産の仲介業務に対する手数料です。

    仲介手数料は、

    ・入居者もオーナー様も支払う場合

    ・入居者またはオーナー様どちらか一方だけ支払う場合

    があります。

    いずれにしても、仲介手数料の上限は「家賃1ヶ月分まで」と宅建業法で定められており、これ以上高くなることはありません。(※3)

    (※3)仲介業者が、貸主・借主の双方から貰える仲介手数料の額は、それぞれ家賃0.5ヶ月分まで。ただし承諾があれば、貸主・借主いずれか一方から家賃1ヶ月分を仲介手数料として受け取ることができます。

    「広告料」とは

    「広告料」(※「AD」とも呼ばれる)は、客付けのためにかかった広告費のことです。

    広告料の金額については法律による上限などの定めはなく、オーナー様と業者間の契約で決まります。

    一般的には家賃1〜2ヶ月分が相場ですが、地域の習わしや、時期(引越しの多い季節等)によってもADの相場は様々です。

    空室が長く続いている部屋や、閑散期には、ADを上乗せして客付け業者にアピールするのも空室を埋めるための手法です。

    弊社の場合、入居者が決まった際はオーナー様から「仲介手数料」はいただかず、「広告料(募集業務報酬)」として家賃1ヶ月分をいただいております。(入居者の契約更新時は家賃0.5ヶ月分)

    原則として、その他の報酬は発生いたしません。

    → 詳しくは弊社HP「管理料無料の仕組み」をご覧ください

    客付け力は賃貸管理会社の「提案力」でもある

    賃貸経営における「客付け」は、賃貸仲介業者の宣伝・集客・接客力だけに頼るものではありません。

    オーナー様と直接ご契約を結び、建物管理を担う賃貸管理会社の「提案力」も重要です。

    賃貸管理会社は、オーナー様の所有物件の補修・原状回復・家賃回収といった賃貸管理を担っているため、一つ一つの物件についてプロの目線で詳細を把握しています。

    そのため物件に空室がある場合は、より多くの入居者にとって魅力的になるよう、

    ・お客様のニーズ(実際に内見した人の声など)

    ・同エリアの対抗物件

    などの情報を加味しながら、設備の充実・家賃や初期費用の見直しといった改善点をご提案します。

    以下は、弊社がオーナー様に実際におこなったご提案の一部です。(※詳細は内容変更しております)

    客付け業者への問い合わせ数は、1週間平均で11件と理想的です。

    しかし内見が2件と少なめで、お申し込みには繋がっていません。

    当物件は、全体的にやや特徴的な間取りのお部屋が多めとなっております。

    そこで、簡易的な家具の設置などにより住むイメージをつくることで、お問い合わせやお申し込みの増加が期待できると考えます。

    また同エリアの対抗物件を確認したところ、成約物件は賃料がやや安く出ておりました。

    上記の点を踏まえ、「簡易的な備え付け家具の設置」および「賃料の一律2,000円値下げ」をご提案します。

    早期成約に向けて、ご検討をお願いいたします。

    今後の募集活動は、沿線上の駅付近の客付け業者へ改めて物件情報のメールやFAXを送付し、対象エリアの営業活動を強化いたします。

    オーナー様物件に空室がある場合、早期成約のため様々な改善点をご提案させていただきます。

    中には最終手段として「賃料値下げ」をご提案する場合もあります。

    弊社とご契約いただいているオーナー様からは、喜びのお声を多くいただいております。

    今までは当然高い家賃で入居してもらうことが、家賃収入を上げることにつながると思っていました。

    しかし、アブレイズさんに改めてご提案頂いた収益計算では「家賃収入を大きく下げる」という方法だったんです。

    結果、収益はみるみる上がり、退去希望者も大きく減りました。また、仮に退去希望者が出ても、退去前に次の入居者が決まっているという、安定した賃貸経営ができています。

    (株)アブレイズパートナーズ/弊社管理物件のオーナー様の声より

    以前の管理会社ではなかなか満室にならず困っていましたが、縁あってアブレイズさんへお任せしたところ、1ヶ月で満室にしてもらいました。

    また以前は、家賃滞納などトラブル続きの入居者が多かったのですが、アブレイズさんに入れてもらった入居者は優良な方が多く、大変助かっています。

    (株)アブレイズパートナーズ/弊社管理物件のオーナー様の声より

    アブレイズさんからのダイレクトメールを見て、半信半疑で募集をお願いしてみました。そしたらなんと、それまで7ヶ月間も空いていたお部屋に、たったの5日で申し込みが入り、2週間でご成約して頂きました。

    その方は今でも入居していますが、他のお部屋でも募集が出るたびにアブレイズさんにお任せしています。

    (株)アブレイズパートナーズ/弊社管理物件のオーナー様の声より

    賃貸管理会社は、オーナー様の賃貸経営のビジネスパートナーです。

    不動産のプロとして「客付け」について的確なご提案をすることも、賃貸管理会社の重要なつとめです。

    まとめ

    賃貸管理会社や賃貸仲介業者の「客付け力」は、オーナー様の賃貸経営の成功を握る重要な要素です。

    人と部屋を結びつける「客付け」を迅速かつ効果的に行うためには

    ・お部屋探しのお客様のニーズ

    ・オーナー様の物件情報

    のいずれにも精通している必要があります。

    アブレイズ・グループでは、賃貸仲介業者の(株)アブレイズ・コーポレーションが、初期費用の安さという独自の強みで、効果的な集客を。

    賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズが、オーナー様のビジネスパートナーとして、適切な賃貸管理から、客付けに有効なご提案までを担います。

    オーナー様の賃貸経営を成功に導く効果的な「客付け」なら、アブレイズ・グループにお任せください。

    → オーナー様向け(株)アブレイズパートナーズについて詳しくはこちら

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