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  • アパート経営の「家賃保証」は本当に安心?仕組みやリスクを解説

    2022.06.10

    アパート経営をしていると気になる「家賃保証」という言葉。

    収益源である家賃が保証されるなんて、魅力的ですよね。

    しかし上手い話には裏があるもの。

    「家賃保証」も、その仕組みやリスクをしっかり理解しておかないと、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。

    そこで、

    ■アパート経営の家賃保証の仕組み

    ■家賃保証にまつわるトラブル事例

    ■「サブリース」と「家賃保証会社」のリスク

    ■安心できる家賃保証を受けるためのポイント

    について詳しく解説します。

    「アパート経営の家賃保証の仕組みが知りたい」

    「家賃保証は本当に安心なのか心配…」

    というオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

    アパート経営の家賃保証の仕組み

    アパート経営において「家賃保証」が受けられるのは

    ・サブリース(一括借り上げ)

    ・家賃保証会社

    のいずれかを利用する場合です。

    サブリースは「空室・家賃滞納の有無」にかかわらず、家賃収入を保証

    家賃保証会社は「家賃滞納の有無」にかかわらず、家賃収入を保証

    するのが特徴です。

    それぞれの家賃保証の仕組みについて詳しくみていきましょう。

    サブリース会社(一括借り上げ)

    賃貸管理会社の管理方式には、

    ・サブリース

    ・管理委託

    の2種類があります。

    サブリースの賃貸管理会社(以下サブリース会社)は、オーナー様が経営するアパートを10年や30年といった長期間契約で一括借上げします。

    サブリース会社がアパートの借主になるため、契約期間中は空室や家賃滞納の有無にかかわらず、オーナー様は家賃収入を得られる=「家賃保証」が受けられます。

    またサブリース会社は、オーナー様から借りたアパートを、入居希望者に転貸借します。

    そのためオーナー様は、家賃管理・滞納家賃の回収をはじめ、アパート管理をする必要がほとんどないことも特徴です。

    空室リスクも家賃滞納リスクもサブリース会社が負うため、家賃保証会社に入る必要もありません。

    オーナー様がサブリース会社に支払う手数料は、家賃収入の10〜20%が相場です。

    家賃保証会社

    家賃保証会社を利用すると、入居者が家賃滞納をした場合の家賃保証が受けられます。

    サブリース会社のような家賃保証システムがない

    ・管理委託方式の賃貸管理会社

    ・自主管理オーナー様

    は、家賃保証会社を利用することで滞納リスクに備えられます。

    入居者はアパートの家賃を、家賃保証会社に支払います。

    家賃保証会社は、入居者の家賃滞納の有無に関わらず、家賃全額をオーナー様に支払います。(=家賃保証)

    そのためオーナー様は家賃滞納リスクがなくなるほか、 個別の入居者ごとに細かな家賃管理をする必要もなくなります。

    また家賃保証会社と契約するのは入居者が一般的で、保証料は入居者が支払うため、オーナー様の負担がないのも特徴です。

    一方、家賃保証会社は、空室時の家賃保証はしてくれません。

    アパート経営の家賃保証にまつわるトラブル事例

    家賃保証には利用時に注意すべき点も多くあり、これまで社会問題化するような大きなトラブルも起きています。

    ここからは実際に起きた、家賃保証にまつわるトラブル事例をご紹介します。

    トラブル1:サブリースの家賃保証減額・打ち切り

    あるサブリース会社が、一定家賃を最長30年間支払うという契約内容で、賃貸経営を勧誘。

    多くのオーナーが、アパートローンを組むなどして、賃貸アパート経営を始めた。

    しかしサブリース会社は数年後、入居率の低下を理由に、保証する家賃の減額・家賃保証の打ち切りをおこなった。

    当初計画より家賃収入が大幅に減ったため、アパートローン返済不能に陥り自己破産に追い込まれたオーナーが続出し、社会問題になった。

    トラブル2: サブリースの家賃保証ストップ

    あるサブリース会社が、賃貸オーナー向けに建設していた多数のアパートが、違法建築であることが発覚した。

    中には危険性の高い施行不備もあったため、大規模な補修工事が必要になり、多くの入居者が物件から退去させられた。

    サブリース契約締結時の契約書記載にもとづき、補修工事中は、賃貸オーナーの多くが保証されていた家賃を受け取れなくなった。

    多額の損失を被ったオーナーは被害者の会を結成し、サブリース会社を相手に集団訴訟を起こした。

    トラブル3:家賃保証会社の倒産

    家賃滞納リスクを保証していた、家賃保証会社が倒産。

    入居者は家賃保証会社に家賃を払っていたため、家賃保証会社の倒産によって、オーナーに渡るはずの家賃が消滅。

    また家賃滞納者を抱えていたオーナーは、それまで保証されていた家賃収入が途絶えるとともに、滞納家賃の回収負荷が新たに発生した。

    さらに家賃保証会社に保証料を払うことで、保証人をつけず賃貸契約を結んでいた入居者は、倒産によって保証人不在の状態に。

    何十万という数の賃貸物件で、保証人変更の必要性が出た。

    サブリースの家賃保証の3つのリスク

    サブリースは

    ・一括借り上げによって、 長期間の家賃保証がある

    ・空室リスク、家賃滞納リスクを負わない

    ・アパートを管理する必要がない

    など、メリットも多い人気の賃貸管理形式です。

    サブリースは、リスク無しで収益が得られる安全な不動産投資だと考えるオーナー様もいるかもしれません。

    しかしサブリースには、誤解しやすいデメリットやリスクもあります。

    家賃保証額が減額されるリスク

    サブリース契約を締結すると、賃貸アパートの空室リスクはサブリース会社が負うことになります。

    そのため、サブリース会社は収益が悪化した場合に備え、

    2年〜5年ごとに契約内容を見直して、家賃を減額できる条項

    を契約書に記載しています。

    つまりサブリースの家賃保証は、一定金額を長期間保証するものではなく、収益状況次第で家賃保証額が減額される可能性があるのです。

    またサブリースでは、

    ・オーナー様が貸主

    ・サブリース会社が借主

    になります。

    そのため借地借家法に基づいて、借主であるサブリース会社の権利が強く保護されています。

    そのため、借主であるサブリース業者は

    ・オーナー様に家賃の減額請求を行う権利

    ・オーナー様が家賃減額を拒否した場合は、契約を解除する権利

    が認められています。

    たとえ、賃貸借契約書に「サブリース業者はオーナーに家賃の減額請求はできない」 と記載されていても、借主に一方的に不利な条項だとして法的に無効になってしまいます。

    契約解除の違約金リスク

    オーナー様がサブリース契約を解約するには、サブリース会社の合意が必要になります。

    その場合、オーナー様はサブリース会社から、賃料の数か月分程度の違約金を請求されることがあります。

    修繕費・改装費の負担リスク

    サブリース会社が一括借上げした物件でも、入居者の退去後の原状回復や修繕・改装の費用はオーナー様の負担になります。

    オーナー様の中には、こうした工事にかかる費用の説明を受けていなかったり、理解していない人も多く、想定外の費用を請求されて戸惑うこともあるようです。

    また物件の修繕工事などは、契約書でサブリース業者が請け負うと定めていることが多く、相場より割高な料金を請求されてトラブルになることもあります。

    家賃保証会社のリスク

    家賃保証会社は、入居者が保証料を支払い、家賃滞納時のリスクに備えるものです。

    そのためオーナー様と家賃保証会社間のトラブルはほとんど起こりません。

    ただし、

    ・家賃保証会社が倒産するリスク

    ・滞納家賃の取り立てなどをめぐって、入居者と家賃保証会社がトラブルになるリスク

    は存在します。

    特に家賃保証会社が倒産した場合は、オーナー様は

    家賃保証会社が集金代行をしていた家賃が消滅する

    滞納家賃の保証が受けられなくなる

    といった影響があります。

    安心して家賃保証を受けるためのポイント

    アパート経営において家賃保証を受けるには、

    ・サブリース会社と契約する

    ・家賃保証会社を利用する

    のいずれかの方法があります。

    それぞれの家賃保証を安心して受けるために、注意すべきポイントをご紹介します。

    サブリース家賃保証の減額を前提に、アパート経営計画をたてる

    サブリース会社と契約すると、一定期間は家賃が保証されます。

    しかし空室が増加して収益が悪化すると、サブリース業者から、家賃保証額の減額を求められる可能性があります。

    賃貸物件の家賃は、建物の経年劣化につれて

    ・年平均1%程度の割合で下落

    ・築後20年を超えると半額程度

    になります。

    サブリース契約を締結した時の家賃保証に頼るのではなく、家賃保証額が減ることを前提に、アパート経営計画をたてることが重要です。

    また 2020年に「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」が成立・施行され、サブリース会社からオーナー様に、家賃減額リスクなどの重要事項を説明することが義務化されました。

    サブリース会社と契約する際は、重要事項の説明をしっかり受け、家賃保証の細かな条件を確認・理解しておくことが大切です。

    信頼できる家賃保証会社を選ぶ

    家賃保証会社は、集金代行業者としてではなく、金融業者として信頼できる会社を選びましょう。

    近年注目を浴びているのは、信託サービスとして家賃保証をおこなう家賃保証会社です。

    信託スキームを採用して家賃保証を行う場合、入居者から預かった家賃は家賃保証会社の財産にはなりません。

    そのため万が一家賃保証会社が倒産しても、家賃は信託財産として守られるため、本来渡されるはずのオーナー様に届く仕組みになっています。

    まとめ

    サブリース家賃保証会社
    家賃保証の仕組み一括借り上げ集金代行または信託
    家賃保証の範囲空室、滞納滞納
    リスク・家賃保証額の減額
    ・契約解除
    倒産
    活用のポイン・家賃保証額の減額を前提に、アパート経営計画をたてる
    ・契約時の重要事項を確認する
    ・信託スキームを採用している家賃保証会社を選ぶ(倒産リスクに備える)

    家賃収入によって成り立つアパート経営にとって、家賃保証は魅力的なサービスです。

    ただし、

    ・サブリースの家賃保証額は長期間一定するものではなく、年数経過や空室状況によって減額となる可能性が高い

    ・家賃保証会社は万が一の倒産に備え、信頼できる会社選びが重要

    であることを理解しておくことが重要です。

    賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズが家賃保証でもっともおすすめするのは、

    ・管理委託方式の賃貸管理会社

    ・家賃保証会社

    を組み合わせる方法です。

    家賃収入を安定させ、アパート経営を安定させるためのゴールは「家賃保証」ではなく、やはり「空室対策」や「募集力(客付けの強さ)」です。

    アパート経営をサブリース会社に任せても、空室状況が続けば結局、家賃保証は安定しません。

    しかしサブリース方式では、募集の仕方・空室対策・家賃設定など、アパート経営に関してオーナー様ができることは非常に限られてしまいます。

    また管理委託では3~5%が相場の手数料も、サブリースでは10~20%と高めです。

    ・地道な空室対策や、確かな募集力で「入居率をアップさせる」こと

    ・こまめなメンテナンスや設備導入で、「家賃額をキープする」こと

    ・家賃保証会社への加入で、「家賃滞納リスクに備える」こと

    こうした経営努力+リスクに備えた家賃保証の組み合わせが、堅実なアパート経営への最短経路だと弊社は考えています。

    安心できる家賃保証を利用したアパート経営をお考えなら、管理委託+家賃保証会社利用の(株)アブレイズパートナーズへぜひご相談ください。

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