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  • 満室御礼の賃貸リフォーム好事例3選!費用・期間・業者選びのポイントは?

    2021.07.29

    賃貸経営の空室対策に有効な、リフォームリノベーション

    退去者が出るたびに丁寧に原状回復をしても、やはり設備は経年劣化します。

    たとえば風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは、約10年が交換の目安。

    経営する賃貸アパートが築15~20年前後となるオーナー様は、根本的なリフォーム・リノベーションを検討していらっしゃるのではないでしょうか。

    しかし、やはりリフォームで気になるのが費用です。

    またリフォーム中は空室となるため、リフォーム期間も気になります。

    高い費用をかけるため、依頼するリフォーム業者選びも重要です。

    そこで、

    ■賃貸アパートのリフォーム費用と期間

    ■依頼するリフォーム業者選びのポイント

    をご紹介します。

    また

    ■賃貸リフォームの補助金制度

    ■賃貸リフォームの経費(減価償却費)計上の方法

    など、賃貸リフォームのお役立ち情報も解説。

    あわせて

    ■賃貸アパートのリフォーム好事例3選

    ■トレンドの借主負担型DIY賃貸借

    についてもご紹介します。

    費用・期間・お得な補助金から業者選びまで、賃貸リフォームはこれを読めば完璧。

    経営する賃貸アパートのリフォームを検討しているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

    賃貸アパートのリフォームにかかる費用と期間

    賃貸アパートのリフォームにかかる費用と期間の目安は、下記の通り。

    なお、ここでは40~60㎡ほどのワンルーム賃貸アパートのリフォームを想定しています。

    【リフォーム】【費用】【期間】
    キッチン交換30~50万円1日
    トイレ交換10~30万円1日
    ユニットバス交換40~70万円2~3日
    クロス貼り替え1,000円/㎡2~3日
    フローリング貼り替え3~5万円/畳1週間
    押入をクローゼットに変更10~30万円1日
    和室を洋室に変更50~100万円2~3日
    間取り変更
    (2DK→1LDKなど)
    100~200万円1ヶ月
    外壁塗装300~500万円1週間

    もちろんリフォーム費用と期間は、部屋の広さや設備グレードによって大きく異なります。

    一般的には、賃貸アパートのリフォームには1部屋辺り50~100万円の費用と、全体的に1ヶ月弱の期間をかけるオーナー様が多い印象です。

    賃貸アパートのリフォーム費用の適正金額は?

    賃貸アパートのリフォームは、家賃値上げによって回収できる範囲で予算を組むのが適正です。

    例えばリフォームによって家賃を1万円値上げして、3年間で回収したい場合。

    1万円×12か月×3年=36万円 → リフォーム費用は36万円の範囲内でおさめるのが賢明です。

    予算36万円であれば、部屋全体のクロス+フローリング貼り替えか、キッチンなど設備1ヶ所の交換がリフォームの目安です。

    逆にリフォームに予算100万円をかけたい場合は、回収したい年月によって家賃の値上げ額を決める必要があります。

    3年で回収したいなら、家賃は2万7,000円程。

    5年で回収したいなら、家賃は1万7,000円程値上げする必要があります。

    リフォームによって、どれだけの家賃値上げ額が見込めて、何年で回収できるか。

    賃貸リフォームは費用のかかる空室対策のため、費用対効果を十分に検討して行うのがおすすめです。

    賃貸アパートのおすすめリフォーム箇所は?

    賃貸アパートのリフォームをするなら、空室対策に有効な部分を優先したいですよね。

    賃貸アパートのリフォームの中でも、特に

    ・キッチン、トイレ、風呂などの水回り交換

    ・フローリングの貼り替え

    ・和室を洋室に変更

    は部屋が見違えるように新しくなります。

    入居者人気が高まり、空室が埋まりやすくなるおすすめの賃貸リフォームです。

    賃貸アパートのリフォーム費用で使える補助金

    賃貸アパートのリフォーム費用には、補助金が出る場合があります。

    リフォーム補助金にはいくつか種類がありますが、ポイントとなるのは

    ・耐震

    ・省エネ

    ・高齢者や子育て世帯対応

    のリフォームです。

    ■長期優良住宅化リフォーム推進事業

    既存住宅の長寿命化・省エネ化・子育て世代向けの改修支援などを目的とした、国土交通省のリフォーム補助金。
    建物の劣化対策・耐震性・省エネルギー対策・高齢者対策などを、一定の基準まで向上させる工事が対象。
    たとえば
    ・3世代同居のための設備増設
    ・子供を見守るための対面キッチン設置
    ・テレワーク環境整備の防音工事

    などのリフォームも補助金対象になる。
    補助率はリフォーム費用等の3分の1で、限度額は100~250万円/戸。

    ■高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
    ■次世代省エネ建材支援事業

    既存住宅の省エネ化を目的とした、国土交通省のリフォーム補助金。
    15%以上の省エネ効果が見込まれる高性能建材(断熱材、ガラス、窓)や、断熱パネル・調湿材などの省エネ建材を使うリフォームが対象。
    断熱リフォームの補助率はリフォーム費用等の3分の1で、集合住宅の場合の限度額は15万円/戸。
    省エネリフォームの補助率はリフォーム費用等の2分の1で、集合住宅の場合の限度額は125万円/戸。

    住宅確保要配慮者 専用賃貸住宅 改修事業

    高齢者・障害者・低所得者・子育て世帯など、住宅確保要配慮者の専用住宅(住宅セーフティネット制度)に登録された賃貸住宅の、改修工事費用に対する補助金。
    ・バリアフリー改修
    ・耐震改修
    ・間取り改修
    ・子育て世帯対応の改修

    などが補助金対象の工事。
    補助率は リフォーム費用等の3分の1で、限度額は100万円/戸。

    どのリフォーム工事が補助金対象となるのか、補助金額はいくらになるのか、補助金申請の方法などは大変複雑です。

    賃貸リフォームの補助金申請については、リフォーム業者に相談しましょう。

    賃貸アパートのリフォーム業者選びのポイント

    賃貸アパートのリフォームの費用対効果を左右するのが、リフォーム業者選びです。

    リフォームを依頼できる業者には、

    ・リフォーム専門会社や工務店

    ・ホームセンターや大型電器店のリフォームサービス

    ・電気工事会社や水道設備工事会社

    などがあります。

    費用対効果の高いリフォームをしてくれる業者を選ぶのはもちろん。

    悪徳リフォーム業者でないか見極めることも非常に重要です。

    リフォーム業者選びのポイントは

    ・複数社から見積もりを取る

    ・HPやネット上の口コミをチェックする

    ことです。

    同じリフォーム工事でも、業者によって工事費用は様々。

    複数社から見積もりを取ることで、リフォーム工事費の値下げ交渉の材料にもなります。

    またリフォームには工事の正確さだけでなく、近隣への説明やトラブル対応まできめ細かな対応が必要です。

    依頼するリフォーム業者には、高い信頼性を求める必要があります。

    一番のおすすめは、賃貸管理会社と提携しているリフォーム会社に依頼することです。

    賃貸管理会社と連携しているリフォーム会社や工務店には、一定の実績と信頼があります。

    リフォーム工事への要求やトラブル対応も、賃貸管理会社を通して伝えられるため安心です。

    (株)アブレイズパートナーズでは、グループ会社(株)RENOLAZE(リノレイズ)が賃貸アパートのオーダーリフォーム・リノベーション事業を手がけています。

    リフォーム・リノベーションをお考えの場合は、ぜひ一度お問い合わせください。

    賃貸アパートのリフォーム費用の経費計上方法

    賃貸アパートのリフォームにかかった費用は、経費として計上できます。

    しかしリフォームの規模や内容によって、

    ・リフォーム費用を全額経費として一括計上できる「修繕費」

    ・リフォーム費用を耐用年数で割る「減価償却費」

    のどちらに計上するかが変わります。

    「修繕費」にあたるリフォームの条件

    ・リフォーム費用が20万円未満

    ・3年以内の周期でおこなわれる修理や改良、原状回復

    「減価償却費」にあたるリフォームの条件

    ・建物の資産価値や耐久性を向上させるためのリフォーム(資本的支出)

    短期的な視点で見ると、リフォームをした年に一括で全額経費計上できる「修繕費」の方が、その年の節税効果は高くなります。

    資金繰りに余裕がない場合は、少額のリフォームをポイント的に行うのがおすすめです。

    一度にかかるリフォーム支出を抑えるだけでなく、経費計上も「修繕費」として一括経費計上して節税効果を得ることができます。

    【関連記事】初めてでもわかるアパート経営の確定申告!必要書類や経費の落とし方は?

    賃貸アパートのリフォーム好事例3選

    賃貸ワンルームマンション・アパートのリフォーム好事例をご紹介します。

    いずれも築30年前後とは思えない、新築のようなリフォーム仕上がり。

    また入居者ターゲットを想定した、こだわりの内装や設備も注目ポイントです。

    1.アイランドキッチンや独立洗面台で女性に人気のリフォーム事例

    出典:(株)RENOLAZE ハイホーム市ヶ谷
    出典:(株)RENOLAZE ハイホーム市ヶ谷

    築37年のマンションを、広々17帖の1LDKにリフォームした事例。

    こだわりは、コンパクトながら最新のアイランドキッチン。

    独立洗面台などの仕様にもこだわり、高級分譲マンションのような雰囲気に。

    水回り設備にこだわったことで、女性に人気の物件に仕上がりました。

    2.こだわり内装でターゲットを絞ったリフォーム事例

    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート
    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート
    出典:(株)RENOLAZE 麻布狸穴ナショナルコート

    オールステンレスのキッチンや、梁に施したコンクリート風のアクセントクロスなど。

    無骨な男前・塩系インテリアを意識したリフォーム事例です。

    インテリアの好みや暮らし方など、ターゲット属性を絞ることで、入居率を高める効果があります。

    3.1LDK→カウンターキッチンの広々ワンルームにリフォーム事例

    出典:(株)RENOLAZE
    出典:(株)RENOLAZE

    カウンターキッチンをリビングに設置し、新たにウォークインクローゼットを設けるなど、トレンドの間取りに変更したリフォーム事例。

    キッチン、洗面所、風呂など水回りを含め大幅に間取り変更を施しているため、リフォーム費用は880万円と高め。

    しかし人気の間取りは家賃が高めでも入居率がぐっと上がるため、リフォームの費用対効果は高くなります。

    借主負担の賃貸リフォーム「 DIY型賃貸借 」もおすすめ

    賃貸アパートを思い切って色々リフォームしたいが、資金がない…

    そんなオーナー様には、経営する賃貸アパートを「借主負担DIY型賃貸借契約」にするのもおすすめです。

    DIY型賃貸借とは、2014年に国土交通省から発表された比較的新しい賃貸住宅の契約形態。

    一般的な賃貸アパートには原状回復義務があるため、入居者が室内をリフォームすることは不可能でした。

    【関連記事】賃貸オーナーが知っておきたい原状回復のガイドラインや費用負担ルール

    しかしDIY型賃貸借の賃貸アパートは、

    ・入居者が自己負担で室内リフォームできる

    ・入居者が自己負担でおこなったリフォーム箇所は、原則として、退去時の原状回復義務がない

    という特徴があります。

    入居者としては、

    〇賃貸でも自分の好きなようにリフォームできる

    〇原状回復義務がない

    〇家賃が相場より安い

    というメリットがあります。

    オーナー様としては、

    〇原則として、物件の原状回復やリフォームをしなくて良い(入居者によるリフォームに一任できる)

    〇入居者が物件に愛着を持つため、長期入居が見込める

    〇DIYブームで人気が高く、入居率が高くなる

    といったメリットがあります。

    ただしDIY型賃貸借契約をするには、

    ・入居者にどこまでリフォームを許容するか

    ・入居者がリフォームした部分の所有権

    ・原状回復義務が生じるケース

    などについて細かく定め、入居者の同意を得ておく必要があります。

    またオーナー様が原状回復やリフォームをしない代わりに、家賃は安めに設定しておく必要があるのもポイントです。

    しかし昨今のDIYブームもあいまって、DIY型賃貸借物件は大変人気が高くなっています。

    国土交通省もDIY型賃貸借を推進していて、ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」もある程。

    「賃貸アパートをリフォームしたいけれど資金がない」という悩みも、DIY型賃貸借なら解決できるばかりか、古くて悩んでいた空室の人気が上がる可能性もあります。

    まとめ

    賃貸アパートのリフォームについて解説しました。

    リフォームやリノベーションは、非常に効果的で抜本的な空室対策です。

    しかしリフォームが大規模になればなるほど、費用が高額になるのも事実。

    リフォーム資金に不安がある場合は、

    ・少額リフォームをポイントで行う

    ・DIY型賃貸借契約にする

    といった方法で、限られた予算でも効果の高いリフォームを行うことが可能です。

    またリフォーム費用の経費計上は「修繕費」と「減価償却費」の2種類があるため、確定申告などの際に注意しましょう。

    費用対効果の高いリフォームで、将来性と持続性のある賃貸経営を目指しましょう。

    【関連記事】賃貸オーナー必見!空室対策7つのアイデア

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