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  • サブリース契約の仕組みと問題とは?賃貸管理は「管理委託」がおすすめの理由

    2020.07.17

    「サブリース」とは、入居者募集から物件管理・苦情対応まで、賃貸経営の全てをサブリース業者に一任する契約方式です。

    プロの業者に賃貸経営を任せられることや、空室の家賃保証などがつく安心感から、2000年代頃からサブリース契約が注目を集めました。

    しかしサブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発しています。

    2010年代には、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題にまで発展しました。

    そこでこの記事では、

    ・サブリース契約の仕組み

    ・サブリース契約の問題点

    ・サブリース契約で実際に起こったトラブル事例3つ

    ・適正なサブリース契約のために注意すべきこと

    をご紹介します。

    あわせて賃貸管理契約にはサブリースではなく、「管理委託」方式がおすすめの理由もご紹介。

    「賃貸管理の契約方式について知りたい」

    「サブリース契約で起こり得るトラブルが気になる」

    「トラブルのない健全な賃貸経営を営みたい」

    とお考えのオーナー様は、必見です。

    サブリース契約の仕組みとは

    サブリース契約では、オーナー様は所有物件を、サブリース業者に借します。(賃貸借契約=マスターリース)

    サブリース業者は、オーナー様から借りた物件を、入居者に貸します。(転貸借契約=サブリース)

    さらにサブリース業者は、物件の入居者募集から、入居者の家賃回収・建物補修・苦情対応などの賃貸管理事務全般を、オーナー様に代わって行います。

    オーナー様の収入は、毎月の家賃から、サブリース業者の手数料(家賃の10〜20%が相場)を引いたものになります。

    サブリース契約のメリットは、

    ・所有物件をサブリース業者に貸すため、入居者の有無にかかわらず、サブリース業者から安定した家賃収入(=家賃保証)が得られる

    ・サブリース業者が入居者・建物管理など賃貸管理全般までおこなってくれるため、賃貸経営を一括して任せられる

    ことです。

    そのため、

    「本業の会社勤めや自営業などが忙しくて、賃貸経営にあまり時間を割けない

    「相続した土地建物を有効活用したいが、賃貸経営のノウハウがない」

    という人にはおすすめの契約形態です。

    サブリース契約の3つの問題点

    オーナー様にとって、安定した家賃収入・賃貸管理業務からの解放と、メリットだらけに思えるサブリース契約。

    しかしサブリース契約には、陥りやすい3つの問題点があります。

    1.「家賃保証」の問題点

    2.「長期契約」の問題点

    3.「意外な出費」の問題点

    ここからは、3つの問題点について解説していきます。

    1.「家賃保証」の問題点

    サブリース契約で魅力的なのが「家賃保証」。

    賃貸経営の収入源は家賃ですから、家賃収入が保証されるのは大きなメリットです。

    例えば「30年一括借上」の契約の場合、サブリース業者が向こう30年間は所有物件を借りてくれることになります。

    すなわち、30年間はずっと家賃収入が保証されるわけです。

    しかし契約書をよく読んでみると、

    (1)契約期間中に、保証する家賃額を減額する場合があること

    (2)空室状態が一定期間続くと、家賃が保証されない場合があること

    などが明記されています。

    例えば(1)の家賃減額などは、実はサブリース契約を結んだ時点で、建物の借主となったサブリース業者に家賃額の決定権があります。(借地借家法第32条(借賃増減請求権))

    契約時には家賃10万円だった部屋を、数年後に「建物の老朽化」「地価の下落」などを理由に、サブリース業者から家賃7万円に下げると言われた場合。

    家賃額の決定権はサブリース業者にあるため、オーナー様は、保証される家賃の10万→7万への減額について泣き寝入りするしかないのです。

    こうした「家賃保証」の詳細について十分な説明を受けないまま、後日トラブルになる事例が多発しています。

    2.「長期契約」の落とし穴

    サブリース契約の魅力は、「30年一括借上」や「10年家賃保証」など、長期間にわたって賃貸経営の不安が少ないこと。

    しかし長期間の契約や、全てを任せられるというメリットに、落とし穴も潜んでいます。

    (1)サブリース業者に任せきりで、適正な賃貸経営が行われているか不明

    (2)入居者の勧誘会社や賃貸管理会社を、オーナー要望では変更できない

    など、サブリース契約を結ぶと、賃貸経営に関してオーナー様の自由は少なくなります。

    また

    (3)契約期間中でも、サブリース契約が解約される場合がある

    (4)契約期間中にサブリース業者が倒産した場合、賃料が支払われない場合がある

    など、賃貸経営の安定が必ずしも保証されるわけではありません。

    長期間の契約が、逆にリスクとなり得ることもあるのです。

    3.「意外な出費」の落とし穴

    サブリース契約の魅力は、賃貸経営にかかる諸々をすべて業者に任せられること。

    家賃収入の10〜20%の手数料さえ払えば、入居者募集にかかる広告費も、建物の管理費も、入居者とのトラブル解決費も必要ない、と気楽に考えてしまいがちです。

    しかし、

    (1)入居者の退去後の原状回復費用

    (2)所有物件の補修やリフォーム費用

    はオーナー様負担となるサブリース契約がほとんどです。

    空室がなかなか埋まらず、期待していた「家賃保証」は免責となりストップ。

    サブリース業者からは空室対策として、物件全体のリフォームと家賃減額を提案される。

    期待した家賃収入が入ってこないばかりか、リフォーム費と家賃減額による出費で収支がマイナス…というケースもあります。

    サブリース契約で実際に起こったトラブル事例3つ

    ここからは、過去に実際に起こったサブリース契約のトラブル事例を3つご紹介します。

    【A社】賃貸管理料を支払っているにも関わらず、適正な管理業務がされなかった

    【B社】強引なサブリース契約勧誘により、オーナーが困窮

    【C社】契約期間中のサブリース業者の倒産による家賃未払い

    いずれも、サブリース契約で陥りがちなトラブルばかりです。

    A社ー適正な賃貸管理が行われていなかった事例ー

    大手サブリース業者A社は、築7年目に備え付けの家具・家電を新品に交換する契約で、オーナーに支払う賃料から月額2,000円のリース料を引いていた。

    しかし約束の築年数を過ぎても、物件の家具・家電は交換されなかった。

    オーナーらは2016年に、1部屋あたり月額約2,000円のリース料を賃料から不当に差し引かれたとA社を集団提訴した。

    B社ー強引なサブリース勧誘により、オーナーが困窮した事例ー

    地方の地主などに賃貸アパート経営を持ちかけ、サブリース事業を伸ばしてきたB社。

    営業件数を稼ぐため、入居者が見込める土地かどうかを後に置き、「家賃保証」「お任せの賃貸経営」などを謳い文句に、オーナーとのサブリース契約を次々に締結。

    オーナーは30年ローンなどを組んで賃貸アパートを建てるが、地方のため入居者が埋まることは少ない。

    B社からは、空室対策として頻繁に家賃減額を提案される。

    さらにB社のサブリース契約での家賃保証は10年で、家賃保証が切れた後は、アパート新築時に組んだローンが残るばかり。

    当初の計画より減った家賃収入と、アパートローンの支出で、生活に困窮するオーナーも出て社会問題化した。

    C社ー契約期間中にサブリース業者が倒産し、家賃未払いとなった事例ー

    女性向けシェアハウスのサブリース事業を手掛けていたC社が、2018年に倒産。

    C社の倒産により、サブリース契約を結んでいたオーナーへの家賃支払いがストップ。

    家賃収入がなくなったオーナーは、サブリース契約のために購入したシェアハウス用物件のローン支払いができなくなったと、C社を提訴した。

    適正なサブリース契約のために注意すべきこと

    サブリース契約でトラブルに見舞われないためには、契約時に内容を精査しておくことが重要です。

    特に、

    ・契約や家賃保証の期間

    ・契約や家賃保証が適用されない場合(免責事由)

    ・オーナー側が負担すべき費用

    などの内容は、細部までしっかりチェックしましょう。

    また2020年6月には「賃貸住宅管理適正化法」が国会で可決成立。

    サブリース業者への法的規制が強化されました。

    サブリース業者は、オーナー様に契約に関する重要事項(※)を説明することはもちろん。

    国土交通省への登録も義務化されました。

    その道のプロでありノウハウもあるサブリース業者が、適正なサブリース契約・業務を遂行することはもちろん。

    オーナー様側も、契約内容を細部まで確認し、お互いに誤解とトラブルのないサブリース契約を結ぶことが大切です。

    (※)重要事項の例:国土交通省作成「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」

    賃貸管理は「管理委託」契約がおすすめの理由

    賃貸管理の契約方式にはサブリースの他に、「管理委託」があります。

    管理委託の場合、オーナー様は、賃貸管理会社と「管理委託」契約を結びます。

    入居者と賃貸借契約を結ぶのも、オーナー様ご自身です。(実際の入居者との契約業務は、賃貸管理会社が代行します)

    賃貸管理会社は、入居者募集・建物補修・入居者トラブル対応といった賃貸管理業務を担うかわりに、家賃の3〜5%の管理料を受け取ります。

    「管理委託」がサブリースと違う点は、

    ・オーナー様の所有物件を借り上げないため、管理会社などはオーナー様がいつでも変更可能

    ・オーナー様の所有物件を借り上げないため、礼金、敷金、更新料などはオーナー様収入(サブリース契約の場合は、サブリース業者の収入になる)

    ・サブリース契約の手数料(家賃の10〜20%相場)より、賃貸管理料(家賃の3〜5%相場)の方が安い

    といった点です。

    また「管理委託」の場合、所有物件の借り上げがないため「家賃保証」もないのかと思いきや。

    信用保証会社に加入することで、管理委託方式ながら、「家賃保証」サービスを提供している賃貸管理会社もあります。

    また信用保証会社への加入金は入居者負担で、オーナー様には費用負担がない場合がほとんどです。

    賃貸経営の自由度や、収益面からみても、賃貸管理はサブリースより「管理委託」契約の方がおすすめです。

    まとめ

    サブリース契約は、長期的な賃貸経営の安心(=家賃保証)など、オーナー様にとってのメリットもあります。

    何十年にもわたる長期的な契約がメリットであるからこそ、長期的に安定して、健全なパートナーシップが結べるサブリース業者選びが必須です。

    なお(株)アブレイズパートナーズでは、サブリースではなく、オーナー様にとってより有益と考える「管理委託」方式をとっています。

    さらに、通常では家賃の3〜5%が相場の賃貸管理料が無料であり、信用保証会社に加入(入居者負担)することで、家賃保証などのサービスもご提供しています。

    詳しくは、アブレイズパートナーズの「管理料無料についての詳細」をご覧ください。

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