サブリース契約の仕組みと問題とは？賃貸管理は「管理委託」がおすすめの理由

「サブリース」とは、入居者募集から物件管理・苦情対応まで、賃貸経営の全てをサブリース業者に一任する契約方式です。

プロの業者に賃貸経営を任せられることや、空室の家賃保証などがつく安心感から、2000年代頃からサブリース契約が注目を集めました。

しかしサブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発しています。

2010年代には、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題にまで発展しました。

そこでこの記事では、

をご紹介します。

あわせて賃貸管理契約にはサブリースではなく、「管理委託」方式がおすすめの理由もご紹介。

「賃貸管理の契約方式について知りたい」

「サブリース契約で起こり得るトラブルが気になる」

「トラブルのない健全な賃貸経営を営みたい」

とお考えのオーナー様は、必見です。

サブリース契約の仕組みとは

サブリース契約では、オーナー様は所有物件を、サブリース業者に借します。（賃貸借契約＝マスターリース）

サブリース業者は、オーナー様から借りた物件を、入居者に貸します。（転貸借契約＝サブリース）

さらにサブリース業者は、物件の入居者募集から、入居者の家賃回収・建物補修・苦情対応などの賃貸管理事務全般を、オーナー様に代わって行います。

オーナー様の収入は、毎月の家賃から、サブリース業者の手数料（家賃の10〜20％が相場）を引いたものになります。

サブリース契約のメリットは、

ことです。

そのため、

「本業の会社勤めや自営業などが忙しくて、賃貸経営にあまり時間を割けない」

「相続した土地建物を有効活用したいが、賃貸経営のノウハウがない」

という人にはおすすめの契約形態です。

サブリース契約の3つの問題点

オーナー様にとって、安定した家賃収入・賃貸管理業務からの解放と、メリットだらけに思えるサブリース契約。

しかしサブリース契約には、陥りやすい3つの問題点があります。

ここからは、3つの問題点について解説していきます。

１．「家賃保証」の問題点

サブリース契約で魅力的なのが「家賃保証」。

賃貸経営の収入源は家賃ですから、家賃収入が保証されるのは大きなメリットです。

例えば「30年一括借上」の契約の場合、サブリース業者が向こう30年間は所有物件を借りてくれることになります。

すなわち、30年間はずっと家賃収入が保証されるわけです。

しかし契約書をよく読んでみると、

などが明記されています。

例えば（１）の家賃減額などは、実はサブリース契約を結んだ時点で、建物の借主となったサブリース業者に家賃額の決定権があります。（借地借家法第32条（借賃増減請求権））

契約時には家賃10万円だった部屋を、数年後に「建物の老朽化」「地価の下落」などを理由に、サブリース業者から家賃7万円に下げると言われた場合。

家賃額の決定権はサブリース業者にあるため、オーナー様は、保証される家賃の10万→7万への減額について合意するしかないのです。

こうした「家賃保証」の詳細について十分な説明を受けないまま、後日トラブルになる事例が多発しています。

２．「長期契約」の落とし穴

サブリース契約の魅力は、「30年一括借上」や「10年家賃保証」など、長期間にわたって賃貸経営の不安が少ないこと。

しかし長期間の契約や、全てを任せられるというメリットに、落とし穴も潜んでいます。

など、サブリース契約を結ぶと、賃貸経営に関してオーナー様の自由は少なくなります。

また

など、賃貸経営の安定が必ずしも保証されるわけではありません。

長期間の契約が、逆にリスクとなり得ることもあるのです。

３．「意外な出費」の落とし穴

サブリース契約の魅力は、賃貸経営にかかる諸々をすべて業者に任せられること。

家賃収入の10〜20％の手数料さえ払えば、入居者募集にかかる広告費も、建物の管理費も、入居者とのトラブル解決費も必要ない、と気楽に考えてしまいがちです。

しかし、

はオーナー様負担となるサブリース契約がほとんどです。

空室がなかなか埋まらず、期待していた「家賃保証」は免責となりストップ。

サブリース業者からは空室対策として、物件全体のリフォームと家賃減額を提案される。

期待した家賃収入が入ってこないばかりか、リフォーム費と家賃減額による出費で収支がマイナス…というケースもあります。

サブリース契約で実際に起こったトラブル事例3つ

ここからは、過去に実際に起こったサブリース契約のトラブル事例を3つご紹介します。

いずれも、サブリース契約で陥りがちなトラブルばかりです。

【事例１】適正な賃貸管理が行われなかった

大手サブリース業者A社は、築7年目に備え付けの家具・家電を新品に交換する契約で、オーナーに支払う賃料から月額2,000円のリース料を引いていた。

しかし約束の築年数を過ぎても、物件の家具・家電は交換されなかった。

オーナーらは2016年に、1部屋あたり月額約2,000円のリース料を賃料から不当に差し引かれたとA社を集団提訴。

2019年2月の名古屋地裁の判決では、「契約の中に交換が前提であるかのような記載はあるものの、（レオパレス側に）交換を義務付ける条項は認められない」として、オーナー側の主張が棄却された。

オーナー側は「交換されていない家具や家電がある実態を無視した非常識な判決だ」として、控訴している。

【事例２】強引なサブリース勧誘により、オーナーが困窮

地方の地主などに賃貸アパート経営を持ちかけ、サブリース事業を伸ばしてきたB社。

営業件数を稼ぐため、入居者が見込める土地かどうかを後に置き、「家賃保証」「お任せの賃貸経営」などを謳い文句に、オーナーとのサブリース契約を次々に締結。

オーナーは30年ローンなどを組んで賃貸アパートを建てるが、地方のため入居者が埋まることは少ない。

B社からは、空室対策として頻繁に家賃減額が提案され、オーナーの家賃収入は減る一方。

さらにB社のサブリース契約での家賃保証は10年で、家賃保証が切れた後は、アパート新築時に組んだローンが残るばかり。

当初の計画より減った家賃収入と、アパートローンの支出で、生活に困窮するオーナーが出て社会問題化した。

【事例３】契約期間中にサブリース業者が倒産し、家賃未払いが発生

シェアハウスのサブリース事業を手掛けていたC社が、2018年に倒産。

C社の倒産により、サブリース契約を結んでいたオーナーへの家賃支払いがストップした。

またC社とのサブリース契約のため、シェアハウス物件や土地を購入する際、D銀行でローンを組んでいたオーナーが多数いることが判明。

C社とD銀行の関係や、D銀行による不正融資の実態なども明らかになった。

オーナー側は、C社倒産により家賃収入がなくなったため、サブリース契約のために購入したシェアハウス用物件のローン支払いができなくなったと、2019年にC社とD銀行を提訴。

2020年3月、シェハウス物件と土地の納入と引き換えに、D銀行がオーナー側のローンを帳消しにする事で解決合意に至った。

適正なサブリース契約のために注意すべきこと

サブリース契約でトラブルに見舞われないためには、契約時に内容を精査しておくことが重要です。

特に、

などの内容は、細部までしっかりチェックしましょう。

また2020年6月には「賃貸住宅管理適正化法」が国会で可決成立。

サブリース業者への法的規制が強化されました。

サブリース業者は、オーナー様に契約に関する重要事項（※）を説明することはもちろん。

国土交通省への登録も義務化されました。

その道のプロでありノウハウもあるサブリース業者が、適正なサブリース契約・業務を遂行することはもちろん。

オーナー様側も、契約内容を細部まで確認し、お互いに誤解とトラブルのないサブリース契約を結ぶことが大切です。

（※）重要事項の例：国土交通省作成「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」

賃貸管理は「管理委託」契約がおすすめの理由

賃貸管理の契約方式にはサブリースの他に、「管理委託」があります。

管理委託の場合、オーナー様は、賃貸管理会社と「管理委託」契約を結びます。

入居者と賃貸借契約を結ぶのも、オーナー様ご自身です。（実際の入居者との契約業務は、賃貸管理会社が代行します）

賃貸管理会社は、入居者募集・建物補修・入居者トラブル対応といった賃貸管理業務を担うかわりに、家賃の3〜7％の管理料を受け取ります。

「管理委託」がサブリースと違う点は、

といった点です。

また「管理委託」の場合、所有物件の借り上げがないため「家賃保証」もないのかと思いきや。

信用保証会社に加入することで、管理委託方式ながら、「家賃保証」サービスを提供している賃貸管理会社もあります。

また信用保証会社への加入金は入居者負担で、オーナー様には費用負担がない場合がほとんどです。

賃貸経営の自由度や、収益面からみても、賃貸管理はサブリースより「管理委託」契約の方がおすすめです。

まとめ

サブリース契約は、長期的な賃貸経営の安心（＝家賃保証）など、オーナー様にとってのメリットもあります。

何十年にもわたる長期的な契約がメリットであるからこそ、長期的に安定して、健全なパートナーシップが結べるサブリース業者選びが必須です。

なお（株）アブレイズパートナーズでは、オーナー様にとってより有益と考える「管理委託」方式をとっています。

さらに家賃の3〜7％が相場とされる賃貸管理料が「無料」。

もちろん信用保証会社に加入（入居者負担）することで、家賃保証などのサービスもご提供しています。

詳しくは、アブレイズパートナーズの「管理料無料についての詳細」をご覧ください。