賃貸オーナー必見！空室対策8つのアイデア

東京で賃貸管理をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。

賃貸アパートやマンションを経営するオーナー様にとって、「空室対策」は1番の関心事ではないでしょうか。

所有物件に空室が出れば、家賃収入が入ってきません。

「どうすれば空室に新たな入居者が決まるのか？」

「空室が出るのを防ぐ方法は？」

「コストをかけずに、入居者ニーズをつかむ方法は？」

「値下げだけでなく、値上げでも効果のある家賃見直しの方法は？」

今すぐできる無料の空室対策から、コスト大でも効果が大きい空室対策まで。

空室対策に効果的な8つのアイデアとして、

などをご紹介します。

賃貸経営を安定させる空室対策について、詳しくみていきましょう。

1．ターゲットと賃貸ニーズの見直し

無料でできる有効な空室対策は、「ターゲットと賃貸ニーズの見直し」です。

「ターゲット」とは、所有物件に入居してほしい人物像のことです。

単身者か、ファミリーか。

学生か、社会人か。

若者か、高齢者か。

男性か、女性か。

どんな層を入居者ターゲットとするかによって、必要とされる

・設備

・内装

・家賃

など、すなわち「賃貸ニーズ」が変わってきます。

コストをかけず、手軽に市場調査をするには

・対象エリアの不動産会社にヒアリングする

・入居希望者向けのお部屋探しサイトで、同エリアのライバル物件を調査する

ことが有効です。

物件があるエリアには、どのような入居希望者が多く、どんな部屋が人気なのか。

同じエリアにあるライバル物件には、どのような家賃設定や設備が多いのか。

賃貸経営を始めた頃にターゲットを設定していても、時代や街の変化に伴って、ズレが生じている場合もあります。

また最近では、就労のために日本を訪れる外国人も増えています。

築古の物件を所有しているオーナー様は、日本人だけでなく外国人までターゲットを広げることも空室対策として有効です。

空室がなかなか埋まらない物件があれば、「ターゲットと賃貸ニーズ」を今一度見直してみましょう。

空室が続く物件に、足りていないものが見えてくるはずです。

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2．共用部の清掃やメンテナンス

「賃貸アパートやマンションの共用部を整える」ことも、すぐにできる空室対策です。

エントランス・廊下・ゴミ置き場などの共用部分が綺麗だと、入居希望者を増やすだけでなく、退去者を減らす効果もあります。

賃貸物件を内見した際に、外観や共用部分がきれいだと印象もよくなりやすいです。

オーナー様ご自身でこまめな清掃をおこなえば、コストは無料。

清掃業者に依頼する場合は、費用相場は月1回で1〜2万円程度です。

コストはかかりますが、外壁塗装などの修繕工事もこまめに行い、外観を損ねないようにメンテナンスするのもポイントです。

3．賃貸管理会社の見直し

空室を減らすためには、物件管理を任せている「賃貸管理会社の見直し」も有効です。

入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶと、空室が埋まりやすくなります。

プロの視点から、空室対策に有効な提案ができる管理会社かどうかもポイント。

さらにクレームや設備故障時の対応など、現入居者への対応も適切だと、退去者を減らす効果もあります。

また賃貸管理手数料も、会社によって高い・安い・無料などさまざま。

賃貸管理会社は賃貸経営のパートナーなので、優良な管理会社を選びましょう。

賃貸管理会社に不満がある場合は、解約して変更するのも賢い経営判断のひとつです。

賃貸管理会社を変更したとたん、空室が埋まったという事例もよくあります。

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空室対策が得意な賃貸管理会社の特徴

空室が多ければ多いほど、健全な賃貸経営は行えません。

物件管理を賃貸管理会社に任せている以上、空室は短期的に解消したいですよね。

優良な賃貸管理会社は、空室対策にも積極的に取り組み、さまざまな提案をしてくれます。

空室対策が得意な賃貸管理会社の特徴として、

・SNSなどを利活用し、集客力が高い

・市場を的確に把握する高いマーケティング力

・管理物件の改善点や競合調査などの高い分析力

・賃貸管理している物件の入居維持率が高い

などがあります。

とくに競合調査や高い分析力により、家賃などを適正に見直しできれば空室対策としても有効です。

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4．設備の充実

コストはかかりますが、「物件の設備を充実させる」のも空室対策として効果があります。

最近の人気物件に必須な設備は

・宅配ボックス

・コンテナ付のゴミステーション

・TVモニター付きインターホン

また、

・綺麗なエントランス

・インターネット回線導入済

の物件も人気があるんです。

単身者向けであれば、エアコンなどの家具家電付物件が喜ばれます。

女性向けには、オートロックやバストイレ別の部屋。

高齢者向けにはバリアフリー仕様。

ファミリー向けには、駐車場・駐輪場・屋外物置などの収納スペースが豊富だと重宝されます。

賃貸アパートやマンションの設備は、物件の付加価値です。

立地・広さ・間取り・家賃などでライバル物件と差をつけるのが難しいときは、設備を充実させて、物件の価値を高めましょう。

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5．空室のモデルルーム化

空室対策で意外に有効なのが、「モデルルーム化」することです。

家具や照明を設置することで、内見の際に入居後のイメージが湧きやすく、成約につながりやすくなります。

さらにモデルルームそのままの家具付で貸し出せば、家賃を多少上げても、成約率も上がる可能性があります。

6．空室のリフォームやリノベーション

古くなった物件は、「リフォームやリノベーション」がおすすめです。

リフォームの具体例として、

・畳の部屋からフローリングに改装

・押し入れは、ウォークインクローゼットに改装

などがあります。

思い切って間取りを大幅に変えるリノベーションも、コストはかかりますが、古い物件の場合は空室対策に大きな効果が期待できます。

また大規模なリフォームでなくても、一部の壁紙だけアクセントクロスに張り替えるなどのプチリフォームもおすすめ。

特に若い世代には、デザイン性の高い部屋が人気です。

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7．家賃・敷金・礼金の見直し

「家賃・敷金・礼金の見直し」をするのも有効です。

家賃の見直しといっても、ただ下げるだけが空室対策ではありません。

家賃を下げすぎると、素行不良や家賃滞納リスクのある入居者を集めることにもなりかねません。

ライバル物件に比べて、所有物件の家賃が高い場合は、同水準またはやや安い程度に家賃を下げても良いでしょう。

しかし家賃の見直しは、「値上げ」でも有効な場合があります。

設備の充実・家具付などで物件に付加価値をつければ、その分家賃を上げても、入居率が上がる可能性があります。

たとえば古い内装と間取りのままで、家賃が安めの部屋より。

家賃が高めでも、水回りや内装を最新設備に改装した部屋の方が、人気が出て成約率が上がる場合があります。

家具付・敷金・礼金ゼロにすれば、家賃を上げても、「初期費用がほとんどかからない」ことが付加価値になるのでおすすめです。

家賃は下げるだけでなく、物件の付加価値とのバランスを見ながら設定することが大切です。

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8．物件の建て替え

さまざまな対策を実施してみたが、思うように効果が出ず、むしろ空室が増えて収益が悪化していく。

そうした場合、最後の手段として考えられるのが「物件の建て替え」です。

周辺地域の人口構成が変化して、建築時のターゲット層が減少しているような場合は、設備の充実や家賃の見直しなどでは対処できず、抜本的な対策が必要になります。

たとえば

といった場合が該当します。

上記の例のようにターゲット層が減少し、さらにライバル物件との競合が激しい場合は通常の方策では対応できません。

抜本的に対応するには、物件の建て替えを検討する必要があります。

物件の建て替えを検討するケース

周辺地域の人口構成が変化したような場合は、物件の築年数も古くなっていることが多く、新たなターゲット層向けに物件の建て替えが選択肢になります。

とくに

ような場合は、現状のままリフォームをするより、新たなターゲット層に向けて建て替えを行った方が、長期的な収益を見込めるでしょう。

物件の建て替えによるメリット・デメリット

【物件を建て替えた場合のメリット】

【物件建替えのデメリット】

物件の建て替えは多額の費用がかかるため、簡単に実施することはできません。

物件の建て替えにあたっては、デベロッパーに相談して費用と収益のシミュレーションを行い、メリット・デメリットを総合的に検討する必要があります。

空室対策での有効事例3選

弊社（株）アブレイズパートナーズでは、原状回復工事として「単純に部屋を元に戻す」だけでなく、入居者のニーズに合わせた空室対策を合わせて実践しています。

空室対策で有効な事例として、

1．無料インターネットの導入

2．照明の交換・間接照明の導入

3．キッチンやお風呂の水栓を交換

などがありますので、順番に解説していきます。

1．無料インターネットの導入

スマホが主流になった今では、新築のマンションやアパートには当たり前のように無料インターネットが導入されています。

また物件探しをする際にも、こだわりの条件として「無料インターネット」の検索条件があるんです。

インターネット需要は高い傾向にあるため、導入することで大きな付加価値となるでしょう。

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2．照明の交換・間接照明の導入

物件をさらに特徴的に見せたい場合には、ライティングレールの設置や照明器具をこだわることもおすすめです。

間接照明を取り入れることで、おしゃれな空間の演出も可能となります。

照明にこだわることで、ほかの物件とイメージを手軽に変えられるため、差別化も可能となり付加価値につながります。

3．キッチンやお風呂の水栓を交換

キッチンやお風呂の水栓を交換することで、手軽にバリューアップリフォームが可能となります。

水栓は消耗品であり、入居者が交換すべき部分となることが多いですが、新しい入居者が気持ちよく生活を始められることで入居者満足度の向上につながります。

入居者満足度の向上は、新たな退去者を増やさないためにも重要となりますので空室対策にもおすすめです。

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空室対策と併せて行いたい、退去者を増やさない取り組み

空室対策を万全に行い、新たな入居者を見つけられても退去者が増えれば意味がありません。

空室対策と併せて退去者を増やさない取り組みを行う必要があります。

退去者を増やさない取り組みとして、

・クレームや要望には迅速に対応する

・入居者間のトラブルを予防する

・入居者ニーズを把握する

などがあります。

国土交通省が実施した調査では、賃貸管理業務の中でもとくにクレーム対応が大変な業務であるとの結果が出ています。

またクレーム対応は、迅速な対応が求められるため、適切に処理できなければ新たなクレームを発生させる原因にもなるんです。

参考：国土交通省（2019年）「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

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まとめ

賃貸経営オーナー様が知っておきたい、空室対策のアイデア8つをご紹介しました。

空室対策をしたい物件の

設備の充実やリフォームなどコストをかけるにしても、ターゲット像が絞られていなければ、空回りしてしまいます。

ヒアリングや情報サイト調査で、入居者ターゲットと賃貸ニーズを見極める。

その上で、コストをかけて本当に必要な設備・内装・間取りを充実させる。

物件の価値に見合った家賃設定をおこなう。

このサイクルで入居率は上がり、家賃収入も安定します。

物件エリアのターゲットや賃貸ニーズ、おすすめの設備や間取り等については、不動産会社の情報をぜひ活用してください。

賃貸管理会社のアブレイズパートナーズは、オーナー様から委託いただいた物件の入居率97％以上を常に維持しています。

空室や賃貸管理業務でのお困りごとなどは、（株）アブレイズパートナーズにおまかせください。

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