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賃貸経営を行う中で、とても重要になってくるのが賃料設定です。
相場より高く賃料を設定するとなかなか空室が埋まらず、低い設定だと満室にはなるものの、収益が思うように上がらず経営効率が下がります。
このように、賃貸経営を行うオーナー様にとって肝ともいえる賃料設定ですが、管理会社任せや担当任せといった事も少なくなく、オーナー様自身が仕方ないと諦めているケースも多いのが実情です。
「賃料設定」を行う上で、抑えておくべき方程式があります。
一般的な事業経営の場合、売上の方程式は「売上＝客数×客単価×購買頻度」となります。
それでは、不動産経営の場合はどうでしょうか？一般的な事業経営の売上方程式と異なる点は、客数と置き換えられる部屋数に限界があるということです。
一般的な事業経営であれば、工夫さえすれば客数を増やすことは可能です。しかし、不動産経営の場合、別のマンションやアパートを購入でもしない限り、部屋数以上に客数を伸ばすことは原則できません。ご覧の通り、不動産経営は「部屋数＝客数」が決まっていて増やすことができないので、適切な賃料設定を行わなければ、収益を上げることはできません。こうした収益を決定づけるものが賃料設定となり、適切に行うため必要になってくるのが「賃料査定」です。
市場の状況を的確に把握したエリアマーケティング、「賃料査定」には5つのポイントがあります。
正確に導き出された賃料査定があるからこそ、
最適な「賃料設定」が可能になります。
1.
該当物件があるエリアの、人口推移や世帯数の増減・生活圏内等を的確に把握し、どのような年代・世帯・性別をターゲットにすることが最適なのかを分析します。分析から読み取ったターゲット層の活動圏内を想定し、商圏を設定します。
2.
ご内見時のインパクトで、成約有無の80％は決まると言われるほど、該当物件の状況確認は大切です。共用部分から空室であるお部屋の状態まで、入居者様をおもてなすという視点で、訴求効果に結びつく改善ポイントを洗い出します。
3.
新しい物や流行りの商材に投資をすれば大丈夫という思い込みを捨て、分析から導き出した商圏のターゲットが求めている設備を調査し、効果的な投資をします。
4.
同じ商圏にあり、ライバルとなり得る物件の分析も重要です。ライバル物件の情報を集め分析することで、該当物件の強みと弱みが鮮明に見えてきます。強みはさらに強化し、弱みは改善の対策を行います。
5.
市場は、その時々により流動的に変化します。その変化にも柔軟に対応できるよう、賃料にも柔軟性が必要です。当社では、その流動的な状況にも対応することができるよう、賃料の上限と下限の範囲＝賃料帯（Rent range）を設定し、その範囲内で最適な賃料を適宜変化させています。
不動産経営において空室の解消は最重要課題のひとつです。
入居者の募集における弊社の強みをご紹介いたします。
