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インバウンド（＝外国人旅行客）の急増によるホテル不足を補うために、
民間住宅の空き家や空室の民泊への転用が積極的に行われたのが、民泊急増の契機です。
インバウンドは2013年には年間約1千万人でしたが、政府の誘致施策などにより、コロナ禍直前の2019年には、年間3千万人を超えるまで急増しました。
そんな中、「国際的な宿泊予約サイトの普及により、民泊へのアクセスが容易になった」「観光振興を目的とした国家戦略特区の認定を受けた地域では、民泊に旅館業法を適用しないことが認められた」「自治体が空き家活用のために民泊運用を弾力化し、イベント開催時の「イベント民泊」や「ボランティア民泊」などを特例承認した」といったことが、民泊普及をより加速させました。
民泊が増加するにつれて、「宿泊客と住民間のトラブル」「行政の許可を受けない「モグリ」の民泊」といった問題も増えました。
民泊の増加による問題を受けて、2018年6月に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行され、民泊の法的位置づけと要件が定められました。また、自治体が条例に基づいて民泊営業に規制をかけることも可能になり、近隣トラブル防止のための規制が確立されました。民泊の要件と法的位置づけが明確化されたことにより、インバウンドの宿泊ニーズに対応するため、空き家や空室の民泊への転用が増加しました。コロナ禍直前の2020年3月末の届出件数は約13万件となっており、2018年の民泊新法施行時より約10万件増加しています。インバウンド需要と法整備を受けて、民泊営業は不動産投資の方法の一つとして注目されるようになりました。
賃貸経営オーナー様の中でも、空室対策として、一度は「民泊」経営を考えたことがある人は多いでしょう。
訪日外国人観光客（インバウンド）の需要を狙った「民泊」経営は、利回りの良い新しい不動産投資として数年前から大流行。
空室対策にとどまらず、賃貸経営から民泊経営に舵を切ったオーナー様も多くいらっしゃいました。
民泊の急速な広がりとともに、宿泊客のマナーや地元住民とのトラブルなど、深刻な問題も増加。2017年には民泊新法が整備され、今では民泊経営には様々な要件クリアや許可取得が必要になっています。さらに新型コロナウィルスの世界的流行で、観光業界は大打撃。インバウンドの激減とともに、民泊業から手を引く業者やオーナー様も増えました。
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賃貸経営オーナー様の中でも、空室対策として、一度は「民泊」経営を考えたことがある人は多いでしょう。
訪日外国人観光客（インバウンド）の需要を狙った「民泊」経営は、利回りの良い新しい不動産投資として数年前から大流行。
空室対策にとどまらず、賃貸経営から民泊経営に舵を切ったオーナー様も多くいらっしゃいました。
01
賃貸経営と民泊は、そもそも事業形態が違います。
賃貸経営は「不動産賃貸業」、民泊は「旅館業」に分類されます。
民泊はさらに、旅館業の中でも「住宅宿泊事業」と呼ばれます。不動産賃貸業にあたる賃貸経営は、1ヶ月以上の中長期間、住宅を「居住者」に貸して賃料を受け取ります。旅館業にあたる民泊は、原則として1ヶ月未満の短期間、住宅を「宿泊者」に提供して宿泊料を受け取ります。
02
賃貸経営＝「不動産賃貸業」を営むにあたっては、特別な資格や行政許可を取得する必要はありません。
民泊＝「旅館業（住宅宿泊事業）」を営むには、「旅館業法」「住宅宿泊事業法（＝民泊新法）」「建築基準法」「消防法」によって定められた、様々な要件をクリアする必要があります。また消防法では、不動産賃貸業の物件は「一般住宅」扱いですが、民泊物件は旅館・ホテル・宿泊所などと同じ「防火対象物」扱い。
「防火対象物」となる民泊物件は、スプリンクラーの設置数など、「一般住宅」より厳しい消防基準が適用されます。建築基準法でも民泊物件は「特殊建築物」扱いとなり、住宅などの「一般建築物」に比べて、避難経路の確保などに厳しい建築基準が適用されます。近隣からの理解・消防設備・建築基準などのハードルをクリアし、保健所から旅館業の営業許可が出て初めて、民泊業を営むことができます。
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居住目的の賃貸物件と違い、不特定多数が短期間に出入りする民泊は、衛生管理にも厳しい基準が設けられています。例えば不動産賃貸業に求められる管理内容には、「退去者が出たあとの原状回復」「経年劣化等による建物修繕や設備交換」などがあります。
賃貸経営オーナーは、居住者が賃貸物件に住む上で必要な物件や設備管理を行います。一方、民泊オーナーには公衆衛生上の施設の維持管理責任があり、「宿泊者がチェックアウトしたあとのハウスクリーニング」「リネン交換」「消耗品やアメニティ類の補充」「家具家電のメンテナンス」などが必要になります。
民泊は賃貸経営に比べて、ハウスクリーニングの回数が頻回で、リネン・消耗品・アメニティ・家具家電類の補充やメンテナンスも必要なのが特徴です。客付から原状回復・入居者からのクレーム対応まで、賃貸経営に必要な管理業務を代行する賃貸管理会社があるように、民泊業界には民泊管理会社があります。
民泊管理会社は民泊オーナーから委託を受け、Air bnbなどの民泊サイトを活用して客付をし、宿泊者のチェックイン対応からクレーム対応、ハウスクリーニング業者などの手配まで、民泊に必要な管理業務を代行します。民泊管理会社は、「住宅宿泊管理業者」として国土交通大臣に登録が必要です。
賃貸経営と民泊、どっちが儲かるか？というのは一概に断言できません。
しかし一般的に、賃貸より民泊の方が利回りは2倍以上高いと言われています。
稼働率が高ければ、回転の速い民泊の方が大きな利益が出る可能性が高いと言えます。しかし「稼働率が高ければ」というのが非常にネック。
民泊の稼働率を高くする条件としては、やはり立地が非常に重要です。賃貸経営でも、もちろん駅近・周辺施設が便利などの立地条件は重要ですが。民泊の場合、「観光客のニーズがある立地」かどうかがネックになります。周辺に観光地やビジネス出張などが見込める施設があり、周辺の宿泊施設より安価で民泊を提供できれば、稼働率は上がる可能性があります。
「消防設備など民泊用物件へのリフォーム」「近隣住民への説明会開催」など、民泊業を始めるには相当な初期投資が必要です。また賃貸住宅として経営する物件のうち、いくつかの空室を民泊に転用する場合は、居住者への説明も必要です。
民泊として利用している部屋がある物件は、居住用の賃貸物件としては人気が大幅に下がるリスクもあります。賃貸物件を民泊に転用する場合は、初期投資を回収できるだけの宿泊ニーズを慎重に見極める必要があります。
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2018年に施行された民泊新法では、民泊の法的位置づけを明確にすると共に、以下の規制が設けられました。
規制は、ホテルや旅館など既存の宿泊業界の保護と、民泊増加による地域トラブルが頻発する懸念に備えるために設けられました。
そのため立地が良く人気のある場所で民泊を経営していても、収益には一定の制限があるといえます。
コロナ禍によるインバウンド需要の消滅は、民泊を含む観光業界全体に大きな打撃を与えました。
観光庁の調査によれば、コロナ禍後は「民泊の事業廃止届けが増加」「民泊の営業届出数が減少」に転じており、
民泊は大きな転機に直面していると言えるでしょう。
コロナ禍前の2019年には、訪日外国人観光客は3千万人を超え、その7割が中国、韓国、台湾、香港など東アジア諸国からの訪日者が占めています。特に中国からの訪日観光客は900万人を超え、インバウンド全体の3割以上を占めていたのです。
コロナ禍で壊滅したインバウンドは、政府の入国制限緩和策によって少しずつ回復の兆しを見せています。ただし、2022年9月時点でも中国政府は厳格なゼロコロナ政策を続けており、中国からのインバウンドは実質ゼロとなっており、コロナ禍前に回復する見通しは立っていません。
中国からの訪日観光客が復活しなければ、インバウンド需要が完全に回復することはないでしょう。そのため、現時点では民泊経営が賃貸経営より儲かるとは言えないでしょう。
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民泊は、少し前までは特別な許可も必要なく、手軽に始められて利回りの高い美味しいビジネスでした。
しかし2017年に民泊新法が整備されてからは、行政許可や消防設備の充実など、
厳格な法令遵守が必要になり、参入ハードルが上がっています。
無許可で民泊を営業すれば、旅館業法違法となり、罰金100万円が課されることも。無許可のいわゆる「ヤミ民泊」の他にも、賃貸物件の入居者が勝手に民泊を経営する「又貸し民泊」も違法です。
又貸しの違法民泊は、近隣住民から騒音・人の出入りの激しさといったクレームが寄せられて発覚するケースがほとんど。賃貸経営オーナー様は、故意のヤミ民泊はもちろんのこと、入居者の又貸し違法民泊にも十分気をつける必要があります。
Revenue Structure and Risks
民泊の最大のメリットは、稼働率と宿泊単価に応じて収益を柔軟に高められる点です。たとえば、1泊1万円で設定した民泊物件が月に20日稼働すれば、単純計算で月収20万円となります。これは、長期賃貸での平均家賃（都内ワンルームで約8〜10万円）を大きく上回る可能性があることを意味します。とくに、観光需要や出張ニーズの高いエリアにある物件は稼働率も安定しており、収益予測が立てやすいのが特徴です。複数の予約サイトを併用することで、集客力を底上げすることもできるため、しっかりと運営すれば高利回りの不動産活用が可能になります。
長期賃貸では、家賃が毎月定額で支払われるため収益が安定している一方で、空室が出ると1ヶ月まるまる収入がゼロになるリスクがあります。また、入居者の入れ替えに伴う原状回復費や募集広告費、仲介手数料などが発生するため、実質的な利回りは思ったより低くなることもあります。一方、民泊では短期的に高単価で貸し出せるため、空室期間を収益チャンスに変えられます。もちろん、稼働率が低ければ収益も不安定になりますが、季節性のある需要に合わせて価格調整が可能である点は、長期賃貸にはない柔軟性といえるでしょう。
民泊を始めるには、家具・家電・生活用品などの設備投資が必要です。一般的にワンルームの民泊物件を運営するには、初期費用として30万〜50万円程度が目安とされています。また、運用中も光熱費やインターネット代、清掃費用、リネン交換費、管理代行手数料などのランニングコストが発生します。特に清掃については、宿泊者の入れ替わりのたびに実施する必要があり、代行業者を使う場合は1回あたり3,000〜6,000円程度の費用がかかるのが一般的です。これらのコストを考慮して収支計画を立てることが、成功する民泊経営には不可欠です。
民泊では、宿泊者が日常的に入れ替わるため、長期賃貸に比べてトラブルが起きやすい傾向にあります。騒音やゴミの出し方のルール違反、鍵の紛失、近隣住民からのクレームなどは代表的なリスクです。また、予約のキャンセル対応やチェックインのトラブル、レビューの返信など、日々の運営にも時間と手間がかかります。こうした手間を軽減するためには、民泊代行業者に運営を委託するのが一般的です。代行会社を活用すれば、宿泊者とのやり取りや清掃手配、口コミ対応などを一括で任せることができ、オーナーは収益管理に集中することが可能となります。
Legal System and Licensing System
2018年に施行された住宅宿泊事業法、通称「民泊新法」は、個人が自身の住宅や賃貸物件を民泊として提供できるようにした画期的な法律です。この制度では、年間180日以内という営業日数の制限がありますが、保健所などに必要な届出を行えば、都内の住宅地でも合法的に民泊を運営することが可能になります。とくに東京都では、外国人観光客の増加に伴い、短期滞在需要が非常に高いため、この制度を活用して賃貸物件の空室を有効活用するオーナーが増えています。届出手続きはインターネットを通じて可能で、要件を満たせば比較的短期間で運用開始ができるのも魅力のひとつです。
民泊新法とは異なり、旅館業法に基づいた営業を行う場合は、営業日数の制限はありません。ただし、ホテルや旅館と同等の施設基準が求められるため、導入にはハードルが高いというのが実情です。たとえば、フロントの設置義務や一定の客室面積、火災報知器などの安全設備の整備が必要であり、一般的な賃貸物件では対応が難しいことが多いです。そのため、旅館業法を用いた営業は、物件の構造がそれに適しているか、もしくはリノベーションを施す余裕があるかといった前提が求められます。長期間にわたり安定した営業をしたい場合には選択肢となりますが、許可取得や運用管理には専門知識と費用が必要です。
東京都内でも、大田区や豊島区など一部自治体では「特区民泊制度」が導入されています。これは、国の特例措置として自治体独自の条例に基づき、住宅宿泊事業法や旅館業法と異なる基準で民泊を運用できる仕組みです。たとえば、大田区では民泊営業が可能なエリアと日数が広く定められており、特区民泊の認可を受けることで年間を通じた営業ができる場合もあります。ただし、特区民泊も申請書類や設備要件、地域住民への説明義務など、独自の運用ルールが存在します。導入を検討する際は、該当自治体の公式情報をよく確認し、行政との協議や専門家のアドバイスを得ることが重要です。
民泊運用を検討する際に見落とされがちなのが、現在の賃貸借契約の内容です。多くの賃貸契約には、「転貸（また貸し）禁止条項」が明記されており、契約者が勝手に第三者に物件を貸すことは契約違反となります。つまり、入居者が無断で民泊として運営していた場合、契約解除の対象になる可能性があります。これを避けるためには、民泊利用を許容したうえでの特別な契約形態を結ぶか、オーナー自身が物件の管理者として直接運営することが望ましいです。また、民泊運用を前提とした法人契約やサブリース契約など、契約形態を柔軟に設計することがトラブル回避の鍵になります。
FEATURE
01
民泊で収益を上げるには「どこに物件があるか」が極めて重要です。東京都内では、新宿・渋谷・上野・浅草・秋葉原・池袋など、観光やビジネスでの訪問が多いエリアの物件が人気です。さらに、空港や新幹線のアクセスが良い品川や東京駅周辺なども民泊需要が高い地域として知られています。加えて、最寄駅からの徒歩距離が10分以内であること、周辺に飲食店やコンビニが充実していることなども、宿泊者が快適に滞在できるかどうかに影響する要素です。こうした条件を満たした物件は、短期的な利用でもリピート率や評価が高まり、安定した稼働と高単価の両立が期待できます。
02
民泊を始める前に、物件の管理規約を必ず確認することが必要です。とくに分譲マンションの場合、管理組合で民泊を禁止しているケースが多く、これに違反した場合は訴訟や契約解除のリスクが発生します。賃貸物件でも、管理会社やオーナーが民泊利用を認めているかどうかを確認することが必須です。許可が得られない物件で無断で運営することは違法行為となり、近隣住民とのトラブルだけでなく、行政からの指導や営業停止処分を受ける可能性もあります。安全・安心な運営のためにも、契約前に民泊利用可否を明確にし、必要に応じて管理規約や契約書の条文を再確認しましょう。
03
民泊では、宿泊者の満足度がリピーター獲得や口コミ評価に直結するため、設備の充実度は極めて重要です。まず必須となるのが高速Wi-Fi環境です。国内外問わず、滞在中にネット接続が不安定な物件は大きな不満につながります。また、キッチンや洗濯機などの生活設備を備えることで、長期滞在者のニーズにも対応できます。さらに、セルフチェックイン対応のスマートロックや暗証番号式キーボックスを導入すれば、運営の手間を減らしつつ、ゲストにとっても利便性の高い滞在が可能になります。訪日外国人向けに多言語のハウスマニュアルや観光情報を用意しておくと、安心感を与えることができ、評価向上につながります。
新宿駅近 (ワンルーム)
新宿駅から徒歩5分の好立地にある築20年のワンルーム物件を所有するオーナー様は、空室リスクを解消するために民泊運用を検討。家具・家電をすべて揃え、予約管理や清掃は外部の民泊代行業者に委託する形で運用を開始しました。AirbnbやBooking.comといった複数のOTAに同時掲載することで、国内外の旅行者から安定した予約を確保。月平均稼働率は80％を超え、1泊あたりの単価は1.2万円、月間売上は約28万円となり、従来の長期賃貸の2倍以上の収益を実現しました。初期投資は約50万円でしたが、5ヶ月で回収できたといいます。
浅草エリア (2DK)
台東区の浅草寺から徒歩圏にある2DKの物件を所有する60代のオーナー様です。元々ファミリー向けの長期賃貸として貸し出していたものの、数年間入居者がつかず空室状態が続いていました。そこで、インバウンド観光客向けに畳の部屋と障子を活かした「和モダン」な内装にリフォームし、民泊として再活用することを決断。外国語対応が可能な代行業者と提携し、レビュー対応やトラブル時の対応もスムーズに行われました。結果として、訪日外国人の宿泊者が多く、リピーター率も高まり、月収30万円を超えることも珍しくない成功事例となっています。
Point01
まずは所有する物件が民泊運用に適しているかどうかを確認するところから始めます。確認すべき項目には、管理規約で民泊が許可されているか、建物の構造が住宅宿泊事業法に適合しているか、近隣住民とのトラブルが懸念される環境でないかなどがあります。加えて、自治体ごとに条例の内容が異なるため、各市区町村の公式ホームページで最新の規定を確認しましょう。さらに、必要に応じて行政書士や建築士、消防関係者などと事前に相談することで、後々の手続きがスムーズになります。
Point02
物件の適正が確認できたら、次は住宅宿泊事業法に基づく「届出」を行います。これはインターネット上の「住宅宿泊事業ポータルサイト」から申請可能で、物件ごとに届出番号が発行されます。提出書類には、間取り図や避難経路図、近隣説明書類、宿泊者名簿の管理計画などが含まれます。審査には通常1週間〜数週間程度かかりますが、不備がなければ問題なく受理されます。申請後は、掲示義務のある「届出番号」を宿泊サイトに記載し、合法的な民泊運営を開始できるようになります。
Point03
届出完了後は、設備面の整備が求められます。住宅宿泊事業法においては、宿泊者の安全を確保するための避難経路表示や消火器の設置、非常用照明の確保が義務づけられています。さらに、宿泊者がトラブルなく滞在できるよう、ハウスマニュアルを多言語で作成し、ゴミ出しルールやWi-Fiの使用方法、緊急連絡先なども記載しておくと安心です。チェックイン方式に関しても、非対面対応が基本となるため、スマートロックやキーボックスを導入しておくと便利です。運営体制が整い次第、民泊プラットフォームへの掲載を行い、予約受付を開始します。
今後も東京都の賃貸市場は供給過多の傾向が続き、空室リスクは決して軽視できません。
そうした中で、民泊という新たな運用手段は、空室を収益化する有効なソリューションとなり得ます。
ただし、民泊運用には法令順守や設備投資、運用体制の確保といった課題も伴います。
そのため、信頼できる管理会社や代行業者と連携することで、成功の可能性が大きく高まります。
アブレイズパートナーズでは、賃貸管理の豊富な経験とネットワークを活かし、
民泊導入の計画段階から運用開始、安定稼働までを一気通貫でサポートいたします。
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