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アパート経営の最大の敵は「空室」と「家賃滞納」です。両者をまとめてカバーする方法として注目されるのが家賃保証。
しかし「保証」と聞くと何となく安心してしまいがちですが、仕組みを誤解したまま契約すると大きな損失を招く恐れがあります。
こちらでは、東京都心で賃貸管理料0円サービスを提供するアブレイズパートナーズが、
家賃保証の種類・典型的なトラブル・リスク回避のポイントを解説します。
さらに自社独自の管理委託＋家賃保証会社利用の管理サービスを実施し、
オーナー様のキャッシュフロー改善と安心経営を実現する具体策を提案します。
サブリース会社が物件を10～30年程度まるごと借り上げ、入居の有無や滞納状況にかかわらず毎月の賃料をオーナーに振り込む仕組みです。管理や集金業務が不要になり、表面的には「満室経営」と同じ安定感が得られます。ただし契約書にはほぼ必ず「２～５年ごとの賃料改定条項」が盛り込まれ、周辺相場が下がるたびに減額要請を受けるのが実情です。オーナー都合で途中解約すると数か月分の違約金が発生する例も多く、退去時の原状回復や大規模修繕費は原則オーナー負担。手離れの良さと引き換えに、長期的なキャッシュフロー悪化リスクが潜むため、減額条件・負担範囲を事前に精査することが不可欠です。
家賃保証会社方式では、入居者が保証会社と委託契約を結び、家賃を滞納した瞬間に同社が立替え送金してくれます。初回保証料（家賃の30～100％前後）と年次更新料は入居者負担が主流のため、オーナーのコストはわずか。空室中は保証対象外ですが、滞納トラブルによる資金繰りリスクを大幅に抑えられるのがメリットです。
一方で保証会社が経営難に陥ると立替えが停止する恐れがあるため、信託口座で家賃を分別管理する「信託スキーム」採用企業や、立替え期間・保証限度額が明確なプランを選ぶのが安全策となります。
CASE 01
家賃保証額の突然減額・打ち切り
「30年間家賃固定」を謳っていても、契約書には必ず賃料改定条項があり、入居率の低下や相場下落を理由に数年で大幅減額を迫られる例が続出しています。応じない場合は契約解除や違約金請求に発展し、ローン返済計画が一気に崩壊する深刻なリスクとなります。
CASE 02
施工不備による保証ストップ
後から耐震基準違反や防火区画不備が発覚すると、改修完了まで家賃保証が一時停止される契約条項が発動することがあります。その間は収入ゼロなのに改修費は自己負担という二重苦に直面し、キャッシュフローが急激に悪化します。
CASE 03
保証会社倒産リスク
回収不能債権の増加などで保証会社が破綻すると、滞納家賃の立替えが止まるだけでなく、既に立替え済みの家賃も受け取れない可能性があります。信託口座で分別管理していない場合、保証料や家賃が債権者へ優先弁済され、オーナーは大きな損失を被ります。
01
サブリース契約で最も厄介なのが賃料減額条項です。契約書には「２～５年ごとに周辺相場を踏まえて賃料を改定できる」と明記され、入居率低下や市場家賃の下落を盾に10～30％の減額を迫られる事例が多発。拒否すれば契約解除や一括返還請求を受けかねず、ローン返済計画が一瞬で崩れることもあります。しかも減額後は再増額のハードルが高く、長期にわたり収益が圧縮される点にも要注意です。
02
途中解約を考えた瞬間に立ちはだかるのが高額な違約金です。契約期間中にオーナー都合で解約すると、未経過期間分の賃料数か月を一括で支払う条項がほぼ標準装備。退去精算や新管理会社への切替え費用も重なり、手元資金を大きく圧迫します。場合によっては「内装リセット費」を追加請求され、総額が家賃１年分近くに膨らむケースも。契約前に違約金の計算方法と上限を必ず確認しましょう。
03
「管理も修繕も丸投げ」と説明されることが多いサブリースですが、実際には退去時の原状回復や外壁・屋上の大規模修繕はオーナー負担が原則です。しかも工事業者をサブリース会社が指定し、相場より割高な見積もりを提示される例が後を絶ちません。修繕費が賃料の数年分に達し長期赤字に転落する恐れも。追加工事項目が後出しで増えることもあるため、見積もり比較や独自発注の可否を事前に確認することが不可欠です。
家賃保証会社の最大の弱点は、万一の経営破綻時に立替え家賃が滞る恐れがある点です。業績悪化→資金繰り逼迫→弁済不能という流れは短期間で進むため、「実績がある大手だから安心」と楽観視するのは禁物です。契約前に必ず財務指標（自己資本比率・営業キャッシュフロー）や信用格付けをチェックし、可能なら最新の決算公告や帝国データバンクの調査報告書を取り寄せましょう。さらに重要なのが“信託スキーム”の有無です。これは入居者から集めた家賃や保証料を信託口座に分別保管し、保証会社の資産とは切り離す仕組みで、倒産時でも信託財産として保全されるため回収可能性が飛躍的に高まります。信託口座の導入可否、信託銀行名、信託枠の上限額まで確認しておけば、不測の事態でもキャッシュフローを守れる堅牢な備えとなります。
保証会社の督促スタンスは、物件の評判とリーシング力を左右する重要指標です。過度に強硬な取り立てはクレームや訴訟に発展しやすく、SNSで拡散されれば新規募集に悪影響が及びます。契約前には①一次督促のタイミングと手段（SMS・電話・訪問）、②弁護士連携の有無、③入居者が支払い困難を申し出たときの分割交渉ルールを詳細にヒアリングしましょう。また、個人情報保護の観点から「職場や実家への電話は最終手段に限定」「深夜・早朝の督促禁止」など、コンプライアンスガイドラインが整備されているかも要確認です。入居者相談窓口を外部委託している会社なら、公平な第三者が介入するためクレーム抑止効果が高まります。オーナーとしては、督促レポートの頻度や内容を開示してもらい、現場でどのような対応が取られているのかを常に可視化しておくことが、長期的なトラブル防止と物件価値の維持につながります。
01
家賃保証額は永続的に固定されるわけではなく、築年数の経過や市場賃料の下落で見直しが入るのが通例です。まずは「最低でもローン返済と固定資産税を賄えるライン」を設定し、契約書の減額条項を細部まで確認。そのうえで家賃が10％、20％下がった場合のキャッシュフローを複数パターン試算しておけば、急な保証額変更にも耐えられる盤石な経営シナリオを描けます。
02
保証会社の信用リスクは「大手だから安心」とは言い切れません。決算公告や自己資本比率を確認するのはもちろん、家賃と保証料を信託口座で分別保全する“信託スキーム”の有無を最優先でチェックしましょう。信託型なら経営破綻時でも家賃が信託財産として守られ、債権者への優先弁済を回避できます。財務健全性と信託スキーム、この二重フィルターで選べば倒産リスクを大幅に抑えられます。
03
滞納リスクを家賃保証でゼロにしても、空室が続けば収益は目減りします。客付け力の高い管理会社と組み、リフォームや設備グレードアップで賃料水準を維持しながら、信頼できる家賃保証を併用する“ハイブリッド運用”が最適解です。入居率を高めつつ家賃滞納を防ぐことで、キャッシュフローと物件価値を同時に守り、長期的な資産形成を実現できます。
Flow01
オーナー様からまずお伺いするのは所在地・築年数・間取り・家賃帯・現在の入居率といった基礎データに加え、管理上の課題や目標収益など“経営の悩み”です。メール・電話・オンライン面談のいずれでも対応し、図面やレントロールを共有いただければ、担当コンサルタントが１営業日以内に家賃保証を組み込んだ収益シミュレーションを提示します。ヒアリングは完全無料で情報は秘密厳守。遠方在住でも訪問調査や現地写真の撮影を当社が手配できるため手間は最小です。さらに既存管理会社からの引継ぎ事項や入居者への告知方法もこの段階で整理し、後工程を円滑に進める土台を整えます。
Flow02
ご提出いただいた物件データを基に、提携する複数の家賃保証会社がオーナー様の属性・入居者層・エリアの賃貸市場動向を総合判定します。必要書類は登記簿謄本・身分証・収支表程度で追加資料は原則不要。信託スキーム対応企業にも同時打診するため、最も有利な料率と立替期間を比較検討できます。審査結果は最短翌営業日にメールで通知し、保証限度額・料率・更新条件を一覧表で提示。不承認の場合でも改善ポイントをフィードバックし再審査をサポートします。入居者の負担増が生じる場合は募集図面への明記など解決策を提案し、透明性と納得感を確保します。
Flow03
審査承認後は、当社作成の賃貸管理委託契約書と家賃保証委託契約書に電子署名するだけ。電子契約なら印紙税が不要で最短当日締結が可能です。契約と同時に旧管理会社への解約通知書を代行発送し、入居者には保証切替え案内を個別送付。口座振替用紙の回収や緊急連絡先の更新もワンストップで実施するため、オーナー様の作業はありません。翌月１日から家賃保証が正式始動し、立替え対象賃料は保証会社が自動送金。Webオーナーサイトで月次収支レポートを確認でき、状況をリアルタイムで把握できます。万一開始前に退去が発生しても、空室募集と原状回復を同時進行で手配し収入ギャップを最小化します。
まずは無料の賃料査定でオーナー様の物件を確認させて下さい。
不明点などに関しては資料請求でご確認、LINEからお気軽にご連絡くださいませ。
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N・K様
（板橋区・築15年 RC10戸）
導入前は空室が２戸、さらに３戸が長期入居で家賃を下げざるを得ず、年間収支は▲40万円。家賃保証と同時に当社が室内フルクリーニングと宅配ボックス設置を提案し、募集条件を「保証付き＋設備充実」で訴求しました。結果、空室は１か月で全て成約し平均賃料を8％引き上げることに成功。保証開始後は滞納ゼロでキャッシュフローが月７万円改善し、原状回復費も保証対象内で抑制。経営安定と物件価値向上を同時に実現できた代表的ケースです。
H・K様
（新宿区・築8年 木造8戸）
以前の管理会社では督促が甘く、４世帯が滞納を常習化。オーナー自身で督促に追われる月もあり精神的負担が大きい状態でした。当社切替え後は家賃保証が即日発動し、滞納分３か月分を立替え回収。保証会社による分割交渉で入居者退去も回避でき、平均在室年数を維持できました。さらに IT重説・オンライン申込を導入して客付けスピードを強化し、以降１年間の入居率は100％。督促コスト削減率は80％、年間キャッシュフローは約90万円向上しています。
保証料は経費計上できますか？
賃貸収入に関わる必要経費として計上可能です。確定申告では保証料の領収書を保存し「租税公課」もしくは「支払手数料」で仕訳。法人決算でも損金算入でき、追加届出は不要。税務調査に備え契約書と支払記録をセットで保管すると万全です。
どの保証会社と提携していますか？
ジェイリース・ナップ・エルズサポートと提携。物件規模、エリア賃料水準、入居者属性をAI査定し、最も低料率で長期立替えが可能な会社をマッチングします。同時見積もりで条件比較できるため料率交渉の手間も不要です。
空室期間中でも保証料は発生しますか？
当社の管理委託＋保証パッケージでは空室期間中の保証料は一切発生しません。入居契約が成立し家賃が発生した月から料率計算が始まるため、募集期間の固定費はゼロ。家賃発生日を基準に日割り計上するので月中入居でも無駄が出ず、実質的なコストを完全排除できます。
既存入居者にも加入させたいのですが？
既存入居者には更新時または任意のタイミングで切替案内書を郵送し、初回保証料1万円のみで加入できます。署名回収、保証料集金、保証会社登録は当社が一括代行。案内文にメリットと手続き手順を明記して不安を払拭するため、過去実績では9割以上の入居者がスムーズに同意しています。
管理会社の切替えに伴う手数料は？
オーナー様負担の手数料は0円です。旧管理会社への解約通知書発送、賃貸借契約書・鍵の受領、敷金預り金の精算、入居者告知まで当社が無料で代行。IT重説や電子契約への移行も追加費用なしで対応し、切替えに要する行政手続きや印紙税もすべて当社負担で行います。
サブリース契約は「完全保証」に見えても賃料減額・高コストというリスクを抱え、保証会社のみでは空室リスクが残ります。
アブレイズパートナーズは、「管理料0円でも高い客付け力」「最大24か月のトータル家賃保証」「切替え負担ゼロのワンストップ体制」で
オーナー様のキャッシュフローと時間的余裕を守ります。
「まずは自分の物件でどれくらいメリットが出るか知りたい」という方は、
30秒で完了する無料相談フォームでお気軽にご連絡ください。
安定収益の第一歩は、“家賃保証”を正しく理解し、信頼できる管理パートナーを選ぶことから。
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