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  • 賃貸住宅の家賃下落率は? 安定した賃貸経営を続けるためのポイント

    2022.06.05

    賃貸経営は、安定した家賃収入を長期間得られることがメリットです。

    しかし賃貸住宅の家賃は、建物が経年劣化するにつれて少しずつ下落していきます。

    賃貸住宅の家賃下落率は、一般的に、年換算で1%程度といわれています。

    ただし家賃の下落率は、物件の所在地・築年数・メンテナンスの状況などによって変化します。

    そのため、予め下落率を見込んだ収支計画を立て、家賃下落率を抑える対策を講じることが大切です。

    そこでここからは、

    ■賃貸住宅の家賃が下落する2つの理由

    ■家賃下落率を把握する方法

    ■家賃下落を抑える3つの対策

    ■家賃下落リスクに負けない賃貸経営のポイント

    をご紹介します。

    安定した家賃収入を得たい賃貸経営オーナー様は、ぜひ参考にしてください。

    賃貸住宅の家賃が下落する2つの理由

    賃貸住宅の家賃が下落する主な理由は次の2つです。

    ・賃貸物件の経年劣化による市場価値の下落

    ・ライバル物件の増加による競合激化

    賃貸物件の経年劣化

    賃貸住宅は年を経るごとに建物や内装、付帯設備などが劣化し、それにつれて家賃も下落していきます。

    例えば新築未入居の賃貸住宅はプレミアが付き、周辺の相場より高い家賃が設定されます。

    ただし年数が経過して入居者の入れ替わりが続くと、家賃は徐々に下落して相場並みに落ち着いていくのが一般的です。

    ライバル物件の増加による競合激化

    家賃相場は、地域の賃貸住宅の需要と供給のバランスに応じて決まります。

    大型商業施設の建設や・新駅の設置によって周辺地域の利便性が向上したり、人口が増えれば、家賃相場は上昇します。

    それに伴って新たな賃貸住宅の供給が増えれば、競合が激しくなって家賃相場が下落するのが一般的です。

    また周辺に更地や駐車場が多ければ、新築賃貸住宅の供給増加が考えられます。

    そうした地域では、いずれライバル物件との競合が激化し、家賃の下落率が高くなることが予想されます。

    逆に新築物件の供給が少ない地域は競合が少ないため、家賃の下落率は小さくなります。

    賃貸住宅の家賃下落率を把握する方法

    「自分の経営する賃貸住宅の家賃下落率は、どれぐらいなのか?」

    賃貸住宅の家賃下落率を把握するには、

    ・築年数

    ・地域の賃貸物件の需要(地価・将来人口)

    がポイントになります。

    「築年数」と家賃下落率の関係を把握する

    賃貸住宅の築年数と家賃下落率には、次の3つの特徴があります。

    ・【築3年~10年】家賃下落率が「最大」

    ・【築10年超~20年】家賃下落率が「落ち着く」

    ・【築20年超】家賃下落率が「安定する」

    ここからは、東京23区の賃貸住宅の事例をもとに、築年数と家賃下落率の特徴について詳しく解説します。

    ※データ出典:2013年/三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

    【築3年~10年】家賃下落率が「最大」

    東京23区内の単身者向け賃貸住宅で、家賃下落率が最も高いのは、築後3〜10年の物件です。

    これらの物件の家賃下落率は年換算で1.7%で、新築時に比べると10年で約20%下落します。

    築後10年未満の築年数が浅い物件は、新たに供給される新築物件と競合しやすいため、家賃の下落率が大きくなると考えられます。

    【築10年超~20年】家賃下落率が「落ち着く」

    築10年を超える単身者向け賃貸住宅は家賃の下落率は年換算で約0.6%に収まり、新築後20年で約30%下落します。

    築10年を超える賃貸住宅は新築物件と競合しないので、築年数の違いが家賃に与える影響が小さくなると考えられます。

    首都圏など大都市圏で賃貸経営を検討している人は、こうした特性を考慮して収支計画を立てることが必要です。 

    【築20年超】家賃下落率が「安定する」

    築20年を超える賃貸住宅は家賃下落率が安定し、年換算1%程度になります。

    新築後20年を超えると、家賃は新築時の約50%まで低下しますが、その後は余り変動がありません。

    中古の賃貸住宅を購入して不動産投資を検討している人は、築年数による家賃下落率を把握しておくことが必要です。

    「地価」を把握する

    地価の高い地域は、駅前で便利・商業施設が多い・高級住宅街など、一般的に人気の高い立地です。

    地価の高い立地にある賃貸住宅は需要が高く、家賃下落率が低いと言えます。

    「全国地価マップ」は一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営するWEBサイトで、地図上に様々な地価が表示されるのが特長です。

    土地の価格には、取引される実勢価格の他に、固定資産税や相続税の課税標準になる路線価や、収用価格の基準となる公示地価があります。

    地価情報は賃貸物件の購入など不動産投資に必要不可欠であり、全国地価マップでは、公的な地価情報を一括で確認することが可能です。

    また、公的な地価情報の他に運営者が収集した実勢取引価格の情報も掲載されています。

    公的な地価情報とは、以下のとおりです。

    ・固定資産税路線価自治体が固定資産税算出のために公示した地価。路線価に面積をかけると土地の固定資産税が算出できる。

    ・公示地価毎年1月1日に国土交通省が公示する地価の標準値。土地の収用や買い上げの際に用いられる。

    ・相続税路線価国税庁が毎年公表しており、相続税の算定に使用される。

    → 一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」はこちら

    「地域人口」を把握する

    地域の将来人口の推計は、賃貸住宅の需要を予測する上で重要な要素の1つです。

    一般的に

    ・地域の将来人口が多い都市部は、家賃下落率が低い

    ・地域の将来人口が少ない地方は、家賃下落率が高い

    と言えます。

    また単身者が急増している首都圏などの都市部では、単身者向け賃貸住宅の需要が今後も高く、家賃下落率が低くなると予想されます。

    国立社会保障・人口問題研究所が作成している「日本の市町村別将来推計人口」では、市区町村ごとの将来的な人口予測を公表しています。

    これから賃貸経営や不動産投資を検討している方は、投資判断の参考にすることができるでしょう。

    → 国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」はこちら

    賃貸住宅の家賃下落率を抑える3つの対策

    物件の経年劣化による家賃下落を止めることはできません。

    しかし、

    ・空室を減らす

    ・入居者人気の高い設備機器の導入

    ・物件のリフォームや大規模修繕

    といった対策を講じることで、下落率を抑えることは可能です。

    空室を減らす

    家賃の下落は自然に起こるものではなく、ライバル物件との競合が激化して、空室が続くことによって起こります。

    そのため、できるだけ長期間入居してもらい、空室率を減らすことで、家賃の下落を抑えることが可能です。

    また、築浅の物件ほど新築物件との競合が激しく、家賃の下落率が高いことには注意が必要です。

    そのため築浅物件では管理会社と連携して、建物の維持管理を入念に行ったり、入居者の要望を細かく吸い上げて空室を出さないようにしましょう。

    空室率の抑制は安定した賃貸住宅経営のポイントであり、目先の収益だけでなく、家賃下落を抑える上でも重要になります。

    入居者人気の高い設備機器の導入

    単身者・ファミリー向けの賃貸物件で人気の高い設備は

    ・室内洗濯機置き場

    ・テレビモニター付きインターホ

    ・独立洗面台

    ・インターネット無料

    などがあります。

    全国賃貸住宅新聞「「この設備がないと入居が決まらない」人気設備ランキング2021 ~ランキング表編~」より

    このほか、単身者向け物件では「宅配ボックス」が。

    ファミリー向け物件では「風呂の追焚機能」「システムキッチン」などがランクインしています。

    こうした人気の高い設備機器を導入・設置すれば、物件の競争力を高めることができ、家賃の下落率を抑えることが可能です。

    物件のリフォームや大規模修繕

    入居者が退去後に原状回復のための補修だけで済ませていると、物件の経年劣化による老朽化を抑えることができなくなります。

    物件の老朽化を防ぐには、一定年数が経過した建物は・間取りや内装のリフォームや設備機器の入れ替え・大規模修繕工事の実施が必要です。

    築年数が古くなった物件でも、リフォームや大規模修繕工事を実施して老朽化を防いだり、最新の設備機器を導入すれば、物件の市場価値を維持することができます。

    こうした対策を実施していけば、ライバル物件との競争力を確保して、家賃の下落率を抑えることが可能です。

    賃貸住宅経営を検討している人は、物件のリフォームや大規模修繕工事の費用をシミュレーションに組み込んでおくことをお勧めします。

    家賃下落リスクに負けない賃貸経営のポイント

    安定した賃貸経営を行うためには、賃貸住宅の家賃下落率を考慮した収支計画をたてる必要があります。

    収支計画の策定に際しては、物件の経年劣化を前提に、年換算で約1%の家賃下落を考慮したシミュレーションを行なう必要があります。

    不動産収益シミュレーションのおすすめアプリ3選

    賃貸経営を始めとする不動産投資の収益シミュレーションは、専用のアプリを利用して行うことが可能です。

    無料で利用できるアプリもあり、必要な項目を入力すれば、自動的に収支計算を行なってくれます。

    ここでは、無料で利用可能な、3種類の不動産収益シミュレーションアプリを紹介します。

    1.アパート一棟買いLite

    「アパート一棟買いLite」は今後数十年間の不動産収支のシミュレーションを行えるアプリで、シミュレーション結果は表とグラフで表示できるのが特長です。

    また、家賃収入と借入金の返済額という基本的な試算以外に物件の減価償却や税引き後のキャッシュフローも容易に把握可能です。

    画像出典:アパート一棟買いLite /AppStore

    → 「アパート一棟買いLite」はこちら(AppSore)

    2.検証効率UP!不動産収支計算機

    「検証効率UP!不動産収支計算機」は、手軽に不動産投資の収支計算ができる無料アプリです。

    入力項目は物件価格、想定年収、自己資金 、借入期間、諸経費率、空室率、金利の7つで、家賃収入や諸経費、返済額や利回りが数値表示されます。

    詳細な設定はできませんが、概算の収支見込みを手軽に計算できるのが特長です。

    画像出典:検証効率UP!不動産収支計算機/AppStore

    → 「検証効率UP!不動産収支計算機」はこちら(AppStore)

    3.IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

    「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」は、不動産コンサルティング会社が作成した本格的な収益シミュレーションアプリで、不動産仲介業者や不動産投資会社でも広く利用されています。

    入力項目が多く手軽な利用は難しいのですが、詳細な収益シミュレーションが可能なことが特長です。

    →「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」はこちら(Vector)

    東京都の賃貸物件の家賃下落率は今後どうなる?

    賃貸経営を検討する際には、周辺地域の人口予測・推計は、投資判断を左右する重要な要素です。

    国立社会保障・人口問題研究所の予測によれば、今後も首都圏を始めとする大都市部への人口集中と地方の過疎化が進んでいくとみられています。

    一時は、首都機能の移転・コロナ禍を契機とするテレワークの普及により、大都市から地方への移住が進むのではないかという見方も出ていました。

    しかし、

    ・バブル崩壊後の経済低迷や巨額費用により、首都機能移転の議論がストップ

    ・テレワーク導入企業は増えたものの、完全実施には至らない

    といった事情により、今後も首都圏や大都市部への人口集中は解消されないと考えられます。

    そのため、今後も首都圏や大都市部では

    ・賃貸住宅の需要は根強い

    ・賃貸住宅の家賃下落率は地方より低い

    ・賃貸住宅の家賃相場も上昇していく

    という見方が強くなっています。

    まとめ

    賃貸住宅は時間が経つにつれて経年劣化し、家賃は年換算・約1%の割合で下落していきます。

    家賃下落率は物件の築年数によって異なり、新築物件との競合が激しい築浅物件ほど下落率が高くなります。

    また家賃下落率には地域差があり、首都圏や大都市部では物件の需要が多いため、下落率は低くなる傾向があります。

    家賃下落率を抑えるには、

    ・空室対策

    ・入居者人気の高い設備機器導入

    ・物件のリフォームや大規模修繕

    によって物件価値を高め、ライバル物件との競争力を確保することが重要です。

    賃貸経営においては、便利な無料アプリなどを活用しながら、家賃下落率を考慮に入れた収益シミュレーションを行い、安定した収支計画を立てるようにしましょう。

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