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  • 賃貸管理会社が教える!アパート経営を左右する賃貸管理の仕事内容とは?

    2020.06.22

    賃貸管理は、賃貸経営に欠かせない重要業務です。

    賃貸管理には、大きくわけて

    1.入居者募集

    2.賃貸借契約

    3.家賃の集金

    4.クレーム対応

    5.退去立会〜精算

    といった仕事があります。

    どんなに良好な立地・間取り・充実した設備・家賃の安さを備えた、優良物件でも。

    効果的な入居者募集をおこなわなければ、入居希望者は集まりません。

    クレーム対応に適切に対応しなければ、優良な入居者が集まらず、退去者が増えてしまう恐れもあります。

    原状回復などの建物管理を適切におこなわなければ、物件の価値も人気も落ちてしまいます。

    どのような賃貸管理をするかによって、賃貸経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。

    そこで、実際に賃貸管理業務をおこなっている賃貸管理会社の視点から、

    賃貸管理の5つの仕事内容

    ■賃貸経営を安定させるための、賃貸管理のポイント

    を詳しく解説します。

    (株)アブレイズパートナーズは、東京を中心に多くのオーナー様から物件管理をお任せいただいている賃貸管理会社。

    賃貸管理会社が教える、賃貸管理のポイントとは?

    賃貸経営を成功させたい方は必見です。

    また、

    ■賃貸管理会社の仕組み「サブリース」と「管理委託」

    ■賃貸管理会社の手数料相場

    についても解説。

    ぜひ優良な賃貸管理会社選びの参考にしてください。

    賃貸管理の仕事内容1.入居者募集

    賃貸経営は、いかに空室をつくらず、安定した家賃収入を得られるかがポイント。

    入居者募集に強い賃貸管理会社を利用すれば、物件の入居率が高くなり、賃貸経営が安定します。

    アブレイズパートナーズに委託いただいている物件は、

    ・入居者募集から入居までの期間が平均約1ヶ月

    ・入居率97%

    という高い入居率が特徴です。

    入居率を上げるためには、どのような入居者募集が効果的なのでしょうか?

    ここからは、アブレイズパートナーズが効果的な入居者募集のためにおこなう5つの取組

    1.募集力の強い仲介不動産会社との連携

    2.他の仲介不動産会社との連携

    3.インターネットの活用

    4.空室対策会議

    5.オーナー様への定期報告

    をご紹介します。

    1.募集力の強い仲介不動産会社との連携

    出典:アブレイズ・コーポレーション

    物件の入居者募集は、自社グループの仲介不動産会社「アブレイズ・コーポレーション」がおこなっています。

    アブレイズ・コーポレーションは、創業当初から「仲介手数料半額〜最大無料」がモットー。

    東京エリア最安値クラスの初期費用はお部屋探し中のお客様に好評で、問い合わせ数・申込数ともに地域トップクラスです。

    募集力の強い仲介不動産会社「アブレイズ・コーポレーション」が入居者募集を行うため、物件の入居率が高くなります。

    また賃貸管理を、賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズが。

    入居者募集を、仲介不動産会社の(株)アブレイズ・コーポレーションが。

    オーナー様の物件管理からお部屋探し中のお客様への提案までをグループ会社一体となって連携することで、迅速かつ効果的な入居者募集を実現しています。

    ▼入居者募集(客付け)の流れについてもっと詳しく

    【関連記事】客付け力のある賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    2.他の仲介不動産会社との連携

    入居者募集は、自社グループのアブレイズ・コーポレーション店舗やHP上に限りません。

    物件の入居率を高めるため、自社グループ以外の不動産業者とも連携しています。

    たとえば業者間専用サイトに物件情報を掲載し、対象エリアの不動産会社にも幅広く募集情報を共有。

    また物件の特徴に合わせて、募集ターゲット(ペット可、学生、ファミリーなど)に特化した不動産業者にもアプローチしています。

    3.インターネットの活用

    出典:アブレイズ・コーポレーション

    あるアンケート調査(※)によると、物件を探したい人の77.7%が、まずインターネットで情報収集をすることがわかっています。

    (※)リアルネットプロ「引越しについてのアンケート」2016年

    自社グループのアブレイズ・コーポレーションHPに豊富な物件情報を載せることはもちろん。

    SUUMOやat homeといった、お部屋探しでおなじみの大手物件情報検索サイトにも物件情報を掲載し、より多くの入居見込み者にアプローチしています。

    またLINEやチャットで、スタッフにお部屋探しを相談できるシステムを導入。

    入居見込みをぐんと高める内見予約や入居申込も、24時間365日自動受付できるWebシステムを導入しています。

    店舗の営業時間外や定休日に関係なく予約や申込が受付可能なため、入居見込み客を失うリスクがぐんと減ります。

    4.空室対策会議

    アブレイズパートナーズでは、空室対策会議を毎週開催しています。

    空室となっている物件の状況、ライバル物件の動向などを全スタッフで共有。

    賃貸管理のプロの視点から、効果的な空室対策や募集戦略をたてます。

    5.オーナー様への定期報告

    入居者募集の状況を、オーナー様に定期的にご報告します。

    賃貸管理のプロとして市場動向を分析・成約予想をたてた上で、オーナー様に効果的な空室対策をご提案します。

    【オーナー様への定期報告例】

    ■募集状況について
    問い合わせ数は、1週間平均で11件と理想的です。

    ■内見状況について
    2件と少なめで、お申し込みには繋がっていません。

    ■空室対策のご提案
    当物件は、全体的にやや特徴的な間取りのお部屋が多めとなっております。
    そこで簡易的な家具の設置などにより、住むイメージをつくることで、お問い合わせやお申し込みの増加が期待できると考えます。
    同エリアのライバル物件と比べて設備や家賃に大きな差はないため、モデルルーム化により早期成約が期待できます。

    ■今後の募集活動
    沿線上の駅付近の客付け業者へ改めて物件情報のメールやFAXを送付し、対象エリアの営業活動を強化いたします。

    物件を委託いただいているオーナー様からも、空室対策の提案にお喜びの声をいただいております。

    実際にオーナー様からいただいたお声をご紹介します。

    これまでお願いしていた管理会社だと半年以上空室が続き困っており、アブレイズパートナーズ様に募集をお願いしました。
    その際、こまめに募集状況や市場等の報告を行っていただき、アドバイスにしたがって条件変更をしたところ、すぐに申込が入りました。
    それを機に1棟すべての管理をアブレイズパートナーズ様にお願いしていますが、管理料のコストダウンももちろんですが、月々の報告業務もしっかり行っていただけるので安心してお任せすることができ、本当に助かっています。

    アブレイズパートナーズ/オーナー様の声/K・H様

    今回初めてのマンション経営ということで管理会社を探しているところ、アブレイズパートナーズ様を知りました。当初予定していた賃料より少し低め設定の提案を受けて迷っていました。ところが3カ月ほどの空室想定をしていましたが、1カ月もたたないうちに全ての空室に申し込みが入りました。実質は空室期間が少ないほうが総収入が上がり退去も少なくなり、希望していた安定した賃貸経営が出来てます。今後とも宜しくお願い致します。

    アブレイズパートナーズ/オーナー様の声/Y・T様

    賃貸管理の仕事内容2.賃貸借契約

    賃貸借契約にかかる業務も、賃貸管理の重要な仕事のひとつです。

    入居申込の受付から、入居者に物件を引き渡すまでの流れとポイントをご紹介します。

    1.入居申込の受付

    2.入居者審査

    3.契約手続き

    4.引き渡し

    1.入居申込の受付

    入居申込があれば、受付時に契約までのスケジュールをスピーディーに決めます。

    スケジュールについてスムーズにご案内することで、キャンセルリスクを減らすことができます。

    また入居申込の機会損失を減らすため、店舗の営業中だけではなく、Web上やFAXでも申込を受け付けています。

    2.入居者審査

    入居者審査では、家賃の支払能力があるか、信頼できる人柄か、といった点を慎重に見極めます。

    後々の家賃滞納や入居者間トラブルといったリスクを減らすためにも、入居者審査は非常に重要なステップです

    アブレイズパートナーズでは

    当社審査(入居希望者へのヒアリング、電話確認)

    保証会社審査(クレジットカード支払状況などの信用調査)

    オーナー様審査(最終決定の意思確認)

    の手順で、確実な入居者審査をおこなっています。

    ▼入居者審査についてもっと詳しく

    【関連記事】入居者審査でチェックすべき5つのポイント

    3.契約手続き

    入居希望者とオーナー様との賃貸借契約を代行します。

    アブレイズパートナーズでは

    賃貸借契約書の作成

    入居希望者へ初期費用などの請求

    入居希望者との契約手続き

    オーナー様との契約手続き

    の流れで契約手続きをおこないます。

    契約書の作成時には、原状回復やペット飼育の特記事項など、のちにトラブルが起こらないための取り決めを漏れなく適切に記載します。

    また入居者の初期費用支払は、クレジット決済や電子マネー決済にも対応。

    重要事項の説明もIT化するなど、入居希望者の満足度を高めるスマートな契約手続きに努めています。

    4.引き渡し

    入居者に物件を引き渡す際は、担当スタッフが事前に物件内を確認。

    設備や清掃に不備がないか最終チェックをした上で、入居者に引き渡しをおこないます。

    入居時の第一印象は、物件の賃貸管理会社およびオーナー様への信頼感に直結します。

    物件の印象を損なわないことで、入居後のクレームや退去を抑制することにもつながります。

    賃貸管理の仕事内容3.家賃の集金

    入居者から、毎月家賃や共益費などを受け取ります。

    アブレイズパートナーズでは、家賃集金に保証会社を利用する「収納代行プラン」をおすすめしています。

    収納代行プランでは、入居者に家賃保証会社と契約してもらいます。

    保証会社との契約料は家賃に含むため、オーナー様負担はありません。

    収納代行プランを利用すると、家賃は保証会社からオーナー様に自動送金されます。

    収納代行プランは、オーナー様にとって

    ・入居者と個別の金銭授受(口座振替含む)が発生しない

    ・滞納の有無にかかわらず、保証会社から家賃が自動送金される(=家賃収入が保証される)

    という2つの大きなメリットがあります。

    実際に、オーナー様にもご好評いただいている家賃集金方法です。

    アブレイズ様には3年ほど前からお世話になっています。以前から滞納が続く入居者がおり、その都度、アブレイズ様から督促を繰り返しして頂き、なんとか入金してもらうという状況でしたが、アブレイズ様から自動送金ができる保証会社への切替えのご提案をいただき、今は安定したスケジュールで家賃が入金されています。切替えの手続きにおいても、本当にご尽力ありがとうございました。他のオーナー様にも紹介させて頂きたいと思います。

    アブレイズパートナーズ/オーナー様の声/S・R様

    もちろん、オーナー様への直接振込などの家賃集金方法にも対応しています。

    家賃滞納があれば、入居者への督促はアブレイズパートナーズにて行うなど柔軟な対応が可能です。

    賃貸管理の仕事内容4.クレーム対応

    入居者からガス漏れ・水漏れ・停電といった住居トラブルの問い合わせがあれば、一次対応をするのも賃貸管理の仕事です。

    騒音やペットの飼育マナーなど、入居者間や近隣住民とのトラブルが起きた場合の対応も必要です。

    アブレイズパートナーズでは、入居者専用24時間365日対応コールセンターを設置しています。

    入居者としては、生活アドバイスから緊急対応まで、夜間休日関係なくいつでも問い合わせできるため満足度が高くなります。

    オーナー様が、トラブル対応に奔走する心配もありません。

    またアブレイズパートナーズでは、入居者からのリクエストをクレームにつなげない対応を心がけています。

    設備の不具合や騒音問題などが寄せられた場合、案件ごとの対応方法を業務フローとして明確化。

    入居者からのリクエストにスピーディーかつ適切に対応することで、入居者満足度を高めています。

    また入居者からのお声はオーナー様へ適宜ご報告し、オーナー様のご意向に合わせた対応をおこないます。

    賃貸管理の仕事内容5.退去立会〜精算

    退去者が出るときは部屋の点検をおこない、補修する設備がないか確認します。

    補修金額の負担をめぐって退去者とトラブルにならないよう、退去時の立会は慎重におこなう必要があります。

    【関連記事】原状回復のガイドラインや費用負担ルール

    アブレイズパートナーズでは、原状回復やクリーニングをおこなう内装業者を同行して、退去立会をおこないます。

    その場で原状回復にかかる見積もり金額や、退去者負担の金額を明確に提示。

    退去者に同意のサインをもらうことで、スムーズな原状回復の精算をおこないます。

    また提携の保証会社を利用すれば、退去者負担の原状回復費用も保証されるため安心です。

    退去立会時に内装業者の見積もりも済むため、退去後はスピーディーに原状回復工事を手配できます。

    原状回復がスムーズだと、原状回復期間の空室ロスを最小限に抑えることができます。

    賃貸管理は自主管理より、管理会社に任せた方が安心

    賃貸管理には、

    ■オーナー様ご自身でおこなう(自主管理)

    ■賃貸管理会社に委託する

    2つの方法があります。

    最近はオーナー様向けの賃貸管理ソフトやシステムも増え、自主管理がしやすい環境も整っています。

    ただ実際には、賃貸管理は管理会社に委託されるオーナー様が多いです。

    なぜなら賃貸管理には、

    ・法律などの専門的な知識

    ・内装業者などとの連携

    ・家賃督促やクレーム対応のノウハウ

    などが必要な業務が多いからです。

    「賃貸管理士」という専門資格もあるほどです。

    【関連記事】賃貸管理士の試験難易度や合格点は?国家資格化の予定も

    特に賃貸経営を副業として行っていて、あまり時間を割けないというオーナー様は、賃貸管理会社を利用することをおすすめします。

    また建物管理や家賃集金など、基本的な賃貸管理は自分でやりたいというオーナー様も。

    入居者募集・家賃督促・クレーム対応などノウハウが必要な煩わしい業務は、賃貸管理会社を利用する方が安心です。

    賃貸管理会社によっては、管理内容に柔軟に対応できる場合もあります。

    たとえばアブレイズパートナーズでは、

    ・家賃回収は自分でやるので、滞納者の督促だけ依頼したい

    ・入居者募集だけ依頼したい

    といった、賃貸管理業務の一部を代行することも可能です。

    賃貸管理会社をうまく利用して、オーナー様の理想とする賃貸経営スタイルを実現してください。

    【関連記事】賃貸管理は自主管理が得?管理会社に委託するべき?

    賃貸管理会社の「サブリース」と「管理委託」の仕組み

    賃貸管理会社には、大きく2つの契約方式があります。

    ■サブリース方式

    ■管理委託方式

    契約形態が違うため、

    物件の管理方法

    ・サービス内容

    ・手数料の相場

    ・オーナー様と管理会社と入居者の契約関係

    まで、全てが違ってきます。

    「サブリース」と「管理委託」には、それぞれにメリット・デメリットがあります。

    賃貸管理会社を選ぶ際は、どちらの契約形態がご自身の賃貸経営スタイルに合っているか、しっかりと見極める必要があります。

    サブリースとは

    サブリースの賃貸管理会社(以下サブリース業者)の場合、オーナー様は、サブリース業者に物件を貸します。(=賃貸借契約)

    サブリース業者は、オーナー様から借りている物件を、入居者に貸します。(=転貸借契約)

    オーナー様にとって、サブリース契約のメリットは

    ・サブリース業者が物件を借りてくれるため、入居者の有無にかかわらず、サブリース業者から家賃収入が得られる(=家賃保証)

    ・家賃保証だけでなく、入居者・建物管理など賃貸管理全般まで任せられるため、賃貸経営を一任できる

    一方サブリース契約のデメリットは

    賃貸管理手数料の相場が、家賃の10〜20%と高い

    入居者からの敷金や礼金はサブリース業者の収入になり、オーナー様に入らない

    家賃額や管理内容の決定権はサブリース業者にあり、オーナー様の自由が少ない

    ・「家賃保証」の免責事由など、契約事項をよく読まないと経営リスクに関わるトラブルが起きる可能性がある

    「手数料などのコストが高くても、賃貸経営を業者に一任したい!」

    という場合は「サブリース」の賃貸管理会社がおすすめです。

    管理委託とは

    管理委託の賃貸管理会社の場合、オーナー様は、

    ・入居者とは、物件を貸す契約(賃貸借契約)

    ・賃貸管理会社とは、物件管理を委託する契約(管理委託契約)

    をそれぞれ結びます。

    オーナー様にとって、管理委託契約のメリットは

    賃貸管理手数料の相場が、家賃の3〜5%と安い

    入居者からの敷金や礼金がオーナー様収入となる

    家賃額や管理内容の決定権はオーナー様にあり、柔軟な賃貸経営ができる

    管理委託のデメリットは

    ・管理会社によっては、家賃保証などを受けられない場合がある

    「手数料などのコストを抑えつつ、賃貸経営にもしっかり携わりたい!」

    という場合は「管理委託」の賃貸管理会社がおすすめです。

    個人的には、手数料の高さなど長期的なコストを考えると「管理委託」をおすすめします。

    家賃額や管理内容の決定権もオーナー様にあるため、賃貸経営の面でも、柔軟な対応が可能です。

    【関連記事】サブリース契約の仕組みと問題点とは?管理委託がおすすめの理由

    賃貸管理会社の手数料相場

    賃貸管理会社に物件の管理を委託すると、管理手数料が必要になります。

    管理手数料は、

    ・サブリースの場合、家賃の10~20%/月

    ・管理委託の場合、家賃の3~5%/月

    が相場です。

    たとえば家賃10万円の部屋を、5部屋委託した場合。

    手数料20%の賃貸管理会社には、10万円/月

    手数料5%の賃貸管理会社には、2万5,000円/月

    の手数料を支払う必要があります。

    ちなみに筆者の勤務先の(株)アブレイズパートナーズは、管理料無料

    月々の手数料が無料ということで、よく驚かれます。

    管理料無料について、詳しくは弊社HPをご覧ください。

    【関連記事】 賃貸管理手数料は「安い」から「無料」の時代に!手数料相場の比較

    まとめ

    賃貸経営を安定させる賃貸管理のポイントは、

    ・効果的で強い「入居者募集」

    ・スムーズな「契約手続き」

    ・保証会社を利用した、安心な「家賃集金」

    ・クレームにつなげない「入居者対応」

    ・スムーズな「退去精算や原状回復」

    にあります。

    しかし効果的な賃貸管理をおこなうためには、専門的な知識も必要。

    賃貸管理には、賃貸管理会社のネットワークやノウハウを利用するのがおすすめです。

    また賃貸管理会社を利用するなら、 優良な管理会社を選ぶことが大切です。

    ・サブリース方式か、管理委託方式か

    ・管理手数料は相場に比べて高くないか

    といった点を確認し、ご自身の経営スタイルにあった賃貸管理会社を選んでください。

    賃貸管理は、賃貸経営の成功を左右する重要業務。

    実際にオーナー様からも

    「賃貸管理会社を変えたら、空室が多かった物件が1ヶ月で満室になった」

    「賃貸管理会社のアドバイス通り、設備を充実させたら退去者が減った」

    というお声をいただくことが多く、賃貸管理が賃貸経営に与える影響の大きさを日々実感しています。

    オーナー様の賃貸経営を成功に導くお手伝いを、ぜひアブレイズパートナーズにお任せいただければ幸いです。

    →お問い合わせはアブレイズパートナーズ

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