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  • 賃貸経営を成功に導く「賃貸管理」5つのポイント

    2020.06.22

    賃貸管理とは、賃貸経営に欠かせない重要業務です。

    どんなに良好な立地・間取り・家賃の安さを備えた、優良物件を所有していても。

    × 効果的な入居者募集をおこなわなければ、入居希望者は集まりません。

    × 入居者からのクレーム対応に適切に対応しなければ、退去者が増えてしまう恐れもあります。

    × 原状回復などの建物管理を適切におこなわなければ、物件の価値も人気も落ちてしまいます。

    どのような賃貸管理をするかによって、賃貸経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。

    そこで、実際に賃貸管理業務をおこなっている賃貸管理会社の視点から、

    賃貸管理の仕事内容とは

    ■賃貸経営を成功に導く、賃貸管理の5つのポイント

    ■賃貸管理は自主管理できるのか

    ■「サブリース」と「管理委託」の仕組み

    ■賃貸管理会社の手数料相場

    ■賃貸管理会社の賢い選び方

    ■賃貸管理業適正化法と賃貸管理士

    など、賃貸管理の全般について広く解説します。

    弊社(株)アブレイズパートナーズは、賃貸オーナー様から委託された、賃貸アパートや賃貸マンションの「賃貸管理」を日々おこなっている会社です。

    賃貸管理会社が教える、賃貸管理のポイントとは?

    賃貸経営を成功させたい方は必見です。

    賃貸管理の仕事内容とは

    賃貸管理には、大きくわけて

    ・入居者に関する業務

    ・建物に関する業務

    の2つに分けられます。

    【入居者に関する業務】

    1.入居者募集

    2.賃貸借契約

    3.家賃の集金未収家賃の督促

    4.クレーム対応

    5.退去立会〜精算

    【建物に関する業務】

    1.共有部分の清掃

    2.建物や設備の定期点検

    3.修繕積立金の準備

    4.退去後の原状回復

    5.設備交換やリフォーム

    賃貸管理は、賃貸物件の入居者・建物それぞれがスムーズに回るよう、全般的な管理を行う仕事です。

    上記以外にも細々とした管理業務など、仕事内容は多岐にわたります。

    賃貸管理は、賃貸経営の根幹を支える仕事です。

    賃貸経営を成功に導く、賃貸管理のポイント5つ

    ポイントを押さえた賃貸管理を実行することで、賃貸経営はぐっと上手く回ります。

    賃貸経営を成功に導く賃貸管理のポイントは、以下の5つ。

    1.入居者募集を強くする

    2.入居者との賃貸借契約をスムーズに行う

    3.家賃集金をスムーズに行う

    4.クレームに迅速に対応する

    5.退去後の原状回復をスムーズに行う

    入居者募集を強くすれば、入居率が上がり、家賃収入が安定します。

    入居者との賃貸借契約をスムーズに行えば、入居申込キャンセルや、入居後のトラブルリスクを減らせます。

    家賃集金をスムーズに行えば、家賃滞納リスクを減らし、家賃収入を安定させることにつながります。

    クレームに迅速に対応できれば、入居者満足度が高まり、入居率を維持できます。

    退去後の原状回復をスムーズに行えば、工事中の空室期間を減らし、次の入居者募集に早く着手することができます。

    賃貸管理を適切かつスムーズに行うことで、賃貸経営の質を向上させ、経営を成功に導くことができるのです。

    ここからは、適切かつスムーズに賃貸管理を行うポイントについて詳しく解説していきます。

    1.入居者募集を強くする

    賃貸経営は、いかに空室をつくらず、安定した家賃収入を得られるかがポイント。

    入居者募集を強くすれば、物件の入居率が高くなり、賃貸経営が安定します。

    入居者募集を強くするには、「募集力の強い不動産会社と連携する」のが一番です。

    募集力の強い不動産会社には、以下のような特徴があります。

    ■インターネットの活用が上手い

    ■アクセスしやすい場所に店舗がある

    ■取扱物件が多い

    インターネットの活用が上手い

    あるアンケート調査(※)によると、物件を探したい人の77.7%が、まずインターネットで情報収集をすることがわかっています。
    (※リアルネットプロ「引越しについてのアンケート」2016年

    いまや賃貸物件のお部屋探しも入居者募集にも、インターネットは欠かせないツール。

    きめ細かい条件検索などで使いやすい、お部屋探しの自社サイト保有はもちろん。

    SUUMOやat homeといった、お部屋探しでおなじみの大手物件情報検索サイトにも物件情報を掲載し、より多くの入居見込客にアプローチしていることが重要です。


    出典:アブレイズ・コーポレーション

    他にもLINEやチャットでお部屋探しを気軽に相談できるシステムや、内見予約・入居申込の24時間365日自動受付システム導入など。

    インターネットを上手く活用することで、店舗の営業時間外や定休日にも予約や申込受付が可能になるなど、入居見込客を逃すリスクを減らすことができます。

    出典:アブレイズ・コーポレーション

    アクセスしやすい場所に店舗がある

    出典:(株)アブレイズ・コーポレーション/渋谷駅前支店

    インターネットやチラシで物件情報を見ることができても、最終的に入居を決める段階になれば、実店舗に足を運ぶお客様がほとんどです。

    実際にスタッフから説明を聞き、部屋の内見をし、入居となれば契約のために何度か店舗に行く必要もあります。

    各線主要駅の近くなど、通勤・通学帰りでも行きやすい場所に店舗があると足を運びやすく、入居申込までのハードルが下がります。

    取扱物件数が多い

    取扱物件数が多いと、お部屋探し中のお客様の細かなニーズに、幅広く対応できます。

    またお客様心理として、取扱物件数が多い不動産会社の方が信頼できるという側面もあります。

    「不動産会社を選ぶときに重視するポイントについてのアンケート(※)でも

    ・写真の点数が多い

    ・たくさんの物件を掲載している

    などの回答が上位を占めています。
    (※)不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)「不動産情報サイト利用者意識アンケート」2018年度調査結

    ▼入居者募集(客付け)の強い賃貸管理会社の特徴についてもっと詳しく

    【関連記事】客付け力のある賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    2.入居者との賃貸借契約をスムーズに行う

    入居者との賃貸借契約をスムーズに行うと、入居申込のキャンセルリスクを減らしたり、入居後のトラブルを防ぐことができます。

    入居申込の受付から、入居者に物件を引き渡すまでの流れは以下の通りです。

    入居申込の受付

    入居者審査

    契約手続き

    物件引き渡し

    入居申込の受付

    お部屋さがし中のお客様から入居申込があれば、契約までのスケジュールをスピーディーに決めます。

    入居スケジュールについてスムーズに案内することで、入居申込のキャンセルリスクを減らすことができます。

    入居者審査

    入居者審査は、家賃滞納や近隣トラブルといった、賃貸経営におけるリスクを事前に減らす重要なステップです。

    入居者審査では家賃の支払能力などの経済的な面だけでなく、信頼できるか・トラブルメーカーにならないか、といった人柄についても慎重に見極める必要があります。

    例えばアブレイズパートナーズでは、自社・保証会社・オーナー様による万全の入居者審査体制をとっています。

    自社審査(入居希望者へのヒアリング、電話確認)

    保証会社審査(クレジットカード支払状況などの信用調査)

    オーナー様審査(最終決定の意思確認)

    ▼賃貸経営における入居者審査についてもっと詳しく

    【関連記事】入居者審査でチェックすべき5つのポイント

    契約手続き

    入居者との賃貸借契約では、様々な重要事項に関する契約書を交わし、後にトラブルが起こるのを防ぎます

    契約書の作成時には、原状回復やペット飼育の特記事項などの取り決めを漏れなく適切に記載します。

    また法律で定められた重要事項の説明も漏れなく行います。

    敷金・礼金などが発生する場合は、入居者から初期費用を受け取ります。

    アブレイズパートナーズでは

    賃貸借契約書の作成

    入居希望者へ初期費用などの請求

    入居希望者との契約手続き

    オーナー様との契約手続き

    の流れで契約手続きをおこないます。

    物件の引き渡し

    入居者への物件引き渡しをスムーズに行うことで、物件の印象を損なわず、入居後のクレームや退去を抑制することにつながります。

    入居時の物件への第一印象は、賃貸管理会社およびオーナー様への信頼感に直結します。

    アブレイズパートナーズでは、入居者に物件を引き渡す際は、担当スタッフが事前に物件内を確認。

    設備や清掃に不備がないか最終チェックをした上で、入居者に引き渡しをおこないます。

    3.家賃集金をスムーズに行う

    入居者からの家賃集金をスムーズに行うことで、家賃滞納などのリスクが減り、家賃収入が安定します。

    例えばアブレイズパートナーズでは、スムーズに家賃集金をするため、保証会社を利用する「収納代行プラン」を導入しています。

    収納代行プランでは、入居者に家賃保証会社と契約してもらいます。

    保証会社との契約料は家賃に含むため、オーナー様負担はありません。

    収納代行プランを利用すると、家賃は滞納の有無に関わらず、保証会社からオーナー様に自動送金されます。

    収納代行プランは、オーナー様にとって

    ・入居者とオーナー様に、個別の金銭授受(口座振替含む)が発生しない

    ・滞納有無に関わらず家賃が自動送金(=家賃保証)されるため、家賃収入が安定する

    という2つの大きなメリットがあります。

    実際に、賃貸経営オーナー様にもご好評いただいている家賃集金方法です。

    アブレイズ様には3年ほど前からお世話になっています。以前から滞納が続く入居者がおり、その都度、アブレイズ様から督促を繰り返しして頂き、なんとか入金してもらうという状況でしたが、アブレイズ様から自動送金ができる保証会社への切替えのご提案をいただき、今は安定したスケジュールで家賃が入金されています。切替えの手続きにおいても、本当にご尽力ありがとうございました。他のオーナー様にも紹介させて頂きたいと思います。

    アブレイズパートナーズ/オーナー様の声/S・R様

    4.クレームに迅速に対応する

    入居者からのクレームやリクエストに迅速かつ適切に対応することで、入居者満足度を向上させ、入居率を高めることができます。

    入居者からガス漏れ・水漏れ・停電といった住居トラブルの問い合わせがあれば、一次対応をするのも賃貸管理の重要な仕事です。

    騒音やペットの飼育マナーなど、入居者間や近隣住民とのトラブルが起きた場合の対応も必要です。

    アブレイズパートナーズでは、入居者専用24時間365日対応コールセンターを設置しています。

    入居者としては、生活アドバイスから緊急対応まで、夜間休日関係なくいつでも問い合わせできるため満足度が高くなります。

    オーナー様が、四六時中トラブル対応に奔走する心配もありません。

    5.退去後の原状回復をスムーズに行う

    退去者が出るときは部屋の点検をおこない、次の入居者募集に備えて内装や設備などを補修します(=原状回復)

    原状回復工事の手配や実施がスムーズだと、原状回復期間の空室ロスを最小限に抑えることができます。

    原状回復は、補修金額の負担をめぐって退去者とトラブルになりがち。

    そのため退去時の立会は、退去者と補修箇所を確認しながら、慎重におこなう必要があります。

    また春の引越シーズンなど繁忙期は、内装や設備を補修する工事業者のスケジュールを押さえるのが難しくなり、工期に時間がかかるリスクもあります。

    【関連記事】原状回復のガイドラインや費用負担ルール

    アブレイズパートナーズでは、原状回復やクリーニングをおこなう内装業者を同行して、退去立会をおこないます。

    その場で原状回復にかかる見積もり金額や、退去者負担の金額を明確に提示。

    退去者に同意のサインをもらうことで、スムーズな原状回復の精算をおこないます。

    退去立会時に内装業者の見積もりも済むため、退去後はスピーディーに原状回復工事を手配できます。

    賃貸管理は自主管理できる?

    賃貸管理には、

    ■オーナー様ご自身でおこなう(自主管理)

    ■賃貸管理会社に委託する

    2つの方法があります。

    最近はオーナー様向けの賃貸管理ソフトやシステムも増え、自主管理がしやすい環境も整っています。

    ただ実際には、賃貸管理は管理会社に委託されるオーナー様が多いです。

    なぜなら賃貸管理には、

    ・法律などの専門的な知識

    ・内装業者などとの連携

    ・家賃督促やクレーム対応のノウハウ

    などが必要な業務が多いからです。

    特に賃貸経営を副業として行っていて、あまり時間を割けないというオーナー様は、賃貸管理会社を利用することをおすすめします。

    また建物管理や家賃集金など、基本的な賃貸管理は自分でやりたいというオーナー様も。

    入居者募集・家賃督促・クレーム対応などノウハウが必要な煩わしい業務だけは、賃貸管理会社を利用する方が安心です。

    賃貸管理会社によっては、管理内容に柔軟に対応できる場合もあります。

    たとえばアブレイズパートナーズでは、

    ・家賃回収は自分でやるので、滞納者の督促だけ依頼したい

    ・入居者募集だけ依頼したい

    といった、賃貸管理業務の一部を代行することも可能です。

    賃貸管理会社をうまく利用して、オーナー様の理想とする賃貸経営スタイルを実現してください。

    【関連記事】賃貸管理は自主管理が得?管理会社に委託するべき?

    賃貸管理会社の「サブリース」と「管理委託」の仕組み

    賃貸管理会社には、大きく2つの契約方式があります。

    ■サブリース方式

    ■管理委託方式

    契約形態が違うため、

    物件の管理方法

    ・サービス内容

    ・手数料の相場

    ・オーナー様と管理会社と入居者の契約関係

    まで、全てが違ってきます。

    「サブリース」と「管理委託」には、それぞれにメリット・デメリットがあります。

    賃貸管理会社を選ぶ際は、どちらの契約形態がご自身の賃貸経営スタイルに合っているか、しっかりと見極める必要があります。

    サブリースとは

    サブリースの賃貸管理会社(以下サブリース業者)の場合、オーナー様は、サブリース業者に物件を貸します。(=賃貸借契約)

    サブリース業者は、オーナー様から借りている物件を、入居者に貸します。(=転貸借契約)

    オーナー様にとって、サブリース契約のメリットは

    ・サブリース業者が物件を借りてくれるため、入居者の有無にかかわらず、サブリース業者から家賃収入が得られる(=家賃保証)

    ・家賃保証だけでなく、入居者・建物管理など賃貸管理全般まで任せられるため、賃貸経営を一任できる

    一方サブリース契約のデメリットは

    賃貸管理手数料の相場が、家賃の10〜20%と高い

    入居者からの敷金や礼金はサブリース業者の収入になり、オーナー様に入らない

    家賃額や管理内容の決定権はサブリース業者にあり、オーナー様の自由が少ない

    ・「家賃保証」の免責事由など、契約事項をよく読まないと経営リスクに関わるトラブルが起きる可能性がある

    「手数料などのコストが高くても、賃貸経営を業者に一任したい!」

    という場合は「サブリース」の賃貸管理会社がおすすめです。

    管理委託とは

    管理委託の賃貸管理会社の場合、オーナー様は、

    ・入居者とは、物件を貸す契約(賃貸借契約)

    ・賃貸管理会社とは、物件管理を委託する契約(管理委託契約)

    をそれぞれ結びます。

    オーナー様にとって、管理委託契約のメリットは

    賃貸管理手数料の相場が、家賃の3〜5%と安い

    入居者からの敷金や礼金がオーナー様収入となる

    家賃額や管理内容の決定権はオーナー様にあり、柔軟な賃貸経営ができる

    管理委託のデメリットは

    ・管理会社によっては、家賃保証などを受けられない場合がある

    「手数料などのコストを抑えつつ、賃貸経営にもしっかり携わりたい!」

    という場合は「管理委託」の賃貸管理会社がおすすめです。

    個人的には、手数料の高さなど長期的なコストを考えると「管理委託」をおすすめします。

    家賃額や管理内容の決定権もオーナー様にあるため、賃貸経営の面でも、柔軟な対応が可能です。

    【関連記事】サブリース契約の仕組みと問題点とは?管理委託がおすすめの理由

    賃貸管理会社の手数料相場

    賃貸管理会社に物件の管理を委託すると、管理手数料が必要になります。

    管理手数料は、

    ・サブリースの場合、家賃の10~20%/月

    ・管理委託の場合、家賃の3~5%/月

    が相場です。

    たとえば家賃10万円の部屋を、5部屋委託した場合。

    手数料20%の賃貸管理会社には、10万円/月

    手数料5%の賃貸管理会社には、2万5,000円/月

    の手数料を支払う必要があります。

    ちなみにアブレイズパートナーズは、管理料無料

    月々の手数料が無料ということで、よく驚かれます。

    管理料無料の代わりに、入居決定時や入居者の更新時に、広告料として家賃0.5〜1ヶ月分の成功報酬をいただくシステムです。

    管理料無料について、詳しくは弊社HPをご覧ください。

    【関連記事】 賃貸管理手数料は「安い」から「無料」の時代に!手数料相場の比較

    賃貸管理会社の賢い選び方

    賃貸管理は賃貸経営の成功を左右する重要業務なだけに、委託する管理会社選びも重要です。

    賃貸管理会社選びのポイントは、まず

    ■入居者募集に強いか

     ・インターネットを駆使しているか
     ・アクセスの良い場所に実店舗があるか
     ・取扱物件数が多いか

    ■サブリースか、管理委託か

     ・手数料などのコストが高くても、賃貸経営を業者に一任したいならサブリースがおすすめ
     ・手数料などのコストを抑えつつ、賃貸経営にもしっかり携わりたいなら管理委託がおすすめ

    ■賃貸管理手数料や広告料などのコストはどれぐらいかかるか

    ・サブリースの場合、家賃の10~20%/月が手数料相場
    ・管理委託の場合、家賃の3~5%/月が手数料相場
    ・入居決定時や更新時に、広告料などの成功報酬が発生する場合もある

    を見極めて、オーナー様の賃貸経営スタイルに合った賃貸管理会社を選ぶことです。

    また口コミや、実際に賃貸管理会社に足を運んだ時の担当者対応などから、

    ■入居者要望やクレームに対し、丁寧で迅速な対応ができるか

    ■オーナーに対し、こまめな連絡や定期報告ができるか

    といった点を見極めましょう。

    もちろん賃貸管理会社との契約は、途中で変更・解約も可能です。

    ただし変更する賃貸管理会社と契約した際の契約書をよく読み、違約金などが発生しないかどうか注意しましょう。

    【関連記事】賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法

    賃貸住宅管理業法と賃貸管理士

    賃貸管理には、賃貸管理業に関する法律や専門資格があります。

    「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(=賃貸住宅管理業法)は、賃貸管理会社と賃貸経営オーナー様との契約トラブルを防ぐ目的で、2020年に制定・2021年に完全施行された新しい法律です。

    賃貸住宅管理業法は、賃貸管理業者に対して、大きく2つの義務を定めています。

    (1)サブリース業者と勧誘者に対し、賃貸オーナーとの契約時に以下を義務付け

    ・勧誘時に故意に事実を告げない、または不実を告げる等の不当な行為の禁止

    ・賃貸オーナーに対し、賃貸借契約締結前に重要事項を説明する 等

    (2)賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

    ・国土交通大臣の登録を義務づけ

    ・業務管理者の選任 等

    また賃貸管理業に専門的かつ適切に対応できる人材を育成するため、「賃貸管理士」という専門資格もあります。

    「賃貸住宅管理業法」によって業務管理者の選任が義務化された流れもあり、賃貸管理士の社会的重要度は高まっています。

    2021年には「賃貸管理士」が、宅建などと並ぶ国家資格に格上げされました。

    試験難易度や受験者数も年々増加しています。

    【関連記事】賃貸管理士の試験難易度や合格点は?国家資格化の予定も

    まとめ

    賃貸経営を安定させる賃貸管理のポイントは、

    ・強い「入居者募集力」で、入居率を上げる

    ・スムーズな「賃貸借契約」で、申込キャンセルや入居後のトラブルを減らす

    ・スムーズでリスクの低い「家賃集金」で、家賃滞納リスクを減らす

    ・迅速で適切な「クレーム対応」で、入居者満足度を高めて入居率を維持する

    ・スムーズな「原状回復」で、工事中の空室期間を減らす

    ことにあります。

    賃貸管理は自主管理もできますが、

    ・賃貸経営を副業として行っていて、あまり時間を割けない場合

    ・入居者募集、家賃督促、クレーム対応といった煩雑な業務

    については、賃貸管理会社のネットワークやノウハウを利用するのがおすすめです。

    また賃貸管理会社を利用するなら、 優良な管理会社を選ぶことが大切です。

    ・入居者募集に強いか

    ・サブリースか、管理委託か

    ・管理手数料は相場に比べて高くないか

    ・口コミは良いか

    対応は丁寧で迅速か

    といった点を確認し、ご自身の経営スタイルにあった賃貸管理会社を選んでください。

    賃貸管理は、賃貸経営の成功を左右する重要業務。

    実際にオーナー様からも

    「賃貸管理会社を変えたら、空室が多かった物件が1ヶ月で満室になった」

    「賃貸管理会社のアドバイス通り、設備を充実させたら退去者が減った」

    というお声をいただくことが多く、賃貸管理が賃貸経営に与える影響の大きさを日々実感します。

    オーナー様の賃貸経営を成功に導くお手伝いを、ぜひアブレイズパートナーズにお任せいただければ幸いです。

    →お問い合わせはアブレイズパートナーズ

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