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  • 賃貸管理はアパート経営成功のカギ!賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    2020.06.22

    アパートなどの賃貸経営をするオーナー様にとって、「賃貸管理」は非常に重要です。

    どのような賃貸管理をするか、すなわちどんな賃貸管理会社を選ぶかによって、賃貸経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。

    そもそも「賃貸管理」とはどのような業務なのでしょうか?

    「賃貸管理」を管理会社に委託するメリット・デメリットとは?

    さらに、賃貸経営を成功に導く「賃貸管理会社」の選び方をご紹介します。

    賃貸経営が思うようにいかず、現状を打破したいオーナー様。

    現状の賃貸管理会社に不満を持っておられるオーナー様。

    初めて賃貸経営に携わるオーナー様など。

    賃貸経営を成功させたい方は必見です。

    賃貸管理の業務内容とは?

    賃貸管理には、主に以下のような業務があります。

    ・入居者募集

    ・契約締結(入居者の審査、敷金の受領など)

    ・入居者管理(賃料の徴収・督促、苦情対応など)

    ・建物管理(清掃、点検、補修、リフォームなど)

    ・契約更新や賃貸条件の改定

    ・解約業務(敷金の返還、原状回復など)

    国土交通省が2019年7月に行った「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、賃貸管理の8〜9割が、

    ・入居者や近隣からの苦情対応

    ・契約更新の手続き

    ・解約に伴う敷金返還および部屋の原状回復

    といった業務でした。

    賃貸管理には、契約手続き・部屋の原状回復など、専門的ノウハウが必要な業務はもちろん。

    苦情対応など、オーナー様個人で対応するにはリスクの高い業務も多いのが現状です。

    「賃貸管理」を管理会社に委託するメリット・デメリット

    賃貸管理はオーナー様個人でもできますが、実際は「賃貸管理会社」に委託するのが一般的です。

    賃貸管理会社に委託するメリット・デメリットをご紹介します。

    賃貸管理会社に委託するメリット

    賃貸管理会社に委託すると、以下のようなメリットがあります。

    ○契約手続きや賃料督促など、煩わしい業務を代行してくれる

    ○苦情等のトラブルに対応してくれる

    ○安定した賃貸経営が望める

    賃貸契約の締結・更新・解約等の手続きには、法律など専門的な知識が必要です。

    また不動産関係の苦情やトラブル対応は、裁判沙汰になることも珍しくありません。

    賃貸管理会社には、入居者への重要事項説明や、滞納賃料の督促、建物管理の業者連携からトラブル対応まで、幅広いノウハウがあります。

    また空室が続いた時の家賃保証や、優良な入居者を選ぶ信用審査など、安定した賃貸経営にも寄与してくれます。

    賃貸管理会社に委託するデメリット

    賃貸管理会社に委託すると、以下のようなデメリットがあります。

    ×賃貸管理料のコストがかかる

    賃貸管理会社に委託すると、「賃貸管理料」を支払う必要があります。

    一般的な賃貸管理料は月額制で、委託した物件の家賃の5〜7%が相場。

    家賃が50,000円の部屋を委託した場合、毎月2,500〜3,500円のコストが発生することになります。

    留意すべきなのは、部屋が空室で家賃収入がない場合でも、賃貸管理料は毎月発生することです。

    賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    賃貸経営を安定させるためには、適切な賃貸管理が必要です。

    適切な賃貸管理をおこなうためには、どんな賃貸管理会社を選ぶかが重要になります。

    ここからは、賃貸管理会社を選ぶポイントをご紹介します。

    1.集客力(客付け力)がある

    賃貸管理会社に集客力があると、委託した物件の入居率が高くなります。

    集客力がある賃貸管理会社を見極めるポイントは、以下の通りです。

    ・アクセス数の多い不動産サイトや自社サイトに、多数の物件情報を載せている

    ・物件情報がスマホから見やすい

    ・物件の写真や動画が豊富

    ・物件のデメリットを含め、担当者のリアルな感想を載せている

    ・駅周辺などアクセスの良い場所に店舗がある

    ・地元で知名度のある不動産会社である

    あるアンケート調査(※1)によると、物件を探したい人の77.7%が、まずインターネットで情報収集をすることがわかっています。

    アクセス数の多い不動産情報サイトに物件情報が載っていれば、多くの人に物件を見てもらえる可能性が高まります。

    また別のアンケート調査(※2)では、物件情報を探すために使うものは、年代を問わずスマホが多く、次いでパソコンが多い結果となっています。

    物件情報が、スマホ画面から見やすいこともポイントです。

    さらに、賃貸物件を契約した人に「不動産会社を選ぶときに重視するポイントについて聞いたアンケート(※2)では

    ・写真の点数が多い

    ・店舗がアクセスしやすい場所にある

    ・他にもたくさんの物件を掲載している

    などの回答が上位を占めています。

    インターネットでの入居者募集に注力し、写真や動画で物件情報をわかりやすく伝え、アクセス良好な場所に店舗があり、知名度もある。

    そんな賃貸管理会社は集客力があり、入居率もアップする可能性が高いでしょう。

    (※1)リアルネットプロ「引越しについてのアンケート」2016年

    (※2)不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)「不動産情報サイト利用者意識アンケート」2018年度調査結果

    2.賃貸経営のアドバイスが的確

    賃貸経営について的確なアドバイスができる賃貸管理会社は、心強いビジネスパートナーになり得ます。

    賃貸管理会社に求められるのは、「煩わしい賃貸管理業務の代行」だけではありません。

    空室が多ければ、

    ・設備の充実(宅配ボックスを設置する等)

    ・共用部(エントランスやゴミ置き場等)の清掃強化

    ・家賃や敷金の見直し

    など、物件の立地・ターゲット・トレンドなどを踏まえた提案をするのも、不動産のプロである賃貸管理会社のつとめです。

    「賃貸管理会社を変えたら、空室が多かった物件が1ヶ月で満室になった」

    「賃貸管理会社のアドバイス通り、設備を充実させたら退去者が減った」

    という事例もあるぐらい、賃貸管理会社が賃貸経営に与える影響は大きいと言えます。

    3.賃貸管理料が安いまたは無料

    賃貸管理料が安い管理会社を選べば、固定支出の削減になります。

    賃貸管理料の設定は、管理会社によって異なります。

    相場より安い3%前後を設定しているところもあれば、賃貸料無料の管理会社も。

    たとえば弊社((株)アブレイズパートナーズ)では、賃貸管理料無料のシステムをとっています。

    オーナー様にコストが発生するのは、以下の場合のみ。

    ・空室の新規契約時に家賃1ヶ月分

    ・入居者の契約更新時に家賃0.5ヶ月分

    新規契約と契約更新があった場合に、オーナー様から報酬をいただくシステムです。

    成功報酬制なので、オーナー様には毎月の管理料という固定支出が発生しません。

    → (株)アブレイズパートナーズの賃貸管理料無料について詳しくはこちら

    ただし賃貸管理料が安いからと言って、入居者募集や管理業務が雑であったり、空室対策の提案ができない管理会社はおすすめしません。

    コストは抑えられるのが一番ですが、賃貸管理会社は中身を最重要視して選ぶのがおすすめです。

    まとめ

    賃貸管理は、賃貸経営の成功を握るカギです。

    どんなに良好な立地・充実した設備・人気の間取り・家賃の安さを備えた物件でも。

    ネットなどで効果的な入居者募集をおこなわなければ、多くの人の目に触れる機会が減ってしまいます。

    契約手続きや、苦情やトラブルにスマートに対応できなければ、優良な入居者は集まってきません。

    清掃、定期補修などの建物管理を適切におこなわなければ、物件の価値も人気も落ちてしまいます。

    優秀な賃貸管理会社を選び、適切な賃貸管理を行うことが、安定した賃貸経営のコツです。

    賃貸管理会社選びは、ビジネスパートナー選び。

    ぜひオーナー様にふさわしい賃貸管理会社を選び、賃貸経営を成功に導いてください。

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