築古の賃貸物件はリノベーションがおすすめ！費用対効果が高い理由を解説
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理業を行う（株）アブレイズパートナーズです。
賃貸経営をしていると、物件の築年数と比例して
「入居者がなかなか見つからない」
「昔と今で需要のある間取りや設備が変わった」
などでお困りのオーナー様もいるのではないでしょうか。
築古の賃貸物件の場合、空室解消に効果的なのが「リノベーション」です。
賃貸物件をリノベーションすると、建物が改修されることはもちろんですが、
・需要のある間取りや設備に入れ替えできる
・新たな付加価値をつけられる
・建物の寿命がのびる
ことになるため、空室解消のほかにもメリットが多いです。
そこで、所有している賃貸物件に何か手を加えたいとお悩みのオーナー様向けに
■リノベーションとリフォームの違い
■リノベーションのメリット、デメリット
■リノベーションに必要な費用
などをご説明します。
築古の賃貸物件を所有していて、空室や改修でお困りのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
賃貸物件のリノベーションとは？
リノベーションとは、大規模な改修を行い、建物を刷新することです。
経年によって劣化している部分を修復する以外に、
・間取りを大きく変える
・需要が高い設備を導入する
などにより、
・機能を向上させる
・用途を変更する
ことで新たな価値を見出すことを目的に実施します。
リノベーションとリフォームの違い
建物を刷新するリノベーションに対して、リフォームは原状回復になります。
リフォームの目的は、経年によって劣化している
・設備
・壁
・柱
・天井
・床
などを修復して、賃貸物件をマイナスからプラスマイナスゼロの状態に近づけます。
リノベーションは、賃貸物件をマイナスからプラスの状態に近づけることが目的です。
賃貸物件をリノベーションするメリット
賃貸物件をリノベーションすると、メリットは多くあります。
・空室解消につながる
・改修の自由度が高い
・賃貸物件の付加価値が高くなる
などのメリットがあります。
詳しく解説していきます。
賃貸物件の空室解消につながる
リノベーションにより、新築に近い状態かつ需要が高い設備を導入できるため、空室解消に期待できるのが1番大きなメリットです。
築古の物件であっても、間取りを大きく変えられるリノベーション。
コロナ禍の影響によって、在宅時間が増えた昨今に求められている
・ワークスペースの確保
・遮音性の高い壁や窓
を導入することも可能です。
改修の自由度が高い
賃貸物件をどのように改修するかを、自由に決められるのもメリットの1つです。
・オーナー様の好みの内壁に変更する
・眺望を活かすために大きな窓を追加する
・内装だけでなく、外装も変える
といったことも可能です。
たとえばリノベーションによって、従来の白色の外壁をグレーなどのダーク系の色合いに変えて、スマートな印象にもできます。
リノベーションは賃貸物件の印象もガラリと変えられるので、オーナー様が自由に設計できる楽しさがあります。
賃貸物件の付加価値が高くなる
建物をリノベーションすることで、賃貸物件の
・設備
・壁
・柱
・天井
・床
などが新築同様になります。
また、設備なども一新されるため、資産価値は高くなります。
一般の木造住宅の場合、通常20年から25年程度で建物の評価額が下限値に達します。
また、税金を計算するうえでも、木造住宅は耐用年数が22年と定められています。
賃貸物件をリノベーションすることで、固定資産税が高くなります。
固定資産税が高くなる理由は、建物自体の評価額が上がるためです。
建物自体の評価額が上がれば、資産価値も比例して高くなります。
周りの賃貸物件と差別化も図れるリノベーションは、建物の付加価値を高めます。
賃貸物件をリノベーションするデメリット
賃貸物件をリノベーションする際のデメリットをご説明します。
今後リノベーションを検討しているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
従来の家賃から値上げが発生する
リノベーションする賃貸物件は、基本的に築古物件が多いです。
古い物件に多くの工事費用を費やすため、工事完了後は従来の家賃より値上げの必要があります。
しかし、リノベーションの改修工事中や工事完了後、すぐに入居者が決まっているケースも多いです。
現在の賃貸物件で需要が高い
・在宅ワークに対応した間取り
・無垢材のフローリングを採用したリビング
などにリノベーションした物件などは、成功事例として取り上げられています。
事故物件と疑われる
築古物件を新しくするリノベーションは、事故物件だと疑われることもあります。
入居希望者や近所の人は、建物を新しくした理由が何かあるのではないかと噂することもあるでしょう。
事故物件の事実がない場合は、入居者募集の際にもきちんと明記しておきましょう。
賃貸物件への入居者が見つからなければ、リノベーションした意味がありません。
賃貸物件のリノベーション内容や、入居者募集の広報などを積極的に行うことで、強い客付けにつながります。
老朽化の程度によっては費用が嵩む
リノベーションする賃貸物件は、基本的に築古が多いです。
水回りである
・台所
・トイレ
・風呂
などの老朽化が進んでいる場合は、すべて取り替える必要があります。
また、電気やガスの容量が足りないことも考えられます。
賃貸物件の間取りや設備を大きく変えたために、電気の容量が足りずに、電力会社との契約変更が必要になることもあるんです。
賃貸物件をリノベーションする際には、余裕を持った予算を確保しておきましょう。
賃貸物件のリノベーション費用
賃貸物件をリノベーションする費用は、リフォームよりも高いです。
また、どのような規模でリノベーションするかによっても費用が変わります。
木造のアパートを骨組みとなる柱だけを残して、壁や天井を一新する場合に必要な費用は坪単価が10万円から60万円とされています。
木造のアパートを新築する場合に必要な費用が、坪単価70万円から90万円です。
賃貸物件のリノベーションは、リフォームよりは高いが、新築よりは安くなります。
築古の賃貸物件を活かして空室対策ができるリノベーションは、費用対効果も高いのでおすすめです。
工事費用のほかにも税金面において、新築よりリノベーションの方が、安く抑えられます。
入居者がDIYでリノベーションできる賃貸物件も増えている
賃貸物件のリノベーションは、オーナー様が実施するイメージが強いと思います。
最近では、入居者が自由にDIYでリノベーションできる「DIY型賃貸借契約」も増えています。
DIY型賃貸借契約とは？
賃貸物件のオーナー様は、賃貸物件を現状のまま入居希望者に貸与します。
入居者は、自分好みに改修することで持ち家感覚で居住できます。
オーナー様のメリットとして、
・賃貸物件を現状のまま貸すので、手間や費用がかからない
・入居者がDIY工事を行うため愛着が生まれて、長期入居が見込める
・明け渡し時に、設備や内装の機能性が向上していることがある
などがあります。
DIY型賃貸借契約の注意点
賃貸物件のオーナー様は、手間や費用が必要ないDI Y型賃貸借契約ですが、
・DIYにてリノベーションする期間の家賃を工夫する
・原状回復の明確な基準を設ける
など注意が必要な点があります。
DIYにてリノベーションする期間の家賃を工夫する
入居者がDIYにてリノベーションする期間として、契約から3か月は家賃を無料にするなどの工夫が必要です。
リノベーションには、ある程度の期間や費用が必要になるため、家賃の無償化や減額を求められることが多いです。
原状回復の明確な基準を設ける
賃貸物件を明け渡す際に、どの程度まで原状回復するかをめぐるトラブルが多いです。
賃貸借契約を締結する当初にきちんとした基準を設けましょう。
また、入居者が実施するリノベーション内容もきちんと押さえておきましょう。
賃貸物件をリノベーションする前の状況を記録で残しておくことも必要です。
オーナー様と入居者の間で原状回復にかかる基準を設けておくことで、のちにトラブルを避けられます。
まとめ
賃貸物件をリノベーションする場合の
・リノベーションのメリット、デメリット
・リノベーションに必要な費用
・入居者がDIYでリノベーションできる契約方法
などをご説明しました。
賃貸物件をリノベーションすることにより、
・工事費用
・税金
を新築よりも安く抑えられ、
・空室の解消
・建物の寿命延長
・建物に付加価値をつけられる
などが期待できます。
リノベーションは、新築より費用を抑えながら、新築同様に改修できる費用対効果の高さがポイント。
また、リノベーションは既存の建物を活かしながら行うため、
・建物の歴史
・オーナー様の物件への思い
なども残せることが、メリットでもあります。
築古物件を所有されているオーナー様の中で、
・なかなか入居者が見つからない
・解体するのはもったいないと思っている
・大規模改修のタイミングを迎えていて付加価値をつけたい
などのお困りごとを抱えているオーナー様は、ぜひリノベーションを検討してみてください。
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