賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法｜違約金や解約通知書は必要？

東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。

アパート経営のビジネスパートナーである賃貸管理会社。

しかし、契約している賃貸管理会社に不満が募ることもあると思います。

たとえば

・毎月の手数料が高い

・入居者募集を任せていても、空室がなかなか埋まらない

・原状回復や定期清掃などの業務が雑

・委託している物件に関する報告がほとんどない

・入居者へのクレーム対応が頼りない

など…。

せっかく毎月高い賃貸管理手数料を払っているのに、我慢して同じ賃貸管理会社と契約し続けることはありません。

賃貸管理会社は、途中で契約を解除して変更できます。

そこで、賃貸管理会社を

について解説します。

これを読めば、賃貸管理会社とトラブルなく円満に解約手続きができること間違いありません。

賃貸管理会社変更を検討すべき3つの基準

契約している賃貸管理会社が、優秀かつ信頼できるビジネスパートナーであればアパート経営も安定するでしょう。

もし賃貸管理業務の中で違和感や不安感をもった場合には、変更を検討した方がいいかもしれません。

賃貸管理会社変更を検討すべき基準として、

1．退去者が多い

2．空室が解消されない

3．賃貸管理手数料が高い

などがありますので、順番に解説していきます。

1．退去者が多い

入居者からの要望やクレームに迅速に対応できていない場合には、

・入居者満足度が低下する

・賃貸物件の口コミに影響する

などの理由から退去者の増加につながります。

また賃貸管理業務が適正に行われていないケースもあります。

日々の清掃・点検・原状回復業務などが疎かになると、入居者満足度の低下のほかに事故につながるケースがあるので注意しましょう。

2．空室が解消されない

3か月以上空室が解消されない賃貸物件が多い場合には、賃貸管理会社の変更を検討することをおすすめします。

賃貸管理会社から空室解消に向けた提案や改善などがない場合には、新たな入居者が見つかりにくいです。

弊社（株）アブレイズパートナーズでは、空室解消に向けたさまざまな提案により、空室解消の実績が豊富です。

オーナー様からも高い評価をいただいております。

複数社に家賃査定を依頼していたのですが、私が考える希望家賃と査定を受けた金額に剥離があり、満足いく回答が得られない状況でした。そんな折、投資家仲間よりアブレイズパートナーズさんを紹介してもらいました。聞いた事がない社名という事もあり、正直あまり期待はしていなかったんですが、唯一わたしが考える希望家賃を超えた金額をご提案いただきました。この時は、うれしい反面、本当に入居者が決まるのか、まだまだ半信半疑でした。（弊社HP：オーナー様の声より）

ほかのオーナー様からの声はこちら

客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

3．賃貸管理手数料が高い

賃貸管理手数料の相場は、家賃の3〜7％となります。

賃貸管理手数料が高いと、オーナー様の家賃収入にも影響するため安定したアパート経営が行えないリスクがあるんです。

賃貸管理手数料の相場以上の費用を負担している場合には、賃貸管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。

賃貸管理の手数料は「安い」から「無料」の時代に！手数料相場の比較

賃貸管理会社を解約する時にチェックしたい3つのポイント

賃貸管理会社を解約したいと思ったら、まずは最初に交わした「契約書」の内容をチェックしましょう。

下図は、国土交通省が策定している「賃貸住宅標準管理委託契約書」の一部です。

ほとんどの賃貸管理会社が、この契約書をガイドラインに、各社でつくった契約書を使用しています。

「契約書」の内容でチェックするポイントは、大きく以下の3点。

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

1．契約の有効期間

契約書には、契約の有効期間が明記されている場合があります。

一般的には、「2年」ないし「3年」で契約更新とする賃貸管理会社が多いようです。

契約の有効期間が切れる（更新の）タイミングで解約する場合は、ちょうど契約の効力が切れるので、特に問題はありません。

では契約期間内には解約できないかというと、契約は途中で解除できます。

ただし中途解約の場合は、違約金が発生する場合もあるので注意が必要です。

違約金が発生するかどうかについては、詳しく後述します。

2．解約の申し入れは「いつ」「どのように」通達するか

契約書には、「解約する」という意思表示は、「いつ」「どのように」するべきか明記されていることが多いです。

例えば国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」には、第20条で解約の申し入れについて下記のように記載されています。

解約するには、「少なくとも3か月前に文書により解約の申し入れを行う」ことが必要です。

さらに3ヶ月分の賃貸管理手数料を支払えば、すぐにでも解約可能な旨も記載されています。

つまり、契約書に記載された「いつ」「どのように」さえ守れば、賃貸管理会社との契約はいつでも解約できます。

契約書をよく読み、いつ・どのようにすれば・いつ解約できるのか、しっかりと確認しておくことがポイントです。

3．違約金が発生するかどうか

契約書には、解約の際に違約金が発生する旨が記載されている場合があります。

国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」には、違約金についての記載はありません。

しかし賃貸管理会社によっては、契約書に解約時の違約金を記載している場合もあります。

一般的には、中途解約の場合は「賃貸管理手数料○か月分」の違約金が発生する、といったケースが多いようです。

逆に解約時の違約金について契約書に記載がなければ、違約金は一切発生しません。

仮に解約を申し出たオーナー様に、賃貸管理会社側が

「解約する場合は、違約金や損害賠償を請求する」

と主張した場合でも、契約書にそのような記載がなければ、オーナー様は何の違約金も賠償金も支払う必要はありません。

契約書に

・解約時の違約金について記載があるか（なければ支払不要）

・記載があれば、その金額（「手数料〇か月分」など）

など、違約金についての記載内容をよく確認しておきましょう。

賃貸管理会社を変更しても入居者との契約内容は変わらない

賃貸管理会社を変更したとしても、オーナー様が入居者と交わしている契約内容に変更はありません。

契約期間内の場合には、契約内容がそのまま引き継がれます。

賃貸管理会社に送る「解約通知書」の具体例

賃貸管理会社を解約する際は、書面での解約申し入れが必要とされている場合がほとんどです。

「解約通知書」は賃貸管理会社側で用意してくれることが多いですが、オーナー様ご自身で用意することも可能です。

賃貸管理会社から引き留めにあうのが面倒な場合は、オーナー様で「解約通知書」を用意しておく方がスムーズでしょう。

「解約通知書」をつくる際は、以下の点を明確にしておく必要があります。

・契約を締結した日

・契約書の第何条に基づき解約を申し入れるのか

・契約を解約する日

具体的な「解約通知書」の例は以下のとおりです。

オーナー様自身で「解約通知書」を用意される場合は、参考にしてください。

※上図の太字部分が、解約通知書に記載しておくべきポイント

賃貸管理会社を変更する際によくあるトラブル

賃貸管理会社を変更した際には、トラブルが発生しやすいので注意が必要です。

賃貸管理会社を変更する際によくあるトラブルとして、

・入居者に変更を周知できていない

・入居者情報の引き継ぎが不十分

などがありますので、解説していきます。

入居者に変更を周知できていない

入居者へ賃貸管理会社を変更した旨を周知できていない場合には、

・家賃の振込先を間違える

・修繕要望などの連絡先が間違っている

など、入居者の手間が増えてしまいます。

入居者からの不信感を高めてしまうリスクもあるので、賃貸管理会社の変更は必ず周知しましょう。

入居者情報の引き継ぎが不十分

旧賃貸管理会社から入居者の情報が、きちんと引き継がれないケースです。

入居者からのクレームや修繕要望などが引き継がれずに、適正な対応ができずに放置されると、

・入居者満足度の低下

・さらなるクレームの発生

・賃貸物件の劣化が早まる

など、アパート経営にも影響があります。

賃貸管理会社をスムーズに解約・変更する流れ

賃貸管理会社をスムーズに解約するために、全体的な手続きの流れを把握しておきましょう。

それぞれのフローについて詳しく解説していきます。

またトラブルなくスムーズに解約するために、確認しておくべきこと・決めておくべきポイントについても解説します。

1．次に契約する賃貸管理会社を決めておく

賃貸管理会社を解約したあと、管理業務に空白ができては賃貸経営に影響が出るばかりか、入居者にも迷惑がかかります。

解約にあたって、現在の賃貸管理会社から無理な条件を言い渡された場合も、次に契約する賃貸管理会社を決めておけば相談することもできます。

現在の賃貸管理会社に解約を申し入れる前に、次に契約する賃貸管理会社をあらかじめ決めておく方が安心です。

2．解約する賃貸管理会社に申し入れをする

契約書の内容をよく読み、

・契約の有効期間

・解約申し入れの時期や方法

・違約金の有無

などに注意した上で、賃貸管理会社に解約を申し入れます。

オーナー様が解約にあたって行動する必要があるのは、基本的にこの解約申し入れまでです。

3．新旧の賃貸管理会社同士が引き継ぎを行う

物件の管理状況・鍵の引き渡しといった実務的な引継ぎは、新旧の賃貸管理会社同士が行います。

新旧の賃貸管理会社がおこなう、主な引き継ぎ内容は以下のとおりです。

・物件状況
・契約内容（原状回復やペットの飼育条件など）
・火災保険や家賃保証会社の加入状況
・鍵の所在
・管理の切替日
・家賃支払いの切替月
・入居者への管理会社変更通知の段取り

オーナー様が、賃貸管理会社同士の実務の引継ぎに立ち会う必要はありません。

しかし、

・家賃保証などに関わる、保証会社との契約の引き継ぎ

・クレームや家賃滞納などのトラブルを抱えた入居者がいれば、その対応

・空室があれば、その対策

などは、賃貸管理会社間でどのように引き継がれ、どのように変化するのか。

オーナー様ご自身で、しっかり確認しておいた方が良いポイントです。

4．入居者に、賃貸管理会社の変更を周知する

賃貸管理会社が変わると、入居者にも以下のような影響がでます。

・家賃の振込先口座の変更

・賃貸管理会社の連絡先の変更

家賃振込先の銀行が変わることで、新たに振込手数料が発生する入居者もいます。

また賃貸管理会社が変わることで、共益費などが値上がりしないか不安を覚える入居者もいるでしょう。

そのため、入居者には賃貸管理会社の変更について、その理由も含めて丁寧にアナウンスする必要があります。

賃貸管理会社の弊社（株）アブレイズパートナーズでは、賃貸管理のご依頼をいただいた場合、入居者に対して

・書面による通知

・電話による内容の再確認

によって、賃貸管理会社の変更や諸々のご連絡を行います。

また必要に応じて、メールや訪問での対応も行います。

賃貸管理会社の変更によって入居者に不安や不信感がないよう、丁寧に周知するのも、賃貸管理会社の重要な業務です。

賃貸管理会社を変更するときの注意点

賃貸管理会社を変更する際には、トラブルなどを招かないためにも注意するべき

・保証が切れる

・複数の賃貸管理会社から見積もりをとる

・不動産業界の繁忙期を避ける

などのポイントについて、解説していきます。

保証が切れる

旧賃貸管理会社が提供している独自の保証サービスが切れてしまうケースがあります。

入居者が家賃を滞納したり、残置物の撤去が必要になったりする場合に備えて、旧賃貸管理会社との契約内容を再度確認しましょう。

また新賃貸管理会社の保証サービス開始時期も確認し、保証が切れないようにすると安心したアパート経営が行えます。

アパート経営の「家賃保証」は本当に安心？仕組みやリスクを解説

複数の賃貸管理会社から見積もりをとる

複数の賃貸管理会社から見積もりをとることにより、賃貸管理手数料の比較が可能です。

賃貸管理手数料を抑えられれば、オーナー様の家賃収入も増えるためアパート経営にも影響します。

不動産業界の繁忙期を避ける

繁忙期は1年の中でも契約数などが多いため、忙しさのあまり引き継ぎがスムーズに行われない恐れがあります。

不動産業界の繁忙期である、

・1〜3月

・9〜10月

を避けた方が、賃貸管理に必要な情報の引き継ぎが漏れにくくなります。

まとめ

賃貸管理会社は、契約書に基づけばいつでも解約できます。

しかし

・賃貸管理会社の変更に伴う諸々の手続き

・違約金の支払い

・入居者へのアナウンス

など、わずらわしい面が気になるオーナー様もおられるでしょう。

しかし、どのような賃貸管理会社を選ぶかによって、賃貸経営は大きく変わります。

・客付け力がある（＝入居者募集に強い）

・賃貸管理手数料が安い

・空室対策に有効な提案ができる

優良な賃貸管理会社を選ぶと、入居率が上がり、家賃収入が安定し、今よりコスト削減にもなる可能性があります。

賃貸管理会社の解約・変更も賢い経営判断の1つ。

現在の賃貸管理会社に不満を持っておられるオーナー様は、一度管理会社の変更をご検討されることもおすすめします。

（株）アブレイズパートナーズでは、毎月数十件以上の賃貸管理会社の切り替え実績があります。

賃貸管理会社の引き継ぎなど、下記にトラブルの発生もありません。

日々の賃貸管理業務からアパート経営の悩みごとまで、お気軽にご連絡ください。

賃貸管理なら、（株）アブレイズパートナーズへおまかせください。

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