安定した賃貸経営のために必要な5つのメンテナンス
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。
「賃貸経営では、入居者を見つけることが最も重要」
あながち間違いではありません。
入居者がいるからこそ、賃貸経営が成り立ちます。
しかし、「入居者が決まれば退去まで何もしなくていい」というわけではありません。
賃貸経営では、物件のメンテナンスが必要です。
メンテナンスがしっかりできていれば、賃貸経営は安定するといっても過言ではありません。
適正なメンテナンスができていないと、入居維持率が保てないかもしれません···。
そこで、賃貸経営のカギを握るメンテナンスについて、
・賃貸物件のメンテナンスとは？
・賃貸物件のメンテナンス費用の目安
・賃貸物件に必要な5つのメンテナンス
・メンテナンス費用はすべてがオーナー様負担ではない
・メンテナンス計画は中長期目線が重要
・オーナー様も知っておくべき賃貸物件のメンテナンス方法
などをご説明します。
「賃貸物件のメンテナンスにはいくらかかるの？」
「どのようなメンテナンスをすればいいの？」
など、賃貸物件のメンテナンスにお困りのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
賃貸物件のメンテナンスとは？
賃貸物件のメンテナンスには、
・設備の稼働状況や劣化具合を確認する保守点検
・賃貸物件の機能や性能を回復させる修繕
・新しい設備に入れ替える更新
などがあります。
賃貸物件のメンテナンスの目的は、入居者の満足度を向上させることです。
設備が壊れてからメンテナンスを始めようとすると、入居者の満足度は低下します。
たとえば、夏にエアコンが壊れてしまうケース。
壊れてからのメンテナンスでは、修繕業者なども繁忙期のため迅速な対応が難しいです。
エアコンの更新時期などを事前に把握し、予防のためのメンテナンスが重要。
効率的なメンテナンスを行うことで、結果的に入居者の満足度が向上します。
また効率的なメンテナンスは、入居者からのクレームを予防できるため、健全な賃貸経営につながります。
賃貸物件のメンテナンス費用の目安
賃貸物件のメンテナンス費用は、どのくらい必要になるのでしょうか？
賃貸物件の構造と間取りに分けて、目安となるメンテナンス費用の目安をご説明します。
RC造20戸（1LDK～2DK）の賃貸物件
30年間で必要な費用は、1戸あたり約225万円です。
1棟あたりは、約4,490万円となっています。
RC造10戸(1K)の賃貸物件
30年間で必要な費用は、1戸あたり約177万円です。
1棟あたりは、約1,770万円となっています。
木造10戸(1LDK~2DK)の賃貸物件
30年間で必要な費用は、1戸あたり約216万円です。
1棟あたりは、約2,160万円となっています。
木造10戸(1K)の賃貸物件
30年間で必要な費用は、1戸あたり約174万円です。
1棟あたりは、約1,740万円となっています。
RC造より木造の方が、メンテナンス費用が多く発生します。
もちろん30年目以降も、修繕などの維持管理は必要です。
費用だけでなく、メンテナンスに必要な事務手続きなど、多くの時間も必要になります。
賃貸物件の管理に必要な5つのメンテナンス
賃貸物件のメンテナンスは、賃貸経営においても重要度が高いです。
民法第606条（賃貸物の修繕等）でも
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」
とされています。
賃貸物件は、入居者がいなくても経年により劣化します。
適正なメンテナンスを実施することで、
・入居者が決まりやすい
・入居者に長く住んでもらえる
などいいことばかりです。
ここからは、修繕を含めた5つのメンテナンスをご説明します。
1.共用エリアなどの日常的な清掃や見回り
賃貸物件の共用エリアである階段が汚れていたり、ゴミが多かったりすると入居者の満足度も下がります。
そのため、定期的な清掃が必要です。
とくに共用エリアは、管理者のメンテナンスだけでなく入居者の人柄や意識で変わります。
たとえば、共用エリアを占用するように入居者の私物が置かれているなど。
賃貸物件の環境を適切にメンテナンスするためにも、入居者の選定も重要になります。
優良な入居者を選ぶことについて、参考になる記事がこちらです。
2.退去後の原状回復
入居者が退去したあとの、室内の原状回復も重要なメンテナンスになります。
原状回復とは、経年や使用によって劣化した部分を修繕することです。
原状回復は、
・室内クリーニング
・畳の表変え
・ふすまの張り替え
・室内のメンテナンス
などがあります。
新しい入居者が気持ちよく生活できるためにも、原状回復は重要です。
3.重症化を防ぐ小規模修繕
小規模修繕の場合は、少ない費用や短い期間で対応できるメリットがあります。
室内や設備の傷みが重症化する前に修繕することで、設備などがより長く使用できます。
小規模修繕は、重症化を予防にもつながるんです。
小規模修繕には、
・外壁の軽微なひび割れの修繕
・共用エリアの電球交換
・内壁の剥がれ修繕
などがあります。
また、修繕のほかにも
・シロアリ検査
・耐震調査
・屋根や外壁の劣化調査
など現状の確認も重要です。
屋根や外壁からの雨漏りなどは、迅速な対応が難しいことがあります。
劣化状況を確認できれば、修繕の計画も立てやすいです。
4.計画性と多くの費用が必要な大規模修繕
大規模修繕を怠ると、建物自体の機能性が下がるため重要度が高いです。
主に建物が老朽化し、入居者の生活が危険にならないように実施します。
大規模修繕には、
・屋根の防水工事
・外壁の塗装工事
・階段や廊下の塗装工事
・給排水管工事
などがあります。
屋根の防水工事や外壁の塗装工事は、足場工事も必要になります。
足場が設置されると、入居者の生活にも
・部屋の窓から見える景色に足場が常にある
・作業時間によっては、窓が開けられない
などの影響があります。
入居者への事前連絡など計画的に行う必要があります。
メンテナンスの中でも多くの費用が必要になるため、資金計画も必要です。
5.入居者との連絡手段
当然ですが、入居中の部屋は劣化状況などがわかりません。
入居者からも連絡が取りやすい
・LINEで連絡できる
・入居者専用の問い合わせフォーム
などの体制が整っていれば、時間帯も気にせずに連絡が可能になります。
賃貸物件のメンテナンスはすべてがオーナー様負担ではない
一般的に賃貸物件のメンテナンス費用は、オーナー様が負担するイメージがありますよね。
しかし、オーナー様が負担する必要がないメンテナンスもあります。
たとえば、退去後の原状回復でも
・クロスや床の日焼け
・洗濯機や冷蔵庫による床のへこみ
などの経年による劣化は、オーナー様負担となりますが、
・引っ越し作業で窓ガラスを割ってしまった
・花瓶を落として床を傷つけた
などの入居者が故意的に破損させた箇所は、オーナー様の負担ではありません。
エアコンやストーブは一部入居者負担
エアコンやストーブのメンテナンスは、入居者が負担する部分があります。
エアコンを使用していると、フィルターが汚れてきますよね。
フィルター清掃などのメンテナンスは、入居者負担となるケースが多いです。
賃貸物件のメンテナンス計画は中長期目線が重要
賃貸物件のメンテナンスの計画を立てる際には、中長期の目線が重要です。
賃貸物件は、5年、10年の使用で終わりではありません。
適正なメンテナンスを実施すれば、賃貸物件の寿命を伸ばせるので、中長期で計画を立てましょう。
メンテナンスの計画を立てる際には、国税庁が発表している「主な減価償却資産の耐用年数表」を参考にすることをおすすめします。
耐用年数とは、「使用できる期間」のことです。
耐用年数を参考に計画を立てることで、修繕のタイミングが明らかになり、効率的なメンテナンスが可能です。
また賃貸物件のメンテナンスには、修繕などの費用が必要になります。
賃貸物件は新築から2〜3年は、設備などにも不具合が発生しにくく、入居者も集まりやすいため安定した家賃収入が見込めます。
賃貸物件の将来発生するメンテナンスのために、計画的に貯蓄しておきましょう。
賃貸物件の設備メンテナンスには機器リースの活用もおすすめ
賃貸経営で得た収益は不動産所得と呼ばれ、原則確定申告が必要となり、所得に応じた税金が発生します。
入居者からの家賃収入からメンテナンス費用などの経費を差し引いた所得に応じて
・所得税
・住民税
などの税金が発生するため、経費を効率よく活用することで税金を抑えられます。
メンテナンス費用としての貯蓄は経費になりませんが、設備機器リースの費用は全額経費へ計上できるんです。
また設備機器リースの費用は、メンテナンス費用も含まれているため、日々の賃貸管理業務の負担も軽減します。
設備機器リースの具体例として、
・給湯器
・キッチン
・洗面台
などがあります。
設備機器を新たに購入し導入する際には、大きく初期費用が発生しますが、リースは初期費用を抑えられるメリットもあります。
オーナー様も知っておくべき賃貸物件のメンテナンス方法
退去後の原状回復や小規模修繕など、オーナー様は修繕業者へ依頼することも多いですよね。
入居者から設備の不具合や修繕を要望された場合は、迅速な対応が求められることも多いです。
ここからは、オーナー様も知っておいて損はないメンテナンス方法をご紹介します。
ドアのきしみ
ドアのきしみは、蝶番（ちょうつがい）の緩みや変形に問題があります。
蝶番を留めているネジが緩んでいることがありますので、ドライバーなどでしっかり閉めましょう。
ドアのきしみにより、ドアの開閉時に騒音が発生するので注意が必要です。
エアコンの室外機設置場所
エアコンの室外機を設置する場所として、
・直射日光が当たらない
・地面に直置きしない
などに注意しましょう。
直射日光が当たったり、地面に直置きしたりすると故障につながりやすいです。
エアコンは長く使用できる設備でもあるので、設置場所も含めて適切にメンテナンスしましょう。
またエアコンは、清潔感があるもののニーズが高まっており、賃貸物件の差別化につながる重要な設備です。
賃貸物件のエアコンが、経年劣化により変色している場合などは、迅速に交換などのメンテナンスを実施しましょう。
まとめ
賃貸物件のメンテナンスを適正に実施することにより、
・賃貸物件の寿命を伸ばせる
・入居者の満足度が高くなる
といった効果があり、入居維持率の向上が期待できます。
入居維持率が向上すれば、賃貸経営も安定します。
賃貸物件のメンテナンスは、計画性がもっとも重要です。
中長期の目線で期間と費用に余裕を持ち、メンテナンスの計画を立てましょう。
（株）アブレイズパートナーズでは、日々の賃貸管理業務からメンテナンス計画の策定まで、オーナー様の健全な賃貸経営をサポートします。
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