賃貸契約中に夜逃げされたときの5つの対応手順と注意事項を解説
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。
賃貸経営をされているオーナー様の中で「入居者に夜逃げされた」という経験はあるでしょうか。
「聞いたことはあるけど現実味がない」
入居者の夜逃げが判明するのは突然です。
「まさかあの入居者が夜逃げなんて…」
と嘆くオーナー様も少なくありません。
賃貸契約中の入居者が夜逃げすると、賃貸経営にも大きな影響があるんです。
賃貸契約の解除や残された荷物の撤去など、通常の退去と比較しても費用や期間が必要になります。
そこで、賃貸契約中の入居者が夜逃げしたときに備えて
・夜逃げされたときの5つの対応手順
・残された荷物の取り扱い
・賃貸契約を解除するときの注意点
・夜逃げを防ぐ3つのポイント
などをご説明します。
入居審査の段階では、想定もできない入居者の夜逃げ。
万が一のトラブルに備えるためにも、賃貸経営オーナー様はぜひ最後までご覧ください。
賃貸契約中に夜逃げされたときの5つの対応手順
入居者の夜逃げは突然訪れます。
いざ目の当たりにすると、パニックになることも少なくありません。
「警察に届け出は必要？」
「近隣の入居者に事情を聞く？」
ここからは、入居者に夜逃げされた場合のオーナー様がとるべき5つの対応手順をご説明します。
夜逃げが判明してからは、なるべく早めの対応が重要ですが、注意点などもありますので参考にしてください。
1．すぐに入居者へ連絡する
夜逃げが判明した際には、入居者へ速やかに連絡をとりましょう。
多くの入居者は連絡に応じませんが、継続的な連絡が重要です。
また連帯保証人がいる場合は、あわせて連絡をとる必要があります。
連帯保証人へ連絡がついた場合には、
・入居者と最近連絡がとれない
・入居者の安否確認で連絡している
など、直接的に夜逃げしたことを伝えないことが重要。
連帯保証人から入居者へ連絡が届いた場合に、さらに敬遠されてしまう可能性があります。
2．催告をする
入居者と連絡がとれない場合には、催告に移りましょう。
催告とは、相手に対して一定の行為を要求することです。
この段階での催告は、賃貸契約の意向確認や家賃の支払いを求めることです。
連帯保証人がいる場合には、あわせて催告することが重要。
夜逃げ期間中も賃貸物件の契約は継続しているため、家賃が発生しています。
賃貸物件の滞納が続いているので、滞納家賃の催告が必要です。
・滞納家賃の納付
・オーナー様への連絡
など、期限を設けて催告しましょう。
3．明け渡し請求
催告をしても反応がない場合には、賃貸物件の明け渡しを請求します。
家賃滞納も続いている状態が予想されるため、賃貸経営にも悪影響があります。
連帯保証人がいる場合には、あわせて請求しましょう。
4．明け渡し訴訟
明け渡し請求に応じない場合には、訴訟に移ります。
訴訟の内容としては、
・滞納家賃の支払い
・荷物が残っている場合は、処分するための強制執行
などになります。
滞納家賃の支払いのみを求める場合は、60万円以下の金銭支払い請求で利用できる「少額訴訟」が、判決も早くおすすめです。
しかし夜逃げした賃貸物件に荷物がある場合には、強制執行を含めて訴訟する必要があるため、「通常訴訟」が有効です。
しかし、「通常訴訟」には
・多くの費用が必要になる
・判決までの期間が長い
など、デメリットも多いです。
5．強制執行
明け渡し訴訟で提起が認められた場合は、賃貸物件に残された荷物の処分が可能になります。
荷物の処分費用などは、オーナー様が立て替えたあとに入居者へ請求する場合が多いです。
新たな入居者を募集するためにも、夜逃げ発覚から速やかな行動開始が必要になります。
賃貸契約中に夜逃げされた場合の残された荷物の取り扱い
荷物を残したまま夜逃げされた場合に、オーナー様が勝手に処分してしまうと違法になります。
オーナー様所有の賃貸物件ですが、荷物の所有者は入居者です。
入居者の断りなく処分できないので、注意しましょう。
夜逃げを理由に賃貸契約を解除するときの注意点
入居者が夜逃げしたからといって、オーナー様の判断で賃貸契約の解除はできません。
賃貸物件の賃貸契約に適用されている「借地借家法」では、入居者が保護される傾向が強いです。
・入居者と連絡がとれない
・賃貸物件の善良な管理がされていない
・入居を継続する意思が見られない
などの問題があっても、一方的な賃貸契約の解除は不可能です。
賃貸契約中の夜逃げを防ぐ3つのポイント
入居者には長く継続的に住んでもらいたいのが、オーナー様の本音ですよね。
安定した賃貸経営には、入居者の長期的な居住が欠かせません。
ここからは、入居者の夜逃げを防ぐための3つのポイントをご説明します。
1．入居審査を細かく行う
入居審査時点で、夜逃げの可能性を見破ることは難しいですが、勤務先や年収を審査するほかに
・前の住まいにはどのくらいの期間住んでいたか
・引っ越しの理由
・職歴
など、入居審査の面談などで確認することも有効です。
入居者の選定は賃貸経営に直結するので、慎重に行う必要があります。
2．連帯保証人をたててもらう
夜逃げや家賃滞納に備えて、連帯保証人をたててもらうことも有効です。
連帯保証人には、入居者の親や兄弟などの親族を選定してもらいましょう。
何か困ったことが発生したときに、親族の方が速やかに対応してもらえます。
3．入居者とのコミュニケーションを積極的にとる
日ごろからオーナー様や賃貸管理会社は、入居者と良好な関係を築いておきましょう。
入居者に困りごとがある場合に、言いづらさなどから夜逃げにつながることもあります。
共用部ですれ違う際に、軽いあいさつだけでもコミュニケーションをとることが重要です。
賃貸契約中の夜逃げに備えて保証会社を利用しよう
賃貸契約中に夜逃げされた場合に備えて、保証会社の利用がおすすめです。
保証会社を利用する際に、費用負担は入居者となります。
保証会社の利用をおすすめする理由として、
・賃貸契約の解除まで家賃が保証される
・夜逃げした入居者の捜索も可能
・残された荷物の撤去費用を保証してもらえる
などがありますので、順番に解説していきます。
賃貸契約の解除まで家賃が保証される
入居者に夜逃げされてもすぐに賃貸契約を解除できません。
賃貸契約を解除できるまでには、
・賃貸物件の明け渡し請求
・訴訟
・残された荷物の撤去
など、対応手順や期間が多く必要です。
賃貸契約が解除されるまでは、家賃が発生しているので滞納も続くことが予想されます。
残置物がない夜逃げの場合にも、契約解除までの期間は家賃が発生するので、保証会社を利用することでリスクを軽減できます。
夜逃げした入居者の捜索も可能
夜逃げした入居者の捜索も保証会社へ依頼できます。
夜逃げした入居者の捜索は、費用や期間のほかにも身体・精神的負担が大きいです。
オーナー様も捜索に慣れている方は少ないですよね。
夜逃げした入居者の捜索には、迅速な対応が必要となるため、保証会社の利用をおすすめします。
荷物の撤去費用も保証してもらえる
残された荷物の撤去にかかる費用には、
・人件費
・運搬費
・処分費用
など、多くの費用や期間が必要です。
保証会社を利用することで、残された荷物の撤去までサポートを受けられます。
（株）アブレイズパートナーズでは、残された荷物の撤去費用も保証しています。
まとめ
賃貸契約中に入居者が夜逃げした場合の
・5つの対応手順
・残された荷物や賃貸契約の取り扱い
・賃貸契約を解除するときの注意点
・保証会社の利用をおすすめする理由
などをご説明しました。
入居者が夜逃げしてしまうと、家賃収入が途絶えることから賃貸経営にも大きな影響を及ぼします。
入居者が退去する通常の場合と比較しても、
・賃貸物件の明け渡し訴訟
・残された荷物の撤去
・原状回復工事
など、より多くの費用や期間が必要になるため良いことはありません。
夜逃げなどの万が一のときに備えて、保証会社の利用がおすすめです。
（株）アブレイズパートナーズでは、独自のサービスにより、
・賃料等を最大24か月分保証
・原状回復費用
・残置物の撤去費用
などを保証しています。
また、賃貸経営に必要な管理業務を月額無料にて提供しています。
オーナー様の健全な賃貸経営を全力でサポートしますので、賃貸管理のことなら（株）アブレイズパートナーズにおまかせください。
