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  • アパート経営の収入目安を知る!経費や税金を引いた手取り額は?

    2020.09.14

    アパート経営では、最終的にいくらぐらいの収入が手元に残るのでしょうか?

    オーナー様にとっては、当然気になる事柄です。

    アパート経営にはどのような収入源があり、経費税金はどれくらいかかるのか。

    手取り収入をアップさせる良い方法はあるのか?

    アパート経営の成功には、収支の仕組みについて知ることが欠かせません。

    ここからは具体的なアパート経営の事例をもとに、アパート経営の収入と支出について解説していきます。

    アパート経営の収入平均は約518万円/年

    国税庁の調査(※1)によると、平成30年の不動産所得の平均額は約518万円

    不動産所得とは、「アパート経営などで得た収入」から「必要経費」を引いた金額を指します。

    不動産所得には、アパートやマンション経営のほか、テナントオフィスなどの不動産投資全般の収入が含まれます。

    国内で不動産所得を得た人は、約109万人。

    109万人の、1年間の不動産所得額と割合を示した表が以下の通りです。

    所得階級不動産所得を得た人数(人)割合(%)
    70万円以下29,7372.7
    100万円以下53,3714.9
    150万円以下111,39610.1
    200万円以下109,0049.9
    250万円以下98,1298.9
    300万円以下86,6517.9
    400万円以下144,98613.2
    500万円以下108,6569.9
    600万円以下78,2757.1
    …(中略)……(中略)……(中略)…
    20億円以下10
    合計1,097,510100

    (※1)データおよび上記表は「国税庁 平成30年申告所得税標本調査結果/第2表 所得種類別表」をもとに作成

    アパート経営などの不動産投資を営むオーナー様の中では、

    ・100〜150万円

    ・300〜400万円

    の不動産所得を得ている人が多いことがわかります。

    ただし、ここでいう不動産所得は、イコール「オーナー様の手取り収入」ではありません。

    オーナー様の手取り収入」は、「不動産所得」から更に「税金」を引いた金額になります。

    ここからは、オーナー様の手取り収入を把握するべく、アパート経営の

    収入源

    ・必要経費

    ・税金

    について、それぞれ詳しく解説していきます。

    アパート経営のおもな収入源とは

    アパート経営のおもな収入源には、

    ・家賃(共益費含む)

    ・入居時にもらう礼金

    ・駐車場の賃料

    ・自動販売機の収入

    などがあります。

    以下のような事例

    ・1ルーム(50㎡前後)10戸

    ・家賃50,000円(共益費込み)

    ・礼金100,000円(家賃2ヶ月分)

    ・駐車場や自動販売機は設置なし

    のアパートを経営した場合。

    部屋が1年間満室であれば、月50万円・年間600万円の家賃収入があります。

    そのうち2室が新たに入居契約を結んだ部屋であった場合。

    礼金10万円×2室=20万円も収入となります。

    しかし近年は、敷金・礼金ゼロの物件も入居希望者に大変人気があり、数が増えています。

    礼金を設定しない場合は、家賃のみが収入源となります。

    アパート経営にかかる必要経費とは

    アパート経営には、様々な経費がかかります。

    必要経費のおもな内訳には

    ・共用部分の光熱費

    ・定期清掃費

    ・賃貸管理会社への賃貸管理料

    ・修繕費の積立

    ・火災保険料

    ・退去後の部屋の原状回復費

    ・不動産会社への仲介手数料(または広告料)

    などがあります。

    経費の金額の目安は、アパートの規模や部屋の広さにもよりますが、

    ・1ルーム(50㎡前後)10戸

    ・家賃50,000円(共益費込み)

    ・退去者2人 → その後入居者2人

    のアパートを経営する場合、かかる経費の目安は以下の通り。

    経費の内訳金額の目安備考
    ①共用部分の光熱費5,000円/月
    ②定期清掃費5,000円/月
    ③賃貸管理会社への管理料35,000円/月家賃の7%×10室で計算
    ④修繕費の積立35,000円/月約5年ごとに100〜300万円の
    修繕費が必要として積立額を計算
    ⑤火災保険料1,000円/月水災補償なしプランの場合
    ⑥原状回復費50,000円
    /退去者が出るごと
    ハウスクリーニング、
    壁紙の張り替え(10㎡分)、
    床の傷補修をおこなった場合
    ⑦不動産会社への仲介手数料
    (または広告料)
    50,000円
    /入居者が決まるごと
    家賃1ヶ月分で計算

    毎月定期的に発生する経費(①〜⑤)の金額をあわせると、81,000円

    年間にすると、必ず発生する必要経費は97万2,000円になります。

    ⑥原状回復費や⑦不動産会社への手数料は、退去者や入居者が出たときだけ発生します。

    上記表の相場で計算すると、退去者2人の場合、原状回復費が全部で10万円。

    入居者2人の場合、不動産会社への手数料が全部で10万円発生します。

    アパート経営にかかる税金とは

    アパート経営にかかる税金の種類には、

    固定資産税・土地の評価額×1.4%(土地が200㎡までは6分の1になる)
    ・建物の評価額×1.4%
    ・年4回にわけて支払う
    所得税・所得金額によって税率が異なる(累進課税)
    ・家賃収入のほか、給与所得なども含めた総所得をもとに計算する
    ・経費には税金がかからない
    ・翌年支払う

    があります。

    固定資産税は、地方自治体が決める土地・建物の評価額に、それぞれ1.4%をかけます。

    土地については、200㎡までの場合は住宅用地の特例が適用されるため、さらに6分の1をかけます。

    以下の事例の場合、

    ・評価額1,500万円の土地(200㎡以下)

    ・評価額2,000万円のアパート

    固定資産税は31万5,000円。(※2)

    (※2)
     土地の固定資産税 … 1,500万×1.4%×1/6=3.5万
     建物の固定資産税 … 2,000万×1.4%=28万

    所得税は、アパート経営の不動産所得だけでなく、オーナー様個人の給与所得なども含めた総所得をもとに計算します。

    所得税は、総所得金額に応じた税率をかけ、そこから控除額を引いた金額を納めます。

    ・不動産所得が502万8,000円/年(家賃収入620万ー経費117.2万)

    ・オーナー様個人の給与所得が700万円/年

    の場合、所得税は約243万円(※3)となります。

    (※3)(502.8万+700万)×33%−153.6万=243万3,240円
        所得税の累進課税率は下表の通り

    所得金額税率控除額
    195万円未満5%0円
    195万円以上〜330万円未満10%9.75万円
    330万円以上〜695万円未満20%42.75万円
    695万円以上〜900万円未満23%63.6万円
    900万円以上〜1800万円未満33%153.6万円
    1800万円以上〜4000万円未満40%279.6万円
    4000万円以上45%479.6万円

    事例のアパート経営では、年間274万5,000円の税金(固定資産税+所得税)を支払う必要があります。

    アパート経営の収支と手取り額の目安

    以下の条件のアパートを1年間経営した場合の、

    ・収入

    ・支出(経費・税金)

    ・最終的な手取り額の目安

    を概算してみましょう。

    ・1ルーム(50㎡前後)10戸

    ・家賃50,000円(共益費込み)

    ・礼金は100,000円(家賃2ヶ月分)

    ・駐車場や自動販売機は設置なし

    ・満室

    ・1年間のうち、退去者は2人→空室期間なく入居者2人

    ・両親から土地建物を相続したため、アパートローンはなし

    ・オーナー様自身の給与所得が年間700万円あり

    上記条件でアパート経営をした場合、年間の収入・支出(経費・税金)・手取り収入は以下の通りです。

    【収入】620万円/年

     (内訳)
      ・家賃…50万円/月
      ・礼金…20万円(入居者2人分)

    【支出(経費)】117万2,000円/年

     (内訳)
      ・諸経費…81,000円/月
      ・原状回復費…10万円(退去者2人分)
      ・不動産会社への広告料…10万円(入居者2人分)

    【支出(税金)】274万5,000円/年

     (税金)
      ・固定資産税…31万5,000円
      ・所得税…243万円

    【オーナー様の手取り収入】228万3,000円/年

     (内訳)620万ー117.2万ー274.5万=228.3万

    事例のアパート経営の場合、最終的なオーナー様の手取り収入額の目安は、年間約228万円。

    月収にすると約19万円です。

    副業としては十分な金額ですが、アパートを取得したり建替えた場合は、元本数千万円のアパートローンの返済金が支出に上乗せされます。

    また「不動産投資」のイメージから、手取り金額が予想以上に少ないと驚かれるオーナー様も多いかもしれません。

    最終的な手取り収入をアップさせるためには、経費の見直しや経営方法などに、工夫が必要といえます。

    アパート経営の手取り収入をアップさせる2つの方法

    アパート経営の手取り収入をアップさせるには、

    1)家賃収入を安定させる

    2)必要経費を削減する

    ことが重要です。

    1.家賃収入を安定させるには、入居者を途絶えさせない

    家賃収入を安定させるには、「入居者を途絶えさせないこと」が一番です。

    例えば「家賃を下げる」という収入アップとは真逆の策も、入居者確保に効果があれば、結果的に安定した家賃収入につながります。

    家賃収入を安定させる=入居者を途絶えさせないためには、

    ・効果的な空室対策を提案する「賃貸管理会社」と契約を結ぶこと

    ・効果的な入居者募集ができる(客付け力のある)「不動産仲介会社」と契約を結ぶこと

    が効果的です。

    優良な賃貸管理会社は、家賃値下げに限らず、ライバル物件の動向や設備投資、広告料設定にいたるまで、オーナー様に様々な空室対策を提案できます。

    賃貸管理会社と話し合い、アパートを入居希望者や時代のニーズに合う条件に整備していくことで、空室リスクが減ります。

    また入居者募集に強い不動産仲介会社は、インターネットや駅前の実店舗などに強い集客力を持っています。

    集客力を駆使して幅広いエリアにアプローチし、迅速に入居者を見つけることができます。

    どんな賃貸管理会社(不動産仲介会社を含む)をビジネスパートナーに選ぶかによって、家賃収入の安定性が左右されるといっても過言ではありません。

    【関連記事】客付けに強い不動産会社を選ぶポイントはこちら

    2.必要経費を削減するには、賃貸管理料を見直す

    アパート経営にかかる経費の中でも、特に金額が大きく、節約幅も広いのが賃貸管理会社への管理料です。

    賃貸管理会社は、入居・退去時の契約手続きや家賃回収、苦情対応、建物修繕など、アパートに関わる様々な管理業務を担います。

    賃貸管理業務はオーナー様個人で行うには困難な業務も多く、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

    【関連記事】賃貸管理とは?賃貸管理会社の選び方のポイントはこちら

    賃貸管理料は、賃貸管理会社に毎月払う必要があります。

    賃貸管理料の相場は、家賃の5〜7%

    家賃保証などがつくサブリース契約の場合は、家賃の10〜20%と高めになっています。

    【関連記事】サブリース契約とは?仕組みや危険性についてはこちら

    賃貸管理料の特徴は、部屋が空室で家賃収入がないときも、毎月支払いが必要になることです。

    例えば家賃50,000円の部屋に、35,000円の賃貸管理料が発生しても、15,000円は黒字です。

    しかしその部屋が空室になり家賃が途絶えると、35,000円の賃貸管理料がそのまま毎月の赤字となってしまいます。

    賃貸管理料の金額設定は、賃貸管理会社によって様々です。

    出典:(株)アブレイズパートナーズ

    上の図は、賃貸管理料が無料・7%・5%・3%だった場合に、オーナー様が受け取れる家賃収入を比べたものです。

    賃貸管理料が「無料」と「7%」では、毎月35,000円・年間にして42万円の差額が生じます。

    賃貸管理料の安い賃貸管理会社を選べば、年間数十万円の経費を削減できます。

    賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズは、管理料無料のシステムをとっています。

    管理料は無料だが、管理内容が充実しており、入居者募集にも強い」

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    アパート経営の経費で節約しづらいもの

    アパート経営の経費の中には、大幅に節約しづらいものもあります。

    例えば修繕費の積立は、5年ごとに必要になる修繕費の積立金のため、大幅な節約はできません。

    特に築11〜15年目と築21〜25年目は、外壁塗装などアパートの大規模修繕が必要になる時期で、300万円程度のまとまった費用が必要になります。

    アパートの修繕が適切に行われないと、水漏れや排水管の破損など、重大なトラブルが起こるリスクがあります。

    修繕費の積立は節約を考えず、余裕をもって計画的に行うことが大切です。

    また原状回復費も、節約しすぎると部屋の美観を損ね、次の入居者が決まりづらくなる原因になります。

    退去後の部屋のハウスクリーニングや、家具跡の床のへこみ補修などは、しっかり行うことが大切です。

    不動産会社への仲介手数料または広告料も、節約しすぎると入居者募集に支障が出る恐れがあります。

    仲介手数料や広告料は、新しい入居者が決まった際に、入居者募集を行った不動産会社に払う報酬です。

    仲介手数料の金額は、家賃の0.5〜1ヶ月分と法律で決まっています。

    一方、広告料の金額は法律で定めはありませんが、相場は家賃1〜2ヶ月分。

    広告料は、空室が続く部屋に高めに設定すると、地域の各不動産会社が入居者募集の営業活動に力を入れるといった効果があります。

    アパート経営の収入の基本は家賃収入で、空室をつくらないことが大切。

    入居者募集にかかわる仲介手数料や広告料は、節約したい場合、不動産会社と交渉する必要があります。

    アパートの空室状況や引越しシーズンなどを見極めながら、入居者募集に支障が出ない程度に、慎重に行いましょう。

    まとめ

    アパート経営の収支は、アパートの家賃・部屋の戸数や広さ・土地の面積・オーナー様の総所得などによって、収入も経費も税金も大きく異なります。

    家賃収入をアップさせるために、家賃自体を上げても入居者募集には逆効果で、退去者を促すリスクもあります。

    必要経費の中には修繕積立費など削減できないものや、節約できない税金もあります。

    様々な制限がある中で、オーナー様の手取り収入をアップさせるには、

    ・入居者募集に強い不動産会社と契約して、家賃収入を安定させる

    ・賃貸管理料の安い賃貸管理会社と契約して、毎月の管理費を削減する

    ことが効果的です。

    アパート経営の収支でお悩みのオーナー様や、現在の賃貸管理にご不満をお持ちのオーナー様は、

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