賃貸経営での訴訟原因とは？過去の判例も紹介
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。
賃貸経営をしていると、
・家賃の滞納
・退去費用の返還
・修繕費用の負担割合
などをめぐってのトラブルは、多いですよね。
自力で解決するには、時間や費用が必要になります。
法的手段でもある 「訴訟」 を、検討しているオーナー様も多いのではないでしょうか？
賃貸経営で訴訟を起こす場合、
「訴訟になるのは、どんな原因が多い？」
「訴訟を起こすには、いくら必要なの？」
「訴訟を起こしても内容が認められる？」
などの不安もありますよね。
そこで、
「賃貸経営でトラブルに遭っている」
「トラブルを解決するために訴訟を起こすか迷っている」
というオーナー様に向けて
・賃貸経営で起こる訴訟の原因
・訴訟に必要な費用の目安
・実際の過去の判例
などをご説明します。
トラブル解決の最終手段となる訴訟。
過去の判例も参考にすれば、トラブル解決のヒントになるかもしれません。
ぜひ最後までご覧ください。
賃貸経営で起こる訴訟の原因とは？
賃貸物件を提供し、その対価である家賃が支払われる賃貸経営。
賃貸経営で実際に起こる訴訟には、どのような原因があるのでしょうか？
国土交通省が発表している、民間賃貸住宅に関する相談対応事例集によると、
・賃貸物件の退去費用の返還
・賃貸物件を退去する際のクリーニング代の負担
・家賃滞納や騒音問題による退去の請求
などが賃貸経営で実際に起きているトラブルです。
詳しく解説していきます。
賃貸物件の退去費用の返還
賃貸物件を契約する際には、敷金が必要になる物件が多いです。
敷金は賃貸物件の家賃滞納や、入居者が負担するべき修繕費用に充てるための担保金の役割があります。
賃貸物件を退去する際に、家賃滞納や入居者が故意に損傷した場所が無ければ、敷金は入居者に返還されます。
しかし、実際に賃貸物件を退去する際に、
・修繕に必要な費用として、敷金が想像以上に使われた
・敷金が使われた内容が不明
など、敷金の返還をめぐってトラブルになるケースがあります。
賃貸物件を退去する際のクリーニング代の負担
賃貸物件を退去した際のクリーニング代をめぐるトラブルもあります。
国土交通省が定めた原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによると、原則はオーナー様がクリーニング代を負担します。
しかし、入居中に掃除が行き届いていないために発生した
・換気扇の油汚れ
・水回りのカビ
などは、入居者が負担するクリーニング代になります。
賃貸物件のクリーニング代の負担については、契約書にも記載が漏れていることがあるので、注意が必要です。
家賃滞納や騒音問題による退去の請求
賃貸経営において、入居者の家賃滞納は大きなリスクです。
また、騒音問題により周りの入居者へ迷惑が重なれば、入居維持率が低下する恐れがあります。
賃貸経営を成功に導くためにも、家賃滞納や騒音問題が続く入居者には、退去を求めるケースがあります。
賃貸経営で起こる訴訟に必要な費用の目安
実際に訴訟を起こす場合には、
・収入印紙代
・予納郵便切手（約6,000円）
が必要になります。
※訴額が100万円までは、10万円につき1,000円の収入印紙代が必要です。
また、裁判に関する手続きを弁護士へ依頼すると、弁護士費用も必要になります。
賃貸物件の退去命令や強制執行をした場合は、弁護士費用とは別に50万円近い裁判費用が必要です。
訴訟には、多くの時間と費用がかかるので注意しましょう。
賃貸経営では少額訴訟も可能
少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に限り、利用できる訴訟手続きです。
少額訴訟の最大の特徴は、1回の審理で判決が出る早さです。
少額訴訟は、訴えの提起から判決まで２週間から１カ月程度しかかかりません。
しかし、少額訴訟の判決に不服がある場合でも、控訴ができないというデメリットもあります。
また、少額訴訟では話し合いにより、訴訟途中でも和解できます。
少額訴訟をするためには、
・被告の氏名や住所、訴訟のための証拠がそろっている
・被告が少額訴訟の内容に異論がない
・少額訴訟する簡易裁判所の利用回数が年10回以下
などの条件があります。
賃貸経営で訴訟を防ぐためには？
賃貸経営に限りませんが、訴訟はトラブルを解決する最終手段です。
訴訟になる前に解決できれば、多くの時間や費用もかかりません。
賃貸経営で訴訟にならないために、
・契約書の内容を詳しく確認する
・賃貸物件の管理を賃貸管理会社へ依頼する
ことをおすすめします。
詳しくご説明します。
契約書の内容を詳しく確認する
オーナー様と入居者との間で、契約内容の認識がズレている場合があります。
疑問に感じた部分は必ず確認し、誤解がないようにしておきましょう。
賃貸物件へ入居する前に確認できれば、トラブルを避けることができます。
賃貸物件の管理は賃貸管理会社へ依頼する
訴訟になる前にトラブルを解決するためには、早期の対応が必要です。
家賃滞納や退去費用をめぐるトラブルにも、交渉ノウハウなどの専門知識があった方が、早期に解決できます。
家賃の滞納などが長期化すれば、安定した賃貸経営は行えません。
賃貸管理会社は、多くの物件を取り扱っている実績があります。
トラブルの解決方法など熟知していることが多いので、早期の解決が期待できます。
賃貸経営で起きた訴訟｜過去の判例
ここからは、実際に起きた訴訟から、過去の判例をご紹介します。
賃貸経営で起こりうる訴訟で
・どのようなトラブルで
・どのような判決が出たのか
など、ぜひ参考にしてください。
判例1 入居者から大家へクリーニング代の追加支払いを命じた
賃貸物件の月額賃料：64,000円
入居時の敷金：174,000円
賃貸物件を退去する際の立ち合いでは、入居者は一部修繕費用の負担を認めていました。
しかし、敷金が返還されなかったことから、入居者は修繕費用の62,700円を敷金から控除した111,300円の返還を求めて提訴しました。
オーナー様が実際に賃貸物件を修繕およびクリーニングした費用は、307,940円。
オーナー様は、室内の状況は通常使用による損傷をはるかに超えたものと判断しました。
そこで、入居時の敷金との差額である修繕費用の支払いを求めて反訴したケース。
今回のケースで判決の要点は、
・室内のクロス張替えが全体となったのは、入居者の使用方法に影響されるもの
・通常使用による損傷をはるかに超えるとされる証拠は無い
・1部屋の損傷が激しい場合に他の部屋も同様に考えることが不可能
・クリーニングが発生した原因は、入居者が退去時に清掃を行わなかったため
になります。
訴訟の判決としては、入居者が修繕およびクリーニング代を負担すべき部分があるとし、39,715円を追加で支払うこととなりました。
その後、入居者が控訴し、敷金相当額を負担することで和解したようです。
参考：平成9年6月5日 春日井簡易裁判所判決
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」第3章 原状回復にかかる判例の動向
判例2 設備の故障を理由に家賃返還を棄却
入居期間：2月から11月までの10ヶ月
賃料：99,900円/月額
入居者は、8月から11月分の家賃を滞納していました。
オーナー様および保証会社は、家賃滞納を理由に賃貸物件の明け渡しを請求。
しかし、入居者は引き渡し直後から賃貸物件のエアコンが不調だったため、家賃の全額返還を求めて提訴しました。
エアコン不調の経緯
・7月上旬に賃貸物件のエアコンが不調
・7月20日に業者が点検した結果、動作に問題なし
・8月6日に再度エアコンが不調
・8月24日にエアコンの交換終了
今回のケースで判決の要点は、
・エアコン交換後は、賃貸物件は通常どおり使用できる状態である
・入居時からエアコンが不調だという証拠がない
・4ヶ月分の家賃滞納は、賃貸借契約において信頼関係の破綻が生じている
になります。
訴訟の判決としては、賃貸物件の明け渡しと滞納分の家賃支払いが認められました。
しかし、8月6日から同月24日までの19日間分の賃料は、支払い義務がないとされました。
賃貸物件の設備が不調となった期間、賃料の支払い義務は認められないという判例は多いです。
家賃は賃貸物件を提供した対価となるので、設備などの不調も迅速な対応が求められます。
参考：平成26年8月5日 東京地裁判決
まとめ
賃貸経営における訴訟の原因から、過去の判例までをご紹介しました。
訴訟には多くの費用や時間がかかるため、極力避けたいというのがオーナー様の本音ではないでしょうか。
賃貸経営では、お互いが納得する形で、トラブルを早期に解決することが重要です。
（株）アブレイズパートナーズでは、
・クレーム応対
・生活アドバイス
・緊急出動手配
なども24時間365日対応できる体制を整備しているため、入居者からも高い評価をいただいています。
また、トラブル解決のために行う訴訟などの実績もあります。
賃貸経営でお困りごとがあるオーナー様は、（株）アブレイズパートナーズにおまかせください。
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