不動産オーナーがやるべき空室対策10選！空室が埋まらない理由も分析|アパート経営・マンション経営の知識

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2025.07.11

1 なぜ空室は埋まらないのか？まずは原因を分析しよう
2 【決定版】不動産オーナーが今すぐやるべき空室対策10選
3 空室対策の注意点と成功のコツ
4 まとめ

はじめに

「所有する物件の空室が、なかなか埋まらない…」賃貸経営を行うオーナー様にとって、空室は家賃収入の減少に直結する最も深刻な問題の一つです。人口減少や新築物件の増加など、賃貸市場を取り巻く環境が厳しさを増す中、これまでと同じやり方では安定した経営を続けることが難しくなってきています。

しかし、空室が続くのには必ず理由があります。そして、その理由を正しく分析し、適切な対策を講じることで、稼働率を劇的に改善することは決して不可能ではありません。

本記事では、長引く空室にお悩みのオーナー様に向けて、

なぜ空室が埋まらないのか？3つの根本原因
今すぐ実践できる具体的な空室対策10選
対策を成功させるための注意点とコツ

を、体系的に分かりやすく解説します。この記事を読めば、ご自身の物件に最適な打ち手が見つかり、満室経営への第一歩を踏み出せるはずです。

なぜ空室は埋まらないのか？まずは原因を分析しよう

効果的な空室対策を行うための第一歩は、「なぜ入居者が決まらないのか」という原因を正確に把握することです。闇雲に対策を打っても、時間と費用が無駄になるばかりか、状況を悪化させてしまう可能性すらあります。

空室の原因は、大きく分けて以下の3つに分類できます。ご自身の物件がどれに当てはまるか、客観的にチェックしてみましょう。

原因1：物件の「商品力」が低い

賃貸物件も、入居者という「顧客」に選ばれる「商品」です。競合となる他の物件と比較して、魅力が劣っていれば選ばれないのは当然です。

・内装や設備が古い、時代遅れ：築年数が経過すれば、内装や設備が劣化し、古臭い印象になるのは避けられません。特に、以下のような状態は入居者に敬遠されがちです。

✓黄ばんだ壁紙や傷だらけのフローリング

✓使い勝手の悪い和室

✓バス・トイレ・洗面台が一体となった3点ユニットバス

✓温度調節が難しいバランス釜の風呂

✓収納が少ない、または無い

周辺に新しい物件が次々と建つ中で、何も手を入れていない物件は相対的に価値が下がり続け、競争力を失っていきます。

・外観、共用部の管理が行き届いていない：内見希望者が最初に目にするのは、建物の外観やエントランスです。ここでの第一印象が悪いと、部屋を見る前に「この物件はナシだな」と判断されてしまうことも少なくありません。

✓ひび割れや汚れが目立つ外壁

✓雑草が生い茂り、ゴミが散乱しているエントランスや駐車場

✓チラシで溢れかえっている集合ポスト

✓薄暗く、蜘蛛の巣が張っている廊下や階段

「管理がずさんな物件＝住み心地も悪いだろう」という印象を与え、入居希望者の意欲を削いでしまいます。

原因2：募集条件が市場と合っていない

物件自体に大きな問題がなくても、募集条件が現在の市場ニーズや相場とズレていると、入居者は決まりません。

・家賃設定が相場より高い：最も多い原因の一つです。オーナー様としては「これくらいの家賃は取りたい」という希望があるのは当然ですが、その設定額に客観的な根拠はあるでしょうか。周辺にある同レベルの築年数・広さ・設備の物件と比較して、明らかに高い家賃設定になっていないか、冷静な分析が必要です。入居者は複数の物件を比較検討しているため、少しの価格差が決定的な差になることもあります。

・初期費用が高すぎる：かつては「敷金2ヶ月・礼金2ヶ月」が当たり前でしたが、現在では初期費用を抑えたいと考える入居者が大多数です。特に、礼金はオーナーへの「お礼」という意味合いが強く、入居者にとっては最も納得感の薄い費用です。敷金・礼金が高い物件は、それだけで検討の土台から外されてしまいます。

・ターゲットに合わない入居条件：物件の特性と入居条件がミスマッチを起こしているケースです。

✓ペット不可：ペット飼育可の物件は供給が少なく、探している入居者は多いため、大きな機会損失になっている可能性があります。

✓二人入居・ルームシェア不可：広い間取りにもかかわらず単身者限定にしていると、カップルや友人同士で住みたい層を取りこぼしてしまいます。

✓保証人必須：連帯保証人を頼める人がいない、というケースは年々増えています。保証会社の利用を認めないことで、多くの潜在顧客を逃しているかもしれません。

原因3：不動産会社（仲介会社）との連携不足

物件にも募集条件にも問題がないのに空室が続く場合、入居者募集の最前線にいる仲介会社との関係に問題があるのかもしれません。

・物件の魅力が正しく伝わっていない：仲介会社の営業担当者は、毎日数多くの物件情報を扱っています。オーナー様がリフォームでこだわったポイントや、物件ならではの隠れた魅力（日当たりの良さ、静かな住環境など）をきちんと伝えなければ、他の物件に埋もれてしまい、熱意をもって紹介してもらうことはできません。

・広告活動が不十分

✓掲載サイト：SUUMOやHOME’Sといった主要な不動産ポータルサイトに掲載されているか。

✓写真の質と量：暗くて画質の悪い写真が数枚だけ、といった状態では、物件の魅力は半減してしまいます。

✓説明文：ありきたりな定型文ではなく、住んだ後の生活がイメージできるような、魅力的な紹介文になっているか。オーナー様自身が「お客様」の視点で自物件の広告をチェックしてみることが重要です。

・営業担当者のモチベーションが低い 仲介会社にとって、成約時にオーナーからもらえる「広告料（AD）」は大きなインセンティブになります。競合が多いエリアで広告料がゼロ、あるいは極端に低い場合、どうしても他の物件が優先的に紹介されがちになります。

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【決定版】不動産オーナーが今すぐやるべき空室対策10選

原因分析ができたら、いよいよ具体的な対策の実行です。ここでは、ハード（物件）・ソフト（条件）・プロモーション（広告）の3つの側面から、効果の高い10の対策を厳選してご紹介します。

ハード対策編：物件の価値を高める

1. リフォーム・リノベーションで競争力を高める

時代遅れになった内装や間取りを現代のニーズに合わせて刷新し、物件の根本的な魅力を向上させる最も効果的な対策です。

・具体例：

✓和室の洋室化：最もニーズの高いリフォーム。畳をフローリングに変えるだけで、部屋の印象は大きく変わります。

✓3点ユニットバスの分離：費用はかかりますが、バス・トイレ別は今や必須条件。特に女性からの支持は絶大です。

✓デザイン性の高い壁紙（アクセントクロス）：壁の一面だけ色や柄を変えるだけで、お洒落で印象的な部屋に生まれ変わります。低コストで効果が高い人気の対策です。

✓間取り変更: 2DKを広い1LDKにするなど、ターゲット層のライフスタイルに合わせたリノベーションも有効です。

・ポイント：重要なのは「費用対効果」です。投下した資金を、家賃収入のアップや空室期間の短縮によって、何年で回収できるかをシミュレーションしましょう。誰に住んでほしいか（ターゲット）を明確にし、その層に響くデザインや間取りを考えることが成功の鍵です。

2. 人気設備を導入して付加価値をつける

今や「あって当たり前」とされる設備から、「これが決め手になる」という付加価値の高い設備まで、導入の検討は必須です。全国賃貸住宅新聞社が発表する「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングは非常に参考になります。

・人気の設備ランキング（単身者・ファミリー共通）

１．インターネット無料：今や電気・ガス・水道と並ぶインフラ。在宅ワークの普及で重要度はさらに増しています。

２．宅配ボックス：不在時でも荷物を受け取れるため、共働き世帯や単身者に絶大な人気を誇ります。

３．モニター付きインターホン：セキュリティ意識の高まりから、訪問者の顔を確認できるこの設備は必須となりつつあります。

・その他、導入を検討したい設備

✓浴室換気乾燥機：雨の日や花粉の季節でも洗濯物を干せます。

✓独立洗面台：3点ユニットバスとの差別化に。

✓温水洗浄便座：日本人には馴染み深い設備です。

✓追い焚き機能：ファミリー層やカップルに喜ばれます。

✓ポイント：全ての設備を導入する必要はありません。物件の家賃帯やターゲット層を見極め、費用対効果の高いものから優先的に導入しましょう。「インターネット無料」と「宅配ボックス」は、特に投資効果が高い二大巨頭と言えます。

3. 外観・共用部のメンテナンスで第一印象をアップ

内見時の「最初の5秒」で勝負を決めるための対策です。低コストで始められるものも多く、即効性があります。

・具体例：

✓共用部の定期清掃：廊下、階段、エントランスを常に清潔に保ちます。専門業者に委託するのも一つの手です。

✓集合ポストの整理・交換：散乱したチラシをこまめに処分し、古いポストはダイヤル錠付きの新しいものに交換するだけで印象が引き締まります。

✓植栽の手入れ・設置：雑草を抜き、季節の花を植えるだけで、建物全体が明るく華やかになります。

✓外壁の高圧洗浄・塗装：大規模になりますが、建物の見た目を一新し、資産価値の維持にも繋がります。

・ポイント：オーナー様自身が定期的に物件を巡回し、入居者や内見者の目線でチェックする習慣が大切です。「割れ窓理論」のように、共用部が荒れていると入居者のマナーも悪化し、負のスパイラルに陥る可能性があります。

ソフト対策編：募集条件を見直す

４．適正な家賃設定に見直す

空室が1ヶ月続けば、それは年間家賃収入の8.3%（1/12）を失うことを意味します。例えば、月額8万円の部屋なら、1ヶ月の空室は8万円の損失です。家賃を3,000円下げてすぐに決まれば、年間の減収は36,000円。どちらが賢明な判断かは明らかです。

・実践ステップ：

１．相場調査：SUUMOなどで、自物件と「最寄り駅」「駅からの距離」「広さ」「築年数」「設備」が近い競合物件の家賃を最低10件はリストアップします。

２．不動産会社に査定依頼：複数の管理会社や仲介会社に、客観的な査定家賃を出してもらいましょう。

３．価値と価格のバランス調整：調査結果を踏まえ、自物件の家賃が相場より高い場合は、値下げを検討します。逆に、リフォームや設備投資で価値を高めた場合は、強気の価格設定も可能です。

・ポイント：家賃を下げるのは最終手段と考えがちですが、「機会損失」という目に見えないコストを意識することが重要です。数千円の家賃に固執して数ヶ月の空室を生むよりも、適正家賃で早期に満室にする方が、結果的に収益は最大化します。

5. 初期費用を軽減する（ゼロゼロ物件など）

入居のハードルを物理的・心理的に下げる、非常に効果的な対策です。

・具体例：

✓礼金ゼロ：最も手軽で効果の高い方法。入居者の心理的抵抗が強い礼金を無くすだけで、問い合わせは格段に増えます。

✓敷金ゼロ：退去時の原状回復費用が不安な場合は、保証会社への加入を必須にしたり、クリーニング費用を定額で契約時に徴収したりする方法でリスクを軽減できます。

✓フリーレント：「最初の1ヶ月の家賃無料」といったキャンペーン。入居者は引越し費用がかさむ時期の負担が減るため、大きな魅力となります。2年間の契約期間で考えれば、オーナー側の負担は実質的に家賃の約4%引き（1/24）に過ぎません。

・ポイント：これらの施策は、特に引越しシーズン（1月〜3月）に効果を発揮します。「礼金0」「フリーレント1ヶ月」といった魅力的なキーワードが広告に載ることで、数多くの物件の中から見つけてもらいやすくなります。

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6. 入居条件を緩和してターゲットを広げる

これまで敬遠していた層に門戸を開くことで、新たな需要を掘り起こすことができます。

・具体例：

✓ペット可物件にする：周辺に競合物件が少ない場合、大きなチャンスです。敷金を1ヶ月分上乗せする、退去時の原状回復に関する特約を設ける、といったルール作りでトラブルを未然に防ぎましょう。

✓二人入居・ルームシェアを許可する：若者向けのエリアや広い間取りの物件で有効です。契約時には入居者全員の身分証明書を確認し、連名で契約を結びます。

✓高齢者・外国人を受け入れる：保証会社の利用や、自治体・支援団体との連携により、滞納やコミュニケーションのリスクを管理しながら、社会貢献にも繋がる可能性があります。

・ポイント：条件緩和は、リスク管理とセットで考える必要があります。信頼できる管理会社と相談しながら、どのような層まで受け入れが可能か、物件の特性やエリアの需要に合わせて慎重に判断しましょう。

プロモーション対策編：物件の魅力を伝える

7. 仲介会社との関係を強化する

入居者を見つけてくれる仲介会社は、賃貸経営における最も重要なパートナーです。彼らに「この物件を優先的に紹介したい」と思わせる関係作りが欠かせません。

・具体例：

✓定期的な訪問・連絡: 物件の近隣の仲介会社には定期的に顔を出し、世間話や情報交換をしましょう。担当者と顔なじみになることが第一歩です。

✓物件アピール資料（募集図面）の作成: 物件のセールスポイント（リフォーム内容、日当たり、周辺環境の魅力など）を写真付きでまとめた分かりやすい資料を作成し、配布します。

✓迅速な対応: 内見予約や申し込みへの対応は、可能な限りスピーディーに行いましょう。対応の速さが、営業担当者の信頼に繋がります。

・ポイント：「募集は管理会社に任せきり」はNGです。自ら動いて仲介会社の担当者とコミュニケーションを取ることで、彼らのモチベーションを高め、貴重な現場の情報を得ることもできます。

8. 広告料（AD）を設定してモチベーションを高める

仲介会社の営業担当者に対する直接的なインセンティブです。特に、競合物件が多いエリアや、入居が決まりにくい時期（閑散期）には絶大な効果を発揮します。

・広告料の相場：一般的には「家賃の1ヶ月分」が相場とされています。より競争を勝ち抜きたい場合は、1.5〜2ヶ月分を設定することもあります。

・ポイント：広告料は、仲介会社が受け取る「仲介手数料（通常、家賃の0.5〜1ヶ月分）」に上乗せされる報酬です。広告料がある物件とない物件では、紹介される優先順位が大きく変わってきます。数ヶ月間の空室による損失を考えれば、広告料は満室経営のための必要経費と割り切る戦略的判断が重要です。

9. ホームステージングで内見時の印象を劇的に変える

何もない殺風景な空室に、家具や照明、小物などを配置して、入居後の生活をリアルにイメージさせる手法です。

・効果：

✓内見時の成約率アップ：「ここに住んだらこんな素敵な生活ができそう」と、入居者の購買意欲を掻き立てます。

✓ポータルサイトでの反響率アップ：家具が配置された写真は、何もない部屋の写真よりも見栄えが良く、クリックされやすくなります。

✓部屋の欠点をカバー：家具の配置によって、狭さや使いづらい間取りといったマイナス点を自然にカバーする効果も期待できます。

・導入方法：

✓専門業者に依頼：プロに任せれば、ターゲット層に合わせたハイセンスな空間を演出してくれます。費用は数万円〜十数万円が相場です。

✓自分で実施：IKEAやニトリなどで安価な家具・小物を揃え、自分で設置することも可能です。テーブルと椅子、ラグ、間接照明を置くだけでも印象は大きく変わります。

・ポイント：空室期間が長引いている物件ほど、試す価値のある対策です。特に写真映えの効果は大きく、広告宣伝の側面からも非常に有効な一手となります。

10. 複数のポータルサイトに掲載し、写真や説明文を充実させる

入居者募集の主戦場であるインターネット広告を、オーナー様自身が最適化する意識を持つことが重要です。

・チェックポイント：

✓掲載状況：依頼している仲介会社が、SUUMO、HOME’S、at homeといった主要ポータルサイトにきちんと情報を掲載しているか確認しましょう。

✓真のクオリティ：

明るさ：晴れた日の日中に、照明を全てつけて撮影する。

広角：スマートフォンの広角モードや広角レンズを使い、部屋が広く見えるように撮影する。

枚数：最低でも15枚以上。外観、共用部、各部屋、水回り、収納、眺望など、詳細な写真を数多く掲載する。

・キャッチコピーと説明文：

✓「駅徒歩5分」だけでなく、「〇〇（ターゲット）にオススメ！テレワークに最適な書斎付き1LDK」のように、誰に何を伝えたいのかを明確にする。

✓周辺のスーパーや公園、学校などの利便性も具体的に記載する。

・ポイント：仲介会社に任せきりにせず、掲載内容をオーナー様自身がチェックし、改善の要望を伝えましょう。「写真はオーナー支給のものを使ってください」「このアピールポイントを説明文に入れてください」と具体的に依頼することで、広告の質は格段に向上します。

空室対策の注意点と成功のコツ

最後に、これらの対策を成功に導くための3つの重要な心構えをお伝えします。

① 費用対効果を常に意識する

リフォームや設備投資には当然コストがかかります。大切なのは、その投資が将来の家賃収入で回収できるかという視点です。高額なリノベーションをしても、家賃が少ししか上げられなければ意味がありません。逆に、低コストでできる対策（アクセントクロス、清掃など）が、大きな効果を生むこともあります。常に「投資と回収」のバランスを考えましょう。

② ターゲットを明確にする

「誰にでも良いから入ってほしい」という考えでは、誰にも響かない中途半端な物件になってしまいます。「都心で働く20代の単身女性」「小さな子供がいる30代の夫婦」のように、住んでほしい入居者像（ペルソナ）を具体的に設定しましょう。ターゲットが決まれば、内装のデザイン、必要な設備、響くキャッチコピーなどが自ずと明確になり、対策の精度が格段に上がります。

③ 信頼できるパートナーを見つける

空室対策は、オーナー様一人で抱え込む必要はありません。地域の賃貸市場に詳しく、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社（管理会社・仲介会社）は、何より心強いパートナーになります。複数の会社と話をし、提案内容や担当者の人柄などを比較して、長期的に付き合える信頼できる会社を見つけることが、安定した賃貸経営の鍵となります。