孤独死による大家の損失は300万超？おすすめ孤独死保険5選

賃貸経営のリスクのひとつに、入居者の孤独死があります。

入居者が何らかの原因によって部屋内で死亡していた場合、大家さんには

・家財などの残置物処理費用

・特殊清掃などを含む原状回復費用

・新規入居者募集時の家賃減額

といった損失が発生する場合があります。

実際に

・残置物処理に最大で約178万円

・特殊清掃や原状回復費用に最大で約152万円

の損害額が発生したケースも。

入居者死亡により事故物件となった部屋は、入居率が下がり、新規募集の際に家賃減額が必要となる場合もあります。

また発生した孤独死のうち、20〜50代の現役世代は約40％というデータもあり、

「うちの入居者は若い人等ばかりで、高齢者はいないから…」

という大家さんも決して安心はできません。

そこで、

・孤独死発生による、実際の大家さんの損害金額

・孤独死の発生年齢、性別、時期

といった孤独死の実態データ（※）を用いて

■賃貸経営において孤独死保険が必要な3つの理由

を解説。

（※）日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」（2021年6月）

また入居者の孤独死による様々な損失リスクに備える「孤独死保険」について

をご紹介します。

死は、生きていれば誰にでも平等に起こりうるリスク。

賃貸経営における入居者の死亡リスクに、孤独死保険で賢く備えましょう。

賃貸経営に孤独死保険が必要な3つの理由

賃貸経営に孤独死保険が必要な理由は、

１．孤独死の発生件数は年々増えている

２．大家さんの損失金額が大きい

３．若い入居者にも孤独死発生リスクが一定存在する

ことにあります。

ここからは、それぞれの理由について詳しく解説していきます。

１．孤独死の発生件数は年々増えている

内閣府の調査によれば、2018年に東京23区内で自宅で孤独死した人は3,882人で、2009年より約80%増加しています。

データ出典：内閣府「東京23区内での孤独死発生件数」

同年に東京都で交通事故で死亡した人は143人となっており、単純計算すれば、孤独死の発生リスクは交通事故の約27倍になります。

単身の高齢者世帯は年々増加しており、それに伴って孤独死の発生件数も増加すると思われます。

孤独死のリスクは、損失の大きさを考えると、賃貸経営において無視できないものになっており、何らかの対策を講じておくことが必要でしょう。

２．入居者の孤独死は、大家さんの損失金額が大きい

入居者による孤独死は、賃貸経営の大家さんが受ける損失金額が大きくなることがあります。

孤独死現状レポート（※）によると、2015年4月〜2021年3月に発生した入居者の孤独死のうち、大家さんが受けた損害金額は以下の通り。

（※）日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」2021年6月より

遺体の状態や発見までの日数など、孤独死の状況によって、家財処分や清掃費用などの損害額には幅があると考えられますが、

平均損害額をあわせると、約60万円。

最大損害額をあわせると、約330万円以上の損害が大家さんに発生する可能性があります。

なぜ入居者の孤独死は、大家さんの損失金額が大きくなるのでしょうか？

それには、

■原状回復が大家負担となる「病死」による孤独死が多い

■「特殊清掃」が必要な孤独死が多い

■事故物件となった場合、「家賃損失」が大きい

という3つの理由があります。

それぞれの理由について、詳しくご説明します。

原状回復が大家負担となる「病死」による孤独死が多い

孤独死現状レポート（※）によると、2015年4月〜2021年3月に発生した孤独死の死因は以下の通り。

孤独死の死因は「病死」が65.6％と半数以上であることがわかります。

また死因「不明」となっている22.2%も、

ほとんどの場合、病気に起因した死亡が該当すると考えられるが、データ上読み取れないため、不明のまま計上としている

（※）日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」2021年6月

とされており、実際は孤独死による死因の80％以上が「病死」の可能性もあります。

一方、入居者の孤独死因が病死・不慮の事故死などの場合。

入居者の故意ではないため、残置物処理や、特殊清掃を含む原状回復費用は大家さんが負担する必要があります。

入居者死亡が自殺の場合は、原状回復費用などを入居者の保証人や相続人に請求することができますが、孤独死における自殺は全体の10％程度。

入居者の孤独死が発生した場合、可能性として「病死」による80％以上のケースにおいて、大家さんが原状回復などの損害費用を負担する必要があるのです。

特殊清掃が必要な孤独死が多い

入居者による孤独死は、部屋内の特殊清掃が必要となるケースが多いです。

特殊清掃とは、通常の原状回復では対応できない遺体の血液・体液などによる汚れの除去や、部屋内の除菌・消臭などを行うことで、事件現場清掃とも呼ばれます。

特殊清掃の費用は、部屋の広さ・遺体の状況・必要な清掃作業や時間などによって様々で、同じ間取りでも10万円ですむケースもあれば、100万円以上かかるケースもあります。

例えば夏場のクーラーが停まった室内や、浴室内での病死・溺死による孤独死は、発見が遅れると遺体の腐敗が進みやすく、高額な特殊清掃が必要となる場合が多いです。

一方、孤独死現状レポート（※）によると、孤独死の発生時期は「夏」に比較的多くなっています。

（※）日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」2021年6月より

また孤独死発見までの日数は3日以内が約40％と多いものの、15日以上かかるケースもあわせて約30％以上あり、発見までの平均日数は17日となっています。

（※）日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」2021年6月より

孤独死が夏場に起き、発見まで17日間を要した場合、特殊清掃が必要となる可能性が高くなります。

また特殊清掃を行ったあとに、部屋の一部解体などを伴う大がかりな原状回復が必要となるため、原状回復費用も非常に高額となるリスクが高いのです。

「遺品整理」や「残置物処理」が必要な孤独死が多い

孤独死が起きた現場は遺品や残置物にまみれ、部屋の中が、いわゆるゴミ屋敷状態になっていることが多いと言われています。

こうした残置物の処理や遺品整理を行うには、相続人の了解が必要であり、オーナー様であっても勝手に処分することはできないのです。

また、相続人の了解を得て処分が終わるまでは新しい入居者を募集することができません。

そのため入居者の残置物処理や遺品整理は、オーナー様にとって大きな負担となっていました。 

2021年6月に国土交通省が、孤独死後の契約の解除や、残置物の処理に関する賃貸契約のモデル条項「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。 

モデル条項では入居者の死後に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を、予め他者に委任することができるようになっています。

受任者は、親族などの推定相続人や、賃貸管理会社が担うケースが考えられます。

スムーズに残置物処理等の委任を進めるためには、

②「家主」と「入居者」の間の賃貸借契約に、A・Bに関連する条項を盛り込む

ことが大切です。

画像出典：国道交通省「【家主さん向け】60歳以上の単身入居者の死亡時、簡便な方法で残置物を処分する方法を取りまとめたガイドブック」

残置物処理に関するオーナー様の費用負担の実態は変わっていませんが、単身入居者と賃貸契約前に残地処理等にする契約を準備しておくことで、オーナー様の労力が軽減されることが期待できます。

▼こちらもおすすめ

国土交通省「単身入居者の受け入れガイド」

事故物件となった場合、「家賃損失」が大きい

入居者死亡が起きた部屋が「事故物件」となった場合、入居率が低下するため、次回入居者募集時に家賃減額などが必要となるケースが多いです。

大家さんにとっては、自己負担で高額な特殊清掃と原状回復を済ませ、さらに新規入居者募集時に家賃減額も必要となってくれば、損失はかなり大きくなります。

一方、事故物件の定義が2021年に明確化され、賃貸物件においては

・病死や不慮の事故などによる入居者死亡で、特殊清掃が不要だった事案

については、原則として、次回入居者募集時に死亡事案の告知をする必要がなくなりました。

また

・特殊清掃を行った事案

・自殺や他殺による入居者死亡

についても、3年経過した事案については告知不要となりました。

例えば病死による孤独死が発生し、夏場で発見が1週間後と遅れたため、特殊清掃が必要となった場合、

3年間は、事故物件として入居者募集時に告知が必要ですが、

3年経過後は、通常の物件として入居者募集が可能です。

しかし3年間は入居率が下がることが予想され、入居者が決まったとしても家賃減額が必要となる可能性が高くなり、その間の家賃損失は避けられません。

３．若い世代にも孤独死リスクは一定存在

孤独死は、主に高齢入居者のリスクというイメージがあります。

現に孤独死保険が販売されるようになったのは、2016年頃から。

その背景には、少子高齢化社会において独居老人が増え、孤独死による大家さんの損害リスクが高くなったことにあります。

しかし孤独死保険現状レポート（※）によると、2015年4月〜2021年3月に発生した約5,000件の孤独死の

・死亡時の平均年齢は61.6歳

・65歳未満の割合は52.0％

80代以上になると、外部の介護施設に入居していたり、自宅で訪問介護サービスを受けるケースが多くなるため、孤独死の発生が少なくなる傾向があります。

さらに孤独死を世代別にみると、60〜70代の割合が多いものの、20〜50代の現役世代でもあわせると約40％を占めています。

また男女別でみると、男性が83.1%・女性が16.9%と、男性の孤独死が圧倒的に多くなっています。

（※）データは全て日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」2021年6月より

孤独死は高齢者だけではなく、20〜50代の若い世代にも一定数起こりうるリスクです。

入居者の世代に関わらず、孤独死リスクには一律に備えておく必要があると言えます。

入居者死亡リスクに備える「孤独死保険」とは

入居者の死亡は、家財処分費用・特殊清掃費用・入居率低下・家賃損失など、大家さんにとって様々な損害リスクがあります。

これらのリスクに備えられるのが「孤独死保険」です。

孤独死保険には「大家向け」と「入居者向け」がある

孤独死保険には、「大家向け」と「入居者向け」があります。

それぞれ商品の特徴、補償内容、保険料の算出方法などに違いがあります。

「大家向け」孤独死保険のメリット

大家さんにとって、「大家向け」孤独死保険のメリットは

・家賃損失保証がある

・保険金の受取人が、大家または管理会社である

ことです。

孤独死現状レポート（※）によると、孤独死案件に関する家賃保証の平均支払保険金額は、298,440円。

「入居者向け」にはこの家賃保証がありません。

また「大家向け」は、保険金が大家または管理会社に直接支払われるため、原状回復などの損害額を確実に補填できます。

一方「入居者向け」の場合は、入居者の保証人や相続人に保険金が支払われます。

そのため保証人や相続人がいない場合・連絡が取れない場合などは、スムーズに保険金が支払われず、大家さんの損害額が補填されない可能性もあるのです。

「大家向け」孤独死保険のデメリット

「大家向け」孤独死保険のデメリットは

・大家さんが保険料を支払う必要がある

ことです。

商品にもよりますが、1棟10戸のアパートで、保険料は年間3～4万円が相場です。

「入居者向け」の場合は、入居者が加入する火災保険の特約として入居者が保険料を支払うため、大家さんの費用負担はありません。

孤独死保険「大家向け」「入居者向け」はどちらがおすすめ？

賃貸経営の孤独死リスクには、「入居者向け」孤独死保険で備えることも可能です。

入居者に加入してもらう火災保険の「借家人賠償責任特約」が、孤独死による原状回復費用の補償となるケースもあります。

しかし家賃保証があることや、保険金のスムーズな支払といったメリットを考えると、総合的には「大家向け」孤独死保険に加入する方が安心です。

孤独死保険の賢い選び方

孤独死保険は、商品によって

■補償されるリスクの範囲

■保険金額

■保険期間

■保険料

などが違います。

例えば、孤独死発生率が高い60〜70代の男性の単身入居者が多ければ、補償内容の手厚さを。

若い単身入居者の多い賃貸物件であれば、補償内容と保険料のバランスを。

ファミリーの多い賃貸物件であれば、保険料の安さを重視した方が良いかもしれません。

ご自身の賃貸経営のニーズに合った孤独死保険を選びましょう。

大家さんにおすすめ孤独死保険5選

ここからは、賃貸経営の大家さんにおすすめの孤独死保険をご紹介します。

おすすめ孤独死保険１．大家の味方（あそしあ少額短期保険）

あそしあ少額短期保険の「大家の味方」は、手厚い補償で安心したい大家さんにおすすめの孤独死保険です。

主な補償内容は、入居者死亡・災害などによって途絶えた家賃収入を補償する家賃保証です。

家賃保証は入居者死亡だけでなく、災害でも受けられることがポイント。

また「修理費用担保特約」をつけることで、入居者死亡時の

・原状回復費用（修理費用保険金）

・修理費用以外の臨時費用（臨時費用保険金）

も補償され、孤独死保険として安心の内容になります。

原状回復費用は最大300万円まで、臨時費用は20～50万円までと、補償内容が非常に手厚いのが特徴です。

→「大家の味方」について詳しくはこちら

おすすめ孤独死保険２．無縁社会のお守り（アイアル少額短期保険）

アイアル少額短期保険の「無縁社会のお守り」は、賃貸物件の戸数が多い大家さんにおすすめの孤独死保険です。

「無縁社会のお守り」は、賃貸物件の戸数が多いほど保険料が安くなる仕組みになっています。

特に20戸以上の賃貸物件を営んでいる場合は、他の孤独死保険に比べて保険料がかなりお得になります。

→ 「無縁社会のお守り」について詳しくはこちら

おすすめ孤独死保険３．大家さんの安心ぷらす（住まいぷらす少額短期保険）

住まいぷらす少額短期保険の「大家さんの安心ぷらす」は、補償金額と保険料が2つのコースから選べるのが特徴です。

補償内容は、臨時費用保険金に家賃保証が含まれるなど、やや控えめですが

臨時費用保険金25万円コースを選べば、保険料を安くおさえることができます。

また自殺や犯罪死の場合は臨時費用保険金が2倍になるのもポイントです。

→「大家さんの安心ぷらす」について詳しくはこちら

おすすめ孤独死保険４．賃貸経営サポートプラン（公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会）

日本賃貸住宅管理協会の「賃貸経営サポートプラン」は、充実した補償内容で保険料を安くおさえたい大家さんにおすすめの孤独死保険です。

ただし加入には、日本賃貸住宅管理協会の会員（もしくは委託契約を結ぶ賃貸管理会社が会員）であることが条件となります。

「賃貸経営サポートプラン」は団体保険なので、充実した補償内容で保険料が安いのが特徴です。

支払限度額100万円のコースを選べば、保険料は他商品と比べても最安レベル。

引受保険会社は大手損保会社の東京海上日動火災保険なので、安心感もあります。

→「賃貸経営サポートプラン」について詳しくはこちら

おすすめ孤独死保険５．火災保険の特約

孤独死保険は、火災保険の特約としても販売されています。

加入している火災保険に、大家さん向けの孤独死リスクを補償する特約があれば

単独で孤独死保険に加入するより手続きがスムーズで、保険料が安くなることも。

また孤独死保険の家賃保証が、「入居者死亡」による家賃損失のみを補償するのに対し、

火災保険特約の家賃保証は、「入居者死亡＋災害」による家賃損失も補償してくれます。

ここからは孤独死リスクに備える特約がある、おすすめ火災保険をご紹介します。

東京海上日動「トータルアシスト住まいの保険」

※ただし特約を付加できるのは、2019年1月1日以降開始期の契約のみ

→「トータルアシスト住まいの保険」特約について詳しくはこちら

三井住友海上「GKすまいの保険」

→「GKすまいの保険」特約について詳しくはこちら

あいおいニッセイ同和「すまいの保険タフ」

→「すまいの保険タフ」特約について詳しくはこちら

損保ジャパン「THEすまいの保険」

→「THEすまいの保険」特約について詳しくはこちら

まとめ

大家さんが備えるべき孤独死リスクの実態と、おすすめの孤独死保険についてご紹介しました。

入居者の孤独死が発生した場合、大家さんには

・遺品整理

・特殊清掃や原状回復費用

・家賃値引き

といった損失が平均60万円、最大で300万円超発生しています。

また孤独死は高齢者だけのリスクではなく、若い世代にも発生する可能性があります。

こうしたリスクに備える孤独死保険には、

・補償内容が手厚いもの

・保険料が安いもの

・火災保険の特約型

など、様々な特徴の商品があります。

入居者の万が一の孤独死リスクに備え、ご自身の賃貸物件のニーズに合った孤独死保険を賢く選んでください。