退去時の原状回復費用について

trouble

2025.06.14

トラブル内容

先日、弊社管理物件の退去の際に、過失箇所を確認の上借主負担分を請求でお話させていただきましたが、請求項目に納得ができないとのことでサインをしたくないと断られてしまいました。

実際に、お部屋の中はあまりきれいな使い方ではなく、借主の過失による傷や汚れが点在している状況となっておりました。

今回は、退去時の費用負担や請求項目についてになります。

是非、最後までご覧ください。

状況

まず初めに、今回の物件は、入居が2年弱と短い期間での退去となっておりましたが、全体的に汚れが多い状況となっておりました。

その中でもクロスの傷汚れや、床の傷など所々に通常のクリーニングでは対処しきれない汚れや傷が点在しておりました。

その場合、別途クロス張替えや補修、床のリペア補修などが追加で発生してしまうので、こちらを追加したうえで請求をいたしましたが、借主様からは【自分がつけた傷汚れではない】や【通常のクリーニングで落ちるのではないか？】とのことで請求項目ついて納得いただけませんでした。

請求項目については、過去のお写真も確認しましたが傷汚れが確認できておらず、入居前のチェックシートの提出もされておりますが記載のない箇所となっておりました。

その旨をお伝えの上請求になる理由を説明させていただきましたが、借主の主張は変わらず納得できないの一点張りとなってしまいました。

ですが、今回の請求内容は通常使用の範囲を超えた部分についての請求となっており、契約書等に記載されている内容を含めて再度細かくご説明をさせていただき、最終的にしぶしぶではございましたが納得の上サインをいただくことができました。

尚、納得できない理由の中に請求項目の金額が高いとのご指摘もございましたが、ネットで調べた単価のイメージもお伝えの上金額が妥当であることをご説明させていただきました。

実際に探せば安い業者もいるかとは思いますが、契約書には貸主の指定する業者で原状回復を行うと弊社では記載しておりましたので、借主側で業者を選ぶことはできない状況でした。

また、安い業者ですとクオリティが低いケースもございますので、金額だけで業者を選んでしまうと仕上がり具合に影響が出てしまうこともあるかと思います。

実際の対応について

今回は諸々説明の上最終的に納得いただきましたが、なかなか納得いただけない方も多くございます。

原状回復の請求については、根気よく説明の上納得いただけるまで対応する必要があるかと思います。

入居中の傷や汚れについては場合によってはご加入いただいている火災保険が使える場合がございます。

内容によって異なるのと最終的には保険会社の判断になってきますので、どれが使えてどれが使えないといったお話はできませんが、請求している項目に対して1度保険会社に保険申請ができるかの確認を取ってみるといいかもしれません。

また、退去時の原状回復費用の請求については、判断が難しいものも多くございますので、基本的には国土交通省の【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】に基づいて判断をいたします。

ある程度の基準などは記載されておりますので、退去立会などを行う前に記載されている内容を確認していれば、ガイドラインに沿って回答をすることが出来るかと思います。

尚、ガイドラインには裁判例も記載されており、揉めている案件と近しい案件があれば確認の上どうゆう結果になるのかの説明ができるかと思います。

実際に記載されていた裁判例を一部抜粋させていただきます。

〇原状回復の特約及び別記の「修繕負担項目」により損耗の程度に応じた賃借人の負担を認めた事例〇

東京地方裁判所判決（平成6年8月22日）判例時報1521-86 〔敷金0円追加支払35万8682円〕

１事案の概要（原告：賃貸人Ｘ被告：賃借人Ｙ）賃貸人Ｘは、昭和63年9月16日、賃借人Ｙに対し、本件建物を賃料月額21万7000円、共益費月額1万8000円で賃貸した。本件契約には、原状回復義務として、契約終了時には賃借人は自己の費用をもって遅滞なく原状回復（その具体的内容は契約書末尾に記載）の処置をとり賃貸人に明け渡す旨の条項があった。平成4年5月28日、賃借人Ｙは本件建物を退去したが、賃貸人Ｘは賃借人Ｙが平成2年6月分以降の賃料及び共益費を支払わず、また、賃借人Ｙが退去にあたり何ら補修をしなかったため、賃貸人Ｘがカーペットの敷替え、壁等のクロスの張替え等の原状回復工事費用（65万6785円）を支払ったとして、賃借人Ｙにそれらの支払を求めた。

2 判決の要旨これに対して裁判所は、（１）カーペット敷替えは、それまで行う必要はなく、クリーニング（1万5000円）で十分である。（２）クロス張替えは壁・天井ともやむをえない（26万8000円）が、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠はなく、認められない。（３）畳表替えは、取替えではなく、裏返しで十分であった（2万1600円）。（４）室内クリーニングは、700円／㎡として認められるべきである（5万4082円）が、室外クリーニングは契約の合意項目にないので賃借人Ｙに負担させるべきでない。（５）以上から、賃借人Ｙは賃貸人Ｘに35万8682円を支払うよう命じた。なお、賃借人Ｙが一審敗訴部分の取消しを求めて控訴した。控訴審（東京高等裁判所判決平成7・12・26、判決の詳細不明）は、賃借人Ｙの控訴を棄却した。

ガイドラインには上記のような判例も複数記載されておりますので、揉めている案件に近しいものがあれば解決方法がわかるかもしれません。

記載されていることを踏まえて説明ができれば、相手も納得する材料として認識できると思いますので、話し合いがスムーズに進められるかもしれません。