神奈川県横浜市の賃貸管理 |退去時の負担割合について
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トラブル内容
神奈川県横浜市の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。
先日当社管理物件の退去後の原状回復の請求の際に「修繕の負担は借主じゃないのか？」と貸主様からお問い合わせが御座いました。
実際にお部屋中は入居が長かったこともあり修繕する箇所が多くございました。
今回は、退去時の修繕の負担割合について解説できればと思います。
是非、最後までご覧ください。
状況
まず初めに、今回の物件は、入居が6年となっており、通常の劣化についても多い状況となっておりました。
全体的に通常使用による汚れも御座いましたが、クロスに通常使用ではない傷などもついておりその部分に対して貸主様から、借主の過失で傷がついているのでその分は請求をしてほしいとご希望が御座いました。
ですが、クロスについては、国土交通省のガイドラインで経過年数により負担割合を算出する必要があり、張替えから6年が基準になっておりましたので今回のクロスは6年を経っているので、借主に対しての請求が過失であったとしてもできなくなっておりました。
その旨をオーナー様へお伝えの上、最終的にはご納得していただき請求金額を確定させることが出来ました。
ガイドラインに記載されている、経過年数の考え方について下記に記載させていただきます。
(2） 経過年数の考え方の導入
① 経過年数
上記のように、事例区分ＢやＡ(＋Ｂ)の場合には、賃借人に原状回復義務が発生し、賃借人が負担する費用の検討が必要になるが、この場合に修繕等の費用の全額を賃借人が当然に負担することにはならないと考えられる。
なぜなら、Ｂの場合であっても、経年変化・通常損耗は必ず前提になっており、経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。
したがって、このような分まで賃借人が明け渡しに際して負担しなければならないとすると、経年変化・通常損耗の分が賃貸借契約期間中と明け渡し時とで二重に評価されることになるため、賃貸人と賃借人間の費用負担の配分について合理性を欠くことになる。
また、実質的にも、賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担が同じであるというのでは賃借人相互の公平をも欠くことになる。
そこで、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である。
経過年数による減価割合については、従前より「法人税法」（昭和40年3月31日法律第34号）及び「法人税法施行令」（昭和40年3月31日政令第97号）における減価償却資産の考え方を採用するとともに、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」(昭和40年3月31日大蔵省令第15号) における経過年数による減価割合を参考にして、償却年数経過後の残存価値は10％となるようにして賃借人の負担決定してきた。
しかしながら、平成19年の税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定する。よって、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなる（図３）。
なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。
具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。
上記の他にも、ガイドラインには退去時の負担について、様々な事案ごとの考え方が記載されておりますので、借主の請求額を算出する際には確認の上対応する必要がございます。
室内の状態や状況によって、請求できる内容等が変わってきますので、細かくチェックの上請求をする必要が御座います。
請求できない内容なのに請求をしてしまうと、揉めてしまい誤っていた旨をお伝えしても温度感が下がらずに、他の請求内容に対してもスムーズにいかなくなってしまうこともあると思います。
また、ガイドラインでは、建物の劣化等でお部屋の価値を減少させてしまう要因を、以下の3つに分類しておりますので、実際の汚れや傷に対してどれに当てはまるかを良く確認することが必要です。
1.経年劣化による損耗
2.通常使用の損耗
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗
1.経年劣化による損耗
経年劣化による損耗については、建物や設備等の自然的な劣化及び損耗となっております。
例としてよくあるのが、クロスや床の日焼け後であったり、湿気などにより木部がやられてしまったりすることについては、経年劣化に該当いたします。
こちらは年数が経つにつれ徐々に劣化してしまう形になるので、防ぐことは難しいことが多いです。
2.通常使用の損耗
通常使用の損耗については、入居者が通常にお部屋を使用している中で生じてしまう損耗となっております。
基本的には日常生活の中で自然と発生してしまう損耗箇所が通常損耗となっております。
例といたしましては、家具を設置していたことによる床の凹みであったり壁に対しての色移り、テレビや冷蔵庫を置いていたことによる背面焼け(後ろから出る排気によって生じてしまう汚れ)などが当てはまります。
こちらは一見入居者過失になるかと思いますが、普通の使い方をした上でどうしてもついてしまう汚れまで請求となりますと、入居者様が何も物を置けないような状態となってしまいますので、通常使用として判断する形になります。
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗
故意とは【わざと傷をつけてしまう】、過失は【思いがけずつけてしまった傷】といった内容になっております。
善管注意義務違反とは「善良なる管理者としての注意義務」に違反することになります。例としては借主の不注意で窓を開けっ放しにしたことで、雨が吹き込み床を色落ちさせてしまったケースが善管注意義務違反に該当いたします。その他通常の使用を超えるような使用といたしまして、エアコンからの漏水を分かっていたうえで放置をして劣化してしまった場合などは該当いたします。
上記のような損耗が退去時には混在しておりますので、一つ一つの傷汚れを判断した上で請求できるものを選別の上請求する必要が御座います。
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