近年、アパートやマンションの管理現場で後を絶たないのが、「入居者マナー」に関するトラブルです。設備が整い、築年数も浅く、立地も申し分ない、いわば“優良物件”であっても、入居者マナーの軽視は、住環境の悪化、クレーム多発、さらには退去・空室リスクへと直結し、最終的には物件価値を著しく損なう事態を招きかねません。
本記事では、実際に多くのオーナー様が直面する「ゴミ出しトラブル」と「宅配ボックスの運用問題」という2つの具体例を通して、賃貸経営における管理の盲点と、オーナー様が今すぐ取り組める実践的な対策をまとめました。
■ 事例①：ゴミ出しルール違反が招く、近隣住民との摩擦
▶ ある物件での実例
東京都内にある築浅の1Kマンションでの出来事です。充実した設備と好立地から、外国籍の若年層を中心に高い入居率を誇っていました。しかし、ある入居者が収集日以外の深夜に家庭ゴミを出し続けたことで状況は一変。ゴミ袋が野良猫に荒らされ、エントランスは悪臭と散乱物で汚れるようになりました。
この問題は物件内だけに留まりません。近隣住民からは「管理がずさんだ」「入居者のマナーが悪すぎる」といった苦情が殺到し、物件はGoogleマップのレビューで低評価が続く事態に。結果として、わずか1年後には空室率が2割も増加し、周辺の競合物件に対し、明らかな劣勢に立たされることになってしまったのです。
▶ なぜ、ルールが守られなかったのか？
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収集曜日や分別方法が「読めない」入居者（外国籍の方、高齢者など）への配慮が不足していた。
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ゴミ置き場の掲示物が劣化し、情報が分かりにくくなっていた。
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ルール違反者への注意喚起がポスト投函のみで、根本的な解決に至る周知徹底が欠如していた。
■ 事例②：宅配ボックスの“使われない”問題
▶ 設備導入の狙いは良かったが…
感染症対策や再配達削減への貢献を背景に、2020年以降、宅配ボックスを導入する物件は飛躍的に増加しました。ある築20年のファミリー向けマンションのオーナー様も、自己負担で約30万円を投じ、念願の宅配ボックスを新設。入居者の利便性向上を期待していました。
しかし、導入から3ヶ月経っても使用率はほぼゼロという現状に直面します。入居者からは「開け方が分からない」「暗証番号の初期設定がされていない」「荷物が入っても通知が来ないから気づかない」といった声が次々と上がってきました。
さらに、ボックスが開きっぱなしになるケースが頻発し、不審物の持ち込みや防犯上の懸念が高まるなど、せっかくの設備が、むしろ新たなトラブルの温床と化してしまったのです。
■ 共通点：入居者任せにした「マナー」や「IT設備」が逆効果に
これら二つの事例に共通しているのは、「せっかくの物件価値を高めるはずの取り組みが、単なる“導入”で終わってしまい、肝心の“運用”の工夫不足によって、かえってトラブルの温床と化していた」という点です。
どちらのケースも、オーナー様や管理会社が積極的に関与し、適切な運用サポートを行っていれば未然に防げた可能性が高い問題でした。そのことから、以下の実践的な対応が非常に重要になってきます。
■ オーナーが今すぐ取り組める実践的な対策
ここでは、オーナー様が主体的に取り組むべき対策を具体的にご紹介します。
① ゴミ出し対策：”伝わる”掲示と徹底したフォローアップで、ゴミ出しを改善
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多言語・視覚的なルール掲示の徹底：
ゴミステーションには、日本語だけでなく英語や中国語など、入居者の国籍に合わせた多言語対応の分別ルールを掲示しましょう。「曜日別アイコン付き掲示」など、文字だけでなく視覚的に伝わる工夫が重要です。
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入居時の重要事項説明への組み込み：
入居契約時に、ゴミ出しルールを重要事項説明に含め、書面だけでなく口頭でも丁寧に説明し、理解度を確認しましょう。
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ルール違反者への毅然とした対応：
ルール違反があった場合は、状況を写真付きで記録し、段階的な注意文（初回は啓発、複数回ならペナルティ示唆など）を送付するなど、証拠に基づいた対応を徹底します。
② 宅配ボックスの活用促進：宝の持ち腐れにしない！導入後の運用サポート術
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分かりやすいマニュアルの配布と周知：
「開け方が分からない」といった声に対応するため、図解入りで分かりやすい使い方マニュアル（紙媒体＋QRコードで動画リンクも可）を作成し、全入居者に配布・周知を徹底します。
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宅配業者への情報提供：
宅配ボックスが使われない原因の一つに、配達員がその存在を知らない、あるいは使い方を理解していないケースがあります。導入時には、主要な宅配業者への情報提供も忘れずに行いましょう。
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定期的な使用状況の観察と点検：
導入後1ヶ月間は、使用状況を観察し、ボックスが開きっぱなしになっていないか、通知機能は正常に作動しているかなどを定期的に点検します。
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導入前のニーズ調査：
今後導入を検討される場合、入居者アンケートを実施し、家族構成やライフスタイルに応じた台数や仕様（冷凍・冷蔵対応、大型対応など）を選定することが、有効活用への近道となります。
■ 入居者マナーを“仕組み”で育てることが重要
「ゴミの分別は常識だろう」「宅配ボックスくらい、説明書を読めば使えるだろう」と、安易に考えてはいませんか？しかし、賃貸経営の現場では、そう簡単にいくものではありません。
生活習慣、文化、年齢層、ITリテラシーなど、多様な背景を持つ人々が一つ屋根の下で暮らす賃貸住宅では、オーナー様や管理会社が持つ“当たり前”の前提を一度疑う視点が必要です。
大切なのは、入居者一人ひとりの意識に任せるのではなく、管理の一環として「正しい行動を自然と取りやすくする仕組み」を事前に整えておくこと。これが、トラブルを未然に防ぎ、入居者の満足度を高める鍵となるのです。
■ まとめ：設備投資よりも、運用投資を
建物の資産価値を維持し、将来にわたる安定した賃貸経営を実現するには、リフォームや最新設備の導入といった**「ハード面への投資」ももちろん重要です。しかし、それ以上に効果的かつ見落とされがちなのが、入居者マナーを育む「ソフト面＝運用体制」への投資**です。
入居者マナーを支える明確な仕組み作り、誰でも理解できる情報提供、そして定期的なチェック体制の整備は、長期的な空室対策、クレームの削減、そして物件のブランド価値向上に直結します。
「うちはまだトラブルが起きていないから大丈夫」と現状維持に満足するのではなく、トラブルが顕在化する前に先手を打ち、積極的に動けるオーナー様こそが、変化の激しい賃貸市場で収益を守り続け、物件の真価を高められるのです。
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