東京都足立区の賃貸管理 | 共用部の排水桝から汚水が溢れかえってしまった！

トラブル内容

東京都足立区の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。

先日、足立区にある1棟マンションの共用部駐車場にて、汚水が溢れて道路まで流れてきてしまっているとの事で、近隣住人の方より連絡をいただきました。
電話のみだと判断が難しく、詳しい状況を確認する為、現地へ向かったところ駐車場に白色の汚水が排水桝から溢れており、合計で3箇所から出てきてしまっている状況でした、、、
現地からオーナー様へ状況を報告の上、水道専門業者でないと対応が難しいと判断できた為、オーナー様から了承をいただき、業者手配をいたしました。

今回は排水詰まりの対応～解決までの流れについて、ご紹介させていただきます。
是非最後まで、ご覧いただけますと幸いです！

解決方法

【現地調査】
まずは現地へ向かい、排水詰まりの箇所を特定していきました。
電話での報告の通り、不幸中の幸いではありましたが到着した時点でも溢れかえっており、箇所の特定は一瞬で出来るレベルで、共用部にある駐車場には謎の白い汚水が広がってしまっており、かなりの衝撃を受けました、、、
さらには相当詰まっているのか、1箇所は桝の蓋が外れるレベルで建物周辺に異臭を放ってしまっていた為、オーナーへ状況を報告の上、すぐに業者を手配しました。

業者が現地に到着するまでの間、様子を見ていると徐々に汚水の溢れが止まっていき、恐らくではありますが各入居者様が排水を流す度に溢れているのだろうという様子。
また、業者を待つ間に周囲の近隣住人の方々に事情を説明して回り、お会いできた方には謝罪と改善予定をお伝えさせていただきました。

業者が到着後、各排水桝のフタを開けてみたところ、公共下水に繋がるメインの排水桝については、汚水が並々になっており、いつ溢れてもおかしくはない状態だったため、これまた衝撃を受ける状況でした💦
また汚水の中には白色の塊や、黒色の線のような物が浮いており、パッとみた感じですと、原因の一つであろうと判断もできました。

【原因】
では、浮いている白い塊が何なのか？業者へ伺ってみたところ、その正体は「油の塊」との事でした。
築年数などから考えられる事は、特定のお部屋or一部の入居者様の食用油等の処理の仕方が間違っていて、そのまま排水溝に流してしまっている可能性が考えられるそうです。
また、業者から聞いたお話ですが、時期的に冬の寒いシーズンに入ると、同様の連絡が増えるようで、特に飲食店（イタリアン、中華など）は油を多く使うため、詰まりの連絡が増えるそうです。
これは予備知識になりますが、食用油には様々な種類がありますが、何℃くらいになると固まっていくのか、お調べしてみました。
＜ 油が固まる温度例 ＞
・ごま油：－6℃～－3℃
・なたね油：－12℃～0℃
・オリーブ油：0℃～6℃
※あまり参考にならないかと思いますが、一般的なご家庭で使われる事が多い油を調べてみた結果です、、、

そのため、寒さ+長年の蓄積が大きな塊となり、排水の妨げになっているのであろうとの事で、排水管内の塊を除去していく必しかない状況です。
また、上記にもあった黒い線のようなものは何なのか？これは「髪の毛」との事です。
髪の毛も溜まったものを回収せずに排水に流してしまうと蓄積していき、同じく詰まりの原因になってしまうそうです。
ただし、今回の大きな原因は油の塊である事は間違いないとの事でした。

【対応方法】
このケースの対応方法は主にスコープによる調査+除去作業2パターンのどちらかになります。
≪ 調査 ≫
排水管内にスコープを通し、何（原因となるもの）がどのくらい詰まっているのか調査をして、それに適した処理をおこないます。
≪ 除去方法 ≫
①トーラーによる詰まり除去（金属性で5ｍ～10m程のワイヤー。先端にブラシが装着されているもの）
⇒詰まりの原因をワイヤーの回転・摩擦によって削り落とす ※主に室内から作業を行う際に使用されます。

②高圧洗浄による詰まり除去（ホースのようなもので先端にノズルが付いているおり、そこから高圧の水が出ます）
⇒水圧の力で詰まりを洗浄していきます。※主に室外の排水桝などから作業を行う際に使用されます。

上記のように、他経路の排水管から①or②を通して、詰まり原因の量にもよりますが、何度も出し入れをして詰まりを取り除いていきます。
今回は室外から作業をする必要がある為、②の高圧洗浄による除去+洗浄作業を実施しました。
始めは中々詰まりが取れず、業者とともに排水桝（汚水が溢れかえりそうな箇所）を長めのバールで突っついてみると、ビックリするほどの大きさの塊が出てきた為、これはかなりの時間を要するであろうすぐに理解しました。
ひたすら突っつきながら、高圧洗浄を当てていくと徐々に汚水が流れていき、排水桝の底が見え始めてきました。
すると、我々が想像を絶する量の油の塊があり、業者から「それは汚水が抜けていかないわけだ」と納得されておりました、、、（私も初めてみたのでビックリでした）

底に溜まっている一つ一つの塊が大きすぎる為、そのまま流す事が出来ず、公共下水側にも詰まりが発生する可能性があり、業者とともにバールと長めの棒で細かく砕いて少しずつ流していくしかない状況で、翌日は筋肉痛覚悟で作業に没頭しました。
1時間ほど経過すると、底にあった塊はほとんど無くなった為、次に排水管の高圧洗浄の作業へと入りました。
1回目の洗浄時には、溢れかえっていた時と同じような白濁とした汚水が流れ出てきて、時折大きな油の塊が出てきておりました。
高圧洗浄のホースを入れて、出てくるたびに塊が永遠に流れ出てくるため、作業が終わるか不安になるレベルでしたが、作業を何度も繰り返していくうちに、徐々に白濁から透明に近い色の水に変わっていき、完全に透明+塊が出てこなくなり、作業は無事に完了となりました。

作業後にオーナー様へ状況含め、作業完了のご報告をさせていただき、安心された様子でしたが、もしかするとオーナー様以上に私が安心していたのではないかと思いました、、、笑

今回は実際の作業時には立会いをさせていただきましたが、水道業者の工事の大変さが身に染みて感じた内容でした。
対応してくださった作業員の方、本当にお疲れ様でした、、、
また、遅い時間まで対応いただき、ありがとうございました！

【今後の対策】
上記の事を繰り返さないよう、すべての入居者様へ注意喚起通知を送り、油の処理方法の見直しをしていただく事に尽力していきたいです。
また、今後は定期的な排水管清掃の実施をオーナー様へ提案させていただこうと思います。

あまり警戒していなかった部分でもあったので、さらに視野を広げた賃貸管理ができるよう、成長していこうと思います！

【最後に】
弊社は月額管理料【無料】の不動産管理会社です！
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