東京都豊島区の賃貸管理 | 玄関ドアのドアクローザーが劣化で故障してしまった！
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トラブル内容
東京都豊島区の賃貸管理・不動産管理トラブルの解決事例
先日、入居者から「経年劣化なのかドアクローザーが割れてしまい、隙間から油が垂れてきている」との連絡を受けました。玄関ドアの閉まる動きが異常に速く、手を挟む危険性があるため、早急に対処する必要があります。
また、故障原因も特定をして根本の原因を改善してあげる必要があったため、一旦オーナー様へ承諾をいただき、業者手配をさせていただきました。
実際に業者が現地に行き、詳しい状況をお調べしたところ、やはり経年劣化による不具合である事が分かり、だいぶ古いので「交換してあげよう」と言ったお話になりました。
あまりこの不具合に巻き込まれる事は少ないと思いますが、油断していると故障に繋がります。
今回はそんなドアクローザーに関する内容を書いていきますので、是非最後までご覧ください。
故障原因
ドアクローザーの故障原因はいくつか考えられます：
- 経年劣化: ドアクローザーは使用や気象条件により劣化します。
- 衝撃による破損: 偶発的な衝撃や過度な力が原因でクローザーが壊れることがあります。
- 定期的なメンテナンスの不足: メンテナンスを怠ると早期故障の原因となります。
対応方法
1. 安全確保
- 入居者の安全を最優先に考えましょう。ドアが危険な場合、一時的な対応を行います。
- 修理までの間、ドアを一時的に固定する方法を検討します。
2. 専門家の呼び出し
- 経験豊富な鍵屋さんやメンテナンス業者に連絡し、ドアクローザーの評価と修理を依頼します。
- 入居者と調整し、適切な修理日時を決定します。
3. 一時的な対処方法
- 即時修理が難しい場合、一時的な対処法を検討します：
- クローザーのテンションを調整してドアの閉まり具合を調整します。
- 摩擦を減らすために潤滑剤を使用します。
- ドアが勢いよく閉まるのを防ぐためにドアストッパーを設置します。
4. 修理または交換
- 評価の結果、修理か交換かを判断します。
- クローザーが重大に損傷している場合は交換が必要です。
5. 入居者への連絡
- 入居者に修理の進捗状況を報告しましょう。
- 不便をおかけしたことを謝罪し、問題が迅速に解決されることを伝えます。
オーナー様・管理会社・入居者様が出来る事
ドアクローザーは賃貸物件の安全性と利便性に欠かせない部品です。定期的なメンテナンスを行うことで、スムーズな動作を維持し、寿命を延ばすことができます。以下は、物件オーナーや管理者向けのドアクローザーのメンテナンス方法です。
※メンテナンスする際は、指などを挟む危険性もございますので、くれぐれも気お付けていただければと思います。
≪目視点検≫
・定期的にドアクローザーを点検し、摩耗や破損、調整の必要性を確認します。
・緩んだネジや錆、油漏れなどに注意します。
≪潤滑剤≫
・ドアクローザーの動く部分（アーム、ピボットポイント、スプリング）を潤滑させます。
・シリコンベースの潤滑剤や専用のドアクローザーオイルを使用します。
・WD-40などの浸透油は避けましょう。
≪調整≫
・閉まる速度とラッチ速度の設定を確認します。
・閉まる速度を調整して、ドアがスムーズに閉まるようにします。
・ラッチ速度を調整して最終的な閉まり具合を制御します。
・調整方法はメーカーの指示に従います。
≪緩んだネジの締め直し≫
・ドアクローザーに接続されているすべてのネジとボルトを点検します。
・緩んでいるネジを締め直して、ズレや故障を防ぎます。
≪クリーニング≫
・ドアクローザーの表面から汚れやゴミを取り除きます。
・柔らかいブラシや布で清掃します。
・アームやピボットポイントに注意します。
≪ドアのアライメント確認≫
・ドアが正しくドアフレームに合っているか確認します。
・アライメントがずれているとクローザーに余分な負担がかかります。
・必要に応じてヒンジを調整します。
≪ドアクローザーのテスト≫
・ドアを完全に開けて放します。※複数回試してみてください。
≪閉まる動作を観察します≫
・ドアはスムーズに閉まりますか？
・抵抗や音はありませんか？
・テスト結果に基づいて調整します。
≪破損した部品の交換≫
・大きな破損や摩耗が見られた場合、部品の交換を検討します。
・交換部品にはシール、スプリング、アームなどがあります。
≪季節ごとのメンテナンス:≫
・季節の変化ごとに追加のメンテナンスを行います。
・極端な気温や天候がドアクローザーの性能に影響を与えることがあります。
・必要に応じて点検と調整を行います。
【必要な工具】
≪ドライバー≫
・ドアクローザーのネジやボルトを締めるために必要です。フラットヘッドドライバーとプラスドライバーの両方が便利です。
≪潤滑剤≫:
・ドアクローザーの動く部分を潤滑させるためにシリコンベースの潤滑剤が必要です。専用のドアクローザーオイルもあります。
≪ブラシや布≫
・ドアクローザーの表面を清掃するために柔らかいブラシや布が必要です。汚れやゴミを取り除きます。
≪調整用の工具≫
・ドアクローザーの閉まる速度やラッチ速度を調整するために、メーカーが指定する調整用の工具が必要です。
≪ヒンジ調整用の工具≫
・ドアのアライメントを調整するために、ヒンジ調整用の工具が必要です。
≪安全装備≫
・ドアクローザーの点検や修理作業を行う際には、安全ゴーグルや手袋などの安全装備を着用しましょう。
これらの道具を用意して、ドアクローザーの定期的なメンテナンスを行うことで、賃貸物件の安全性と快適性を保つことができます。
メンテナンスにかかる所要時間
ドアクローザーのメンテナンスにかかる時間は、いくつかの要因により異なります。以下は一般的な目安です：
≪点検と清掃≫
・ドアクローザーの点検と清掃は比較的迅速に行えます。
・ドアの表面を拭いて汚れを取り除き、動く部分を潤滑させるだけで数分から10分程度です。
≪調整≫
・ドアクローザーの閉まる速度やラッチ速度を調整する場合、専用の工具を使用します。
・調整の難易度によりますが、通常は10分から30分程度です。
≪部品の交換≫
・大きな破損がある場合、部品の交換が必要です。
・部品の交換には時間がかかります。具体的な部品により異なりますが、30分から1時間以上かかることがあります。
≪アライメント調整≫
・ドアのアライメントを調整する場合、ヒンジの調整が必要です。
・アライメントの調整には時間がかかります。1時間以上かかることもあります。
総じて、ドアクローザーのメンテナンスは数分から1時間程度で済むことが多いですが、具体的な状況により異なります。
まとめ
ドアクローザーの故障は迅速な対応が必要です。定期的なメンテナンスとタイムリーな修理は、賃貸物件の適切な管理に欠かせません。入居者に安心で快適な住環境を提供するため、問題を迅速に解決しましょう。
管理会社やオーナー様は、退去後の原状回復工事の際などに、全てのドアを点検などをしてみるのも、未然に防ぐ手だと思いますので、確認してみることがおすすめです。
また、専門的な知識も多少なりとも必要な場合がございますので、解決が難しそうであれば、管理会社やオーナー様へ相談をしていただき、対応していただくよう、お話をしてみてください。
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