不動産投資の一種である「賃貸アパート経営」は、
・不動産という実物資産を稼働させる
・安全性を重視した上で、長期的に安定した収益を目指せる
といった特徴から、堅実な投資方法といえます。
賃貸アパート経営には、それだけではなく、
・老後の年金や保険代わりになる
・相続資産になる
・節税効果がある
など、さまざまなメリットがあります。
そこで、
■賃貸アパート経営に投資する5つのメリット
■賃貸アパート経営に投資する4つのデメリット
をご紹介。
「不動産投資として、賃貸アパート経営を検討している」
「賃貸アパート経営を始めるメリットや、デメリットが気になる」
というオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
賃貸アパート経営に投資する5つのメリット
１．私的年金として活用できる
２．生命保険として活用できる
３．節税効果がある
４．インフレに対する抵抗力がある
５．レバレッジ効果による収益拡大がみこめる
１．私的年金として活用できる
賃貸アパート経営では、家賃という不労所得を定期的に得られます。
そのため、将来退職などで安定した収入が無くなっても、老後の私的年金として活用できるメリットがあります。
賃貸アパート経営は、入居者募集・契約手続き・家賃回収・建物管理といった管理業務のほとんどを、賃貸管理会社に委託することが可能です。
相性の良い賃貸管理会社と契約できれば、賃貸アパート経営にほとんど手間をかけず、安定した家賃収入を得ることも可能です。
２．生命保険として活用できる
経営している賃貸アパートは、自分が亡くなった後は不動産資産として、配偶者や親族に相続することができます。
インカムゲイン（家賃収入や配当など、資産保有で得られる収益）を生み出せる賃貸アパートは、一家の大黒柱が亡くなっても、残された家族の生活が維持できる生命保険として活用できます。
ただし賃貸アパートの相続は、遺産分割をめぐるトラブルが起こったり、相続税負担が大きくなるリスクもあります。
賃貸アパートを経営する場合は、しっかりとした相続対策も必要です。
３．節税効果がある
賃貸アパート経営には、さまざまな節税効果が期待できます。
固定資産税・都市計画税の節税
所有している土地を利用せず、遊休地や空き地のままにしていると、課される固定資産税や都市計画税が高額になります。
遊休地にアパートを建設して賃貸住宅経営を行えば、家賃収入が得られる他に、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。
相続税の節税
不動産を賃貸アパートとして相続すると、相続財産評価額から、借家権や借地権相当額が控除され、相続税が軽減されます。
そのため、遊休地や空き地のまま土地を相続するより、賃貸アパートを建築して相続する方が、相続税を節税できます。
損益通算による所得税・地方税の節税
賃貸アパート経営による収益は、不動産所得として、給与所得や他の事業所得と合算して課税されます。
そのため賃貸アパート経営で赤字が出た場合は、不動産所得の赤字分を、課税対象の給与所得や事業所得から控除することができるため、納税額を減らすことができます。
４．インフレに対する抵抗力が強い
インフレによって貨幣価値が下がると、金や不動産などの実物資産は相対価値が上昇します。
日本経済はバブル崩壊以降、デフレに悩まされていますが、長期的に見ればインフレによって貨幣価値は下落しています。
不動産は、稼働させてインカムゲインを得ながら、インフレに対する高い抵抗力を持つ資産なので、長期間保有するのに適していると言えるでしょう。
５．レバレッジ効果による収益拡大が期待できる
投資におけるレバレッジ効果とは、少額の自己資金でも、大きな取引と多額の収益獲得を目指せることをいいます。
賃貸アパート経営でも、アパートローン等の借入金を利用すれば、投資のレバレッジ効果を期待することができます。
株式などの信用取引は実物資産の裏付けがないため、大きな損失が出ると、借入金の返済ができなくなって破綻してしまうリスクがあります。
しかし賃貸アパート経営は実物資産なので、仮に運用が厳しくなった場合、不動産売却によって借入金の返済に充てることが可能です。
そのため賃貸アパート経営は、借入金によって破綻するリスクが小さく、安全性が高い投資だと言えます。
賃貸アパート経営に投資する4つのデメリット
賃貸アパート経営は不動産投資の一種なので、リスクやデメリットがゼロという訳ではありません。
ここからは、賃貸アパート経営に投資するデメリットをご紹介します。
１．初期費用が高い
２．運用コストが高い
３．家賃収入が途絶えるリスクがある
４．資金の換金性・流動性が低い
１．初期費用が高い
賃貸アパート経営は、始めるにあたっての初期費用が高いのがデメリットです。
たとえば東京都内で、土地と賃貸アパートを購入した場合の費用相場は以下の通り。（費用は一例です）
| 土地（50坪）を購入した場合 | ：約1億8,000万円 |
| 新築アパート（4階建て）を建築した場合 | ：約1億2,000万円 |
| 中古アパート一棟（土地付）を購入した場合 | ：約5,000〜1億3,000万円 |
賃貸アパート経営にかかる資金は、金融機関で「アパートローン」を組むことができますが、借入金額が大きい分、審査も厳しいのが特徴です。
利息や月々の返済金額も大きくなり、賃貸アパート経営が軌道に乗らなければ、リスクの高い負債となります。
２．運用コストが高い
賃貸アパート経営は、初期費用だけでなく、運用コストが高いことがデメリットです。
賃貸アパート経営を安定させるためには、入居者募集・適切な建物管理など、さまざまな賃貸管理業務が必要です。
入居者募集、共用部の清掃や光熱費、退去後の部屋の原状回復といった、少額ながら定期的なコストはもちろん。
建物の老朽化に伴うリフォームや大規模修繕には、大きなコストがかかります。
３．家賃収入が途絶えるリスクがある
賃貸アパート経営のリスクは、家賃収入が減る、または途絶えることです。
家賃収入が減ったり途絶える原因には、
・空室（入居者が見つからない状態）が続く
・入居者の家賃滞納
・火災、水漏れ、浸水、地震などの災害による損壊
・事故物件化
などがあります。
空室リスクには、客付け力のある（＝入居者募集に強い）賃貸管理会社に依頼するのがポイントです。
賃貸管理会社がしっかりしていれば、家賃滞納者への対応もスムーズになるほか、家賃保証会社への加入などの提案もしてくれます。
火災・自然災害・事故物件化には、大家さん向け保険に加入することで、リスクをカバーできます。
４．資産の換金性・流動性が低い
賃貸アパート経営で扱う不動産は、高額で簡単に売買できないため、換金性や流動性の低い資産です。
また、不動産の価格は変動するため、売却しようと思った時に「想定していた値がつかない」ということがあります。
また買い手を探すにも時間がかかるため、早急に資金が必要な場合には、売却が間に合わないことがあります。
賃貸アパート経営は、個人事業主と法人化、どちらがメリットが大きい？
賃貸アパート経営は、まずは個人事業主として始める人が多いでしょう。
しかし、
賃貸アパート経営における不動産所得＋他の所得額の合計＞1,000万円
を超える場合は、法人化した方がメリットが大きくなります。
個人の所得税には累進税率が適用されるため、所得額が大きくなると、累進課税のない法人に移行した方が節税効果が高くなります。
不動産所得と他の所得額を含めた合計が1,000万円を超えると、所得税率が法人税率を上回るので、その場合は法人化を検討しましょう。
まとめ
賃貸アパート経営は、家賃収入というインカムゲインにより、
・老後の私的年金
・家族に遺す生命保険
・固定資産税、都市計画税、相続税などの節税対策
として活用できるほか、
・実物資産なのでインフレに強い
・レバレッジ効果による収益拡大が見込める
といったメリットのある投資方法です。
一方、
・初期費用や運用コストが高い
・家賃収入が途絶えるさまざまなリスク
・資産の換金性や流動性が低い
といったリスクやデメリットもあります。
賃貸アパート経営への投資を始める際は、メリット・デメリットを十分に理解し、リスクに応じた対策を講じておきましょう。
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