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  • アパート管理を始める人が知っておくべき6つの基礎知識

    2021.09.25

    賃貸経営を始めるオーナー様にとって、「アパート管理」は気になる事柄ではないでしょうか。

    「アパート管理とは具体的に何をすればいいのか?」

    「アパート管理は自分でできるのか?必要な資格は?」

    「アパートの清掃や苦情対応はどうすればいい?」

    「アパート管理は委託できるのか?その費用相場は?」

    そこで、アパート管理を始める人が知っておきたい6つの基礎知識

    1.アパート管理の仕事

    2.アパート管理に必要な資格

    3.アパート管理の自主管理と管理委託

    4.アパート管理会社への委託費用相場

    5.アパート管理会社の賢い選び方

    6.アパート管理会社のスムーズな解約・変更方法

    について解説します。

    これを読めば、アパート管理についての基本が一通り理解できますよ。

    これからアパート管理を始めるオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

    1.アパート管理業務は、アパート経営の成功を左右する

    アパート管理は、経営する賃貸物件の入居者・建物それぞれがスムーズに回るよう、全般的な管理を行う仕事です。

    入居者に関する業務としては、主に

    ・入居者募集

    ・賃貸借契約

    ・家賃の集金未収家賃の督促

    ・クレーム対応

    ・退去立会〜精算

    建物に関する業務としては、主に

    ・共有部分の清掃

    ・建物や設備の定期点検

    ・修繕積立金の準備

    ・退去後の原状回復

    ・設備交換やリフォーム

    などがあります。

    適切なアパート管理は、入居希望者を増やし、入居者満足度を高めて退去者を減らし、家賃収入を安定させることにつながります。

    アパート管理をどう行うかによって、アパート経営の成功が決まると言っても過言ではないのです。

    2.アパート管理に資格は必要?

    アパート管理を行うのに、必要な資格はありません。

    しかし、宅建など不動産系の資格は知識のために取っておくと有効です。

    アパート管理を始めるオーナー様に特におすすめなのは

    「賃貸不動産経営管理士」

    という資格です。

    賃貸不動産管理士(以下、賃貸管理士)は、アパート管理(=賃貸管理)の法律と実務に関する国家資格です。

    賃貸管理士の試験問題には、

    ・賃貸管理の意義や役割

    ・賃貸物件の入居者募集

    ・建物や設備

    ・賃貸借契約

    ・賃貸経営オーナーと賃貸管理会社の受託契約

    ・ 賃貸業への支援業務に関する事項(企画提案、不動産証券化、税金、保険等)

    などについての知識が問われます。

    一般的には、オーナー様から賃貸管理業務を委託される賃貸管理会社向けの資格ですが、

    ・賃貸管理業務全般

    ・入居者や管理会社との契約

    ・建物や設備

    に関する法的・実務的な知識は、アパート経営オーナー様にも役立つものばかりです。

    また賃貸管理士は2021年6月に国家資格化され、試験難易度も年々上がっているなど、注目度が高くなっています。

    試験は年1回・毎年11月に全国各地の会場で実施されます。

    興味がおありのオーナー様は、ぜひアパート経営の最適化のために受験してみるのもおすすめです。

    【関連記事】賃貸管理士の試験難易度や合格点は?国家資格化の予定も

    3.アパート管理の自主管理と委託管理

    アパート管理には、

    ・オーナー様自ら行う「自主管理」

    ・賃貸管理会社に委託する「委託管理」

    があります。

    自主管理は、委託費用がかからず、オーナー様の裁量ですべての管理業務を行えるのがメリットです。

    委託管理は、アパート管理の専門家である管理会社に業務委託でき、家賃督促や苦情対応などの厄介な業務も一任できるのがメリットです。

    ただアパート管理には、賃貸借契約の締結から原状回復の工事業者手配まで、専門的な知識が必要な業務も多いため

    ・初めてアパート管理をされるオーナー様

    ・副業でアパート管理をされるオーナー様

    は、賃貸管理会社に委託するのがおすすめです。

    賃貸管理会社の中には、家賃未納トラブルに備えて家賃保証がついた回収方法や、入居者からの問い合わせに備えて24時間365日体制のコールセンターを設置しているところもあります。

    例えば建物の清掃は、オーナー様ご自身で行えばコスト削減になりますが。

    入居者募集・賃貸借契約の締結・家賃回収、督促・苦情対応・原状回復といった業務は、トラブルを避けるためにも賃貸管理会社を通しておいた方が安心です。

    【関連記事】賃貸管理は自主管理が得?管理会社に委託するべき?

    4.アパート管理会社への委託費用相場

    アパート管理を賃貸管理会社に委託する場合、気になるのが委託費用です。

    賃貸管理会社への委託費用相場は、契約方式によっても異なりますが

    ・サブリース契約の場合は、家賃の10~20%

    ・管理委託契約の場合は、家賃の3~7%

    が相場です。

    サブリース契約は、オーナー様所有のアパートを管理会社が借り上げ、管理会社が入居者にアパートを転貸する契約です(転貸借契約)。

    例えば管理会社がアパートを30年一括借り上げする契約の場合。

    入居者の有無に関わらず、オーナー様には、管理会社から30年分の家賃が保証されます。

    その分、サブリース契約は委託費用が家賃の10~20%と相場が高めに設定されています。

    管理委託契約は、直接に賃貸借契約を結ぶオーナー様(貸主)と入居者(借主)の間に立って、管理会社が契約締結や家賃回収などのアパート管理業務を行う契約です。

    委託費用相場は家賃の3~7%で、サブリース契約に比べて低めです。

    ▼サブリース契約と管理委託契約の違いについて詳しくはこちら

    【関連記事】サブリース契約の仕組みと問題とは?賃貸管理は「管理委託」がおすすめの理由

    賃貸管理会社への委託費用は、アパート経営の収益に大きく関わります。

    例えば家賃収入が月50万円ある場合の、委託費用別の家賃収入を比較してみましょう。

    委託費用の設定(×家賃)無料3%7%10%
    委託費用/月01万5,0003万5,0005万
    オーナー様の家賃収入/月50万48万5,00046万5,00045万
    オーナー様の家賃収入/年間600万582万558万540万
    オーナー様の年間の家賃収入差額18万42万60万

    委託費用が「無料」と「10%」の場合では、オーナー様の年間の収入額に60万円もの差が出ます。

    アパート管理会社への委託費用は、安いに越したことはありません。

    しかし管理会社選びは委託費用の安さだけではなく、管理内容の質も重視する必要があります。

    委託費用を削減しながら、安心できる賃貸管理会社をビジネスパートナーに選ぶことが、安定したアパート経営をおこなうポイントです。

    ▼委託費用は「無料」の管理会社もあるって本当?

    【関連記事】賃貸管理の手数料は「安い」から「無料」の時代に!手数料相場の比較

    5.アパート管理会社の賢い選び方

    アパート管理を管理会社に委託する場合は、

    ・入居者募集に強い

    アパート管理業務が適切

    ・委託費用が安い

    ・空室対策などの提案力がある

    といった、ビジネスパートナーにふさわしい賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

    管理会社が入居者募集に強ければ、空室リスクが減って家賃収入が安定します。

    また入居者対応・建物管理などのアパート管理業務が適切だと、入居者満足度が高まり、アパートの物件価値が上がります。

    さらに委託費用が安ければ、コストを削減できます。

    不動産の専門家として、空室対策への提案力があったり、オーナー様への報告・相談がこまめであるのもポイントです。

    信頼できるビジネスパートナーとして、どんな賃貸管理会社を選ぶかも、アパート経営の成功に関わる要素のひとつです。

    【関連記事】客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    6.アパート管理会社は変更できる?スムーズな解約方法とは

    アパート管理業務を委託できる管理会社ですが、途中で解約・変更はできるのでしょうか?

    委託費用やサービス内容が魅力的な管理会社が見つかれば、途中で管理会社を変更する可能性もあるでしょう。

    アパート経営に慣れてきたら、自主管理に変更したくなるかもしれません。

    アパート管理会社との契約はいつでも解約変更が可能です。

    しかし契約内容によっては、違約金などの発生に注意する必要があります。

    またアパート管理会社を解約する際は、アパート管理業務に空白が出ないよう、次に契約する管理会社をあらかじめ決めておく方が安心です。

    管理会社を変更した際は、アパートの入居者に管理会社変更のアナウンスも忘れずに行いましょう。

    【関連記事】賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法。違約金や解約通知書は必要?

    まとめ

    アパート管理について知っておきたい6つの基礎知識をご紹介しました。

    ・アパート管理は、アパート経営の成功を左右する重要業務

    ・必要資格はないが、「賃貸管理士」は知識習得のためにおすすめ

    ・自主管理もできるが、初めての副業オーナー様や一部業務については、委託管理がおすすめ

    ・アパート管理会社の費用相場はサブリース10~20%)か委託管理(3~7%)かによって違う

    ・アパート管理会社選びは、信頼できるビジネスパートナー選び

    ・アパート管理会社の変更解約はいつでも可能だが、違約金などに注意

    これからどのようにアパート管理を始めるべきか、方向性が見えてきたオーナー様も多いのではないでしょうか。

    アパート経営は、ご自身の資金リスクが伴う不動産投資の一種。

    オーナー様ご自身が、最も納得いく方法でアパート管理を行うのがベストです。

    弊社(株)アブレイズパートナーズは委託費用(=賃貸管理手数料)無料、募集力に強みがある賃貸管理会社です。 

    もしアパート管理を委託したいと思われるオーナー様は、ぜひ一度弊社にご相談ください。

    オーナー様のアパート経営の成功を、側でお手伝いさせていただければ幸いです。

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