アパート管理を始める人が知っておくべき7つの基礎知識

東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。

賃貸経営を始めるオーナー様にとって、「アパート管理」は気になる事柄ではないでしょうか。

「具体的に何をすればいいのか？」

「自分でできるのか？必要な資格は？」

「清掃や苦情対応はどうすればいい？」

「どこかに委託できるのか？その費用相場は？」

そこで、アパート管理を始める人が知っておきたい7つの基礎知識

について解説します。

これを読めば、アパート管理についての基本が一通り理解できますよ。

これから賃貸経営を始めるオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

1．アパート管理は、賃貸経営の成功を左右する

アパート管理は、経営する賃貸物件の入居者・建物に関する全般的な管理を行う仕事です。

入居者に関する業務としては、おもに

建物に関する業務としては、おもに

などがあります。

適切にアパートを管理することで、

・入居希望者が増える

・入居者満足度が高まる

・新たな退去者が減る

などにつながり、安定した家賃収入を得られます。

アパート管理をどう行うかによって、賃貸経営の成功が決まると言っても過言ではないのです。

2．アパート管理に資格は必要？

アパート管理を行うのに、必要な資格はありません。

しかし、宅建など不動産系の資格は知識のために取っておくと有効です。

宅建とは、「宅地建物取引士」のことをいい、不動産の

・売買

・交換

・賃貸借

などの契約の際に、重要な事項を説明する際に必要な資格となっています。

おすすめの資格は「賃貸不動産経営管理士」

アパート管理を始めるオーナー様に、とくにおすすめなのは

「賃貸不動産経営管理士」

という資格です。

賃貸不動産管理士（以下、賃貸管理士）は、アパート管理（＝賃貸管理）の法律と実務に関する国家資格です。

賃貸管理士の試験問題には、

などについての知識が問われます。

一般的には、オーナー様から賃貸管理業務を委託される賃貸管理会社向けの資格ですが、

・賃貸管理業務全般

・入居者や管理会社との契約

・建物や設備

に関する法的・実務的な知識は、アパート経営オーナー様にも役立つものばかりです。

また賃貸管理士は2021年6月に国家資格化され、試験難易度も年々上がっているなど、注目度が高くなっています。

試験は年1回・毎年11月に全国各地の会場で実施されます。

興味がおありのオーナー様は、ぜひアパート経営の最適化のために受験してみるのもおすすめです。

【国家資格】賃貸管理士の試験難易度や合格率は？申込方法・過去問・おすすめテキストも

3．アパート管理の自主管理と委託管理

アパート管理には、

・オーナー様自ら行う「自主管理」

・賃貸管理会社に委託する「委託管理」

があります。

自主管理は委託費用がかからず、オーナー様の裁量ですべての管理業務を行えるのがメリットです。

委託管理は、アパート管理の専門家である管理会社に業務委託でき、家賃督促や苦情対応などの厄介な業務も一任できるのがメリットです。

ただアパート管理には、賃貸借契約の締結から原状回復の工事業者手配まで、専門的な知識が必要な業務も多いため

・初めてアパート管理をされるオーナー様

・副業でアパート管理をされるオーナー様

は、賃貸管理会社に委託するのがおすすめです。

賃貸管理会社のなかには、

・家賃未納トラブルに備えた、家賃保証サービス

・入居者からの問い合わせに備えた、24時間365日体制のコールセンター

がある場合も多いです。

たとえば建物の清掃は、オーナー様ご自身で行えばコスト削減になりますが、

・入居者募集

・賃貸借契約の締結

・家賃回収、督促

・苦情対応

・原状回復

などの業務は、トラブルを避けるためにも賃貸管理会社へ委託した方が安心です。

賃貸管理は自主管理が得？管理会社に委託するべき？

4．アパートの賃貸管理を委託する費用相場

アパート管理を賃貸管理会社に委託する場合、気になるのが委託費用です。

賃貸管理会社への委託費用相場は、契約方式によっても異なりますが

・サブリース契約の場合は、家賃の10～20％

・管理委託契約の場合は、家賃の3～7％

が相場です。

【サブリース契約のイメージ】

サブリース契約は、オーナー様所有のアパートを管理会社が借り上げ、管理会社が入居者にアパートを転貸する契約です（転貸借契約）。

たとえば管理会社がアパートを30年一括借り上げする契約の場合。

入居者の有無に関わらず、オーナー様には、管理会社から30年分の家賃が保証されます。

その分、サブリース契約は委託費用が家賃の10～20％と相場が高めに設定されています。

【管理委託契約のイメージ】

管理委託契約は、直接賃貸借契約を結ぶオーナー様（貸主）と入居者（借主）の間に立って、管理会社が契約締結や家賃回収などのアパート管理業務を行う契約です。

委託費用相場は家賃の3～7％で、サブリース契約に比べて低めです。

▼サブリース契約と管理委託契約の違いについて詳しくはこちら

サブリース契約の仕組みと問題とは？賃貸管理は「管理委託」がおすすめの理由

賃貸管理会社への委託費用は、アパート経営の収益に大きく関わります。

たとえば家賃収入が月50万円ある場合の、委託費用別の家賃収入を比較してみましょう。

委託費用が「無料」と「10%」の場合では、オーナー様の年間の収入額に60万円もの差が出ます。

アパート管理会社への委託費用は、安いに越したことはありません。

しかし管理会社選びは委託費用の安さだけではなく、管理内容の質も重視する必要があります。

委託費用を削減しながら、安心できる賃貸管理会社をビジネスパートナーに選ぶことが、安定したアパート経営をおこなうポイントです。

賃貸管理の手数料は「安い」から「無料」の時代に！手数料相場の比較

5．アパート管理業務を委託する賃貸管理会社と不動産会社の違い

アパートの管理業務の委託を検討する際に、

「賃貸管理会社と不動産会社のどちらに頼めばいいのか」

など悩んだ経験はないでしょうか。

結論からお伝えすると、賃貸管理会社も不動産会社の1つになります。

賃貸管理会社は、主に賃貸物件の管理業務を行う不動産会社です。

不動産会社には、賃貸管理業務のほかにも

・土地の売買

・土地の交換

・建物の売買

・賃貸物件の仲介

など、不動産を取り扱う業務を全般に行っていたり、1つの業務を専門に行ったりするケースがあります。

6．アパートの賃貸管理を委託する会社の賢い選び方

アパート管理を賃貸管理会社に委託する場合は、

など、ビジネスパートナーにふさわしい賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

賃貸管理会社の適正な選定が、安定したアパート経営につながるので、ぜひ参考にしてみてください。

入居者募集に強い

賃貸管理会社が入居者募集に強ければ、空室リスクが減って家賃収入が安定します。

入居者募集に強い賃貸管理会社の特徴として、

・ホームページやSNSなどへ掲載している賃貸物件の写真が豊富

・店舗へアクセスしやすい

・取り扱っている賃貸物件数が豊富

などがあります。

インターネットなどのITの活用により、SUUMOやat homeなどの大手物件情報検索サイトを利用して賃貸物件を探す人が多いです。

賃貸物件の詳細な情報として、豊富な写真を掲載することで物件の雰囲気が伝わりやすくなる傾向があります。

また掲載している賃貸物件の写真が豊富であれば、入居希望者からの見学も増えることが期待できるためおすすめです。

客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

アパートの管理業務が適切

入居者への対応や建物管理などの賃貸管理業務が適切であれば、入居者満足度が向上します。

入居者満足度が向上することで、

・アパートの口コミが良くなる

・新たな退去者が増えない

・賃貸契約が長期化する

などにつながり、物件価値が向上するほか空室対策として家賃を下げる必要もないため、安定した家賃収入が期待できるんです。

（株）アブレイズパートナーズでは、アパートの賃貸管理業務として、

・入居前の設備等の確認

・清掃業務

・修繕対応

など、入居者に満足していただけるよう適正な管理に努めています。

（株）アブレイズパートナーズが賃貸管理している物件は、入居率97％以上となっており、オーナー様や入居者からご好評をいただいています。

▼実際の業務内容の様子

この投稿をInstagramで見る

【賃貸管理】㍿アブレイズパートナーズ(@ablaze_partners)がシェアした投稿

委託費用が安い

賃貸管理業務を委託した際に、費用が高ければ安定した賃貸経営は行えません。

安定した賃貸経営を行うためには、適正な委託費用で賃貸管理業務を請け負う賃貸管理会社の選定が必要です。

（株）アブレイズパートナーズでは、賃貸管理業務を月額0円で請け負っています。

日々の賃貸管理業務の

・入居者募集

・入居者審査

・集金代行

・退去立ち会い

・原状回復

などはもちろん、入居者からのクレーム対応までサポートしています。

空室対策などの提案力がある

アパート管理業務のプロとして、空室対策の提案やオーナー様への報告・相談がこまめであることもポイントです。

賃貸管理会社は、オーナー様所有のアパートの特徴を活かしながら

・原状回復

・設備更新

・入居者のニーズ

・同エリアの競合物件

などの情報や必要性を加味したうえで、最適な改善策を提案することが必要になります。

（株）アブレイズパートナーズでは、オーナー様の意向に沿った提案をすることでオーナー様からも高い評価をいただいています。

複数社に家賃査定を依頼していたのですが、私が考える希望家賃と査定を受けた金額に剥離があり、満足いく回答が得られない状況でした。そんな折、投資家仲間よりアブレイズパートナーズさんを紹介してもらいました。

聞いた事がない社名という事もあり、正直あまり期待はしていなかったんですが、唯一わたしが考える希望家賃を超えた金額をご提案いただきました。この時は、うれしい反面、本当に入居者が決まるのか、まだまだ半信半疑でした。

ところが、募集して早々入居者が決まりました！という報告を受け、ビックリしたのを鮮明に覚えています。物件の単純な価値だけでなく、周辺の競合物件の空室状況や周辺の生活環境など、具体的なエビデンスを元に家賃を設定していただいた事が要因かと思っております。

他のお部屋もアブレイズさんに切り替えを予定しておりますので、その際はまたよろしくお願いします。

N・K様（投資家）

私が管理会社に一番求めるものは「募集の強さ」です。アブレイズパートナーズ様はグループ会社での募集力に加えて、募集中の状況報告、また的確なご提案も頂け、これまで複数の物件をお任せしておりますが、相場に合わせて値上げをしてもらえた物件も多く、またホームページにも記載されている通り、いつも募集して１ヶ月以内でのお申込みも頂けております。また、入居後もプロフェッショナルな対応にて迅速に対応頂けることも高く評価しております。これからも宜しくお願い致します。

I・T様（会社員）

オーナー様からいただいた他のお声はこちら

7．アパート管理を委託する賃貸管理会社は変更できる？

アパート管理業務を委託できる賃貸管理会社ですが、途中で解約・変更はできるのでしょうか？

委託費用やサービス内容が魅力的な賃貸管理会社が見つかれば、途中で変更する可能性もあるでしょう。

アパート経営に慣れてきたら、自主管理に変更したくなるかもしれません。

結論からお伝えすると、アパート管理会社との契約はいつでも解約変更が可能です。

しかし契約内容によっては、違約金などの発生に注意する必要があります。

また賃貸管理会社を解約する際は、アパート管理業務に空白が出ないよう、次に契約する賃貸管理会社をあらかじめ決めておく方が安心です。

賃貸管理会社を変更した際は、アパートの入居者に賃貸管理会社変更の案内も忘れずに行いましょう。

賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法｜違約金や解約通知書は必要？

まとめ

アパート管理について知っておきたい7つの基礎知識をご紹介しました。

これからどのようにアパート管理を始めるべきか、方向性が見えてきたオーナー様も多いのではないでしょうか。

アパート経営は、ご自身の資金リスクが伴う不動産投資の一種。

オーナー様ご自身が、最も納得いく方法でアパート管理を行うのがベストです。

弊社(株)アブレイズパートナーズは委託費用（＝賃貸管理手数料）無料、募集力に強みがある賃貸管理会社です。　

もしアパート管理を委託したいと思われるオーナー様は、ぜひ一度弊社にご相談ください。

オーナー様の安定したアパート経営を全力でサポートします。

賃貸管理なら（株）アブレイズパートナーズへおまかせください。