賃貸物件の設備故障の責任は誰？賃貸経営への影響を徹底解説
blog02
- 賃貸経営得情報
賃貸物件の設備故障が続き、日々の賃貸管理業務に手が回らないなど苦労していませんか。
入居者から
「設備が故障してから修繕まで期間がかかりすぎ」
「入居前に設備故障を見つけて欲しかった」
「設備故障が直るまで家賃を減額してほしい」
など、多くの要望やクレームをいただくこともあるかと思います。
とくに築古の賃貸物件を所有されているオーナー様の中には、計画的に設備修繕を進めたいと考えている人もいるのではないでしょうか。
そこで、賃貸物件の設備故障に関して悩みをお持ちのオーナー様向けに
・賃貸で設備故障の修繕費用を負担するのは誰？
・賃貸物件の設備故障を放置すると家賃の減額も発生する
・賃貸管理では設備故障によるトラブルが多い
・安定した賃貸経営のヒント！設備故障に備えた中長期の修繕計画
などについてご説明します。
賃貸物件の設備故障は、賃貸管理のなかでも多くのクレームの原因となっています。
ぜひ最後までご覧いただき、安定した賃貸経営の参考にしてください。
賃貸で設備故障の修繕費用を負担するのは誰？
賃貸物件の設備が故障した際の修繕費用は、故障した原因によって負担する人が変わります。
民法第606条では、
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
引用元：e-Gov法令検索｜民法
とされており、修繕すべき人が明文化されています。
ここからは、賃貸物件の設備が故障した際の費用負担について、
・経年劣化によるものはオーナー様が負担する
・意図的に故障させた場合は入居者が負担する
について解説していきます。
経年劣化によるものはオーナー様が負担する
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも、通常使用による故障はオーナー様が修繕費用を負担することとされています。
賃貸物件の設備は永遠には使用できず、いずれ故障してしまうものです。
長年使用した設備の故障の原因が不明の場合は、多くが経年劣化によるものでしょう。
賃貸物件の設備の寿命を確認する際には、国税庁が公表している「耐用年数」を参考にすることをおすすめします。
耐用年数とは、設備等を通常使用できる期間を表したものです。
たとえば賃貸物件に必ず付いている設備として、
・台所や浴室の給排水管
・トイレなどの衛生設備
・給湯器などのガス設備
などは、耐用年数が15年と定められています。
賃貸物件の設備が故障した際に、耐用年数以上使用していた場合には、経年劣化により寿命が過ぎたとも考えられます。
意図的に故障させた場合は入居者が負担する
たとえば賃貸物件の洗面台に重いものを落として、ヒビが入ってしまったケース。
洗面台に勝手にヒビが入ることはめったにありませんので、入居者によって故障したと考えられます。
故障の原因が入居者の場合には、修繕費用の負担は入居者となります。
賃貸物件の設備故障を放置すると家賃の減額も発生する
国土交通省が公表している「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」では、設備等が故障した際の家賃減額のガイドラインが示されています。
賃貸物件の設備が通常的に使用できない日数に応じて、家賃が減額されるものとなっています。
たとえば、家賃が1か月10万円の賃貸物件でエアコンが5日間使用できない場合。
免責期間は3日となっているため、5,000円×2日間＝10,000円
エアコンが5日間使用できない場合には、家賃を10,000円減額しなければなりません。
賃貸物件の設備故障による家賃の減額などは、賃貸契約書にも記載し入居者へ事前に合意を得ておくことをおすすめします。
賃貸管理では設備故障によるトラブルが多い
賃貸物件の設備故障が原因で、トラブルにつながるケースも多くあります。
「設備の修繕を依頼したのに対応が遅い」
「設備が故障する箇所が多くて困っている」
など、入居者からクレームをいただくこともありますよね。
とくに夏にエアコンなどが壊れた場合には、迅速に対応できないと
・入居者満足度の低下
・別のクレームの原因
・死亡事故
などにもつながるため、注意が必要です。
また設備に関するトラブルとして、トイレ詰まりなどの連絡を入居者からいただきます。
トイレが詰まる原因としては、
・長年蓄積された汚れが配管にこびり付いている
・トイレットペーパーを大量に流しすぎた
などがあります。
トイレは日常的にも使用する設備であるため、迅速なトラブル解消が必要です。
弊社（株）アブレイズパートナーズでは、賃貸管理でよくあるトラブルと解消方法を事例としてまとめています。
ぜひ賃貸管理業務の参考にしてみてください。
退去時に故障の原因が分からずトラブルになる
賃貸物件の退去立会の際に、設備故障を指摘することもありますが
「入居当初から故障していた」
「何もしていないが、急に故障した」
など、設備故障の原因が特定できないケースも少なくありません。
賃貸物件の設備が故障した際には、迅速に賃貸管理会社やオーナー様へ連絡をするよう入居者へ事前に周知することが重要です。
空室時に設備が故障していないかの確認が重要
賃貸物件が空室の際には、設備が故障していないかを必ず確認しましょう。
入居者が生活を始める前に設備を修繕できていれば、
・入居者が気持ちよく生活できる
・賃貸管理業務が効率よく行える
・修繕業者とのスケジュール調整がしやすい
など、メリットが多いです。
また入居者が新しい賃貸物件へ引っ越す際には、
・賃貸契約手続き
・電気・ガス・水道などの開始手続き
・新しい家具や家電の手配
など、必要な手続きが多いため入居者も知らないうちにストレスを感じてしまいます。
新しい生活でストレスを最小限にするためにも、設備の故障が発生しないように対策をとる必要があります。
弊社（株）アブレイズパートナーズでは、賃貸管理している物件の入居前最終確認などを入念に実施することで、入居者の新生活も全力でサポート。
（株）アブレイズパートナーズで賃貸管理をしている物件の入居維持率は約97％以上となっています。
入居前最終確認など、実際の賃貸管理業務の様子はこちら▼
安定した賃貸経営のヒント！設備故障に備えた中長期の修繕計画
安定した賃貸経営を行うためには、
・屋根
・外壁
・設備
などを含めた中長期の修繕計画を考える必要があります。
設備が故障する前の予防修繕ができれば、入居者からの不満も防げるため生活満足度も向上するでしょう。
賃貸物件の中長期的な修繕計画を考える際には、国税庁が公表している「耐用年数」を参考にしましょう。
賃貸物件の設備の耐用年数を参考にすることで、
・修繕費用の積立期間
・大規模修繕やリフォーム時期の検討
・効率良い修繕が可能となり、賃貸物件の寿命が延びる
などのメリットが多くあるのでおすすめです。
まとめ
賃貸物件の設備が故障すると、
・修繕費用が発生する
・入居者の生活満足度が低下する
・修繕業者や入居者との日程調整が発生する
など、空室リスクや突発的な支出が発生するため、安定した賃貸経営が行えない可能性も。
また賃貸物件の設備故障を放置すると、家賃収入を減額しなければならないケースにも発展するんです。
賃貸管理のトラブルとしても、設備故障が原因となりクレームをいただくことも多くあります。
安定した賃貸経営を行うためには、設備の故障が発生することを予測し、
・迅速な修繕対応
・故障前の計画的な予防修繕
・中長期の修繕計画に沿った定期的な修繕対応
などが必要です。
（株）アブレイズパートナーズでは、日々の賃貸管理業務からオーナー様の賃貸物件に合った修繕計画の提案まで、安定した賃貸経営を行うためのサポートを実施しています。
賃貸管理のことなら（株）アブレイズパートナーズへおまかせください。
