賃貸管理会社と契約するときに気をつけるべき5つのこと
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。
賃貸物件の管理に苦労していませんか？
「空室があるが、入居者がなかなか見つからない」
「設備管理や清掃など業務が幅広くて大変」
賃貸物件の管理は、長期的かつ専門的な知識も必要になるため大変なことが多いですよね。
賃貸管理会社へ賃貸管理を依頼するにしても、
「どこまで依頼すればいいの？」
「契約の方法がわからない」
「費用が高そう」
など不安なことも多いはずです。
そこで、多くの賃貸物件を管理している弊社（株）アブレイズパートナーズから、
■賃貸管理会社との契約種類
■契約するときに気をつけること
■契約する賃貸管理会社を選ぶポイント
などを詳しくご説明します。
賃貸物件の効率的な管理は、安定した家賃収入につながります。
賃貸物件の管理や、よい賃貸管理会社探しにお困りのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
賃貸管理会社との契約とは？
賃貸物件の管理をする場合、大きく分けて
・オーナー様自ら管理をする自主管理
・オーナー様から賃貸管理会社へ依頼して管理をする管理委託
という２つの方法があります。
ここでは、賃貸管理会社へ依頼して行う管理委託を、さらに
・一般管理
・一括借り上げ管理（サブリース契約）
に分けてご説明します。
一般管理契約
一般管理契約とは、オーナー様自ら行う管理業務を賃貸管理会社が代行することです。
対象となる管理業務は、
・マンションやアパートの入居者管理
・入居の際の賃貸借契約
・家賃などの入金管理
・設備管理業務
・退去請求
・清掃業務
などがあります。
オーナー様が自ら管理を行う場合、苦手な管理業務のみ、賃貸管理会社に依頼することも可能です。
一般管理契約の場合、依頼する業務を個別に選定できる自由度の高さもメリットの1つです。
また、入居者との賃貸契約にあたり、オーナー様自ら面談などを行うので
・どのような入居者を選定するか
・家賃や敷金、礼金の設定
など、オーナー様の想定に沿った賃貸管理ができます。
一括借り上げ管理契約（サブリース契約）
一括借り上げ管理契約（サブリース契約）とは、賃貸管理会社が対象の物件を借り上げて、賃貸管理に必要な業務をすべて実施することです。
一般管理契約との１番の違いは、対象の物件に空室が発生しても、家賃収入が保証されていること。
オーナー様は賃貸管理業務をせずに、家賃収入を得られるのが最大のメリットです。
しかし、家賃収入から賃貸管理会社へ事務手数料を支払う必要があるため、一般管理契約と比べると収入は少なくなります。
賃貸管理会社との契約で気を付ける5つのこと
賃貸管理会社へ賃貸物件の管理を依頼すると、費用はかかりますが、不動産経営を効率化できます。
しかし、賃貸管理会社との契約では気をつけなければならないことも･･･。
何も気にせずに契約を進めると、かえって損をするかもしれません。
ここからは、賃貸管理会社との契約で気を付ける5つのことをご説明します。
1.契約書を作成する
依頼する管理の内容は、必ず契約書にて決めましょう。
口頭で決めたことは、記録として残らないためトラブルにつながります。
書面などで保存しておけば、トラブルのときに確認可能です。
参考に国土交通省が定めている契約書をご紹介します。
2.業務範囲を明確にする
賃貸物件の管理をどこまで依頼するかを明確にしておきましょう。
集金代行の場合、
・督促業務
・退去請求
など、どこまで賃貸管理会社へ依頼するのか、事前に決めておく必要があります。
また、決めたことは必ず契約書へ記載しましょう。
3.期間を明確にする
賃貸管理会社へ依頼する期間も、必ず契約書へ記載しましょう。
管理を依頼する側と依頼された側で、勘違いがあった場合、物件を借りている入居者にまで迷惑がかかってしまいます。
4.管理に必要な費用を明確にする
「賃貸物件に空室が発生したので、空室管理料を請求された」
というトラブルは、実際に起きたことです。
「やってもらえるだろう、大丈夫だろう」と曖昧にすることは辞めましょう。
業務範囲をどこまで依頼するかにもよりますが、費用はお互いが納得できるまで確認しておきましょう。
5.解約条項を明確にする
依頼する期間を明確にすることが重要だと説明しましたが、依頼期間中に
・管理が不要になった
・別の賃貸管理会社へ依頼することにした
などが発生した場合を想定することも重要です。
解約条項として明確にする具体的な内容としては、
・契約を解除したい場合は、数か月前に書面で申し出るか
・数か月分の手数料を支払えば即時解約できる
などがあります。
解約条項がないために、損害賠償をめぐるトラブルになることもあります。
解約しやすい方が、オーナー様にとってもメリットが多いため必ず確認しましょう。
賃貸管理会社との契約に必要な事務手数料は？
管理会社へ依頼する業務の範囲にもよりますが、おおよそ家賃収入の3〜7％が相場といわれています。
弊社（株）アブレイズパートナーズは、基本的な管理業務全般は「管理手数料0円」です。
管理手数料0円が可能になっている理由は、「高い客付け力」です。
客付けについて、詳しく解説している記事がこちらになります。
ぜひご覧ください。
賃貸管理会社を切り替えたいが、契約違反にならないか？
賃貸管理会社との契約の解除は基本的にいつでも可能ですが、解約条項を確認しましょう。
解約条項に、補償として「数か月分の管理手数料を支払う」と記載されているケースもあります。
しかし、賃貸管理会社を切り替えるとなると、不安なことが多いですよね。
弊社（株）アブレイズパートナーズは、毎月数十件以上の切り替え実績があります。
旧賃貸管理会社との引き継ぎや既存入居者へのご連絡など、すべて弊社で無料で行います。
賃貸管理会社の引き継ぎなどで、過去にトラブルなどの発生もありませんので、ご安心ください。
契約する賃貸管理会社を選ぶポイント
賃貸管理の契約先を選ぶポイントとして、
1．客付け力が高い
2．クレームへの対応が早い
3．事務手数料が安い
4．賃貸管理物件の入居維持率が高い
などがあります。
詳しく解説していきます。
1．客付け力が高い
客付けとは、「お部屋探し中の人」と「入居者募集中の物件」をマッチングさせることです。
客付け力が高い賃貸管理会社へ賃貸管理を依頼できれば、賃貸物件の空室も少なくなるため家賃収入の増加が期待できます。
健全な賃貸経営を行うためにも、客付け力が高い賃貸管理会社を選びましょう。
客付け力が高い賃貸管理会社の特徴として、
・店舗がアクセスしやすい立地にある
・ホームページやSNSに掲載している賃貸物件の写真が豊富
・クチコミの評価が高い
・賃貸物件の取扱数が多い
などがあります。
2．クレームへの対応が早い
入居者から高い満足度を得るためにも、賃貸管理業務においてクレーム対応は重要かつ大変な仕事です。
2019年に国土交通省が実施したアンケート調査によると、賃貸管理業務の中でクレーム対応が、もっとも対応困難であるという結果でした。
賃貸管理で多いクレームには、
・騒音
・悪臭
・設備不良
・水漏れ
などがあります。
クレームには、迅速な対応が非常に重要です。
入居者は毎月家賃を納付しているため、賃貸物件の設備などが通常の利用ができない場合は、満足度も下がります。
入居者からの満足度が下がってしまうと、賃貸物件の評価やクチコミにも影響するため、新たな入居者が見込めない恐れもあります。
出典：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査＜結果概要＞
3．事務手数料が安い
賃貸管理会社との契約で同じ業務範囲であれば、できる限り費用も抑えたいのがオーナー様の本音だと思います。
事務手数料を安く抑えたい場合は、複数の賃貸管理会社から見積もりをとりましょう。
事務手数料の比較や値下げ交渉にも応じてもらえる場合があります。
4．賃貸管理物件の入居維持率が高い
賃貸管理会社が管理している物件の入居維持率も確認しましょう。
入居維持率が低い場合は、入居者からの要望やクレームに対応しきれていないなど可能性があります。
高い入居維持率は、オーナー様の健全な賃貸経営にも直結します。
賃貸管理会社を切り替える際に気をつけること
賃貸管理会社を切り替える際に、気をつけることとして
・賃貸管理業の繁忙期を避ける
・入居者に賃貸管理会社を切り替えることを事前に説明する
などがあります。
賃貸管理会社を切り替えたことが原因となり、トラブルにならないためにも注意しましょう。
賃貸管理業の繁忙期を避ける
賃貸管理会社を切り替える際には、賃貸管理業の繁忙期を避けましょう。
賃貸管理業の繁忙期は、
・1〜3月
・9〜10月
になります。
賃貸管理業の繁忙期は、1年の中でも客付け件数が多いです。
賃貸管理に必要な情報を引き継ぐためには、多くの時間と労力が必要になるため、繁忙期の場合スムーズに行えない恐れもあります。
賃貸管理会社を切り替える際に、おすすめのタイミングは、
・4〜5月に旧賃貸管理会社へ解約の通知
・7〜8月に新賃貸管理会社と契約
となります。
入居者からの過去のクレーム内容や設備の修繕予定など、引き継ぎに漏れがないように注意しましょう。
入居者に賃貸管理会社を切り替えることを事前に説明する
賃貸管理会社を切り替えると、入居者からの家賃の支払い先も変えなければならない場合があります。
入居者には「手間」と感じる部分ですので、賃貸管理会社を変えるメリットを必ず伝えましょう。
「賃貸管理会社を変えることにより、設備不良などの連絡受付が24時間可能になる」
などは、入居者にとっても連絡できる時間帯が限定されないので、メリットが多いですよね。
賃貸管理会社を変える理由とあわせて、メリットは必ず入居者へ説明しましょう。
まとめ
今回は、「賃貸管理会社と契約するときに気をつけること」をご説明しました。
賃貸管理業務は、
・専門的な知識が必要
・長期的に実施が必要
となるため、大変なことが多いです。
信頼できる賃貸管理会社を見つけられれば、オーナー様も安定した家賃収入と効率的な賃貸管理業務が行えます。
賃貸管理会社の弊社（株）アブレイズパートナーズは、
・最大24か月分の賃料
・居室内死亡時の原状回復費用
など、独自の保証サービスも提供しています。
オーナー様や入居者様にもご満足いただけるよう、責任を持って賃貸管理業務を行います。
賃貸管理なら、（株）アブレイズパートナーズにおまかせください。
