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  • アパート経営6つのリスクと失敗を回避するには?

    2020.08.23

    アパート経営を営むオーナー様にとって気になるのが、経営リスク。

    正しくリスクを理解していれば、正しい回避方法がわかり、安定したアパート経営が可能になります。

    アパート経営に潜むリスクは6つ。

    1.空室リスク

    2.アパートローン(負債)の返済リスク

    3.維持費のリスク

    4.土地や建物の資産価値が下がるリスク

    5.入居者トラブルのリスク

    6.サブリース業者とのトラブルのリスク

    それぞれのリスクや失敗事例について詳しく解説していきます。

    さらに6つのリスクを回避し、アパート経営を成功に導く方法をご紹介します。

    1.空室リスク

    アパート経営にとって、「空室」が続くことは最大のリスクです。

    アパート経営を支える家賃収入は、入居者がいてこそ。

    家賃収入は建物の修繕費・ローン返済など、諸経費の資金源ともなります。

    家賃収入が少なければ、アパート経営が赤字となるのは目に見えています。

    「空室リスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例1】

    両親から受け継いだ賃貸アパートを経営中。

    しかし地方のため、入居希望者があまりいない状況。

    空室3割超の状況が続き、思ったような家賃収入が得られていない。

    毎月の定期清掃などの維持費を引くと、収支はほぼ同じか、わずかに赤字となる月も。

    このまま長期に渡って赤字の状況が続くと思うと、将来的に不安。

    アパート経営を始めたものの、思ったような入居率が見込めなかった事例です。

    予定していた家賃収入は得られないが、建物の維持費などの出費は予定通り。

    空室が多い状態が続いた結果、アパート経営が赤字になってしまったケースです。

    2.アパートローンを抱えるリスク

    アパート経営のオーナー様によっては、土地と建物をそのまま相続する場合もあります。

    しかし土地だけを相続した場合は、アパートの建築費が。

    ご自身でアパート経営を始める場合は、さらに土地の購入費も必要です。

    ちなみに東京都内で土地やアパートを購入した場合、費用の相場は以下の通り。(費用は一例です)

    土地(50坪)を購入した場合約1億8,000万円
    新築アパート(4階建て)を建築した場合約1億2,000万円
    中古アパート一棟(土地付)を購入した場合約5,000〜1億3,000万円

    例えば東京都内で土地を購入+新築アパートを建築した場合は、約3億円の費用がかかる可能性があるということです。

    1億円を超える費用をキャッシュで払える人は、数えるほどしかいないでしょう。

    アパート経営にかかる資金は、金融機関で「アパートローン」を組むことができます。

    しかしアパートローンは借入金額が大きい分、審査も厳しいのが特徴です。

    利息や月々の返済金額も大きくなり、アパート経営が軌道に乗らなければ、リスクの高い負債となります。

    「アパートローンのリスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例2】

    両親から相続した土地を活用するため、約8,000万円のアパートローンを組んで賃貸アパートを新築。

    アパートを建ててすぐは満室状態が続き、数年間は家賃収入が安定していた。

    しかし築年数が経つとともに空室が目立つようになり、家賃を下げないと入居者が決まらなくなった。

    家賃収入が減ったことで、アパートの維持費等の諸経費を引くと、収支は赤字に。

    毎月のアパートローンの返済も、自身の貯金を切り崩さなければ間に合わなくなった。

    さらにアパートは間もなく築15年目を迎え、外壁塗装などの大規模修繕で、200万円以上の支出が必要となる。

    これ以上は経営を続けられないとアパートを売却したが、利息も上乗せされたアパートローンの全額返済には至らず。

    結局、500万円程の負債が残った。

    高額なアパートローンを組んで賃貸アパートを新築したものの、経営が思うようにいかず、アパート売却後も負債が残ってしまった事例です。

    アパート経営には、空室が増えて家賃収入が減るリスクの他に、定期的にかかる維持費や、修繕費用などの出費もあります。

    アパートローンの返済計画は、甘くならないように注意が必要です。

    3.維持費のリスク

    アパート経営には、下記のような維持費が発生します。(費用は一例です)

    ・共用部の光熱費や定期清掃費…1〜2万円/月

    ・退去後の原状回復費…5〜10万円/戸

    ・建物の修繕費…約5年ごとに100〜300万円/棟

    ・不動産会社への広告料や管理料…賃料1ヶ月分

    いずれの維持費も、アパート経営には欠かせない諸経費です。

    特に建物のリフォームや大規模修繕費は、5〜10年ごとに数百万単位のまとまった費用が必要になります。

    アパート経営の資金計画の中に、正しい維持費を正しいタイミングで組み込んでおかないと、思わぬ出費となって収支を圧迫するリスクがあります。

    「維持費のリスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例3】

    経営しているアパートの将来的な修繕費のために、計画的に修繕積立金を用意していた。

    あまり資金繰りに余裕がなかったので、積立額は必要最低限にしていた。

    しかし突然の大型台風の襲来で、アパートの外壁や屋根が傷つき、補修と防水処理が急遽必要に。

    見積もりで補修には約300万円必要とわかり、必要最低限の積立金では足りず、貯金を切り崩して対応せざるを得なかった。

    アパートの維持費は、余裕を持って見積もったうえで資金計画をたてることが重要です。

    原状回復や修繕など、アパートのメンテナンスに予算をかけられないと、建物の外観・内観が損なわれ、設備などの老朽化も早まります。

    また不動産会社への報酬である広告料(または仲介手数料)や賃貸管理料の安さばかりを重視すると、客付け(=入居者探し)や賃貸管理が手薄になる恐れもあります。

    アパートのメンテナンスや、パートナーとなる不動産会社選びが不十分だと、入居者が決まりづらくなり、空室が増えて家賃収入が減少。

    その結果、ますます維持費に予算をかけられなくなるという悪循環に陥ってしまいます。

    4.土地や建物の資産価値が下がるリスク

    アパート経営は、10年・20年・30年…と長期的経営が特徴です。

    そのため環境や時代の変化に伴って、土地や建物の資産価値が変動する可能性があります。

    資産価値の変動はチャンスでもありますが、リスクでもあります。

    「資産価値の変動リスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例4】

    30年前に活気のあった駅前商店街近くに、土地付の中古賃貸アパートを購入。

    建物自体は古かったが、定期的にメンテナンスをして清潔感を維持。

    商店街と駅に近い便利さもあり、人気物件で入居者が絶えることはなかった。

    しかし10年ほど前から駅前の再開発が始まり、商店街とは駅の反対側に大型ショッピングモールがオープン。

    ショッピングモールを中心に高層マンションなどが次々に建設され、商店街やアパートのあるエリアは活気も人気も低下。

    しかし人気の低下やニーズの変化をキャッチできず、家賃を下げない強気経営を続けたため、空室が目立つようになってしまった。

    建物の老朽化も激しいので建替も視野に入れなければならないが、家賃収入が乏しい状況が数年間続いたため、手持ち資金が不足気味。

    売りに出すにも土地の価格が下がっており、建物の解体費用も含めると、期待していた老後資金もわずかしか残らない。

    時代や環境と共に変わる土地や建物のニーズに対応できず、空室を増やしてしまった事例です。

    資産価値の変化はリスクでもありますが、同エリアの対抗物件や、お部屋探し中のお客様の声などをこまめにチェックすることで、逆に資産価値を高めるチャンスでもあります。

    5.入居者トラブルのリスク

    入居者の家賃滞納や、騒音問題などのトラブルは、健全なアパート経営にとってリスクです。

    家賃滞納は督促はもちろん、場合によっては訴訟など煩わしい手続きが発生することも。

    騒音問題などのトラブルはうまく対処しないとアパートのイメージを損なうことになり、退去者が増えたり、新たな入居者が決まりにくくなる恐れもあります。

    実際、賃貸管理の8〜9割を占める業務のひとつが「入居者トラブルや近隣苦情への対応」というデータもあります。(国土交通省2019年7月「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」より)

    「入居者トラブルのリスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例5】

    長く空室が続いていた部屋に、数ヶ月ぶりに入居申込があったため、審査もそこそこに入居を承認。

    しかし入居者は素行が悪く、次第に家賃が遅れ気味に。

    最も困ったのは、毎日のように深夜に仲間で部屋に集まり、大騒ぎを繰り返したこと。

    同じアパートの住人からはもちろん、近隣の住宅からもクレームが入る始末。

    アパートからは、この騒音のせいで退去が2部屋出てしまった。

    アパートのイメージも悪くなってしまったため、不動産業者へのAD(広告料)を高めに設定して入居者募集をおこなっている状況。

    1人の入居者が起こすトラブルのせいで、アパート経営全体に影響が及ぶこともあります。

    入居者審査は、入居希望者の仕事・年収といった家賃支払能力だけでなく、人柄や素行も重視しておこなう必要があります。

    6.サブリース業者とのトラブルのリスク

    30年一括借上・家賃保証などで、空室リスクを回避できるサブリース契約。

    入居者募集から物件管理・苦情対応まで、アパート経営の全てをサブリース業者に任せられることや、空室の家賃保証などがつく安心感から、2000年代頃からサブリース契約が人気を集めました。

    しかしサブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発。

    2010年代には、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題にまで発展しました。

    サブリース契約は、アパート経営のオーナー様にとって煩雑な業務から不安までを業者に一任できることがメリットです。

    しかし契約内容をよく読み、家賃保証が受けられないリスク等を理解していないと、健全なアパート経営ができない可能性もあります。

    【関連記事】サブリース契約の仕組みや問題点について詳しくはこちら

    「入居者トラブルのリスク」によるアパート経営失敗事例

    【失敗事例6】

    地方の土地を多数所有している両親は、サブリース業者から賃貸アパート経営を提案された。

    しかしそのサブリース業者は営業件数を稼ぐため、「家賃保証」「お任せの賃貸経営」などを謳い文句に、入居者が見込める土地かどうかもよく調べずに、むやみにアパート建築の提案・契約をしていた。

    両親は手持ち資金と15年ローンで賃貸アパートを建てたが、地方のため入居者が埋まることは少ない。

    サブリース業者からは、空室対策として頻繁に家賃減額を提案された。

    それでもサブリース契約の「家賃保証10年」に安心感を持っていたが、空室期間が長いという理由で、家賃保証を切られた部屋もいくつかあった。

    契約書をよく読むと、確かに小さい字で「家賃保証の免責事由」が記載されていた。

    当初の計画より減った家賃収入と、ローンの支出で、両親の生活は以前より苦しくなってしまった。

    サブリース契約で多いのが、「家賃保証」などの免責事由を説明されなかった・よく読まなかったことで起こるトラブルです。

    こうしたトラブルを防ぐため、2020年6月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(賃貸住宅管理適正化法)が国会で可決・成立しました。

    悪質なサブリース契約からオーナー様を守る法律で、施行は2020年12月の予定です。

    【関連記事】サブリース業者の規制強化!「賃貸住宅管理適正化法」について詳しくはこちら

    アパート経営の6つのリスクを回避する方法

    アパート経営のリスクを回避するためには、

    1)入居者募集を、客付け力のある不動産会社に依頼する

    2)賃貸管理業務は、賃貸管理会社に委託する

    ことが重要です。

    入居者募集を、客付け力のある不動産会社に依頼することで

    ・空室リスク

    ・アパートローンの返済リスク

    ・維持費のリスク

    を回避することができます。

    また賃貸管理業務を、賃貸管理会社に委託することで

    ・資産価値の変動リスク

    ・入居者トラブルのリスク

    ・サブリース業者とのトラブルのリスク

    を回避することができます。

    それぞれのアパート経営のリスク回避方法について、詳しく見ていきましょう。

    1)入居者募集を、客付け力のある不動産会社に依頼する

    客付け力のある不動産会社に入居者募集を依頼すれば、アパートの入居率が上がり、「空室リスク」を回避することができます。

    入居率が上がって家賃収入が安定すれば、「アパートローンの返済」や「維持費」の支出リスクに計画的に対応することができます。

    客付け力のある不動産会社とは、

    1.インターネットの活用が上手い(物件の写真を多く載せている)

    2.アクセスしやすい場所に店舗がある

    3.取扱物件数が多い

    ことです。

    お部屋探し中の人にとって探しやすい媒体(スマホやパソコン)を使い、公開している物件情報がわかりやすく、安心して入居を決めやすい不動産会社に募集を依頼すれば、アパートの入居率は上がります。

    弊社(株)アブレイズパートナーズのグループ会社、(株)アブレイズ・コーポレーションは、お部屋探し中のお客様に賃貸物件をご案内する賃貸仲介業者です。

    ・自社HPに加え、SUUMOやat homeなどの大手物件情報検索サイトに物件情報を多数掲載

    ・東京・渋谷・池袋駅前にアクセス抜群の実店舗あり

    ・入居者の初期費用「最安値(仲介手数料が半額〜無料など)」のモットー

    を強みに、高い客付け力を誇っています。

    実際に、弊社(株)アブレイズパートナーズで管理している物件の入居率は97%

    空室も、募集から平均約1ヶ月で入居申込をいただいております。

    ご契約いただいているオーナー様からも、「入居者募集に強い」という喜びのお声を多くいただいております。

    【関連記事】客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイントについてはこちら

    私が管理会社に一番求めるものは「募集の強さ」です。

    アブレイズパートナーズ様はグループ会社での募集力に加えて、募集中の状況報告、また的確なご提案も頂け、これまで複数の物件をお任せしておりますが、相場に合わせて値上げをしてもらえた物件も多く、またホームページにも記載されている通り、いつも募集して1ヶ月以内でのお申込みも頂けております。

    また、入居後もプロフェッショナルな対応にて迅速に対応頂けることも高く評価しております。

    これからも宜しくお願い致します。

    I・T様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    前管理会社でどんどん空室が増えてしまい、3室も空室となってしまい困っていたところ、大家仲間から紹介を受けて入居者募集からお願いさせて頂きましたが、これまでと同じ募集条件で前管理会社との同時募集だったにも関わらず、3室全ての申込みを即行で全部頂きました。凄いです。(今までがバカみたいです…)とても感動しました!!

    引き続きどうぞよろしくお願いいたします。

    M・M様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    売買仲介会社からの紹介で、とりあえず話を聞こうかな程度で話を聞いたのが始まりでした。

    1番の感想は、とにかく客付が早い!

    今では大事なビジネスパートナーです。

    今後ともよろしくお願い致します。

    S・K様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    2)賃貸管理業務は、賃貸管理会社に委託する

    賃貸管理とは、賃貸アパート経営を円滑におこなうための管理業務のことです。

    おもな業務には

    ・入居者との契約手続き

    ・入居者から家賃の回収

    ・建物の清掃や修繕

    ・入居者トラブルの対応(家賃滞納の督促、苦情対応)

    などがあります。

    契約手続き・部屋の原状回復など、専門知識や施工業者とのパイプが必要な業務はもちろん。

    苦情対応など、オーナー様個人で対応するにはリスクの高い業務も多く、賃貸管理は賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

    【関連記事】アパート経営のカギを握る賃貸管理とは?詳しくはこちら

    賃貸管理会社は、家賃滞納や騒音問題などの「入居者トラブルのリスク」に、専門的なノウハウを駆使して適切に対処してくれます。

    また空室時・家賃滞納時の家賃保証サービスをおこなう賃貸管理会社も多いため、「資産価値の変動リスク」を回避することができます。

    賃貸管理会社との契約には、「サブリース」方式と「管理委託」方式の2種類があります。

    管理委託方式をとる賃貸管理会社と契約すれば、「サブリース業者とのトラブル」も回避することができます。

    なお弊社(株)アブレイズパートナーズは、管理委託方式の賃貸管理会社です。

    一般的に、賃料の5〜8%/月が相場の賃貸管理料(サブリース契約の場合は、賃料の10〜20%/月)も、アブレイズパートナーズは無料となっています。

    → アブレイズパートナーズの賃貸管理料無料の詳細はこちら

    さらに入居者ニーズや同エリアの対抗物件の情報をこまめにキャッチし、空室があれば設備の充実・家賃の見直しといった提案をオーナー様におこないます。

    賃貸管理料無料のシステムや、募集状況のこまめな報告、空室対策のご提案は、多くのオーナー様からご支持をいただいております。

    これまでの管理会社の様々な不備や嘘の報告などに不満があり、管理会社を探していました。

    すると、まさかの管理料が無料の管理会社があるとは知らず、半信半疑でお話を聞きました。

    お話を聞くと、無料だから悪いという点はなく、しっかりとした管理体制であることもわかり、安心してお任せすることとしました。

    これまでの管理料が本当にもったいなかったと思います。

    アブレイズパートナーズとは長いお付き合いとなるように期待しています。

    I・Y様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    これまでお願いしていた管理会社だと半年以上空室が続き困っており、アブレイズパートナーズ様に募集をお願いしました。

    その際、こまめに募集状況や市場等の報告を行っていただき、アドバイスにしたがって条件変更をしたところ、すぐに申込が入りました。

    それを機に1棟すべての管理をアブレイズパートナーズ様にお願いしていますが、管理料のコストダウンももちろんですが、月々の報告業務もしっかり行っていただけるので安心してお任せすることができ、本当に助かっています。

    K・H様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    祝・満室です!ありがとうございました!

    初めは管理料無料に惹かれてお話を聞きましたが、客付力にも自信があるとの事でしたので、期待してお任せしました。

    結果は、まさに期待通り!

    私も初めての新築物件でどきどきでしたが、私の素人質問に対してもご丁寧に説明して頂き、お任せして本当に良かったと思っています。

    これで管理料無料ですので、本当に文句なしです!!

    これからも、よろしくお願いいたします。

    E・I様 (株)アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

    まとめ

    アパート経営には、空室・ローン・維持費・資産価値の変動・入居者やサブリース業者とのトラブルなど、様々なリスクが存在します。

    しかし、客付け力のある不動産業者や、信頼できる賃貸管理会社をビジネスパートナーに選ぶことで、これらのリスクは最大限回避することができます。

    (株)アブレイズパートナーズは、客付け力に強みがある不動産会社とグループ会社であり、管理料無料、さらに管理委託方式の賃貸管理会社です。

    アパート経営のリスクを回避し、賃貸経営を成功に導くなら、ぜひ(株)アブレイズパートナーズにお任せください。

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