アパート経営にもリスクはある！6つの失敗事例とリスクを回避する3つの方法

アパート経営は、不動産投資の一種。

投資なのでもちろん、儲かるだけではなく、資産が減ったり赤字を抱えるリスクがあります。

しかしアパート経営に潜むリスクや失敗事例を知っておけば、リスクを予測し、対策を講じることが可能です。

そこで、賃貸経営に潜む6つのリスクと失敗事例をご紹介。

さらに6つのリスクを回避し、アパート経営を成功に導く3つの方法

をご紹介します。

アパート経営で成功したい方は必見です。

１．空室リスク

アパート経営にとって、「空室」が続くことは最大のリスクです。

アパート経営を支える家賃収入は、入居者がいてこそ。

家賃収入は建物の修繕費・ローン返済など、諸経費の資金源ともなります。

家賃収入が少なければ、アパート経営が赤字となるのは目に見えています。

「空室リスク」によるアパート経営失敗事例

アパート経営を始めたものの、思ったような入居率が見込めなかった事例です。

予定していた家賃収入は得られないが、建物の維持費など固定費の支出は予定通り。

空室が多い状態が続くと、アパート経営はあっという間に赤字になってしまいます。

２．過大なアパートローンを抱えるリスク

アパート経営のオーナー様によっては、土地と建物をそのまま相続する場合もあります。

しかし土地だけを相続した場合は、アパートの建築費が。

ご自身でアパート経営を始める場合は、さらに土地の購入費も必要です。

ちなみに東京都内で土地やアパートを購入した場合、費用の相場は以下の通り。（費用は一例です）

例えば東京都内で土地を購入＋新築アパートを建築した場合は、約3億円の費用がかかる可能性があるということです。

1億円を超える費用をキャッシュで払える人は、数えるほどしかいないでしょう。

アパート経営にかかる資金は、金融機関で「アパートローン」を組むことができます。

しかしアパートローンは借入金額が大きい分、審査も厳しいのが特徴です。

利息や月々の返済金額も大きくなり、アパート経営が軌道に乗らなければ、リスクの高い負債となります。

「アパートローンのリスク」によるアパート経営失敗事例

高額なアパートローンを組んで賃貸アパートを新築したものの、経営が思うようにいかず、アパート売却後も負債が残ってしまった事例です。

アパート経営には、空室が増えて家賃収入が減るリスクの他に、定期的にかかる維持費や、修繕費用などの出費もあります。

アパートローンの返済計画は、甘くならないように注意が必要です。

３．維持費のリスク

アパート経営には、下記のような維持費が発生します。（費用は一例です）

いずれの維持費も、アパート経営には欠かせない諸経費です。

特に建物のリフォームや大規模修繕費は、5〜10年ごとに数百万単位のまとまった費用が必要になります。

アパート経営の資金計画の中に、正しい維持費を正しいタイミングで組み込んでおかないと、思わぬ出費となって収支を圧迫するリスクがあります。

「維持費のリスク」によるアパート経営失敗事例

アパートの維持費は、余裕を持って見積もったうえで資金計画をたてることが重要です。

原状回復や修繕など、アパートのメンテナンスに予算をかけられないと、建物の外観・内観が損なわれ、設備などの老朽化も早まります。

また不動産会社への報酬である広告料（または仲介手数料）や賃貸管理料の安さばかりを重視すると、客付け（＝入居者探し）や賃貸管理が手薄になる恐れもあります。

アパートのメンテナンスや、パートナーとなる不動産会社選びが不十分だと、入居者が決まりづらくなり、空室が増えて家賃収入が減少。

その結果、ますます維持費に予算をかけられなくなるという悪循環に陥ってしまいます。

４．土地や建物の資産価値が下がるリスク

アパート経営は、10年・20年・30年…と長期的経営が特徴です。

そのため環境や時代の変化に伴って、土地や建物の資産価値が変動する可能性があります。

例えば物件の周辺地域の

・再開発

・鉄道路線の新設

によって物件の利便性が向上すると、 資産価値が高くなり、入居希望者が増えて家賃相場も高くなる可能性があります。

反対に

・商業施設の閉鎖など、地域の人気が低下する

・ライバル物件が増えて、賃貸アパートの供給が過剰になる

・地震、台風、水害によって建物が壊れる

・自殺や孤独死が発生して、アパートが事故物件になる

といった理由により物件の資産価値が下落し、家賃相場が低下することもあるでしょう。

三井住友トラスト基礎研究所（※）の調査によれば、東京23区内の単身者向け賃貸住宅の家賃は、新築時から年率換算で約1.7%下落し、

・築後10年で家賃は約20%下落

・築後20年で家賃は約30%下落

します。

（※）出典：2013年／三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

「資産価値の変動リスク」によるアパート経営失敗事例

時代や環境と共に変わる土地や建物のニーズに対応できず、空室を増やしてしまった事例です。

資産価値の変化はリスクでもありますが、同エリアの対抗物件や、お部屋探し中のお客様の声などをこまめにチェックすることで、逆に資産価値を高めるチャンスでもあります。

空室を恐れて、保証人を付けずにハイリスクの人を入居させた結果、事故物件になって資産価値が低下してしまった例です。

事故物件とは

・入居者が自殺した

・居室で特殊清掃が必要な変死・孤独死が発生した

・物件内で殺人事件が起きた

・物件の近くに嫌悪施設がある

・物件の近くに暴力団の事務所がある

など心理的瑕疵のある物件のことを指し、入居希望者に告知する義務があります。

事故物件に該当すると、内容次第では相場より大幅に家賃を引き下げないと入居者が見つからないことが多いのです。

事故物件の告知期間は発生後3年ですが、それ以降も風評が続き、入居希望者が見つけにくくなる可能性もあります。

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５．入居者トラブルのリスク

入居者の家賃滞納や、騒音問題などのトラブルは、健全なアパート経営にとって大きなリスクのひとつです。

家賃滞納は督促はもちろん、場合によっては訴訟など煩わしい手続きが発生することも。

騒音問題などのトラブルはうまく対処しないとアパートのイメージを損なうことになり、退去者が増えたり、新たな入居者が決まりにくくなる恐れもあります。

実際、賃貸管理の8〜9割を占める業務のひとつが「入居者トラブルや近隣苦情への対応」というデータもあります。（国土交通省2019年7月「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」より）

トラブルやクレームへの対応が不適切な場合は、SNSで噂が拡散され、物件の評判が悪化するリスクもあります。

「入居者トラブルのリスク」によるアパート経営失敗事例

1人の入居者が起こすトラブルのせいで、アパート経営全体に影響が及ぶこともあります。

入居者審査は、入居希望者の仕事・年収といった家賃支払能力だけでなく、人柄や素行も重視しておこなう必要があります。

また、入居者のトラブルへの適切な対応や、迅速なクレーム処理は、賃貸経営に失敗しないための重要なポイントの1つです。

アブレイズパートナーズは24時間クレーム受付対応

入居者からのクレームは、いつ発生するかわかりません。

特に、漏水や排水など水周りのトラブルは、深夜でも即時対応が必要になります。

ただし、副業で賃貸経営をしているオーナー様が、24時間クレームを受け付けるのは不可能でしょう。

こうしたクレーム対応は、賃貸管理会社に委託するのが現実的です。

弊社（株）アブレイズパートナーズでは、入居者専用のコールセンターを設置し、24時間365日入居者からのクレーム対応を受け付けています。

オーナー様は、煩わしく手間のかかる入居者トラブルや、クレーム対応を(株)アブレイズパートナーズに任せることができるので、ご安心いただけます。

６．サブリース業者とのトラブルのリスク

30年一括借上・家賃保証などで、空室リスクを回避できるサブリース契約。

入居者募集から物件管理・苦情対応まで、アパート経営の全てをサブリース業者に任せられることや、空室の家賃保証などがつく安心感から、2000年代頃からサブリース契約が人気を集めました。

しかしサブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発。

2010年代には、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題にまで発展しました。

サブリース契約は、アパート経営のオーナー様にとって煩雑な業務から不安までを業者に一任できることがメリットです。

しかし契約内容をよく読み、家賃保証が受けられないリスク等を理解していないと、健全なアパート経営ができない可能性もあります。

「サブリース業者とのトラブルのリスク」によるアパート経営失敗事例

サブリース契約で多いのが、「家賃保証」などの免責事由を説明されなかった・よく読まなかったことで起こるトラブルです。

こうしたトラブルを防ぐため、2020年6月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理適正化法）が国会で可決・成立しました。

これにより、

・一定規模以上のサブリース業者や賃貸管理業者の国土交通省への登録

・賃貸管理士や実務経験者の店舗への配置

・オーナーへの重要事項説明と文書交付

などが義務付けられ、サブリース業者への規制が強化されるようになりました。

ただし、法律の制定によってサブリース契約のリスクが減ったわけではありません。

サブリース契約を締結する場合は、家賃保証の内容や期間、解除理由など重要なポイントや様々なリスクを慎重に検討することが必要です。

アパート経営のリスクを回避する3つの方法

アパート経営のリスクを回避するためには、

が重要です。

１．入念な事前調査

アパート経営のリスクを回避するには、事前調査が重要です。

アパート経営において重要な事前調査とは、

・立地

・入居者ターゲット

を見極めることです。

高い入居率が見込める立地かどうか。

土地の値段は、家賃収入などに見合うものか。

入居者ターゲットは、ファミリー層か、学生か、独身者か、高齢者か、女性か男性か。

できればオーナー様ご自身で、土地の利便性や街並みを体感することをおすすめします。

朝夕のラッシュ時に行き交う人や、昼と夜の雰囲気。

駅やバス停など公共交通機関の利便性。

スーパーやコンビニ、病院など、生活に必須の施設有無など。

実際に何度か足を運んで体感することで、経営するアパートの方向性や強み、弱みやその対策などを掴むことができます。

さらに、物件所在地域の開発や大規模施設の誘致計画、将来の人口動態予測、ライバル物件の状況なども把握しておくとよいでしょう。

２．余裕を持った資金計画

アパート経営の破綻リスクを回避するには、余裕のある資金計画が非常に重要です。

資金計画に余裕を持たせるポイントは

・自己資金に余裕を持つこと

・表面利回りではなく、実質利回りを把握しておくこと

です。

自己資金に余裕を持つ

自己資金が潤沢になくても、金融機関でローンが組めれば、土地や建物を購入してアパート経営を始めることは可能です。

しかし、経営には万が一の出費もつきもの。

・台風被害でアパートの外壁修理が必要になった

・物件の給湯器が壊れて、交換が必要になった

・入居者と原状回復の費用負担をめぐってトラブルになり、裁判費用が必要になった

など…。

中には保険で後から補填できる出費もありますが、取り急ぎの解決のため、自己資金での対応が必要な場合もあります。

自己資金がなければ、急を要するトラブルに迅速に対応できず、解決が長引くなど余分なトラブルをも引き寄せてしまいます。

アパート経営のリスクを最小限のうちに回避するには、ある程度自己資金に余裕をもっておきましょう。

実質利回りを把握する

アパート経営では、その物件から1年間でどれだけの収益が上がるかを、利回りで把握します。

利回りには「表面利回り（グロス）」「実質利回り（ネット）」などがあります。

【表面利回りの計算方法】

　表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100

【実質利回りの計算方法】

　実質利回り（％）＝（年間収入ー年間諸費用）÷購入金額×100

表面利回りは年間諸費用を含まないため、実際のアパート経営で得られる収益とは異なります。

実際のアパート経営において重視すべきなのは、実質利回り。

諸費用には、土地や物件の購入金額、ローン返済額、利子、管理会社への手数料、共用部分の光熱費や通信費などが該当します。

どれだけ家賃などの年間収入が多くても、土地や建物の価格が高くローン返済金額が多いなど、諸費用が多ければ実際の収益は低くなります。

逆に表面利回りが低いように見えても、諸費用が抑えられる物件であれば、実質利回りが良く収益性が高い場合もあります。

アパート経営を勧める不動産会社広告にある「利回り○％」とは、満室状態を想定した表面利回りであることがほとんど。

もちろん表面利回りも、おおよその物件の収益を把握する目安にはなりますが。

アパート経営をする際は、広告などの表面利回りを鵜呑みにせず、実質利回りを重視しましょう。

▼アパート経営を維持する諸費用にはどんなものがある？

３．賃貸管理会社の賢い利用

アパート経営のリスクを回避するには、賃貸管理会社をうまく利用することが重要です。

賃貸管理会社を賢く利用するには、2つのポイントがあります。

客付け力のある賃貸管理会社に入居者募集を依頼すれば、入居率が上がり、

・空室リスク

・アパートローンの返済リスク

・維持費のリスク

を回避することができます。

また煩雑な賃貸管理業務を委託することで

・入居者トラブルのリスク

・サブリース業者とのトラブルのリスク

を回避することができます。

アパート経営で自主管理を行いたいオーナー様も、入居者募集や苦情対応は賃貸管理会社に依頼しておく方が、リスク回避のためにおすすめです。

入居者募集は、客付け力のある不動産会社に依頼する

客付け力のある不動産会社に入居者募集を依頼すれば、アパートの入居率が上がり、「空室リスク」を回避することができます。

入居率が上がって家賃収入が安定すれば、「アパートローンの返済」や「維持費」の支出リスクに計画的に対応することができます。

客付け力のある不動産会社とは、

ことです。

お部屋探し中の人にとって探しやすい媒体（スマホやパソコン）を使い、公開している物件情報がわかりやすく、安心して入居を決めやすい不動産会社に募集を依頼すれば、アパートの入居率は上がります。

弊社（株）アブレイズパートナーズのグループ会社、（株）アブレイズ・コーポレーションは、お部屋探し中のお客様に賃貸物件をご案内する賃貸仲介業者です。

・自社HPに加え、SUUMOやat homeなどの大手物件情報検索サイトに物件情報を多数掲載

・東京・渋谷・池袋駅前にアクセス抜群の実店舗あり

・入居者の初期費用「最安値（仲介手数料が半額〜無料など）」のモットー

を強みに、高い客付け力を誇っています。

実際に、弊社（株）アブレイズパートナーズで管理している物件の入居率は97％。

空室も、募集から平均約1ヶ月で入居申込をいただいております。

ご契約いただいているオーナー様からも、「入居者募集に強い」という喜びのお声を多くいただいております。

私が管理会社に一番求めるものは「募集の強さ」です。

アブレイズパートナーズ様はグループ会社での募集力に加えて、募集中の状況報告、また的確なご提案も頂け、これまで複数の物件をお任せしておりますが、相場に合わせて値上げをしてもらえた物件も多く、またホームページにも記載されている通り、いつも募集して１ヶ月以内でのお申込みも頂けております。

また、入居後もプロフェッショナルな対応にて迅速に対応頂けることも高く評価しております。

これからも宜しくお願い致します。

I・T様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

前管理会社でどんどん空室が増えてしまい、３室も空室となってしまい困っていたところ、大家仲間から紹介を受けて入居者募集からお願いさせて頂きましたが、これまでと同じ募集条件で前管理会社との同時募集だったにも関わらず、３室全ての申込みを即行で全部頂きました。凄いです。（今までがバカみたいです…）とても感動しました!!

引き続きどうぞよろしくお願いいたします。

M・M様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

売買仲介会社からの紹介で、とりあえず話を聞こうかな程度で話を聞いたのが始まりでした。

１番の感想は、とにかく客付が早い！

今では大事なビジネスパートナーです。

今後ともよろしくお願い致します。

S・K様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

クレーム対応など一部の賃貸管理業務は委託する

賃貸管理とは、賃貸アパート経営を円滑におこなうための管理業務のことです。

おもな業務には

・入居者との契約手続き

・入居者から家賃の回収

・建物の清掃や修繕

・入居者トラブルの対応（家賃滞納の督促、苦情対応）

などがあります。

中でも「入居者トラブルの対応（家賃滞納の督促、苦情対応）」は、賃貸管理会社に委託しておくのがおすすめです。

トラブル対応は、オーナー様個人で対応するにはリスクの高いケースも多く、金銭的にも精神的にも負担のかかる業務です。

賃貸管理会社は、家賃滞納や騒音問題などの「入居者トラブルのリスク」に、専門的ノウハウを持って対応できます。

また賃貸管理会社には、「サブリース」方式と「管理委託」方式の2種類があります。

管理委託方式をとる賃貸管理会社と契約すれば、「サブリース業者とのトラブル」も回避することができます。

なお弊社（株）アブレイズパートナーズは、管理委託方式の賃貸管理会社です。

一般的に、賃料の5〜8％／月が相場の賃貸管理料（サブリース契約の場合は、賃料の10〜20％／月）も、アブレイズパートナーズは無料となっています。

→　アブレイズパートナーズの賃貸管理料無料の詳細はこちら

さらに入居者ニーズや同エリアの対抗物件の情報をこまめにキャッチし、空室があれば設備の充実・家賃の見直しといった提案をオーナー様におこないます。

賃貸管理料無料のシステムや、募集状況のこまめな報告、空室対策のご提案は、多くのオーナー様からご支持をいただいております。

これまでの管理会社の様々な不備や嘘の報告などに不満があり、管理会社を探していました。

すると、まさかの管理料が無料の管理会社があるとは知らず、半信半疑でお話を聞きました。

お話を聞くと、無料だから悪いという点はなく、しっかりとした管理体制であることもわかり、安心してお任せすることとしました。

これまでの管理料が本当にもったいなかったと思います。

アブレイズパートナーズとは長いお付き合いとなるように期待しています。

I・Y様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

これまでお願いしていた管理会社だと半年以上空室が続き困っており、アブレイズパートナーズ様に募集をお願いしました。

その際、こまめに募集状況や市場等の報告を行っていただき、アドバイスにしたがって条件変更をしたところ、すぐに申込が入りました。

それを機に1棟すべての管理をアブレイズパートナーズ様にお願いしていますが、管理料のコストダウンももちろんですが、月々の報告業務もしっかり行っていただけるので安心してお任せすることができ、本当に助かっています。

K・H様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

祝・満室です！ありがとうございました！

初めは管理料無料に惹かれてお話を聞きましたが、客付力にも自信があるとの事でしたので、期待してお任せしました。

結果は、まさに期待通り！

私も初めての新築物件でどきどきでしたが、私の素人質問に対してもご丁寧に説明して頂き、お任せして本当に良かったと思っています。

これで管理料無料ですので、本当に文句なしです！！

これからも、よろしくお願いいたします。

E・I様　（株）アブレイズパートナーズ「オーナー様の声」より

まとめ

アパート経営には、空室・ローン返済・維持費・資産価値の変動・入居者やサブリース業者とのトラブルなど、様々なリスクが存在します。

しかし、

・入念な事前調査

・余裕を持った資金計画

・賃貸管理会社の賢い利用

によって、これらのリスクは最大限回避することができます。

アパート経営のリスクを予測・回避しながら、ぜひ安定した賃貸経営を行いましょう。