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  • アパート経営の費用と維持費はいくら?

    2022.05.13

    アパート経営にかかる費用には、

    ・ゼロから始める場合は「初期費用」

    ・既に土地や建物をお持ちの場合も、定期的な「維持費」

    ・固定資産税や相続税などの「固定資産税」

    などがあります。

    アパート経営にかかる費用や税金の相場を把握することは、健全な資金計画に欠かせません。

    そこで、

    ■アパート経営の「初期費用」と相場

    ■アパート経営の「維持費」と相場

    アパート取得と維持・継承に必要な「税金」

    ■アパート経営の費用を節約する方法

    についてご紹介します。

    アパート経営の初期費用と相場

    アパート経営をゼロから始める場合は、土地や建物から取得する必要があります。

    一般的に、アパート経営に必要な初期費用は、土地を含むアパート取得費用の7〜10%程度

    初期費用の種類には、

    ・不動産取得税

    ・印紙税

    ・登記費用

    ・ローン手数料

    ・各種保険料

    などがあります。

    ちなみに東京都内で土地やアパートを購入した場合、費用の相場は以下の通りです。(費用は一例)

    土地(50坪)を購入した場合約1億8,000万円
    新築アパート(4階建て)を建築した場合約1億2,000万円
    中古アパート一棟(土地付)を購入した場合約5,000〜1億3,000万円

    仮に、東京都内で8,000万円の土地付中古アパートを購入した場合は、600〜800万円程度の初期費用が必要になります。

    なお、この初期費用については自己資金で用意するのが賢明です。

    ローン手数料や税金を含む初期費用を、さらにローンを組んで賄うことを「オーバーローン」といい、ローンを組めたとしても金利が非常に高くなります。

    アパート経営を始める場合は、土地・建物の取得費用の1割程度を目安に、十分な自己資金を用意しておきましょう。

    アパート経営の維持費と相場

    アパート経営には、毎月・毎年・数年おきなど、定期的な維持費が必要になります。

    おもな維持費には4種類あります。

    1.共用部の光熱費や定期清掃費

    2.退去後の原状回復費

    3.修繕費

    4.不動産業会社への広告料や賃貸管理料

    それぞれの維持費や相場について詳しく解説していきます。

    1.共用部の光熱費・定期清掃費の相場

    共用部の光熱費には、廊下やエレベーターなどの電気代や、共用水道の水道代などが含まれます。

    金額としてはさほど大きくなく、光熱費は入居者からの共益費でまかなえることも多いです。

    共用部の光熱費3,000〜10,000円/月
    定期清掃5,000円/月1回

    定期清掃は、業者に頼むと月1回で5,000円程が相場です。

    主なサービス内容は、廊下の掃き掃除から、階段・手摺りの拭き掃除・ゴミ置き場やエントランスの除菌清掃など。

    小規模アパートの場合はご自身で清掃をおこない、定期清掃費を節約されるオーナー様もいらっしゃいます。

    また最近はインターネット回線の設置が賃貸アパートの人気設備になっています。

    ネット対応の有無が、入居の決め手の一つになることも。

    そのため、賃貸アパートにインターネット回線を設置したり、導入を検討されるケースも多くなっています。

    賃貸アパートにインターネット回線を導入する場合は、建物の構造や回線の種類(有線・無線)によって初期費用や維持費が異なります。

    【インターネット導入費用の相場】


    A社B社C社D社
    初期費用約20万円約40万円約4万円約3万円
    月額費用約3万円約1万3,000円約1万円約1万3,000円
    回線有線無線有線有線

    ▼アパート経営のインターネット導入費用について詳しくはこちら

    2.退去後の原状回復費の相場

    入居者が故意に室内を壊した・傷つけた・汚した等の場合をのぞき、室内の原状回復は、基本的に貸主であるオーナー様が負担します。

    例えば入居者がヘビースモーカーで、壁紙に著しく汚れや臭いが染み付いている場合は、壁紙張り替え費用は入居者負担となります。

    一方、家具を置いた事による床のへこみなどは通常使用でできる傷の範囲のため、原状回復はオーナー側の負担となります。

    原状回復については、借主・貸主のどちらが負担するべきかトラブルも多いため、国土交通省がガイドラインを制定しています。→ 国土交通省HP「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

    一般的に、原状回復にかかる費用の相場は以下の通りです。

    (料金は部屋の広さや業者によって異なる)

    ハウスクリーニング(ワンルーム〜4LDK)3〜7万円
    壁紙の張り替え1,000〜1,500円/㎡
    フローリング床の傷やへこみ補修1〜6万円
    フローリング床の張り替え2〜10万円/㎡

    例えばワンルームのハウスクリーニング・壁紙の張り替え(10㎡分)・床の傷補修をおこなった場合、約5〜10万円の原状回復費が必要です。

    原状回復を怠ると、当然ながら室内の汚れが目立ち、新規入居者が決まりにくくなります。

    退去者が出るごとに原状回復をきっちり行うことが、新たな入居者との契約につながります。

    3.修繕費の相場

    アパートは築年数にあわせて、外観や配管などの修繕・交換が必要です。

    ・5年ごとに必要…廊下や手すりの塗装、防水処理、給排水管の高圧洗浄

    ・10年ごとに必要…外装塗装、防水処理、給水ポンプの交換

    ・30年以上経つと必要…給排水管や貯水槽の交換

    修繕費の目安は以下の通りです。(1棟10戸程度のアパートを想定)

    築5〜10年約100万円
    築11〜15年約300万円
    築16〜20年約200万円
    築21〜25年約300万円
    築26〜30年約200万円

    10年ごとに必要な外壁塗装や防水処理は大規模修繕となるため、築11〜15年目と21〜25年目の修繕費は約300万円と高めです。

    こうした大規模修繕は、12年サイクル(築12年目・24年目・36年目〜)でおこなうのが理想的と言われています。

    分譲マンションであれば居住者が「修繕積立金」を管理会社に払い、大規模修繕に備えて費用を積立てますが。

    賃貸アパートの場合は、建物の修繕費はオーナー側が用意する必要があります。

    国土交通省の調査によると、修繕費は積立であらかじめ用意しているオーナーが60%以上です。(国土交通省住宅局2017年3月「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」

    修繕費は、建物の劣化具合や、修繕を頼む業者によっても変わります。

    また定期的な修繕以外にも、台風や豪雨といった災害による、予想外の修繕が必要になる場合もあります。

    修繕費は計画的に積み立てておかないと、数百万円単位の思わぬ出費に見舞われるリスクがあります。

    4.不動産会社への広告料や賃貸管理料の相場

    アパートへの入居者募集や賃貸管理は、不動産業者に頼むのが一般的です。

    入居者が決まれば、不動産会社に広告料(または仲介手数料)などの報酬を支払います。

    アパートの賃貸管理を任せている賃貸管理会社には、毎月賃貸管理料を支払います。

    それぞれの相場は、下記の通り。(1戸あたり)

    入居者決定時の広告料
    (または仲介手数料)
    賃料0.5〜1ヶ月分
    賃貸管理料・管理委託の場合:賃料の5〜8%/月
    ・サブリース契約の場合:賃料の10〜20%/月

    入居者決定の報酬である広告料の金額は、オーナー様と不動産会社との交渉で決めることができます。

    人気物件や引越シーズンの場合は、広告料を下げてコストダウンすることができます。

    逆に空室が続く物件や閑散期の場合は、広告料を上げて、不動産会社の営業を強化することもできます。

    賃貸管理料は、賃貸管理会社や契約形態によって様々です。

    長期的に賃貸管理料を抑えるのであれば、「サブリース」より「管理委託」形式の賃貸管理会社と契約するのがおすすめです。

    アパート取得と維持・継承に必要な「税金」

    賃貸アパート経営に必要なおもな税金は、「固定資産税」「事業税」です。

    また「相続税」もコストの一部であり、計画的に準備しておくことが必要です。

    固定資産税

    固定資産税は所有している土地・建物に対して課税され、自治体が定めた評価額の1.4%が毎年徴収されます。

    固定資産税には、土地・建物の用途や種類、広さなどによって様々な軽減措置が設けられています。

    賃貸アパートを建てた場合は、住宅用地の軽減措置を受けることができます。

    住宅用地の軽減措置は

    ・土地の固定資産税:評価額の6分の1

    ・建物の固定資産税:評価額の2分の1(※築後3年間のみ)

    になります。

    ただし住宅以外の店舗やオフィスビルを建てた場合は、上記の住宅用軽減措置は受けられません。

    また建物の固定資産税が評価額の2分の1になる軽減措置が受けられるのは、築後3年間のみです。

    固定資産税の計算例は以下のとおりです。

    【事例】

    ・新築/木造2階建て/部屋数8戸の賃貸アパート

    ・敷地面積:500㎡

    ・土地の評価額:6,000万円

    ・建物の評価額:4,000万円

    ■土地の固定資産税額

    6,000万円 × 1.4% × 1/6 =14万円

    ■建物の固定資産税額

    4,000万円 × 1.4% × 1/2 = 28万円

    (※築後4年目以降は 4,000万円 × 1.4% =56万円)

    ■土地・建物を合わせた固定資産税の合計額

    14+28=42万円

    (※築後4年目以降は14+56=70万円)

    個人事業税

    不動産賃貸業を営む個人事業者は、所得の5%が個人事業税として課税されます。

    ただし、個人事業税には290万円の控除があるため、不動産所得が290万以下であれば課税対象になりません。

    相続税

    賃貸アパートを事業や資産として継承する場合は、相続税がかかります。

    相続税の金額は、物件の所在地や規模によって異なります。

    市街地中心部にある物件は、土地の評価額が高くなるため、小規模でも高額になることも。

    さらに、相続税は相続が発生してから6か月以内に現金で納付する必要があります。

    相続税の納税資金の準備も、賃貸アパート経営に必要な費用の1つと言えるでしょう。

    賃貸アパートの相続財産評価額は、土地と建物に分けて行われます。

    土地の相続財産評価額

    土地の価格には次の4種類があります。

    1.実際に売買される実勢価格

    2.国土交通省が公表する公示地価や基準地価

    3.自治体が決定する固定資産税評価額

    4.国税庁が公表する路線価

    相続財産の評価に用いられるのは、路線価(※)であり、土地の実勢価格のおよそ80%程度が目安とされています。

    (※)国税庁 路線価図

    建物の相続財産評価額

    建物の相続財産額の評価には、固定資産税評価額が用いられます。

    賃貸アパートの相続リスクに備える方法

    相続税は、被相続人であるオーナー様が亡くなったときに発生する税金です。

    そのため相続が発生する時期は予測できません。

    さらに相続税は、相続が発生してから6か月以内に現金納付する必要があります。

    家族など相続人に大きな負担がかからないよう、相続税対策をおこなっておく必要があります。

    相続税に備えるには現預金を積み立てる方法もありますが、おすすめなのは、被相続人が終身保障タイプの生命保険に加入することです。

    生命保険の保険金は500万円×法定相続人数分まで、相続税が非課税になるという特性があります。

    そのためご自身に万が一のことがあったとき、残された相続人は、賃貸アパートの相続税を保険金でまかなうことができます。

    相続対策としての賃貸経営

    賃貸アパートを相続した場合にかかる相続税は、借地権・借家権に相当する部分を相続財産から控除することが可能です。

    そのため、現預金や更地を相続した場合に比べると相続税を低く抑えることができます。

    こうした点から、賃貸アパート経営は相続税対策として有効な方法の1つと言えます。

    アパート経営費用を節約する方法

    アパート経営には、初期費用・維持費・租税公課など、さまざまな費用がかかります。

    しかし土地や建物価格、光熱費などの最低限の維持費、税金などは大きく節約できません。

    そこでアパート経営費用の節約としておすすめなのが、賃貸管理料の安い賃貸管理会社を選ぶことです。

    賃貸管理料の設定別に、オーナー様の手取り家賃収入を比較したのが下記表です。

    総賃料が月額100万円の場合、賃貸管理料「7%」と「無料」では、オーナー様の家賃収入に月7万円の差額が出ます。

    年間に換算すると、84万円も収入が違ってくるのです。

    賃貸管理会社の弊社(株)アブレイズパートナーズでは、賃貸管理料無料のシステムをとっています。

    弊社とご契約いただいているオーナー様からも、賃貸管理料無料は大変驚きとお喜びの声を多くいただいています。

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    すると、まさかの管理料が無料の管理会社があるとは知らず、半信半疑でお話を聞きました。

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    これまでの管理料が本当にもったいなかったと思います。

    アブレイズパートナーズとは長いお付き合いとなるように期待しています。

    (株)アブレイズパートナーズ/オーナー様の声より

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    まとめ

    アパート経営には、

    ・取得費の約7〜10%の初期費用

    ・毎月、数年おきなど、定期的にかかる4種類の維持費

    ・固定資産税や相続税

    が必要です。

    維持費のコストダウンにつとめ、安定した家賃収入を得ることが、アパート経営にとって重要です。

    アパート経営に必要な費用の相場を確認し、余裕のある資金計画をたて、健全なアパート経営をしましょう。

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