アパートの経営・維持に必要な費用はいくら？

東京で賃貸管理業をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。

アパート経営には、

・ゼロから始める場合は「初期費用」

・すでに土地や建物をお持ちの場合も、定期的な「維持費」

・固定資産税や相続税などの「税金」

などの費用がかかります。

アパートの経営や建物の維持にかかる費用や、税金の相場を把握することは、健全な賃貸経営をするうえで欠かせません。

そこで、

などについてご紹介します。

アパートを経営するうえで、必要な費用は多くあります。

ぜひ最後までご覧いただき、健全なアパート経営を行う際の参考にしてください。

アパート経営の初期費用と相場

アパート経営をゼロから始める場合は、土地や建物から取得する必要があります。

一般的に、アパート経営に必要な初期費用は、土地を含むアパート取得費用の7〜10％程度。

初期費用の種類には、

・不動産取得税

・印紙税

・登記費用

・ローン手数料

・各種保険料

などがあります。

なお東京都内で土地やアパートを購入した場合、費用の相場は以下のとおりです。（費用は一例）

東京都内で8,000万円の土地付中古アパートを購入した場合は、600〜800万円程度の初期費用が必要になります。

初期費用については、自己資金で用意するのが賢明です。

ローン手数料や税金を含む初期費用を、さらにローンを組んで賄うことを「オーバーローン」といい、ローンを組めたとしても金利が非常に高くなります。

アパート経営を始める場合は、土地・建物の取得費用の1割程度を目安に、十分な自己資金を用意しておきましょう。

アパート経営の維持費と相場

アパート経営には、毎月・毎年・数年おきなど、定期的な維持費が必要になります。

おもな維持費には4種類あります。

1．共用部の光熱費や定期清掃費

2．退去後の原状回復費

3．修繕費

4．不動産会社への広告料や賃貸管理料

それぞれの維持費や相場について詳しく解説していきます。

1．共用部の光熱費・定期清掃費の相場

共用部の光熱費には、廊下やエレベーターなどの電気代や、共用水道の水道代などが含まれます。

金額としてはさほど大きくなく、光熱費は入居者からの共益費でまかなえることも多いです。

定期清掃は、業者に頼むと月1回で5,000円程が相場です。

主なサービス内容は、廊下の掃き掃除から、階段・手摺りの拭き掃除・ゴミ置き場やエントランスの除菌清掃など。

小規模アパートの場合はご自身で清掃をおこない、定期清掃費を節約されるオーナー様もいらっしゃいます。

また最近はインターネット回線の設置が賃貸アパートの人気設備になっています。

ネット対応の有無が、入居の決め手の一つになることも。

そのため、賃貸アパートにインターネット回線を設置したり、導入を検討されるケースも多くなっています。

賃貸アパートにインターネット回線を導入する場合は、建物の構造や回線の種類(有線・無線)によって初期費用や維持費が異なります。

【インターネット導入費用の相場】

アパート経営のインターネット導入費用とネット無料を収益化する3つの方法

2．退去後の原状回復費の相場

入居者が故意に室内を壊した・傷つけた・汚した等の場合をのぞき、室内の原状回復は、基本的に貸主であるオーナー様が負担します。

たとえば入居者がヘビースモーカーで、壁紙に著しく汚れや臭いが染み付いている場合は、壁紙張り替え費用は入居者負担です。

一方、家具を置いたことによる床のへこみなどは、通常の使用による傷の範囲のため、原状回復はオーナー様の負担となります。

原状回復については、借主・貸主のどちらが負担するべきかトラブルも多いため、国土交通省がガイドラインを制定しています。

一般的に、原状回復にかかる費用の相場は以下の通りです。

（料金は部屋の広さや業者によって異なる）

たとえばワンルームのハウスクリーニング・壁紙の張り替え（10㎡分）・床の傷補修をおこなった場合、約5〜10万円の原状回復費が必要です。

原状回復を怠ると、当然ながら室内の汚れが目立ち、新規入居者が決まりにくくなります。

退去者が出るごとに原状回復をきっちり行うことが、新たな入居者との契約につながります。

参考：国土交通省　「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸オーナーが知っておきたい原状回復のガイドラインや費用負担ルール

3．修繕費の相場

アパートは築年数にあわせて、外観や配管などの修繕・交換が必要です。

・5年ごとに必要…廊下や手すりの塗装、防水処理、給排水管の高圧洗浄

・10年ごとに必要…外装塗装、防水処理、給水ポンプの交換

・30年以上経つと必要…給排水管や貯水槽の交換

修繕費の目安は以下の通りです。（1棟10戸程度のアパートを想定）

10年ごとに必要な外壁塗装や防水処理は大規模修繕となるため、築11〜15年目と21〜25年目の修繕費は約300万円と高めです。

こうした大規模修繕は、12年サイクル（築12年目・24年目・36年目〜）でおこなうのが理想的と言われています。

分譲マンションであれば居住者が「修繕積立金」を管理会社に払い、大規模修繕に備えて費用を積み立てます。

しかし賃貸アパートの場合は、建物の修繕費はオーナー様が用意しなければなりません。

国土交通省の調査によると、修繕費は積立であらかじめ用意しているオーナーが60％以上です。

修繕費は、建物の劣化具合や、修繕を頼む業者によっても変わります。

また定期的な修繕以外にも、台風や豪雨といった災害により、予想外の修繕が必要になる場合もあるんです。

修繕費は計画的に積み立てておかないと、数百万円単位の思わぬ出費に見舞われるリスクがあります。

修繕費用の準備には、火災保険とセットになった修繕費用積立保険を利用してもよいでしょう。

参考：国土交通省住宅局「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」

賃貸アパートの大規模修繕はいつ何をすれば良い？費用相場も解説

アパート大家が加入すべき火災保険とは？保険料相場やおすすめ商品を解説

4．不動産会社への広告料や賃貸管理料の相場

アパートへの入居者募集や賃貸管理は、不動産会社に頼むのが一般的です。

入居者が決まれば、不動産会社に広告料（または仲介手数料）などの報酬を支払います。

アパートの賃貸管理業務を任せている賃貸管理会社には、毎月賃貸管理料を支払います。

それぞれの相場は、下記のとおり。（1戸あたり）

入居者決定の報酬である広告料の金額は、オーナー様と不動産会社との交渉で決められます。

人気物件や引越シーズンの場合は、広告料を下げてコストダウンが可能です。

空室が続く物件や閑散期の場合は、広告料を上げて、不動産会社の営業を強化することもできます。

賃貸管理料は、賃貸管理会社や契約形態によってさまざまです。

長期的に賃貸管理料を抑えるのであれば、「サブリース」より「管理委託」形式の賃貸管理会社と契約するのがおすすめです。

サブリース契約の仕組みと問題とは？賃貸管理は「管理委託」がおすすめの理由

アパート取得と維持・継承に必要な「税金」

賃貸アパート経営に必要なおもな税金は

■取得時にかかる「不動産取得税」・「登録免許税」

■維持に必要な「固定資産税」・「事業税」

です。

また「相続税」もアパート経営のコストの一部であり、計画的に準備しておくことが必要です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地・建物などの不動産を取得した際に課税されます。

税額は、自治体が定めた固定資産評価額の3%〜4%程度です。

なお、

・新築アパートを購入した

・新築アパートを建設した

・新築アパート建設のために土地を取得した

などの場合は、床面積などに応じて不動産取得税が減免されることがあります。

不動産取得税の基準になる固定資産評価額や減免対象、減免額は自治体によって異ることがあります。

参考：東京都主税局「不動産取得税」

登録免許税

登録免許税は、土地・建物を取得したり、アパートを新築して登記する際に必要な税金です。

不動産の登録免許税は登記の種類によって異なっており、

・土地・建物取得による所有権移転登記では固定資産評価額の2%

・新築建物を保存登記する場合は、固定資産税評価額の0.4%

と定められています。

また登録免許税には、さまざまな減免措置が設けられています。

参考：国税庁「よくある税の質問」

固定資産税

固定資産税は所有している土地・建物に対して課税され、自治体が定めた評価額の1.4％が毎年徴収されます。

固定資産税には、土地・建物の用途や種類、広さによってさまざまな軽減措置が設けられています。

賃貸アパートを建てた場合は、住宅用地の軽減措置を受けられるんです。

住宅用地の軽減措置は

・土地の固定資産税：評価額の6分の1

・建物の固定資産税：評価額の2分の1（※築後3年間のみ）

になります。

ただし住宅以外の店舗やオフィスビルを建てた場合は、上記の住宅用軽減措置は受けられません。

また建物の固定資産税が評価額の2分の1になる軽減措置が受けられるのは、築後3年間のみです。

固定資産税の計算例は以下のとおりです。

【事例】

■土地の固定資産税額

■建物の固定資産税額

■土地・建物を合わせた固定資産税の合計額

個人事業税

不動産賃貸業を営む個人事業者は、所得の5%が個人事業税として課税されます。

ただし、個人事業税には290万円の控除があるため、不動産所得が290万以下であれば課税対象になりません。

副業で賃貸アパート経営を行なっているオーナー様であれば、個人事業税が課税されることは稀でしょう。

相続税

賃貸アパートを事業や資産として継承する場合は、相続税がかかります。

相続税の金額は、物件の所在地や規模によって異なります。

市街地中心部にある物件は、土地の評価額が高くなるため、小規模でも高額になることも。

さらに、相続税は相続が発生してから10か月以内に現金で納付する必要があります。

相続税の納税資金の準備も、賃貸アパート経営に必要な費用の1つと言えるでしょう。

賃貸アパートの相続財産評価額は、土地と建物に分けて行われます。

土地の相続財産評価額

土地の価格には次の4種類があります。

1．実際に売買される実勢価格

2．国土交通省が公表する公示地価や基準地価

3．自治体が決定する固定資産税評価額

4．国税庁が公表する路線価

相続財産の評価に用いられるのは、路線価（※）であり、土地の実勢価格のおよそ80%程度が目安とされています。

(※)国税庁　路線価図

建物の相続財産評価額

建物の相続財産額の評価には、固定資産税評価額が用いられます。

賃貸アパートの相続リスクに備える方法

相続税は、被相続人であるオーナー様が亡くなったときに発生する税金です。

そのため相続が発生する時期は予測できません。

さらに相続税は、相続が発生してから6か月以内に現金納付する必要があります。

家族など相続人に大きな負担がかからないよう、相続税対策をおこなっておく必要があります。

相続税に備えるには現預金を積み立てる方法もありますが、おすすめなのは、被相続人が終身保障タイプの生命保険に加入することです。

生命保険の保険金は500万円×法定相続人数分まで、相続税が非課税になるという特性があります。

そのためご自身に万が一のことがあったとき、残された相続人は、賃貸アパートの相続税を保険金でまかなえます。

相続対策としての賃貸経営

賃貸アパートを相続した場合にかかる相続税は、借地権・借家権に相当する部分を相続財産から控除することが可能です。

そのため、現預金や更地を相続した場合に比べると相続税を低く抑えられるんです。

こうした点から、賃貸アパート経営は相続税対策として有効な方法の1つと言えるでしょう。

アパート経営中に家賃滞納者を退去させる費用相場

アパートを経営していると、家賃を滞納する入居者も必ず発生します。

入居審査の段階では、家賃を滞納する可能性があることはわかりませんよね。

家賃を滞納する入居者を退去させたい場合には、訴訟費用が必要になります。

入居者が家賃を滞納しているという理由だけでは、アパートから一方的に退去させることはできません。

強制的にアパートから退去させるには、裁判所での手続きが必要です。

裁判所にて立ち退き訴訟に必要な費用は、50万円が相場とされています。

入居者が家賃を滞納した際には、

1．入居者に家賃支払いを連絡する

2．連帯保証人へ家賃を滞納している旨を連絡する

3．家賃の支払いに関する内容証明郵便を送付する

4．退去請求

5．立ち退き訴訟

などの手続きをとる必要があります。

立ち退き訴訟では、判決が出るまでに半年以上かかるため、多くの費用や時間が必要になります。

家賃滞納が起こったときの5つの対応。裁判から時効まで徹底解説

アパート経営をするうえで法人化する場合の費用相場

健全なアパート経営をしているオーナー様の中には、法人化を検討されているのではないでしょうか。

法人化する際に必要になる費用として、

・収入印紙代

・定款の認証手数料

・登記書類の発行手数料

・登録免許税

などの初期費用がかかります。

法人化する際には、

・株式会社

・合同会社

のどちらかを選ぶことが一般的です。

株式会社として法人化する場合の費用は、25万円程度が相場とされています。

合同会社として法人化する場合には、株式会社よりも手続きが簡易的であるため、費用を10万円程度に抑えられます。

株式会社として法人化するメリット

合同会社よりも法人化に必要な費用が多い株式会社ですが、最大のメリットは「人を雇いやすい」という点です。

国税庁が公表している「会社標本調査」によると、国内の設立されている会社の約91.2％が株式会社となっています。

株式会社は社会的にも認知度が高いことから、信用度も高くなるため求人を出した際にも応募が集まりやすいです。

今後アパート経営の規模を拡大していきたいと考えているオーナー様は、株式会社として法人化してみてもいいでしょう。

参考：国税庁　会社標本調査

合同会社として法人化するメリット

合同会社として法人化する最大のメリットは、経営の自由度の高さです。

合同会社では、出資者と会社の所有者が同一であることから経営に必要な判断が迅速に行えます。

また、法人設立に必要な費用も抑えられるため、事業を小規模に続けていきたいと考えているオーナー様におすすめの会社形態です。

アパート経営費用を節約する方法

アパート経営には、初期費用・維持費・租税公課など、さまざまな費用がかかります。

しかし土地や建物価格、光熱費などの最低限の維持費などは大きく節約できません。

そこでアパート経営費用の節約としておすすめなのが、

・青色申告にて確定申告を行う

・賃貸管理料の安い賃貸管理会社を選ぶ

などがあります。

青色申告にて確定申告を行う

青色申告にて確定申告を行うことで、所得金額を抑えられるため

・所得税

・住民税

などを節税できます。

家賃などの「収入金額」からアパート経営に必要な「経費」を差し引いた「所得金額」から税金を算出します。

アパート経営に必要な経費を多く計上できれば、税金を安く抑えられるんです。

青色申告にて確定申告を行うことで、

・最大65万円の青色申告特別控除を計上できる

・親族に対する給与が全額経費へ計上できる

・アパート経営の損失を最大3年間繰り越せる

などのメリットがあるため、節税に期待できます。

初めてでもわかるアパート経営の確定申告！必要書類や経費の落とし方は？

賃貸管理料の安い賃貸管理会社を選ぶ

賃貸管理料の設定別に、オーナー様の手取り家賃収入を比較したのが下記表です。

家賃収入が月間70万円の場合、賃貸管理料「7％」と「無料」では、オーナー様の手取り家賃収入に月49,000円の差があります。

年間に換算すると、最大58.8万円ものランニングコストの削減になるんです。

賃貸管理会社の弊社（株）アブレイズパートナーズでは、賃貸管理料無料のシステムをとっています。

弊社とご契約いただいているオーナー様からも、賃貸管理料無料は大変驚きとお喜びの声を多くいただいています。

これまでの管理会社の様々な不備や嘘の報告などに不満があり、管理会社を探していました。

すると、まさかの管理料が無料の管理会社があるとは知らず、半信半疑でお話を聞きました。

お話を聞くと、無料だから悪いという点はなく、しっかりとした管理体制であることもわかり、安心してお任せすることとしました。

これまでの管理料が本当にもったいなかったと思います。

アブレイズパートナーズとは長いお付き合いとなるように期待しています。

（株）アブレイズパートナーズ／オーナー様の声より

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まとめ

アパート経営には、

・取得費の約7〜10％の初期費用

・毎月、数年おきなど、定期的にかかる4種類の維持費

・固定資産税や相続税

などの費用が必要です。

こうした費用を抑えるには、

・賃貸管理料などの維持費節約

・法人化

・青色申告

などをうまく活用することが重要です。

アパート経営に必要な費用の相場を確認し、余裕のある資金計画をたて、健全なアパート経営をしましょう。

（株）アブレイズパートナーズでは、日々の賃貸管理業務を月額0円で請け負っています。

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