2024年から相続にまつわる制度が変わってる？登記義務化の本質とその影響を読み解く|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

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2025.06.13

1 なぜ今、相続登記の義務化が必要なのか？
2 どんな影響がある？現場の目線から読み解く
3 どう備える？具体的なアクションポイント
4 名義整理は「資産防衛」の第一歩
5 まとめ：変化を「自分ごと」に変えるために

はじめに

2024年、日本の相続制度が大きく変わりつつあるのをご存じでしょうか？特に注目されているのが「相続登記の義務化」です。これまで任意だった登記手続きが、今後は法律で定められた期限内に実施しないと過料（罰金）の対象になるということで、広く報道されています。

「でも登記なんて普段縁がないし、自分には関係ない」と感じる方も多いかもしれません。しかし、この制度改正が意味することは単なる事務手続きの強化ではなく、資産管理の在り方そのものを見つめ直す転機ともいえるのです。

なぜ今、相続登記の義務化が必要なのか？

現在、日本では「所有者不明土地」の問題が深刻化しています。これは、相続された土地や建物が正式な登記手続きを行われないまま放置されることで、所有者が誰なのか分からなくなってしまう状況を指します。国土交通省や法務省の調査によると、このような所有者不明土地の総面積は九州本島を超える規模に達しているとされ、全国各地で大きな社会問題となっています。

所有者不明土地が増加すると、インフラ整備や災害復興、都市再開発などの重要な事業が滞る原因になります。例えば、新しい道路を作る計画があっても、土地の所有者が不明なため、用地買収ができずに計画が進まないというケースがあります。また、地震や水害などの災害復興においても、土地の権利関係が不明なため再建が遅れる事態が発生しています。こうした問題は、国や自治体にとっても大きな課題となっており、その解決策として相続登記の義務化が導入されることになったのです。

■所有者不明土地が発生する主な原因

所有者不明土地の増加の最大の要因は、相続発生後に登記手続きをしないことにあります。これまでは、相続が発生しても不動産の名義変更を行うかどうかは個人の判断に委ねられていました。そのため、亡くなった親の土地を子が受け継いでも、登記手続きをせずにそのまま使用するケースが多く、それが積み重なって所有者不明の土地が増えてきたのです。

また、相続人が複数いる場合、誰が正式に土地を所有するのか決まらないまま時間が経過し、結果として名義変更が行われないケースも少なくありません。さらに、相続人が遠方に住んでいたり、権利関係が複雑で話し合いが進まなかったりする場合、登記が先送りされることもあります。

制度のポイント：何が変わるのか？

◉ 1. 相続登記の義務化 2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した人は、取得を知った日から 3年以内に相続登記を行う必要があります。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。このルールにより、相続が発生した際に登記手続きを迅速に行うことが求められるようになりました。

◉ 2. 相続人申告登記制度の新設相続手続きには戸籍謄本などの収集が必要であり、権利関係の整理が困難な場合もあります。そこで、新たに「相続人申告登記制度」が導入されました。この制度では、まず「自分が相続人であることだけ」を申告し、簡易的な登記を行うことができます。これにより、従来よりも手続きの負担が軽減され、スムーズな相続登記が可能になります。

◉ 3. 遺産分割のルール見直し従来は、相続人同士の遺産分割協議が長期化することにより、登記がなされないケースが多くありました。そこで、新制度では相続人間で10年以上遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続分による分割を原則とするというルールが導入されました。この変更により、長期化によるトラブルを防ぎ、より円滑な相続手続きが実現されることが期待されています。

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どんな影響がある？現場の目線から読み解く

■ 一般家庭：将来の家族トラブル防止に相続登記が義務化されることで、家族間のトラブルを未然に防ぐことができます。例えば、地方の空き家や共有名義の不動産は、親の代では問題にならなくても、将来的に売却や処分をしようとした際に名義の問題で手続きが進まないケースが多くあります。登記を適切に行っておくことで、金融機関のローン手続きや売買契約、解体・建て替えの際の手続きがスムーズになるでしょう。

■ 不動産オーナー・管理会社：業務フローの見直しが必要に地主や複数の物件を保有する不動産オーナーにとっては、誰が正式な名義人なのかを明確化し、相続が発生した際にスムーズな手続きを行うことが重要になります。また、不動産管理会社としても、「オーナーが亡くなった後、誰と契約を結ぶのか」「名義変更されていない物件の管理契約は法的に有効か」といった問題の確認が必要になるため、管理台帳の再整備や業務フローの見直しが求められるでしょう。

相続登記の義務化は、日本の不動産管理のあり方を根本から見直す重要な制度改革です。今後の動向に注意しながら、適切な対応を心がけることが求められます。これを機に、自身の資産管理や相続について考えてみることが大切かもしれません。

どう備える？具体的なアクションポイント

相続制度の変更に伴い、将来的な資産継承に備えて具体的な準備を進めることがますます重要になっています。いざ相続が発生した際に慌てることなく、スムーズな手続きができるよう、事前にどのような対策を取るべきかを整理しておきましょう。以下のポイントを押さえておくことで、不要なトラブルを未然に防ぎ、円満な相続を実現することが可能になります。

① 相続財産の棚卸し：まずは現在の資産状況を把握する

まず、最も基本的なステップとして「自分が保有する不動産を洗い出し、名義の現状を確認する」ことが重要です。相続が発生した際に、どの資産が対象となるのかを明確にしておくことで、後々の手続きが格段にスムーズになります。

具体的には、以下の点をチェックするとよいでしょう。

✓不動産の所在地・面積・種類（住宅、土地、収益物件など）を確認

✓登記簿謄本を取得し、現行の名義人が誰かを把握

✓ローンや抵当権の有無を整理し、資産の負債状況を確認

こうした情報をリストアップしておくことで、相続後の混乱を防ぎ、スムーズな資産継承の準備が整います。

② 家族との共有：相続の意思と配分を事前に話し合う

相続に関する問題の多くは、相続人間の認識のズレや意思の不一致から生じます。特に、複数の相続人がいる場合は、あらかじめ親族間で話し合いを進めておくことが重要です。

相続が発生する前に、以下の点について家族と共有しておくことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

✓誰がどの資産を引き継ぐのか、事前に意向を確認する

✓「売却」「維持」「共有」など、不動産の活用方法について話し合う

✓必要に応じて公正証書などの正式な形で意思を記録する

家族間で早めに合意形成を図ることで、相続発生後の混乱を避け、円滑な手続きにつなげることができます。

③ 専門家への相談：専門家のアドバイスを受けながら計画を立てる

相続には法律・税務・登記などの専門知識が関わってくるため、自分だけで対応しようとすると難しく感じる場面も多いでしょう。そこで、相続登記を円滑に進めるために司法書士・行政書士・税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

司法書士：不動産登記や遺言書の作成についてのアドバイス

行政書士：相続手続き全般のサポートや書類作成の相談

税理士：相続税対策や節税に関するアドバイス

専門家のサポートを受けることで、法的なリスクを回避しながらスムーズに相続手続きを進めることが可能になります。

④ 遺言書や信託契約の活用：相続の意思を明確にし、トラブルを防ぐ

相続の際に「誰が何をどのように受け継ぐのか」という点を正式な文書として明記しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。特に、法定相続人が複数いる場合や、特定の相続人に遺産を多く残したい場合には、遺言書や信託契約を活用することが有効です。

✓公正証書遺言を作成し、法的に有効な形で意思を残す

✓生前信託を活用し、資産管理や財産継承の準備を整える

✓遺産分割協議書を作成し、相続人間の合意内容を正式に記録する

こうした事前準備を行うことで、相続時の不要な争いを防ぎ、スムーズな資産継承が実現できます。

名義整理は「資産防衛」の第一歩

今回の制度改正を機に、「どうせ罰金を避けるための義務だから」と受け身に捉えるのではなく、資産の流動化や家族間のトラブル回避のための戦略的な投資として前向きに考えることが大切です。名義を適切に整理し、いつでも売却や有効活用が可能な状態にしておくことは、単なる法律遵守ではなく、自分の財産を守り、次世代へスムーズに継承するための重要な取り組みなのです。

相続登記の義務化が「資産防衛」に直結する理由

相続登記の義務化は単なる行政手続きの厳格化ではなく、不動産の価値を維持し、最適な形で活用するための鍵となります。名義を曖昧なままにしておくと、さまざまなリスクや不都合が生じるため、早めの対応が求められます。

土地・不動産の流動性を確保し、活用の幅を広げる

名義が整理されていない土地は、売却や賃貸、再開発の対象とならず、眠ったままの資産となってしまいます。たとえ資産価値がある不動産でも、名義変更がされていなければ、金融機関の融資や売買契約がスムーズに進まないことがあります。早めに登記を済ませることで、資産の活用幅が広がり、より柔軟な資産運用が可能になります。

家族間のトラブルを未然に防ぐ

相続登記が適切に行われていないと、将来的に相続人間での権利争いが発生するリスクがあります。例えば、兄弟間で「親の家は誰のものなのか」「売却するべきかどうか」といった意見の食い違いが生じた場合、登記がないと正式な権利関係が不明確なままとなり、紛争へ発展するケースも少なくありません。

また、相続人が遠方に住んでいたり、権利関係の調整が難しい場合、手続きが長期間停滞し、不動産が放置される原因にもなります。相続登記を確実に行うことで、こうした将来のトラブルを事前に防ぐことができます。

相続手続きの迅速化と負担の軽減

相続登記が義務化されることで、「相続発生後、登記をすることが当たり前」という認識が広がり、長年未登記のまま放置されるケースが減ることが期待されます。これにより、将来的に発生する手続きの負担を軽減し、スムーズな相続継承が可能になります。

✓名義整理を「資産防衛のための投資」として考える

✓この制度改正を義務的な負担と捉えるのではなく、「将来の円滑な資産管理のための先行投資」として捉えることで、その意義はより明確になります。

✓適切な名義変更を行うことで、必要なときに売却・活用ができる状態を整える

✓相続人間の争いを避け、スムーズな継承の準備ができる

✓資産の価値を最大限活用し、無駄な負担をなくす

相続登記の義務化は単なる法律の変更ではなく、財産を守るための戦略的な一歩です。この機会に自分の資産を見直し、未来のために最適な準備を整えておくことが、長期的な視点から見ても非常に重要なのです。