2026年以降、日本の不動産市場はこれまで以上に「二極化」と「制度変化」の影響を強く受ける局面に入ります。 人口動態、金利、税制、インバウンド、空き家規制など、複数の要素が同時進行で変化するため、賃貸経営の収益性や資産価値は今後さらに揺れ動くことが予想されます。
こうした環境下で、不動産オーナーにとって避けて通れないテーマが相続準備です。 相続は「いつかやるもの」ではなく、市場環境が変わる前に戦略的に進めるべき経営課題へと変わりつつあります。
本コラムでは、2026年以降の市場動向を踏まえながら、オーナーが今から取り組むべき相続準備を体系的に整理します。
2026年以降の不動産市場を左右する5つのキーワード
人口減少の加速と「地域ごとの価値差」
2026年以降、人口減少はさらに加速し、特に地方都市では空室率の上昇が避けられません。 一方で、東京23区、政令市、大学周辺、再開発エリアなどは依然として需要が強く、「価値が落ちるエリア」と「むしろ上がるエリア」の差が拡大します。
この差は、相続時の評価額や売却可能性にも直結するため、資産の棚卸しが必須です。
金利環境の変化：長期的には上昇圧力
世界的なインフレ構造の変化により、2026年以降は長期金利が上昇しやすい環境が続くと見られています。 金利上昇は以下に影響します。
- 収益還元法による不動産評価の低下
- 借入金の返済負担増
- 新規投資の慎重化
相続税評価は路線価が基準のため即時影響は限定的ですが、市場価格の下落は「売却による納税資金の確保」を難しくする点が重要です。
インバウンド需要の再拡大
ホテル・民泊・商業系は追い風が続きますが、住宅系は地域差が大きく、インバウンドの恩恵を受ける物件とそうでない物件が明確に分かれます。 相続後の運用方針にも影響するため、用途転換の可能性を含めて検討が必要です。
税制改正の方向性：富裕層課税の強化
政府は「資産所得倍増」を掲げつつも、財源確保の観点から相続税・贈与税の一体化を進める方向性を示しています。 今後は以下のような改正が想定されます。
- 生前贈与の節税効果の縮小
- 相続時精算課税制度の使い勝手改善
- 不動産評価の適正化（特に貸家建付地）
制度が変わる前に動くことが、結果的に大きな差を生みます。
空き家規制の強化と管理責任の明確化
相続後に放置された不動産は、固定資産税の増額や行政指導の対象となるケースが増えています。 「相続したが使い道がない」「共有名義で意思決定できない」などの問題は、2026年以降さらに深刻化します。
市場動向と連動して考えるべき「相続準備」の全体像
相続は“節税”ではなく“経営戦略”へ
これまでの相続対策は「税金を減らす」ことが中心でした。 しかし2026年以降は、以下の観点がより重要になります。
- 資産価値の維持
- 収益性の確保
- 相続後の運用方針の明確化
- 共有トラブルの回避
- 管理の継続性
つまり、相続＝不動産経営の承継という視点が不可欠です。
相続準備の3ステップ
STEP1：資産の棚卸し（現状把握）
まずは、所有不動産の「価値」「収益性」「将来性」を整理します。
- 立地の将来性
- 修繕履歴・今後の修繕計画
- 賃料水準と競争力
- 売却可能性
- 相続税評価額
市場動向が変わる前に、資産の“健康診断”を行うことが重要です。
STEP2：承継方針の決定（誰に・どう渡すか）
2026年以降、共有名義のリスクはさらに高まります。
- 意思決定ができない
- 売却・建替えが進まない
- 管理会社との契約が複雑化
- 空き家化のリスク
そのため、単独名義・法人化・家族信託など、意思決定を一本化する仕組みが求められます。
STEP3：実行（贈与・信託・法人化・売却）
市場環境が変わる前に、実行フェーズに移すことが重要です。
- 生前贈与の活用
- 家族信託による管理権限の移転
- 法人化による承継の簡素化
- 不採算物件の売却
- 納税資金の確保
特に、売却による納税資金の確保は市場価格が高いうちに行うべきです。
2026年以降の市場変化が「相続」に与える具体的な影響
市場価格の下落は“納税資金の不足”を招く
相続税評価額は急に下がりませんが、市場価格は金利や需給で変動します。 つまり、評価額は高いまま、売却価格だけ下がるという状況が起こり得ます。
これは、相続税の納税資金を売却で賄うケースにとって致命的です。
空室率の上昇は“相続後の運用負担”を増やす
相続人が不動産経営に不慣れな場合、空室対策や修繕対応が大きな負担になります。 市場が厳しくなるほど、管理会社の役割と契約内容の重要性が増します。
税制改正は“早く動いた人ほど有利”
生前贈与の非課税枠縮小や、貸家建付地の評価見直しなど、制度変更は突然行われます。 制度が変わる前に動くことで、結果的に大きな差が生まれます。
オーナーが今すぐ着手すべき「5つの実務」
不動産の評価額と市場価格の両方を把握する
- 路線価
- 固定資産税評価
- 収益還元価値
- 売却査定
これらを一覧化することで、相続時のリスクが明確になります。
家族会議の開催
相続トラブルの8割は「コミュニケーション不足」が原因です。 市場環境が変わる前に、家族で方向性を共有することが重要です。
共有名義の解消
2026年以降、共有名義は「負動産化」の最大要因になります。 単独名義・法人化・信託など、意思決定を一本化する仕組みが必要です。
不採算物件の売却
市場価格が高いうちに売却することで、納税資金の確保や資産の入れ替えが可能になります。
管理体制の見直し
相続後も安定した運用を続けるためには、管理会社の選定と契約内容の見直しが不可欠です。
まとめ：2026年以降の市場変化は「相続準備の質」で差がつく時代へ
2026年以降の不動産市場は、人口減少・金利・税制・インバウンド・空き家規制など、多くの要因が複雑に絡み合う時代に入ります。 この環境下で、不動産オーナーが最も重視すべきは、市場動向と連動した相続準備です。
- 市場が変わる前に動く
- 共有名義を避ける
- 資産の棚卸しを行う
- 承継の仕組みを整える
- 納税資金を確保する
これらを早期に進めることで、資産を守り、家族の負担を減らし、次世代にスムーズに承継することができます。
