親が亡くなり相続手続きを始めたものの、「実家以外にも土地を持っていたようだ」「昔、地方に山林を買ったと聞いたことがある」「アパートの敷地と建物以外に、私道の持分があるかもしれない」といった状況に直面することがあります。
預貯金であれば、通帳や金融機関からの郵便物などを手掛かりに調べられる場合があります。一方、不動産は土地や建物ごとに登記記録が作られているため、所在地が分からなければ確認が難しいという問題がありました。
こうした相続時の不動産調査を支援するため、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。賃貸物件を所有するオーナーや、そのご家族にとっても知っておきたい制度です。
この記事では、制度の仕組み、利用時の注意点、証明書を取得した後に確認すべきことを分かりやすく解説します。
所有不動産記録証明制度とは
登記名義人になっている不動産を一覧で確認できる制度
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が「所有権の登記名義人」として記録されている不動産を、登記官が検索し、一覧にして証明書を交付する制度です。
亡くなった親について請求した場合は、親名義で登記されている土地や建物を調査する手掛かりになります。
これまでのように、相続人が不動産の所在地を一つずつ特定して各登記を調べる方法と比べ、相続登記が必要な不動産を把握しやすくなりました。
この制度は、2024年4月1日に始まった相続登記の義務化に合わせ、相続人の調査負担を軽減し、登記漏れを防ぐ目的で設けられています。施行日は2026年2月2日です。
なぜ新しい制度が必要になったのか
これまで不動産の登記記録は、土地や建物ごとに管理されていました。
そのため、「この人が全国でどの不動産を所有しているか」を、相続人が簡単に一覧で確認できる仕組みはありませんでした。
例えば、親が自宅と賃貸アパートのほかに、次のような不動産を所有しているケースがあります。
- 祖父母から相続した地方の土地
- 建物に接する私道の共有持分
- 昔購入した駐車場や資材置場
- 親族と共有している土地
- 建物とは別の地番になっている敷地
- 本人も長年利用していない山林や農地
家族がその存在を知らなければ、遺産分割や相続税の確認から漏れるだけでなく、相続登記も行われないまま残るおそれがあります。
所有不動産記録証明制度は、このような「家族が把握していなかった不動産」を見つけるための有力な調査手段といえます。
誰が請求できるのか
所有者本人と相続人などが対象
証明書を請求できるのは、所有権の登記名義人として記録されている本人のほか、その相続人などです。
個人だけでなく、登記名義人となっている法人も、自社名義の不動産について請求できます。
相続人が亡くなった親の不動産を調べる場合は、親との相続関係を証明する資料が必要です。法務省は、戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなどを例として挙げています。
具体的な必要書類は相続関係や請求方法によって異なるため、請求前に法務局の案内や交付請求書を確認しておくと安心です。
法務局の窓口やオンラインで請求できる
請求は法務局の窓口のほか、オンラインでも行えると案内されています。
書面で請求する場合の手数料は、検索条件1件につき1通1,600円です。住所を複数指定するなど検索条件が増えると、その条件数に応じて手数料も増える点に注意が必要です。
例えば、亡くなった親について、現在の住所と過去の住所の合計3件を検索条件として指定した場合、書面請求では検索条件3件分の手数料が必要になる可能性があります。
証明書を取れば、すべての不動産が必ず分かるのか
「全国の不動産が完全に分かる証明書」ではない
この制度は非常に便利ですが、証明書を取得すれば、亡くなった人が関係する不動産を必ずすべて把握できるとは限りません。
検索対象となるのは、あくまで請求時に指定した氏名・住所と、登記記録上の氏名・住所が一致する不動産です。
登記された住所が古いままになっている場合や、氏名の表記が異なる場合には、検索結果に出てこないことがあります。
法務局も、請求書に記載した検索条件と、登記簿上の氏名・住所が一致しない不動産は抽出されないと注意を促しています。
例えば、親が若い頃に埼玉県に住んでおり、その後東京都へ転居したものの、地方の土地について住所変更登記をしていなかったとします。
この場合、現在の東京都の住所だけを検索条件にすると、埼玉県在住時の住所で登記された土地が抽出されない可能性があります。
したがって、請求時には、戸籍の附票や過去の住民票、権利証、固定資産税に関する書類などを確認し、登記に使われている可能性のある旧住所も整理することが重要です。
登記されていない建物などは把握できない
制度の対象は、「所有権の登記名義人として記録されている不動産」です。
そのため、そもそも登記されていない建物や、実際には親が管理・利用していても、祖父母や別の親族名義のままになっている不動産は、親名義の検索では確認できません。
また、検索結果に該当物件がなかった場合には、その旨を示す証明書が発行されます。
しかし、それだけで「不動産を一切所有していなかった」と断定するのは避けた方がよいでしょう。
旧住所や旧氏名による追加検索が必要な場合や、未登記建物が存在する場合も考えられるためです。
証明書は登記事項証明書とは異なる
所有不動産記録証明書は、対象者名義の不動産を一覧で把握するための書類です。
各不動産の詳しい権利関係をすべて確認する書類ではありません。
物件ごとの現在の所有者、共有持分、抵当権、差押えなどを詳しく確認する場合は、一覧に記載された地番や家屋番号をもとに、別途、登記事項証明書を取得する必要があります。
所有不動産記録証明書は、不動産を見つけるための入口と考えると分かりやすいでしょう。
相続登記の義務化との関係
不動産を相続したことを知ってから3年以内が原則
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。
遺産分割によって不動産を取得した場合も、遺産分割が成立した日から3年以内の登記が必要です。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象であり、一定の場合には2027年3月31日までの対応が求められます。
所有不動産記録証明書を取得すること自体は、相続登記の完了を意味しません。
証明書は、登記が必要な物件を把握するための書類です。
物件が判明した後は、遺言書の有無、相続人、遺産分割の内容などを確認し、それぞれの不動産について相続登記を進める必要があります。
不動産の存在に気付かなければ手続きが遅れる
相続人が実家だけを相続財産だと思い、その名義変更を終えて安心していたところ、数年後に地方の土地が見つかることも考えられます。
その土地については、発見した時点から新たな確認や登記手続きが必要となり、相続人同士で再び協議が必要になる場合もあります。
相続人の一人がすでに亡くなっていれば、その人の相続人も手続きに関係するなど、時間の経過によって相続関係がさらに複雑になることもあります。
最初の段階で所有不動産をできるだけ洗い出しておくことは、登記漏れの防止だけでなく、遺産分割協議をやり直すリスクを減らすうえでも重要です。
賃貸物件の相続では、一覧を確認するだけでは足りない
証明書では賃貸経営の状況までは分からない
所有不動産記録証明書で確認できるのは、登記上の不動産情報です。
その物件が賃貸中か、空室か、管理会社がどこか、家賃の滞納があるか、敷金をいくら預かっているかといった賃貸経営の状況までは分かりません。
賃貸アパートやマンションが見つかった場合は、少なくとも次の内容を確認する必要があります。
- 賃貸借契約書と入居者の状況
- 管理会社との管理委託契約
- 家賃の振込先と入金状況
- 入居者から預かっている敷金
- 保証会社や火災保険の契約状況
- 金融機関からの借入残高と返済条件
- 抵当権などの担保設定
- 修繕履歴と今後の工事予定
- 固定資産税、共用部費用、保険料などの支出
- 未対応の設備不具合や入居者からの要望
不動産が見つかっても、管理会社への連絡が遅れると、収支報告や修繕承認、更新手続き、退去精算などが止まってしまうことがあります。
相続人が確定するまでの間も、入居者の生活や建物の維持管理は続きます。
そのため、遺産分割や相続登記とは別に、賃貸管理の実務を止めないための対応が必要です。
家賃収入だけでなく負担も引き継ぐ
賃貸物件の相続では、「毎月家賃が入る資産」という面に注目しがちです。
しかし、借入金、修繕費、原状回復費用、固定資産税、管理費、敷金返還義務なども含めて確認しなければ、実際の収益性は判断できません。
例えば、満室で家賃収入が安定しているように見えても、数年以内に外壁や屋上防水、給排水設備などの大規模な修繕が必要になることがあります。
借入金の返済額や金利、修繕積立の状況によっては、家賃収入があっても手元にほとんどお金が残っていないケースも考えられます。
遺産分割を決める前に、物件ごとの収支と修繕リスクを整理し、誰が引き継ぐことが現実的かを検討することが大切です。
証明書を取得した後の確認手順
1．一覧に記載された不動産を分類する
まずは、一覧に記載された不動産を、自宅、賃貸物件、駐車場、共有持分、山林、農地などに分類します。
土地と建物は別々に記載されるため、一つの賃貸物件について複数の土地と建物が掲載されることもあります。
所在地だけで判断せず、地番や家屋番号、持分などを確認しましょう。
2．物件ごとの登記事項証明書を取得する
所有不動産記録証明書は、不動産を発見するための一覧です。
所有者、共有持分、抵当権などの詳しい権利関係を確認するためには、各物件の登記事項証明書を取得して内容を確認します。
土地と建物の名義が一致しているか、亡くなった人以外の共有者がいないか、住宅ローンなどの抵当権が残っていないかも確認が必要です。
3．固定資産税や契約関係の書類と照合する
固定資産税の納税通知書、権利証や登記識別情報、売買契約書、借入関係書類、通帳、管理会社からの収支報告書などと照合します。
証明書の一覧だけでは分からなかった不動産の利用状況や、家賃の入金先、借入先などを把握できます。
売却したと思っていた土地の名義が残っている、建物が未登記になっているなど、別の問題が見つかる可能性もあります。
4．賃貸中の物件は管理会社へ早めに連絡する
賃貸物件が含まれている場合は、管理会社に所有者が亡くなったことを伝え、現在の管理状況、入居者、家賃、修繕、更新、解約予定などを確認します。
相続関係が確定していない段階では、家賃の送金先変更や契約変更など、対応できる範囲が限られることがあります。
一方で、水漏れや設備故障などの緊急対応を止めることはできません。
誰が管理会社からの連絡を受けるのか、緊急修繕をどのように判断するのかなど、暫定的な連絡体制を早めに整えておく必要があります。
5．専門家と役割を分けて進める
相続手続きは、一つの専門家だけですべて対応できるとは限りません。
相続登記は司法書士、相続税の申告や不動産評価は税理士、遺産分割で争いがある場合は弁護士など、相談内容に応じて依頼先が異なります。
管理会社は、賃貸借契約、入居状況、家賃収支、修繕履歴など、賃貸経営に必要な情報を整理する役割を担います。
それぞれの専門家や管理会社と情報を共有しながら進めることで、相続登記と賃貸経営の引継ぎを並行して行いやすくなります。
生前に準備しておくことが最も確実
所有不動産記録証明制度は、相続発生後の調査負担を減らす便利な制度です。
しかし、旧住所の不一致や未登記物件などによって、すべてを把握できない可能性は残ります。
そのため、オーナー本人が元気なうちに、次の資料をまとめておくことが有効です。
- 所有不動産の一覧
- 物件ごとの登記情報
- 管理会社と担当者の連絡先
- 賃貸借契約と管理委託契約
- 家賃の入金口座
- 借入先と返済予定
- 修繕履歴と今後の修繕計画
- 火災保険や保証契約
- 固定資産税関係の書類
- 家族に伝えておくべき共有持分や私道
不動産一覧は一度作って終わりではありません。
売却、購入、住所変更、借換え、管理会社変更などがあったときに更新することが大切です。
不動産の所在地や登記情報だけでなく、「現在どのように利用しているか」「誰に管理を依頼しているか」「毎月どの口座に家賃が入っているか」まで記録しておくと、家族が引き継ぎやすくなります。
まとめ
2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度により、亡くなった親などが登記名義人となっている不動産を、相続人が一覧で確認しやすくなりました。
相続登記の対象物件を洗い出し、登記漏れを防ぐうえで有効な制度です。
一方で、請求時の氏名や住所が登記記録と一致しない物件、未登記の建物、別人名義の不動産などは確認できない可能性があります。
証明書だけに頼らず、旧住所、固定資産税の書類、通帳、契約書、管理会社の資料なども併せて調査することが重要です。
特に賃貸物件では、不動産の存在が分かった後に、家賃、敷金、借入、修繕、入居者対応などの管理実務を引き継がなければなりません。
相続が発生してから慌てないためにも、所有物件と管理状況を生前から整理しておくことをおすすめします。
ご家族が所有する賃貸物件の管理状況が分からない場合や、相続後の管理引継ぎに不安がある場合は、登記や税務の専門家と連携しながら、早めに管理会社へ相談すると手続きを進めやすくなります。
※本記事は2026年8月時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。個別の相続登記、相続税、遺産分割については、司法書士、税理士、弁護士などの専門家へご確認ください。
