親が亡くなり、実家を相続することになったものの、「自分はすでに持ち家がある」「遠方に住んでいて戻る予定がない」「兄弟姉妹の誰も住むつもりがない」といったケースは少なくありません。
このような場合、多くの方が悩むのが、相続した実家を今後どうするかという問題です。
選択肢としては、大きく分けて「売却する」「賃貸に出す」「空き家のまま保有する」の3つがあります。
どの方法にもメリットはありますが、同時に税金や維持管理のリスクもあります。特に注意したいのは、「とりあえず空き家のまま置いておく」という判断です。一見すると費用がかからないように思えますが、実際には固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料、庭木の手入れなど、さまざまな負担が発生します。
この記事では、誰も住まない実家を相続した場合に考えられる選択肢と、それぞれの税金リスクについて分かりやすく解説します。
相続した実家は「持っているだけ」でも費用がかかる
実家を相続した直後は、思い出のある家をすぐに売ることに抵抗を感じる方も多いでしょう。
「いつか使うかもしれない」
「親が大切にしていた家だから手放しにくい」
「兄弟姉妹で話し合いがまとまっていない」
このような理由から、結論を先送りにしてしまうケースもあります。
しかし、不動産は現金や預貯金と違い、所有しているだけで費用がかかります。
代表的なものが固定資産税です。土地や建物を所有している限り、毎年固定資産税が課税されます。地域によっては都市計画税もかかります。
さらに、空き家であっても建物は少しずつ劣化していきます。雨漏り、外壁のひび割れ、給排水管の劣化、シロアリ被害、庭木の繁茂など、放置期間が長くなるほど修繕費は大きくなります。
遠方に住んでいる場合は、定期的に現地確認をする交通費や、空き家管理サービスを利用する費用も必要になることがあります。
つまり、誰も住まない実家は「持っているだけで安心な資産」ではなく、場合によっては毎年お金が出ていく資産になってしまうのです。
選択肢1：実家を売却する
誰も住まない実家を相続した場合、最も分かりやすい選択肢が売却です。
売却すれば、固定資産税や管理費、修繕費などの継続的な負担から解放されます。また、売却代金を相続人で分けることができるため、遺産分割もしやすくなります。
特に、相続人が複数いる場合、不動産を共有名義のまま保有すると、将来的にトラブルが起きやすくなります。
売るのか、貸すのか、修繕するのか、解体するのか。重要な判断をするたびに共有者全員の合意が必要になるためです。
相続直後は兄弟姉妹の関係が良好でも、年月が経つにつれて生活環境や考え方が変わり、意見が合わなくなることもあります。
その点、早い段階で売却して現金化すれば、相続人間で公平に分けやすく、将来の管理負担も残りません。
売却する場合の税金リスク
実家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得とは、簡単にいうと「売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益」のことです。
相続した不動産の場合、取得費は原則として亡くなった方がその不動産を購入したときの金額を引き継ぎます。
昔に購入した土地や建物の場合、購入金額が分からない、または非常に低い金額になっていることもあります。その場合、売却益が大きく計算され、思った以上に税金がかかることがあります。
また、不動産の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。
相続の場合は、原則として被相続人の所有期間を引き継ぎます。そのため、親が長年所有していた実家であれば、長期譲渡所得になるケースが多いです。
空き家の3,000万円特別控除が使える可能性もある
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。
これは、相続した空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
たとえば、譲渡所得が2,500万円出たとしても、この特例が使えれば課税対象が大きく減り、税負担を抑えられる可能性があります。
ただし、この特例は誰でも使えるわけではありません。
主な要件としては、亡くなった方がその家に住んでいたこと、一定の耐震基準を満たすこと、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から一定期間内に売却すること、売却価格が1億円以下であることなどがあります。
また、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり3,000万円ではなく2,000万円までとなる点にも注意が必要です。
この特例が使えるかどうかで、売却後の手取り額が大きく変わることがあります。売却を検討する場合は、売却活動を始める前に税理士や不動産会社へ相談しておくことが大切です。
選択肢2：実家を賃貸に出す
実家を売らずに活用したい場合、賃貸に出すという選択肢もあります。
立地が良く、建物の状態も良ければ、戸建賃貸として貸し出すことで毎月の家賃収入を得ることができます。
固定資産税や火災保険料、管理費などの支出を家賃収入でまかなえる可能性があるため、単に空き家として保有するよりも経済的なメリットがあります。
また、思い出のある実家をすぐに売却せず、将来的な選択肢を残せる点も魅力です。
最近では、マンションではなく戸建てに住みたいというファミリー層も一定数います。駐車場や庭がある物件であれば、地域によっては賃貸需要が見込めることもあります。
賃貸に出す場合の注意点
一方で、相続した実家をそのまま貸せるとは限りません。
長年住んでいた家の場合、設備や内装が古くなっていることが多く、貸し出す前に修繕やリフォームが必要になるケースがあります。
たとえば、キッチン、浴室、トイレ、給湯器、エアコン、床、壁紙、屋根、外壁など、入居者が安心して住める状態に整えるには、まとまった初期費用がかかる場合があります。
また、賃貸に出す以上、貸主としての責任も発生します。
雨漏りや設備故障が起きれば、貸主側で修理対応をしなければなりません。入居者トラブル、家賃滞納、退去時の原状回復など、管理上の手間も発生します。
自主管理が難しい場合は管理会社へ委託することになりますが、その場合は管理手数料もかかります。
賃貸に出すかどうかを判断する際は、想定家賃だけでなく、修繕費、管理費、空室期間、将来的な大規模修繕費まで含めて収支を考えることが大切です。
賃貸収入には所得税がかかる
実家を賃貸に出して家賃収入を得た場合、その収入は不動産所得として所得税や住民税の課税対象になります。
家賃収入から、固定資産税、火災保険料、修繕費、管理手数料、減価償却費などの必要経費を差し引き、残った利益に対して税金がかかります。
会社員の方であっても、不動産所得がある場合は確定申告が必要になることがあります。
特に、相続した実家を賃貸に出す場合、「家賃が入るから得」と単純に考えるのではなく、税引き後の手取り額で判断することが重要です。
また、将来的に売却する可能性がある場合は、賃貸に出したことで利用できる税制特例が変わる可能性もあります。
そのため、「しばらく貸して、あとで売ればいい」と考えている場合でも、事前に税務面の確認をしておくことをおすすめします。
選択肢3：空き家のまま保有する
売却も賃貸もすぐには決められない場合、空き家のまま保有するという選択肢もあります。
家族の思い出が残っている実家をすぐに手放したくない場合や、将来的に自分や子どもが住む可能性がある場合には、一定期間保有することも一つの考え方です。
ただし、空き家のまま保有する場合は、最も慎重な管理が必要です。
誰も住んでいない家は、劣化の進行が早くなりやすいです。換気がされないことで湿気がこもり、カビや腐食が発生することがあります。水道を長期間使わないことで排水管から臭いが上がることもあります。
また、庭木や雑草が伸び放題になると、近隣から苦情が入ることもあります。郵便物がたまる、防犯面が不安になる、不法投棄されるといったリスクもあります。
空き家として保有する場合は、定期的な換気、通水、清掃、庭木の管理、郵便物の確認、防犯対策などが欠かせません。
空き家放置で固定資産税が上がる可能性もある
空き家を放置するうえで特に注意したいのが、固定資産税のリスクです。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の負担が軽減されています。
しかし、管理状態が悪い空き家については、行政から「特定空家等」や「管理不全空家等」と判断され、勧告を受ける可能性があります。
その場合、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が大きくなることがあります。
つまり、「建物を残しておけば固定資産税が安い」と単純に考えるのは危険です。
倒壊の危険がある、衛生上問題がある、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境に悪影響を与えていると判断されると、行政対応が必要になることがあります。
空き家を保有する場合は、ただ所有しているだけではなく、適切に管理している状態を維持することが重要です。
解体して更地にする場合の注意点
老朽化が進んでいる実家の場合、建物を解体して更地にするという選択肢もあります。
更地にすれば、建物倒壊や雨漏り、近隣トラブルなどのリスクを減らすことができます。また、土地として売却しやすくなる場合もあります。
一方で、解体にはまとまった費用がかかります。木造住宅でも規模や立地によっては、数百万円単位の費用が発生することがあります。
さらに、住宅を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる可能性があります。
そのため、「古いからとりあえず解体する」という判断も慎重に行う必要があります。
売却を前提にする場合は、解体してから売るべきか、古家付き土地として売るべきか、不動産会社に査定してもらうとよいでしょう。
地域や買主のニーズによっては、解体せずに売却した方がよい場合もあります。
相続人同士で共有する場合のリスク
実家を相続する際、兄弟姉妹で共有名義にするケースがあります。
一見すると公平な方法に見えますが、共有名義には注意が必要です。
不動産を共有している場合、売却や大規模修繕、賃貸借契約などの判断に共有者の同意が必要になります。
最初は問題がなくても、将来的に共有者の一人が亡くなり、その持分がさらに子どもへ相続されると、関係者が増えていきます。
その結果、誰が意思決定できるのか分からなくなり、売ることも貸すことも難しくなることがあります。
これを防ぐためには、相続の段階でできるだけ方針を明確にしておくことが重要です。
売却して現金で分けるのか、誰か一人が取得して代償金を支払うのか、賃貸活用するなら誰が管理責任を持つのか。
共有名義にする場合でも、将来的な出口戦略まで話し合っておくことが大切です。
判断するときは「感情」と「数字」を分けて考える
相続した実家の問題は、単なる不動産の話ではありません。
親との思い出、家族の歴史、地域とのつながりなど、感情的な要素が大きく関係します。
そのため、「売った方が合理的」と分かっていても、なかなか決断できないことがあります。
もちろん、思い出を大切にすることは悪いことではありません。
ただし、判断を先送りにすることで、税金や管理費、修繕費が増え続ける可能性があります。
大切なのは、感情と数字を分けて考えることです。
まずは、年間でいくら維持費がかかっているのかを確認しましょう。固定資産税、火災保険料、管理費、交通費、修繕費などを合計すると、思った以上の負担になっていることがあります。
次に、売却した場合の手取り額、賃貸に出した場合の収支、空き家として保有した場合の維持費を比較します。
数字で比較することで、家族間の話し合いもしやすくなります。
早めに専門家へ相談することが大切
相続した実家をどうするかは、税金、不動産、法律、家族関係が関わる難しい問題です。
売却する場合は譲渡所得税や特例の確認が必要です。賃貸に出す場合は収支計画や管理体制を考える必要があります。空き家として保有する場合は、管理方法や固定資産税のリスクを把握しておく必要があります。
そのため、自己判断だけで進めるのではなく、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
不動産会社には売却価格や賃貸需要の確認、税理士には税金や特例の確認、司法書士には相続登記の相談ができます。
特に、相続した不動産は「いつまでに売るか」「誰の名義にするか」「特例が使えるか」によって、最終的な手取り額が大きく変わることがあります。
早めに情報を整理することで、後悔の少ない判断がしやすくなります。
まとめ：誰も住まない実家は、放置せず早めに方針を決める
誰も住まない実家を相続した場合、選択肢は主に「売却」「賃貸」「空き家のまま保有」の3つです。
売却すれば、維持管理の負担から解放され、相続人間で現金を分けやすくなります。ただし、譲渡所得税や特例の確認が必要です。
賃貸に出せば、家賃収入を得られる可能性があります。一方で、修繕費や管理責任、空室リスク、所得税の申告などを考える必要があります。
空き家のまま保有する場合は、思い出を残せる一方で、固定資産税、管理費、修繕費、近隣トラブル、行政指導などのリスクがあります。
特に注意したいのは、「とりあえずそのまま」にしてしまうことです。
実家は放置していても、税金や管理の負担は毎年発生します。建物の劣化が進めば、売却や賃貸の選択肢も狭くなってしまいます。
相続した実家をどうするか迷ったときは、まず現状を整理し、売却・賃貸・保有それぞれの費用とリスクを比較することが大切です。
思い出のある大切な実家だからこそ、感情だけでなく、税金や将来の負担も含めて冷静に判断しましょう。早めに方針を決めることが、家族にとっても不動産にとっても、最も後悔の少ない選択につながります。
