相続対策を考える際、多くの方が気になるのが「現金で財産を残すのと、不動産で財産を残すのでは、どちらが相続税に有利なのか」という点です。
結論から言えば、相続税の評価上は、不動産で残したほうが有利になるケースが多いです。
ただし、不動産は現金と違って簡単に分けることができず、売却にも時間がかかります。また、空室や修繕費、管理の手間など、相続後に負担が発生する可能性もあります。
そのため、「相続税だけ」を見れば不動産が有利でも、家族構成や資産状況、相続人同士の関係性によっては、現金で残したほうがトラブルを避けやすいケースもあります。
この記事では、現金と不動産を相続財産として残す場合の違いや、相続税上のメリット・デメリット、注意すべきポイントについてわかりやすく解説します。
相続税は財産の「時価」ではなく「相続税評価額」で計算される
相続税を考えるうえで、まず理解しておきたいのが「相続税評価額」という考え方です。
相続税は、亡くなった方が残した財産に対して課税されます。ただし、すべての財産が単純に市場価格や購入価格で評価されるわけではありません。
現金や預貯金は、基本的にその金額がそのまま相続税評価額になります。たとえば、銀行口座に5,000万円の預金があれば、原則として5,000万円が相続税の計算対象になります。
一方、不動産の場合は、土地や建物ごとに一定の評価方法があります。実際の売買価格よりも低い評価額になることが多く、その分、相続税の課税対象額を抑えられる可能性があります。
相続税の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算されます。正味の遺産額がこの基礎控除額を超える場合、相続税の申告・納税が必要になる可能性があります。
現金で残す場合のメリット
現金で財産を残す最大のメリットは、分けやすいことです。
たとえば、相続人が子ども3人の場合、現金であれば比較的公平に分けることができます。預金を3分の1ずつ分ける、特定の相続人に多めに渡すなど、遺産分割の調整がしやすい点は大きなメリットです。
また、相続税が発生した場合にも、現金があれば納税資金として使うことができます。相続税は原則として現金で納付する必要があるため、遺産の大部分が不動産ばかりだと、納税資金の準備に困ることがあります。
さらに、現金は管理の手間が少ない点もメリットです。不動産のように、入居者対応、修繕、固定資産税、空室対策などを考える必要がありません。
現金で残すメリットまとめ
・相続人同士で分けやすい
・納税資金として使いやすい
・売却の手間がない
・管理や修繕の負担がない
・相続後のトラブルを避けやすい
現金で残す場合のデメリット
一方で、現金には相続税上の大きなデメリットがあります。
それは、額面そのままが相続税評価額になりやすいという点です。
たとえば、1億円の現金を持っていれば、原則として1億円が相続税評価額になります。これに対して、同じ1億円相当の不動産であれば、相続税評価額が実際の売買価格よりも低くなるケースがあります。
つまり、同じ1億円の財産でも、現金で持っている場合と不動産で持っている場合では、相続税の計算上の評価額に差が出ることがあるのです。
もちろん、現金は流動性が高く便利な財産です。しかし、相続税対策という観点だけで見ると、現金を多く持ちすぎていることで相続税の負担が大きくなる可能性があります。
不動産で残す場合のメリット
不動産で残す場合の大きなメリットは、相続税評価額を抑えやすいことです。
土地については、路線価や倍率方式などに基づいて評価されます。建物についても、固定資産税評価額などを基準に評価されるため、実際の購入価格や市場価格よりも低く評価されるケースがあります。
さらに、その不動産を賃貸に出している場合、土地や建物の評価額が下がる可能性があります。
たとえば、アパートや賃貸マンションの敷地は「貸家建付地」として評価されることがあります。貸家建付地の評価額は、自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を考慮して計算されます。
これは簡単に言えば、他人に貸している不動産は、所有者が自由に使える不動産よりも制約があるため、その分評価額が下がるという考え方です。
そのため、現金をそのまま持っているよりも、不動産として保有していたほうが、相続税の課税対象額を抑えられるケースがあります。
不動産で残すメリットまとめ
・相続税評価額が下がる可能性がある
・賃貸物件の場合、さらに評価減を受けられる可能性がある
・家賃収入を相続人に残せる
・資産として長期保有できる
・土地活用や賃貸経営につなげられる
不動産で残す場合のデメリット
不動産は相続税対策として有効なケースがある一方で、注意点も多い財産です。
まず、不動産は簡単に分けることができません。
現金であれば1円単位で分けられますが、不動産は物理的に分けにくい財産です。相続人が複数いる場合、「誰が不動産を取得するのか」「他の相続人にはどうやって代償金を支払うのか」といった問題が発生しやすくなります。
特に注意したいのが、兄弟姉妹で不動産を共有名義にするケースです。
一見すると公平に見えますが、共有名義になると、売却や大規模修繕、建て替えなどの意思決定が難しくなることがあります。相続直後は問題がなくても、次の世代に相続が発生すると、さらに権利関係が複雑になる可能性があります。
また、賃貸物件を相続した場合は、相続後も管理が必要です。空室が増えれば家賃収入は減りますし、老朽化すれば修繕費もかかります。入居者対応、契約更新、滞納対応、原状回復工事など、不動産管理に関する実務も発生します。
つまり、不動産は「相続税を下げるための財産」であると同時に、「相続後も運営が必要な財産」でもあるのです。
賃貸不動産は相続税対策になりやすい
不動産の中でも、特に相続税対策として検討されやすいのが賃貸不動産です。
たとえば、土地の上にアパートを建てて賃貸している場合、その土地は貸家建付地として評価される可能性があります。また、建物も貸家として評価されることで、一定の評価減が見込める場合があります。
さらに、一定の要件を満たす場合には「小規模宅地等の特例」が使える可能性もあります。
小規模宅地等の特例とは、被相続人などが居住用や事業用として使っていた土地について、一定の要件を満たす場合に評価額を減額できる制度です。この特例を受けるには、相続税申告書に適用を受ける旨を記載し、一定の書類を添付する必要があります。
賃貸物件の敷地についても、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として特例の対象になる可能性があります。ただし、適用には細かい条件があるため、自己判断は避け、税理士などの専門家に確認することが重要です。
ただし「節税目的だけの不動産購入」は危険
相続税対策として不動産が有利になるケースはありますが、節税だけを目的に不動産を購入するのは注意が必要です。
たとえば、相続税評価額を下げるためにアパートを建てたとしても、入居者が集まらなければ家賃収入は想定より少なくなります。空室が続けば、ローン返済や固定資産税、修繕費の負担が重くなる可能性もあります。
また、築年数が経過すれば、外壁塗装、防水工事、設備交換などの大規模修繕が必要になります。相続人が不動産経営に詳しくない場合、相続後に管理負担だけが残ってしまうこともあります。
相続税を下げることは大切ですが、それ以上に大切なのは、相続後に家族が困らない資産の残し方を考えることです。
「相続税が安くなるから」という理由だけで不動産を購入するのではなく、その不動産に収益性があるか、将来的に売却しやすいか、相続人が管理できるかまで考える必要があります。
現金と不動産、どちらが相続税に有利なのか
相続税だけを考えると、一般的には現金よりも不動産のほうが有利になりやすいです。
なぜなら、現金は額面どおりに評価されるのに対し、不動産は相続税評価額が市場価格より低くなるケースがあり、さらに賃貸している不動産であれば評価減を受けられる可能性があるからです。
しかし、すべての人にとって不動産が正解というわけではありません。
たとえば、相続人同士の関係が複雑な場合や、将来的に不動産を管理する人がいない場合は、現金で残したほうがスムーズなこともあります。逆に、相続人が不動産経営を引き継ぐ意思があり、収益性のある物件を保有している場合は、不動産で残すメリットが大きくなる可能性があります。
大切なのは、「現金か不動産か」を単純に比較するのではなく、相続税・納税資金・遺産分割・管理負担・将来の収益性を総合的に判断することです。
現金で残したほうがよいケース
次のような場合は、不動産よりも現金で残したほうがよい可能性があります。
・相続人が複数いて、公平に分けたい
・相続人同士の関係性に不安がある
・納税資金を確保しておきたい
・不動産を管理できる人がいない
・相続人が遠方に住んでいる
・不動産経営に興味がない
・将来的な修繕費や空室リスクを避けたい
現金は相続税評価額を下げにくい反面、相続後の使い勝手が非常に良い財産です。特に、相続人が複数いる場合や、遺産分割で揉める可能性がある場合には、現金のほうがトラブルを防ぎやすいことがあります。
不動産で残したほうがよいケース
一方で、次のような場合は、不動産で残すメリットが大きくなる可能性があります。
・相続税評価額を抑えたい
・収益性のある賃貸物件を保有している
・相続人が不動産経営を引き継ぐ意思がある
・立地が良く、将来的にも資産価値が見込める
・家賃収入を次世代に残したい
・土地活用を検討している
・専門家や管理会社に相談できる体制がある
不動産は、うまく活用できれば相続税対策だけでなく、相続後の収入源にもなります。特に、都心部や駅近など需要のあるエリアの賃貸物件であれば、長期的な資産形成にもつながる可能性があります。
相続対策では「納税資金」も忘れてはいけない
相続税対策で見落とされがちなのが、納税資金の確保です。
不動産を多く保有している方の場合、相続税評価額を下げる工夫をしていたとしても、相続税が発生することがあります。その際、手元に現金がなければ、相続人が納税資金を用意しなければなりません。
場合によっては、相続した不動産を急いで売却する必要が出てくることもあります。しかし、急いで売却すると、希望価格で売れなかったり、買主との交渉で不利になったりする可能性があります。
そのため、不動産を相続対策として活用する場合でも、一定の現金や生命保険などを活用して、納税資金を準備しておくことが大切です。
まとめ：相続税だけでなく、残された家族が困らない形を考える
現金で残すのと不動産で残すのでは、相続税上は不動産のほうが有利になるケースが多くあります。
現金は原則として額面どおりに評価されますが、不動産は土地や建物の評価方法により、実際の市場価格よりも低く評価されることがあります。また、賃貸不動産であれば、貸家建付地や小規模宅地等の特例などにより、さらに評価額を抑えられる可能性があります。
しかし、不動産には分けにくい、管理が必要、空室や修繕費のリスクがあるといったデメリットもあります。
一方、現金は相続税評価額を下げにくいものの、分けやすく、納税資金としても使いやすいという大きなメリットがあります。
つまり、相続対策では「どちらが相続税に有利か」だけで判断するのではなく、相続人が困らないか、遺産分割で揉めないか、納税資金は足りるか、不動産を将来活用できるかまで考えることが重要です。
相続税対策として不動産活用を検討する場合は、税理士、不動産会社、管理会社などの専門家に相談しながら、家族構成や資産状況に合った方法を選ぶことをおすすめします。
