賃貸物件の駐車場トラブル～オーナー様必見！具体的な対処法と万全の予防策～|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.09.15

1 はじめに：駐車場トラブルは「他人事」ではない
2 第1章：あなたの物件でも起こりうる！賃貸駐車場の典型的なトラブル事例
3 第2章：トラブル発生！その時オーナーが取るべき具体的な対処法
4 第3章：トラブルを未然に防ぐ！オーナーが今すぐできる万全の予防策
5 まとめ：予防こそが最善の策。安心できる駐車場で物件価値を高める

はじめに：駐車場トラブルは「他人事」ではない

賃貸経営において、駐車場は入居者満足度を左右し、物件の価値を高める重要な設備です。特に車社会である地方都市やファミリー向け物件では、駐車場の有無が成約の決め手となることも少なくありません。しかし、その一方で駐車場は「トラブルの火種」となりやすい場所でもあります。

「契約区画に知らない車が停まっている」「夜中のエンジン音がうるさい」「駐車場に私物が置かれている」…こうしたトラブルは、入居者間の諍いに発展するだけでなく、オーナー様へのクレーム対応という形で、時間的・精神的な負担を強いることになります。さらに、トラブルが頻発する物件は「住みにくい」という評判が広がり、退去者の増加や新規入居者の減少、ひいては空室リスクの増大に繋がりかねません。

安定した賃貸経営を続けるためには、駐車場トラブルを軽視せず、適切に対処し、そして何よりも未然に防ぐことが不可欠です。

本コラムでは、賃貸物件で実際に起こりがちな駐車場トラブルの具体例を挙げながら、発生してしまった際の「具体的な対処法」と、トラブルを未然に防ぐための「効果的な予防策」を、オーナー様の視点から分かりやすく解説します。この記事が、オーナー様の抱える不安を解消し、安心・安全な駐車場管理の一助となれば幸いです。

第1章：あなたの物件でも起こりうる！賃貸駐車場の典型的なトラブル事例

まずは、どのようなトラブルが実際に起きているのかを具体的に見ていきましょう。自物件の状況と照らし合わせながらご確認ください。

1. 無断駐車・迷惑駐車

最も多く、そして最も頭を悩ませるのが無断駐車です。悪意のあるケースから、軽い気持ちで行われるものまで様々です。

部外者による無断駐車: 近隣住民や近隣店舗の利用者が、コインパーキング代わりに短時間駐車していくケース。常習化しやすいのが特徴です。
他の入居者による無断駐車: 自分の区画が埋まっているため、空いている他人の区画に一時的に停めてしまうケース。来客用の駐車場がない物件で頻発します。
来客者による無断駐車: 入居者が友人を招いた際に、その友人の車が勝手に空いている区画に駐車してしまうケース。
退去者による放置: 退去したにもかかわらず、車両を駐車場に置き去りにしてしまう悪質なケース。

2. 契約区画の不正利用・はみ出し駐車

契約ルールを守らない利用方法も、隣接区画の契約者とのトラブルに直結します。

区画のはみ出し駐車: 自分の区画ラインを越えて駐車し、隣の車のドアが開けにくくなったり、出し入れが困難になったりするケース。大型車に変更した際に起こりがちです。
誤駐車: 契約している区画番号を勘違いし、悪気なく他人の区画に停めてしまうケース。特に契約当初によく見られます。
前向き駐車・後ろ向き駐車の指定無視: 「前向き駐車でお願いします」という指定があるにもかかわらず、排気ガスが隣家や植栽に向くように後ろ向きに駐車するケース。

3. 騒音・アイドリングに関するトラブル

車両の利用に伴う「音」の問題は、生活時間帯が異なる入居者同士の大きなストレスとなります。

早朝・深夜のエンジン音: 仕事の都合などで早朝や深夜に出入りする際のエンジン音や、暖機運転の音が響き、他の入居者の睡眠を妨げます。
ドアの開閉音・大声での会話: 車の乗り降りの際に勢いよくドアを閉める音や、同乗者との大きな声での会話が騒音と受け取られるケース。
長時間のアイドリング: 夏場のエアコン利用や冬場の暖房利用で、長時間エンジンをかけっぱなしにすることによる騒音と排気ガスの問題。

4. 駐車場内での事故・破損

複数の車や人が出入りする駐車場では、常に事故のリスクが伴います。

車両同士の接触事故: バックでの出庫時や、狭い通路でのすれ違い時に接触するケース。
設備・建物の破損: 車をフェンスや外壁、車止めブロックなどにぶつけて破損させてしまうケース。加害者が名乗り出ないこともあります。
子供の飛び出しによるヒヤリハット: 駐車場を遊び場にしている子供が、車の死角から飛び出してくる危険なケース。

5. 駐車以外の不適切な利用

駐車場を「駐車スペース」以外の目的で利用する入居者もおり、トラブルの原因となります。

私物の放置: スタッドレスタイヤや使わなくなった自転車、ベビーカー、ゴミなどを物置代わりに放置するケース。景観を損なうだけでなく、放火のリスクも高まります。
駐車場での洗車や整備: 許可なく駐車場で洗車を行い、他の車や共用部を汚したり、長時間場所を占有したりするケース。
子供の遊び場化: 駐車場でボール遊びやスケートボードなどを始め、他の車両を傷つけたり、事故に繋がったりする危険なケース。

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第2章：トラブル発生！その時オーナーが取るべき具体的な対処法

実際にトラブルが発生した場合、オーナー様はどのように行動すべきでしょうか。冷静かつ迅速な対応が、問題の拡大を防ぐ鍵となります。

基本的な心構え

冷静に事実確認: まずは誰から、どのような被害報告があったのかを正確にヒアリングします。「いつ、どこで、誰が、何を、どのように」を具体的に記録しましょう。可能であれば、現場の写真や動画を撮っておくと客観的な証拠になります。
当事者間の直接対決は避ける: 入居者同士で直接注意させると、感情的な対立に発展し、事態を悪化させる恐れがあります。必ずオーナー様（または管理会社）が間に入り、仲介役として対応してください。
迅速な初期対応: トラブルの報告を受けたら、放置せず速やかに行動を起こすことが重要です。迅速な対応は、被害を受けている入居者の不満を和らげ、オーナー様への信頼に繋がります。

～ケース別・具体的な対処フロー～

【ケース1】無断駐車を発見した場合

最も対応に注意が必要なのが無断駐車です。焦って不適切な対応を取ると、逆にオーナー様が訴えられるリスクもあるため、手順を踏んで慎重に進めましょう。

車両の記録: まずは無断駐車されている車両のナンバー、車種、色などを記録し、写真を撮影します。
警告書の貼り付け: ワイパーなどに、穏当な文面で警告書を挟みます。感情的な言葉は避け、淡々と事実を記載するのがポイントです。
- 記載内容の例:
  - 「この場所は契約者専用駐車場です」
  - 「車両ナンバー：〇〇〇〇-〇〇」
  - 「〇月〇日〇時〇分に確認いたしました」
  - 「速やかに車両を移動してください。長時間駐車が続く場合は、警察に通報する場合があります」
  - 「連絡先：〇〇不動産（管理会社）／オーナー氏名　電話番号：XXX-XXXX-XXXX」
警察への通報:
- 原則「民事不介入」: 私有地内の駐車トラブルは民事上の問題であり、警察は基本的に介入できません。レッカー移動や罰金の徴収は行いません。
- 通報が有効なケース: しかし、明らかに事件性がある場合（盗難車の疑い、車道にはみ出し交通を妨げている等）や、長期間放置されている場合は、警察に相談することでナンバーから所有者を照会し、連絡・指導してくれることがあります。「私有地に車が放置されていて困っている」という形で相談してみましょう。
【要注意】自力でのレッカー移動やタイヤロックはNG！
- 無断駐車に腹を立て、自らレッカー車を呼んで移動させたり、タイヤをロックしたり、罰金を請求する張り紙をしたりする行為は**「自力救済の禁止」**という法律の原則に抵触する可能性があります。
- たとえ相手に非があっても、法的な手続きを経ずに権利を回復しようとすると、逆に器物損壊罪や脅迫罪で訴えられ、損害賠償を請求されるリスクがあります。絶対にやめましょう。

【ケース2】契約区画のはみ出し・誤駐車の場合

契約者の確認: 駐車している車両のナンバーから、契約者を特定します。
本人へ連絡: 契約者へ直接連絡し、「お隣の方が出し入れしにくいようですので、区画内に収まるように停めていただけますか」「〇〇号室前の区画は別の方の契約ですので、ご自身の区画へ移動をお願いします」といった形で、穏やかに事実を伝えて移動を依頼します。多くの場合、悪気がないため素直に応じてくれます。
全体への注意喚起: 同様のトラブルを防ぐため、掲示板や回覧板で「駐車ルール（区画内に停める、契約番号を確認する等）の再確認のお願い」といった案内を掲示するのも有効です。

【ケース3】騒音・アイドリング問題の場合

まずは全体への注意喚起から: 最初は個人を特定せず、掲示板などで「早朝・深夜のエンジン音やドアの開閉音にご配慮ください」「長時間のアイドリングはご遠慮ください」といった一般的な注意喚起を行います。これにより、無自覚だった入居者が気づいて改善する可能性があります。
個人への注意: それでも改善されず、発生源が特定できる場合は、該当の入居者へ個別に注意します。その際も「〇〇さんから苦情が出ていて…」と他の入居者の名前を出すのは絶対に避け、「巡回中にエンジン音が気になったのですが…」という形で、あくまでオーナー（管理会社）からの指摘として伝えます。
書面での通知: 口頭での注意で改善が見られない場合は、契約書の使用細則に違反している旨を記載した書面で、改善を申し入れます。記録に残る形で、毅然とした対応を取ることが重要です。

【ケース4】駐車場内での事故・設備破損の場合

基本は当事者間での解決: 車両同士の事故は、自動車保険を使って当事者間で解決するのが基本です。オーナー様は警察への届け出を促し、当事者間の話し合いを見守る立場となります。
設備の破損: フェンスや壁、車止めなどを破損された場合は、修理費用の見積もりを取り、加害者（入居者）に請求します。火災保険に「建物管理賠償責任特約」などを付帯している場合は、保険が適用できるケースもあります。加害者が不明の場合は、防犯カメラの映像が重要な証拠となります。

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第3章：トラブルを未然に防ぐ！オーナーが今すぐできる万全の予防策

これまで見てきたように、駐車場トラブルの対応には多大な労力がかかります。最も効果的なのは、そもそもトラブルが起きにくい環境を整備することです。ここでは、オーナー様が実践できる具体的な予防策を「ルール」「設備」「管理」の3つの側面から解説します。

1.【ルール編】明確な契約と周知徹底

トラブルの多くは、ルールの曖昧さや認識不足から生じます。契約時に「言った・言わない」をなくすことが第一歩です。

詳細な「駐車場使用細則」の作成と契約書への添付:
- 賃貸借契約書とは別に、駐車場の利用に関する詳細なルールを定めた「駐車場使用細則」を作成し、契約時に署名・捺印をもらいましょう。
- 盛り込むべき項目例:
  - 駐車可能な車両サイズの制限（全長、全幅、全高、重量）
  - 禁止事項（無断駐車、区画外駐車、私物の放置、騒音、アイドリング、駐車場内での洗車・整備・球技など）
  - トラブル発生時の対応（無断駐車に対する違約金の設定など）※法的に有効な範囲で設定
  - 損害発生時の賠償責任の所在
  - 駐車場のみの解約の可否
契約時の丁寧な説明と現地確認:
- 契約時に細則の内容を一つひとつ読み上げ、特に禁止事項については口頭で丁寧に説明し、入居者の理解を深めます。
- 必ず契約者本人と一緒に駐車場へ行き、契約区画の場所と番号を指差し確認させましょう。これにより誤駐車のリスクを大幅に減らせます。
区画の明確化:
- 区画番号のプレートは、大きく見やすいものを設置します。経年劣化で消えかかっている場合は、すぐに新しいものに交換しましょう。
- 駐車場の入り口や掲示板に、区画の配置図を掲示するのも親切です。

2.【設備（ハード）編】物理的な対策で不正をシャットアウト

ルール作りと並行して、物理的な設備投資を行うことで、トラブルの抑止効果は飛躍的に高まります。

防犯カメラの設置：絶大な抑止力と証拠能力
- 効果: 「見られている」という意識が働き、無断駐車やマナー違反、車上荒らしなどに対する最大の抑止力となります。万が一トラブルが発生した際には、動かぬ証拠として犯人の特定に繋がり、問題を早期に解決できます。
- ポイント: ダミーカメラでもある程度の効果はありますが、本物のカメラを設置することが望ましいです。「防犯カメラ作動中」のステッカーを併せて掲示することで、効果はさらに高まります。
照明（センサーライト等）の設置・増設:
- 効果: 夜間でも駐車場全体を明るく照らすことで、視認性が向上し、接触事故や車上荒らしのリスクを低減します。不審者が隠れる場所がなくなり、防犯効果も期待できます。センサーライトであれば、人が近づいた時だけ点灯するため経済的です。
注意喚起看板の設置:
- 効果: ルールを視覚的に分かりやすく伝え、常に注意を促すことができます。
- 設置例:
  - 駐車場入口：「契約者専用駐車場」「関係者以外の駐車を固く禁じます」
  - 各区画：「前向き駐車にご協力ください」
  - フェンス等：「アイドリングストップのお願い」「駐車場内での事故・盗難等について、当方は一切の責任を負いません」
  - 全ての看板に管理会社やオーナーの連絡先を明記しておくことが重要です。
車止めやラインの整備:
- 効果: 駐車位置を物理的にガイドし、はみ出しや駐車位置のずれを防ぎます。ラインが消えかかっている場合は、定期的に引き直すメンテナンスも重要です。
チェーンポールやゲートの設置（費用対効果大）:
- 効果: 費用はかかりますが、契約者以外が物理的に侵入できなくなるため、部外者による無断駐車をほぼ完璧に防ぐことができます。空室が出た際も、チェーンをかけておけば不正利用される心配がありません。

3.【管理（ソフト）編】日々の気配りがトラブルを防ぐ

ルールを定め、設備を整えても、それを維持・機能させるための日々の管理が欠かせません。

定期的な巡回と清掃:
- オーナー様ご自身や管理会社が定期的に駐車場を巡回し、不審な車両や放置物がないか、設備に破損がないかなどをチェックします。
- 常に駐車場を清潔に保つことも重要です。きれいに管理されている場所では、人は不正をしにくいという心理（割れ窓理論）が働きます。
入居者との良好なコミュニケーション:
- 日頃から入居者と挨拶を交わすなど、良好な関係を築いておくことで、ルールを守ってもらいやすくなります。
- また、何か問題が起きた際に、入居者が気軽にオーナー様へ相談しやすい環境を作っておけば、トラブルの早期発見・早期解決に繋がります。
信頼できる管理会社の活用:
- 自主管理が難しい場合は、駐車場トラブルへの対応ノウハウが豊富な管理会社に委託するのも有効な選択肢です。クレームの一次対応や定期巡回、注意喚起文書の作成・掲示などを任せることで、オーナー様の負担を大幅に軽減できます。