「空室になっても毎月家賃が入るなら安心」
「入居者対応も管理会社に任せられるなら、賃貸経営の手間が省ける」
賃貸物件を所有しているオーナーの中には、このような理由からサブリース契約に関心を持っている方も多いのではないでしょうか。
サブリースは、物件をサブリース会社が一括して借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。一般的には「家賃保証」や「一括借り上げ」といった名称で紹介されることもあります。
確かに、通常の管理委託とは異なり、空室が発生しても契約で定められた賃料が支払われる仕組みであれば、一定の収入を見込みやすいというメリットがあります。
しかし、ここで注意したいのが、サブリースは将来にわたって家賃収入が一切減らないことを保証する仕組みではないという点です。
実際には、契約期間中の賃料見直しや減額、免責期間、修繕費の負担、契約解除など、事前に理解しておきたい条件があります。
「家賃保証だから安心」と考えて契約した結果、想定していた収益が得られなくなる可能性もあります。
今回は、サブリースの基本的な仕組みから、契約前に確認しておきたい注意点、一般的な管理委託との違いまで、賃貸物件オーナー向けに分かりやすく解説します。
そもそもサブリースとは？通常の管理委託との違い
サブリースとは、サブリース会社がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、その物件を入居者に貸し出す仕組みです。
一般的には、次のような流れになります。
- オーナーがサブリース会社に物件を貸す
- サブリース会社が入居者を募集する
- 入居者とサブリース会社が賃貸借契約を結ぶ
- 入居者からサブリース会社へ家賃が支払われる
- サブリース会社からオーナーへ契約上の賃料が支払われる
つまり、オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶのではなく、間にサブリース会社が入ることが特徴です。
通常の管理委託とは何が違う？
一般的な管理委託では、オーナーが入居者と賃貸借契約を結び、管理会社が家賃の集金や入居者対応、建物管理などを代行します。
一方、サブリースでは、サブリース会社が物件を借り上げ、入居者へ転貸します。
大きな違いは、誰が入居者との賃貸借契約上の貸主になるのかという点です。
通常の管理委託であれば、空室が発生すると、その期間の家賃収入は基本的にオーナーに入りません。
一方、サブリースでは、契約上の免責期間などを除き、入居者がいない期間でもサブリース会社からオーナーへ賃料が支払われる仕組みがあります。
ただし、オーナーが受け取る賃料は、入居者が支払う家賃と同額とは限りません。
例えば、入居者から月額10万円の家賃を受け取る部屋でも、オーナーに支払われる借上賃料は9万円という契約も考えられます。
この差額がサブリース会社の収益や運営費用などに充てられます。
サブリースのメリットとは？
サブリースには注意点がある一方で、オーナーにとってメリットもあります。
1．空室期間中も一定の賃料を見込みやすい
最大のメリットは、契約条件に基づいて、空室期間中も賃料が支払われる仕組みがあることです。
通常の賃貸経営では、退去が発生すると次の入居者が決まるまで家賃収入が途絶えます。
例えば、月額家賃10万円の部屋が2か月空室になれば、単純計算で20万円の家賃収入を失うことになります。
一方、サブリースで免責期間などに該当しなければ、入居者がいない期間でも契約上の賃料を受け取れる可能性があります。
特に、複数の物件を所有していて空室管理に手間をかけられないオーナーにとっては、収入を見込みやすくなる点がメリットです。
2．入居者対応の負担を軽減できる
サブリースでは、入居者との賃貸借契約をサブリース会社が結ぶため、日常的な入居者対応などを任せられる仕組みがあります。
例えば、
・家賃の集金
・入居者からの問い合わせ
・設備故障の受付
・退去受付
・入居者募集
・契約更新などの手続き
といった業務です。
ただし、実際にどこまで対応してもらえるかは契約内容によって異なります。
また、建物の維持管理や修繕に関する費用まで、すべてサブリース会社が負担するとは限りません。
3．賃貸経営にかかる手間を減らせる
仕事が忙しい方や遠方に物件を所有している方にとって、賃貸経営にかかる時間や手間を減らせることは大きなメリットです。
入居者募集や日常的な対応をサブリース会社に任せられるため、オーナー自身が個別の入居者対応を行う場面を減らせる可能性があります。
ただし、修繕工事の承認や費用負担、契約更新時の条件確認など、オーナー自身が判断しなければならない事項は残ります。
注意点1｜「家賃保証」でも将来の賃料が減額される可能性がある
サブリース契約で特に注意したいのが、借上賃料の減額です。
契約時に、
「毎月90万円を保証します」
と説明されたとしても、その金額が契約期間中ずっと変わらないとは限りません。
多くの契約では、一定期間ごとに賃料を見直す条項が設けられています。
周辺相場や入居状況によって賃料が変わることも
例えば、契約当初は月額90万円の借上賃料だったとしても、
・周辺の賃貸需要が弱くなった
・空室が増加した
・近隣の家賃相場が下落した
・建物の築年数が進んだ
といった事情によって、賃料の見直しが行われる可能性があります。
また、借地借家法第32条に基づき、一定の条件のもとでサブリース会社から賃料減額請求が行われる場合もあります。
ただし、減額請求があったからといって、オーナーが必ずその金額を受け入れなければならないわけではありません。契約内容や事情を踏まえた協議が必要です。
「契約時の家賃がずっと続く」と思い込まないことが重要です。
注意点2｜「30年一括借り上げ」でも30年間同じ条件とは限らない
サブリースの広告でよく見かけるのが、「30年一括借り上げ」という表現です。
長期間の契約と聞くと、
「30年間、家賃が保証されるなら安心」
と考えてしまうかもしれません。
しかし、ここで注意したいのが、契約期間と賃料保証期間は必ずしも同じではないということです。
例えば、契約期間が30年間であっても、
・2年ごとに借上賃料を見直す
・一定期間ごとに賃料改定を行う
・契約条件により免責期間を設ける
・一定の条件で契約解除が可能
といった内容が定められている場合があります。
つまり、30年間の契約だからといって、30年間同じ賃料が支払われるとは限りません。
契約期間だけを見るのではなく、その期間中に賃料がどのように見直されるのかまで確認することが大切です。
注意点3｜免責期間中は家賃が支払われない場合がある
サブリース契約では、「免責期間」が設けられていることがあります。
免責期間とは、一定の条件に該当した場合に、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いが免除される期間のことです。
例えば、
・新築物件の引き渡し直後
・入居者が退去した後
・次の入居者を募集している期間
などが対象になる契約があります。
仮に退去後1か月間が免責期間になっている場合、その期間は入居者がいないことに加え、オーナーへの賃料支払いも行われない可能性があります。
そのため、契約前には、
「免責期間はいつ発生するのか」
「何日間なのか」
「新築時だけなのか、退去のたびに発生するのか」
を確認しておきましょう。
注意点4｜修繕費や原状回復費はオーナー負担になることがある
サブリース契約を検討する際、意外と見落とされやすいのが修繕費です。
サブリース会社が物件を一括で借り上げるからといって、建物や設備の維持管理にかかる費用まで、すべて負担してくれるとは限りません。
例えば、
・退去後の原状回復費
・エアコン交換
・給湯器交換
・水漏れ修理
・外壁塗装
・屋上防水
・給排水設備の修繕
などです。
契約内容によっては、日常的な管理業務はサブリース会社が行っていても、設備交換や大規模修繕などの費用はオーナー負担となる場合があります。
家賃収入だけでなく支出も確認する
例えば、毎月90万円の借上賃料を受け取っていても、年間で大規模修繕費が300万円発生すれば、実際の手残りは大きく変わります。
サブリースを検討するときは、受け取れる賃料だけではなく、
「どの費用を誰が負担するのか」
を細かく確認することが重要です。
注意点5｜オーナー側から簡単に解約できるとは限らない
サブリース契約では、契約期間中の解約条件も非常に重要です。
例えば、
「今のサブリース会社より条件の良い管理会社が見つかった」
「自分で入居者を募集した方が収益が上がりそう」
「物件を売却したい」
と考えた場合でも、すぐに契約を終了できるとは限りません。
サブリース契約は賃貸借契約に該当するため、借地借家法の適用が問題となります。
特に、オーナー側から契約を終了させる場合には、借地借家法第28条の正当事由が必要となることがあります。
一方、サブリース会社側から契約を解除できる条項が設けられている場合もあります。
つまり、契約書に「30年間」と記載されていても、必ずしもオーナーが30年間自由に解約できないということです。
将来的に売却や管理方法の変更を考える可能性がある場合には、解約条件や違約金の有無などを契約前に確認しておきましょう。
サブリースと通常の管理委託、どちらがよい？
ここまでの内容を見ると、
「サブリースより通常の管理委託の方がよいのでは？」
と感じる方もいるかもしれません。
しかし、どちらが適しているかは、オーナーの考え方や物件の状況によって異なります。
例えば、次のように比較できます。
サブリースの場合
・空室時でも契約条件に基づく賃料を見込みやすい
・入居者対応などを任せられる
・借上賃料と入居者賃料の差がある
・賃料減額の可能性がある
・免責期間が設けられる場合がある
・解約や売却時に制約が生じる場合がある
通常の管理委託の場合
・入居者からの家賃が基本的にオーナーの収入になる
・空室期間中は原則として家賃収入が発生しない
・管理委託料などの管理費用が発生する
・賃料設定や募集条件をオーナーが判断しやすい
・売却や管理会社変更などを検討しやすい
通常の管理委託でも、管理会社によって業務範囲や契約条件は異なります。
また、サブリースでも契約内容によって条件は大きく変わります。
重要なのは、単純にどちらかを選ぶことではなく、自分の物件にとって、どちらの仕組みが収益性や運営方針に合っているのかを比較することです。
契約前に確認しておきたい7つのポイント
サブリース契約を検討している場合は、少なくとも次の7項目を確認しておきましょう。
1．借上賃料はいくらか
入居者が支払う家賃と、オーナーが受け取る賃料の差を確認します。
2．賃料の見直し時期と条件
何年ごとに賃料を見直すのか、どのような場合に減額される可能性があるのかを確認します。
3．免責期間はあるか
新築時や退去後など、賃料が支払われない期間があるかを確認します。
4．修繕費用は誰が負担するのか
原状回復費、設備交換費、大規模修繕費などの負担区分を確認します。
5．契約期間と解約条件
契約期間中に解約できる条件、違約金、解約予告期間などを確認します。
6．売却するときの取り扱い
物件を売却する場合に契約がどうなるのか、買主への引き継ぎや契約解除の条件を確認します。
7．サブリース会社の経営状況
会社の事業内容や財務状況、管理実績なども確認しておきましょう。
これらの項目を契約書や重要事項説明書で確認し、不明点があれば契約前に質問することが大切です。
なお、賃貸住宅管理業法では、サブリース業者に対して、誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明、書面交付などが定められています。
すでにサブリース契約を結んでいるオーナーも見直しを
サブリースは新しく契約する場合だけでなく、すでに利用しているオーナーも定期的に契約内容を確認することが大切です。
特に、
・以前より借上賃料が下がっている
・修繕費の負担が増えている
・周辺相場と現在の借上賃料に差がある
・契約更新の時期が近づいている
・売却や管理会社変更を検討している
といった場合は、一度契約内容と物件の収支を整理してみましょう。
例えば、通常の管理委託に変更した場合に、どの程度の家賃収入が見込めるのかを比較することも一つの方法です。
ただし、サブリース契約の解除には法的な制約が関係する場合があります。変更を検討する際は、契約書を確認したうえで、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ｜「家賃保証」という言葉だけで判断しないことが大切
サブリースは、空室時の収入を見込みやすく、入居者対応などの手間を軽減できる仕組みです。
一方で、
- 借上賃料が将来減額される可能性がある
- 契約期間と賃料保証期間は同じとは限らない
- 免責期間中は賃料が支払われない場合がある
- 修繕費や原状回復費がオーナー負担になる場合がある
- オーナー側から簡単に解約できない場合がある
- 売却時に契約上の制約が生じる場合がある
- サブリース会社の経営状況も確認する必要がある
といった注意点もあります。
大切なのは、サブリースを利用すること自体が良い・悪いと判断するのではなく、契約内容と物件の収益性を理解したうえで選択することです。
特に、賃貸経営では家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、税金、空室期間などを含めた収支全体を見る必要があります。
「空室が不安だからサブリースにする」という判断だけでなく、
「通常の管理委託と比較して、どちらが自分の物件に合っているのか」
を考えてみてはいかがでしょうか。
現在の管理委託契約やサブリース契約の内容、家賃設定、修繕費用などを一度整理することで、今後の賃貸経営の方向性も見えやすくなります。
契約内容や管理状況に疑問がある場合は、まず管理会社に現在の収支や契約条件を確認し、必要に応じて専門家にも相談しながら、納得できる賃貸経営を目指しましょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・契約上の判断を示すものではありません。サブリース契約の解除や賃料減額などについては、契約内容や個別事情によって取り扱いが異なるため、弁護士等の専門家へご相談ください。
