【駅近物件を選ぶメリットとデメリットは？選び方のポイントも解説】賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

はじめに

不動産投資において、「駅近物件」は非常に人気のある選択肢です。特に都市部では、通勤・通学の利便性から高い需要があり、投資対象として魅力的です。しかし、駅近物件が必ずしもベストな選択とは限りません。 本コラムでは、駅近物件の メリットとデメリット を詳しく解説し、投資を成功させるための 選び方のポイント を紹介します。駅近物件への投資を検討する際の参考にしてください。

駅近物件を選ぶメリット

1. 高い需要と安定した収益

駅近物件は、通勤・通学の利便性 から 単身者・学生・ビジネスマン に人気があり、賃貸需要が非常に高いのが特徴です。 特に都市部では、朝の通勤ラッシュがある駅 や 乗り換えが便利な駅ほど、入居者の確保が容易になります。

このような利便性の高さが空室リスクの低減に直結し、長期的な収益の安定性につながります。また、主要駅や急行停車駅の周辺では賃貸市場が活発なため、家賃の維持もしやすく、賃料の値上げが可能なケースもあります。

さらに、駅近物件は社会的な信用も高く、銀行の融資審査においてプラスに働くことが多いです。 金融機関は、資産価値が下がりにくい 物件を好むため、購入資金の調達が比較的スムーズに進む傾向があります。

2. 資産価値が維持されやすい

不動産投資では、立地が最も重要な要素のひとつです。 駅近物件は需要が高く、不景気の影響を受けにくいため、市場価格が大きく下がりにくいというメリットがあります。

特に、都市部や主要駅周辺の物件は、買い手がつきやすく、流動性が高いため、売却時の出口戦略が立てやすくなります。 仮に賃貸運用を途中でやめる場合でも、購入希望者が多いため、スムーズな売却が期待できます。

また、都市部では駅の拡張や新線の開通が資産価値を押し上げる要因となることもあります。 再開発の進むエリアでは、数年で物件価格が大幅に上昇する可能性もあり、長期的な資産運用に向いている選択肢と言えます。

3. 交通利便性が高く、再開発の可能性がある

駅近物件は、移動の利便性が非常に高く、生活の快適さを求める人々に人気があります。 特に、主要駅へのアクセスが良いエリアでは、入居者の幅が広がり、賃貸市場の安定性も強まります。

さらに、駅周辺は都市計画が進みやすいため、再開発による資産価値の向上 という大きなメリットがあります。 再開発によって新しい商業施設が誕生し、駅の改修・拡張が行われると、さらに入居希望者が増加します。

例えば、オフィス街の駅周辺で大型のショッピングセンターが建設されたり、タワーマンションが増えた場合、地域全体の価値が上がり、物件の評価額が向上することが考えられます。そのため、駅近物件は、将来的な値上がりの可能性を見込んで投資することができる資産といえるでしょう。

4. 賃貸募集が容易

賃貸募集の際、駅近であることは非常に大きなアピールポイント になります。 物件を探している人は、まず「駅近であること」を条件に検索することが多いため、入居希望者が見つかりやすいのが駅近物件の強みです。

さらに、不動産仲介業者の集客力を活かしやすいというメリットもあります。 駅近物件は 宣伝しやすく、検索結果の上位に表示されやすいため、短期間で入居者を確保できるケースが多いのです。

加えて、企業が社員寮や社宅として利用することもあり、法人契約を狙う戦略も取れます。 法人契約では、安定した収益が見込める だけでなく、長期入居者が確保できる可能性が高いため、不動産投資家にとって魅力的な選択肢です。

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駅近物件のデメリット

1. 物件価格が高く、初期投資が大きくなる

駅近物件は、その利便性の高さから人気があり、土地の価格が高くなる傾向があります。 駅に近づくほど地価が上昇し、結果として物件の購入費用も高額になります。

このため、投資額が大きくなり、資金計画を慎重に立てる必要 があります。特に、賃料の上昇が限られている地域では、利回りが低くなりやすいため、収益性の計算が重要です。 例えば、購入価格が高すぎると家賃設定に制約が生じ、十分な収益が確保できなくなるリスクがあります。

また、駅近物件は一般的に売却時の価格が維持されやすいものの、初期投資額が大きい分、回収期間が長くなることも考慮すべきポイントです。 投資を検討する際は、駅近という要素だけに注目せず、将来の収益性を見極めることが重要 になります。

2. 騒音や治安の問題

駅周辺は人の往来が多く、昼夜問わず騒音が発生しやすいことがデメリットになります。 特に、繁華街や飲食店が密集しているエリアでは、夜間の騒がしさが問題になることがあります。

例えば、居酒屋やナイトクラブが多い地域では、深夜まで人の出入りが激しく、騒音が絶えないケースがあります。 また、駅前にはバスやタクシー乗り場があることが多く、車両のアイドリング音や交通量の多さが生活環境に影響を与えることもあります。

さらに、人が集まりやすい駅周辺では治安の懸念もあります。 特に、大規模な商業施設がある場所や繁華街の近くでは、犯罪率が高いエリアも存在するため、慎重にエリアを選ぶ必要 があります。 駅近物件の購入を検討する際は、周辺の治安情報や地域の住民層を詳しく確認することが重要 です。

3. 競争が激しく、差別化が必要

駅近物件は非常に人気があるため、同じ立地に類似した物件が多くなる傾向があります。その結果、競争が激しくなり、単に「駅近」という理由だけでは入居者を確保しづらくなることもあります。

特に、築年数が古い物件は 新築・築浅の物件と比較されやすく、競争力が落ちる可能性があります。 このため、他の物件と差別化を図るためにリノベーションや設備投資を行う ことが必要になります。

例えば、

• 最新のセキュリティ設備（スマートロックなど）を導入する
• 室内デザインを現代風にリノベーションする
• 高速インターネット設備を備え、テレワークに適した環境を整える など、入居者のニーズに応じた改善策を実施することで、競争力を高めることができます。

駅近物件は「立地の良さ」だけで選ばれるわけではなく、住みやすさや利便性を向上させる工夫が求められることを理解しておくことが重要です。

4. 駐車場の確保が難しい

都市部の駅近物件では、敷地の広さが限られているため、駐車場の確保が困難であることがデメリットのひとつです。 特に、都心部では駐車場付きの物件が非常に少なく、月極駐車場の料金も高額になりがちです。

車を所有している入居者にとっては、近隣に駐車場がない場合、不便に感じることが多く、入居者の対象を狭める要因となります。 また、駐車場が確保できないことで、ファミリー層が敬遠する可能性もあり、単身者向けの賃貸に限定されるケースもあります。

この問題を解決するためには、

• 近隣の駐車場事情を事前に調査し、入居者に案内できるようにする
• カーシェアサービスの導入を検討し、住民の利便性を向上させる
• 駅徒歩圏内のカーシェアスポットやレンタカー店舗を把握しておく などの対策を取ることで、駐車場の不足を補うことが可能です。

駅近物件は「徒歩移動が中心のライフスタイル向け」には適していますが、車を必要とする層への対応が難しい ため、ターゲット層を考慮した物件選びが重要になります。

駅近物件の選び方のポイント

1. 目的を明確にする

まず、不動産投資をする際の目的を明確にすること が重要です。目的が曖昧なまま投資すると、期待する収益を得られないリスクがあります。

以下のような目的に応じて、最適な物件の選び方が変わります。

• 短期的に収益を得る場合 → 空室リスクの低い人気エリアを選び、高い賃料で運用する。
• 長期的に資産を保有する場合 → 将来的に価値の上昇が期待できるエリアを選び、安定した賃貸収入を得る。
• リセール（売却）を考慮する場合 → 流動性の高い立地を選び、資産価値の維持が可能な物件を選定する。

投資戦略に応じた物件選びが、不動産投資を成功に導くポイントとなります。

2. 立地を詳細にチェック

駅近物件を選ぶ際は、単純に「駅から近い」というだけではなく、周辺環境の詳細なチェック が不可欠です。

特に以下の点を確認しましょう。

• どの駅の出口に位置しているか → 東口・西口などで雰囲気が異なるため、ターゲット層に適した出口を選ぶ。
• 周辺環境はどうか → 飲食店や歓楽街が近すぎると、治安の問題や騒音の懸念がある。
• 生活利便施設があるか → スーパー・病院・学校などが近くにあると、ファミリー層にも人気が出る。
• 通勤アクセスは良好か → 都心へのアクセス時間や乗り換えの利便性を考慮する。

立地の細かな特徴を把握することで、ターゲット層に合った物件選び が可能になります。

3. 周辺相場を把握する

物件を購入する前に、周辺の賃貸相場や売買価格を調査することで、適正な投資判断を行うことができます。

具体的には以下の点を確認しましょう。

• 賃貸相場 → 同じエリア・駅近の物件と比較し、適正な家賃設定が可能かを調べる。
• 売買価格 → 似た立地・築年数の物件の価格をチェックし、高すぎる場合は慎重に検討する。
• 過去の値動き → 物件の価格が安定しているか、今後の市場変動に影響を受ける可能性があるかを確認。
• 都市開発計画 → 駅周辺の開発情報を収集し、将来的に資産価値が上昇するかを予測する。

市場動向を把握することで、リスクを最小限に抑え、より確実な投資判断が可能になります。

4. 物件の状態を慎重に確認

駅近物件は価格が高く、築年数の古いものも多いため、物件の状態を詳しく調査することが重要です。

以下の点をチェックすることで、予想外の追加コストを抑えることができます。

• 築年数 → 建物の耐久性を確認し、古い場合はリフォーム費用を考慮する。
• 設備の状態 → 水回り・給湯設備・エアコンなど、老朽化していないかを確認。
• 管理体制 → 管理会社の質が良いか、共用部分の清掃状況などをチェック。
• 修繕の必要性 → 壁のひび割れ、配管の劣化など、大規模修繕の必要があるか調査。

築年数が経過した物件でも、しっかりと管理されているものは価値が維持されやすい ため、慎重に見極めましょう。

5. 市場動向を予測する

駅近物件は資産価値が維持されやすいですが、都市計画や再開発の影響を受けることもあります。 そのため、市場動向を正しく予測することが成功の鍵となります。

確認すべきポイントは以下の通りです。

• 都市計画の進行状況 → 再開発が予定されているか、駅の改修計画があるかを調査。
• 新しい路線や駅の建設 → 近隣の鉄道計画があると、利便性が向上し資産価値が上がる可能性がある。
• 人口の増減 → 人口が増えるエリアは需要が高まり、長期的な安定した収益を得やすい。
• 賃貸需要の推移 → 周辺の賃貸市場が拡大傾向にあるか、将来的な空室リスクを予測する。

これらの情報を把握することで、物件の将来的な価値を適切に判断することができます。

まとめ

駅近物件は 賃貸需要が高く、資産価値が維持されやすい というメリットがありますが、価格が高い・騒音問題・競争が激しいなどのデメリットもあります。重要なのは、メリット・デメリットを理解し、目的に応じた最適な物件を選ぶこと です。市場動向を分析し、戦略的に判断することで、より成功しやすい不動産投資が実現します。