賃貸のトラブルで多い敷金問題！敷金なしのメリットや相場を解説
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- 賃貸経営得情報
賃貸経営を始めたいが、家賃のほかに「敷金・礼金」の設定金額を迷っているオーナー様も多いのではないでしょうか。
「敷金・礼金を徴収したいが、空室の原因になりそう」
「敷金・礼金をめぐるトラブルは避けたい」
「敷金・礼金の相場は？」
など、賃貸経営をするうえでの悩みも多いですよね。
そこで、賃貸の敷金・礼金に関する悩みをお持ちのオーナー様向けに
■敷金・礼金とは？
■敷金・礼金の相場
■敷金なし賃貸のメリット・デメリット
■敷金・礼金でよくあるトラブル
■敷金・礼金トラブルを回避する2つのポイント
などをご紹介します。
賃貸経営の「保険」のような役割も担っている敷金・礼金。
空室を発生させないために、敷金・礼金をなしとすることも有効ですが、賃貸経営に影響するリスクもあるんです。
ぜひ最後までご覧いただき、敷金・礼金を適正に設定することで健全な賃貸経営を行いましょう。
賃貸の敷金・礼金とは？
賃貸物件の契約に必要になることが多い「敷金」と「礼金」ですが、どのような役割があるのでしょうか。
2020年の民法改正により、敷金の取り扱いなども変更となりました。
ここからは、敷金と礼金について詳しく解説していきます。
敷金
敷金とは、賃貸物件の契約をする際に金銭債務を担保するための預かり金のことです。
オーナー様は入居者との賃貸契約が終了し、物件を明け渡す際に敷金の返還義務が発生します。
また賃貸物件の契約中に入居者から
「滞納家賃を敷金から相殺してほしい」
などの要望があったとしても不可能です。
金銭債務の具体例としては、
・契約終了後の滞納家賃
・契約終了後の滞納更新料
・入居者が負担するべき原状回復費用
などがあり、敷金での清算が可能です。
礼金
礼金とは、入居者がオーナー様へ賃貸物件を貸してくれたお礼の意味をこめて支払うお金のことです。
今よりも賃貸物件が少なかった時代に、根付いた慣習と言われています。
礼金は敷金とは違い、返還義務等もないためすべてがオーナー様の収入となる特徴があります。
賃貸の敷金・礼金の相場は家賃の1～2か月分
国土交通省が実施した調査によると、敷金・礼金の相場はそれぞれ家賃の1～2か月分となっています。
しかし敷金・礼金なしの賃貸物件も増えてきており、入居者からも初期費用を抑えられるため、需要が高い傾向があります。
近傍の賃貸物件の状況も確認しながら、敷金・礼金を設定することで安定した賃貸経営につながるでしょう。
賃貸の敷金・礼金なしのメリット・デメリット
賃貸物件が多くなってきており、敷金・礼金なしとする物件も多いです。
賃貸経営における、敷金・礼金なしのメリット・デメリットをご紹介します。
敷金・礼金なしのメリット
賃貸の敷金・礼金をなしとするメリットは、空室を解消しやすいことです。
入居者にとっても、賃貸物件を契約する際の初期費用を抑えられるメリットがあります。
敷金・礼金なしのデメリット
賃貸物件の契約で多くを占める敷金・礼金をなしとするデメリットとして、
・滞納された家賃や更新料が回収できない
・入居者負担の原状回復費用が支払われない
などがあります。
とくに敷金は、賃貸物件の契約期間中の預かり金であり「保険」の役割も担っています。
家賃などの滞納が残った状態で賃貸契約が終了し、そのまま音信不通になればオーナー様の大きな損失です。
また賃貸物件の契約終了後には、室内クリーニングなど原状回復が必要になりますよね。
原状回復費用のうち、入居者負担分についても支払われないまま音信不通になるケースがあるんです。
賃貸の敷金・礼金をなしとするデメリットに備えて、保証会社の利用をおすすめします。
保証会社を利用することで、
・滞納家賃
・滞納更新料
・原状回復費用
・明け渡し訴訟費用
などが、保証されます。
保証会社を利用する費用負担は、入居者であることもオーナー様にとってうれしいポイントです。
賃貸の敷金・礼金でよくあるトラブル
賃貸でのトラブルでよくある原因が賃貸契約終了後の敷金の清算。
賃貸契約が終了した入居者から「敷金を全額返金してほしい」などのクレームをいただくこともありますよね。
敷金・礼金でよくあるトラブルとして、
・原状回復費用の負担割合
・敷金を返金するタイミング
などについて詳しく解説していきます。
原状回復費用の負担割合
賃貸契約の終了時に必ず発生する原状回復作業には、
・室内クリーニング
・クロスの張替え
・日焼けしたフローリングの修繕
・鍵の交換
など、細かく発生します。
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗を超える範囲の原状回復は、オーナー様が負担するべきとされています。
通常損耗の具体例としては、
・クロスの日焼け
・家具の設置による床のへこみ
・地震で破損したガラス
などがあります。
賃貸物件を通常的に使用して発生する損耗箇所は、オーナー様が原状回復費用を負担しなければなりません。
また入居者が負担すべき原状回復は、
・故意的に損耗させた箇所
・経年による損耗を除いた範囲
となります。
具体的にクロスの場合には、前回の原状回復から6年で残存価値が1円となります。
入居者が負担すべき原状回復費用を計算するうえで、
・経過年数を考慮する
・入居者が故意的に破損させた箇所の特定
などの注意が必要です。
敷金を返金するタイミング
礼金は返金の必要はありませんが、敷金には返金義務があります。
敷金を返金するタイミングは、賃貸物件の契約終了後に
・入居者が滞納している家賃
・入居者が滞納している更新料
・入居者が負担すべき原状回復費用
などを確認し、清算後速やかに行わなければなりません。
賃貸オーナー必見！敷金・礼金のトラブルを回避する2つのポイント
賃貸の敷金・礼金のトラブルを回避するためには、
1．敷金償却（敷引特約）を設定する
2．賃貸管理業務を適正におこなう
2つのポイントがあります。
1．敷金償却（敷引特約）を設定する
敷金には、敷金償却という仕組みがあります。
敷金の償却とは「敷引特約」と言われ、賃貸物件の終了時に原状回復費用などの負担とは別に、敷金から一定額を控除することです。
たとえば家賃10万円の賃貸物件の契約で、
・敷金20万円
・礼金0円
・敷引特約10万円
を設定しているケース。
賃貸契約終了後、入居者に返金する敷金額は、敷引特約の10万円を差し引いた、残りの10万円となります。
なお、敷引額について過去の判例では、敷引額として家賃の約2倍相当は有効であるとされています。
敷金の償却を設定する際に注意すべき点として、
・敷金特約を契約書内に明記する
・賃貸物件を使用する際の、通常損耗を超えない金額にする
などがあります。
賃貸借契約を結ぶときに、敷引特約をあらかじめ明記して同意を得ておけば、入居者との敷金返還額でトラブルになることを防げます。
2．賃貸管理業務を適正におこなう
敷金返還のトラブルは、賃貸物件を退去する際の立ち会い中に、
「ここは入居当初からクロスが剥がれていたから、自分の負担ではない」
「設備が壊れている状態で入居したので、原状回復費用は負担しない」
といったやり取りから起こるケースが多いです。
こうしたトラブルを防ぐには、
・賃貸借契約時に、敷引特約などの設定をしておく
・入居者の入居前に、室内設備に不備がないかしっかり確認する
など、賃貸管理業務を適正におこなうことが重要です。
入居者の生活満足向上や信頼関係の構築につながるほか、契約終了後に、原状回復費用の負担割合・敷金返還額などについてトラブルが起こりづらくなります。
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まとめ
賃貸の敷金・礼金は、オーナー様にとって家賃収入となりますが、適正な運用を行わなければトラブルにつながります。
とくに敷金の返金・原状回復費用の負担割合をめぐるトラブルが多いです。
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、入居者が退去する際の確認作業で活用できるチェックシートがあります。
賃貸物件の損耗箇所や数量を確認する際に非常に有効です。
また賃貸に関するトラブルを回避するためには、入居者との良好なコミュニケーションや信頼関係の構築が欠かせません。
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