賃貸物件に地震被害が！オーナーがとるべき3つの行動と対策を徹底解説
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- 賃貸経営得情報
近年自然災害の被害が増えており、賃貸経営にも大きな影響を与えるケースが目立っています。
今後発生すると予想されている南海トラフ地震・首都直下地震など、いつどのような災害が起きてもおかしくない状況です。
「地震が原因で破損した賃貸物件の修繕は誰がする？」
「地震などの災害に備えて有効な保険は？」
「安定した賃貸経営を行うためにも地震発生時の対応を知りたい」
など、地震が発生したことを想像すると不安を抱くオーナー様もいますよね。
とくに日本は世界の中でも地震大国とされており、地震への対策は賃貸経営を行ううえでも必要不可欠となっています。
そこで、賃貸経営を行うオーナー様向けに
・地震発生時に賃貸物件オーナー様がとるべき3つの行動
・地震で破損した賃貸物件の修繕責任は誰？
・地震で倒壊した賃貸物件もオーナー様の責任になる
・賃貸物件で地震を含む災害に備えて入るべき保険
などについてご説明します。
地震など、万が一に備えた対策も賃貸経営を行ううえでは非常に重要です。
ぜひ最後までご覧いただき、安定した賃貸経営を行う参考にしてください。
地震発生時に賃貸物件オーナー様がとるべき3つの行動
地震などの自然災害は、いつ発生するかわかりません。
地震が発生した際にオーナー様がとるべき行動として、
1．賃貸物件の破損確認
2．入居者の安否確認
3．入居者へ賃貸物件の室内の状況確認
などがありますので、順番に解説していきます。
1．賃貸物件の外壁や屋根の破損確認
賃貸物件に破損が生じていないか確認しましょう。
外壁が剥がれていたり、屋根の瓦が落ちていたりする場合があります。
雨漏れの原因にもなり賃貸物件が傷んでしまうため、迅速に破損状況の確認が必要です。
2．入居者の安否確認
大地震などが発生した際には、入居者の安否確認を実施しましょう。
入居者が賃貸物件の室内で倒れてきた家具の下敷きに…というケースも考えられます。
入居者の安否確認と同時に賃貸物件の外観などの被害状況も伝えられると、入居者も安心するでしょう。
3．入居者へ賃貸物件の室内の状況確認
大地震などの災害が発生した場合でも、オーナー様が入居者に断りなく室内を確認できません。
入居者と賃貸契約中の賃貸物件に勝手に入ると、不法侵入などの罪に問われてしまいます。
賃貸物件の室内は入居者のみ確認可能なため、
・壁の傷やひび割れ
・水漏れ
・浴室や洗面台の破損
など、生活するうえで支障となる破損がないか確認しましょう。
地震で破損した賃貸物件の修繕責任は誰？
地震などの自然災害は誰かが原因となって発生するものではありません。
入居者が意図的に破損させた場合には、修繕費用を負担させられますが、地震が原因の場合は誰が修繕費用を負担すべきでしょうか。
結論をお伝えすると、地震などで破損した賃貸物件の修繕責任は、オーナー様になります。
地震によって家具などが倒れて破損してしまった箇所も入居者の過失にはならないんです。
賃貸物件の修繕責任は、オーナー様になるため迅速な破損状況の把握が重要です。
修繕義務の放置は賃貸経営を悪化させる
地震などの自然災害による修繕費用は、オーナー様にとっても突発的な出費となりますよね。
もちろんオーナー様に過失があったわけではないので、痛い出費ですが修繕義務の放置は入居者の不満の原因となります。
賃貸物件の家賃などは、通常的に使用できる場合の金額ですので、オーナー様は迅速に修繕対応しなければならないんです。
民法第606条第1項では、賃貸物件が壊れて使用できない場合には、賃貸人が修繕をする義務を負うとされています。
入居者からの要望やクレームに迅速に対応できなければ
・退去者が増える
・賃貸物件の悪い口コミが増える
・新たな入居者が見つかりづらい
など、安定した賃貸経営を行えなくなります。
地震で倒壊した賃貸物件もオーナー様の責任になる
築古の賃貸物件を所有されているオーナー様には、
「地震が原因で賃貸物件が倒壊した場合、どうすればいいのだろうか」
などの不安がありませんか。
地震などの自然災害で賃貸物件が倒壊した場合も、オーナー様の責任となります。
築古の賃貸物件を所有しているオーナー様は、
・耐震診断
・耐震工事
・地質調査
など、倒壊などの不安を取り除くために対策を講じる必要があります。
とくに1981年5月31日以前に建築された賃貸物件は、旧耐震基準の建物ですので耐震診断を受けた方がいいでしょう。
旧耐震基準にて建築された賃貸物件は、震度6強から7程度の地震が発生した場合に倒壊する危険性があるとされているため
・計画的な大規模修繕
・リノベーション
・耐震補強
などの対策が必要です。
賃貸物件で地震を含む災害に備えて入るべき保険
地震などの自然震災に備えてオーナー様が入っておくべき保険には、地震保険があります。
地震保険とは、
・地震
・火山噴火
・津波
などにより賃貸物件が破損した際の損害が補償されます。
地震保険による補償金は、
・全損
・半損
・一部損
など、賃貸物件が被害を受けた割合によって異なるため、保険会社の査定が必要です。
世界の中でも地震大国と言われている日本では、万が一に備えて地震保険に入ることをおすすめします。
地震などの災害発生時には賃貸物件の修繕が遅れる
地震などの自然災害が発生すると修繕が必要な建物が多いため、修繕業者の手配が遅れてしまいがちです。
実際に東日本大震災や台風被害が発生した際には、賃貸物件の修繕を依頼してもなかなか対応してもらえないケースがありました。
災害が発生した際に修繕対応が遅れてしまう場合を想定して、
・入居者への連絡体制
・代替設備や空室活用の検討
・老朽化している設備の更新
など、入居者の生活満足度が低下しないような取組みを考えておきましょう。
賃貸経営では、地震などの災害発生時の対策を準備しておくことが非常に重要です。
まとめ
賃貸管理業務は複雑で専門的な内容も多いため、目の前の業務に追われてしまい、地震などの災害対策まで手がまわらないこともありますよね。
賃貸管理会社へ賃貸管理業務を委託すると、
・ノウハウや実績が多いスタッフへ依頼できるため安心できる
・入居者への連絡が迅速に可能
・災害対応など日常的に発生しない業務への対応
など、災害発生時も多くのメリットがあります。
また、災害対応に真摯に向き合うことで入居者との信頼関係も構築できるため、安定した賃貸経営にもつながるんです。
（株）アブレイズパートナーズでは、日頃の賃貸管理業務から地震などの災害発生時の対応まで、オーナー様の賃貸管理業務を幅広くサポートします。
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