賃貸物件の退去立会いで、室内に入った瞬間にタバコの臭いがする。壁紙を見ると黄色く変色しており、換気をしてもなかなか臭いが取れない――。
こうしたケースでは、オーナーとして「これは入居者に原状回復費用を請求できるのでは？」と考えるのは自然なことです。
一方で、タバコによる汚れだからといって、クロスの全面張替えやクリーニング費用などを無条件ですべて入居者へ請求できるとは限りません。
原状回復では、「何が入居者の責任なのか」「どこまで修繕する必要があるのか」「設備や内装がどの程度古くなっているのか」などを整理して考える必要があります。
特にタバコの場合は、目に見えるヤニだけでなく、天井や建具、エアコンなどに臭いが残ることもあり、通常の原状回復より判断が難しくなるケースがあります。
今回は、賃貸物件オーナーが知っておきたいタバコのヤニ・臭いと原状回復費用の考え方について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえながら分かりやすく解説します。
そもそも「原状回復」とは新品の状態に戻すことではない
まず押さえておきたいのが、「原状回復」という言葉の意味です。
原状回復と聞くと、
「入居する前と同じ状態に戻してもらう」
というイメージを持つ方もいるかもしれません。
しかし、原則的な考え方は少し異なります。
民法第621条では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化を除き、借主の責任によって生じた損傷について原状回復義務を負うことが定められています。
国土交通省のガイドラインでも、原状回復は、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗・毀損を復旧するものとして整理されています。
つまり、普通に生活していて自然に古くなった部分まで、すべて入居者負担で新品にするという考え方ではありません。
通常損耗や経年変化は基本的にオーナー側の負担
例えば、日照によるクロスの変色や、家具を置いていたことによる床のへこみなど、通常の生活の範囲で発生するものについては、一般的には通常損耗や経年変化として扱われます。
こうした費用は、基本的には毎月の賃料の中に含まれているものと考え、オーナー側で負担するのが原則的な考え方です。
一方、
- 故意に壁を壊した
- 不注意で設備を破損した
- 掃除や手入れを怠ったことで汚れやカビを拡大させた
- 通常の使用とはいえない使い方によって室内を著しく汚損した
といった場合には、入居者の原状回復負担が問題になります。
タバコのヤニや臭いも、こちら側に分類される可能性があります。
タバコのヤニ・臭いは「通常損耗」とは考えられにくい
では、室内で喫煙していた場合はどうでしょうか。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、タバコ等のヤニ・臭いについて、喫煙によってクロス等が著しく汚れたり、臭いが付着した場合は、通常の使用による損耗とは考えにくいという整理がされています。
さらに、喫煙等によって居室全体のクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合には、居室全体のクリーニングやクロス張替え費用を借主負担とすることが妥当と考えられるとの考え方も示されています。
ここはオーナーにとって非常に重要なポイントです。
一般的なクロスの傷や汚れでは、「汚した一部分だけ」が修繕範囲の基本となります。
しかし、タバコの煙は室内全体に広がります。
例えば、リビングの一角で喫煙していても、ヤニや臭いが壁や天井など広い範囲に付着することがあります。その結果、部分的な補修だけでは次の入居者を募集できる状態まで回復できない場合があります。
そのため、実際に室内全体へ影響が及んでいるのであれば、通常より広い範囲の原状回復が認められる可能性があるというわけです。
「タバコを吸っていた＝全額請求できる」ではない
ここで注意したいのが、
「喫煙していたことが分かったので、リフォーム代を全部請求しよう」
という考え方です。
これはトラブルになりやすいため注意が必要です。
入居者の責任による汚れであっても、原状回復費用を考える際には、主に次の点を整理する必要があります。
1．本当にタバコが原因なのか
まず確認したいのが、修繕やクリーニングが必要になった原因です。
例えば、
「壁紙が黄色い」
という事実だけで、すべてをタバコによる変色と判断できるとは限りません。
築年数やクロスの使用期間、日焼け、既存の汚れなど、ほかの原因が含まれている可能性もあります。
そのため、退去時には、
- ヤニの付着状況
- クロスの変色状況
- 室内の臭い
- 天井や建具への付着
- 入居時の室内状態
- クロスを前回張り替えた時期
などを確認しておくことが重要です。
2．どこまで工事する必要があるのか
次に問題になるのが「修繕範囲」です。
例えば、リビングだけで喫煙しており、別の洋室にはヤニも臭いもほとんど確認できない場合、当然に住戸全体のクロス張替え費用を入居者へ請求できるとは限りません。
一方、長期間にわたって室内で喫煙しており、リビングだけでなく廊下やほかの居室まで強い臭いが付着している場合には、より広い範囲のクリーニングや張替えが必要になる可能性があります。
大切なのは、
「喫煙していたから全面張替え」ではなく、「実際の汚損状況から、どこまで施工する必要があるか」を判断することです。
国土交通省のガイドラインも、原状回復は可能な限り毀損部分に限定し、必要最低限の施工単位を基本とする考え方を示しています。
クロスは「経過年数」も考える必要がある
タバコによるヤニでクロスを張り替える必要があったとしても、もう一つ重要なポイントがあります。
それがクロスの経過年数です。
国土交通省のガイドラインでは、壁クロスについては、経過年数を考慮し、6年で残存価値が1円となるように借主の負担割合を算定するという考え方が示されています。
例えば、張り替えたばかりのクロスを入居者が短期間でタバコのヤニだらけにしてしまったケースと、長期間使用され、すでに相当程度古くなっていたクロスでは、同じように考えるわけではありません。
「6年以上なら何をしても請求できない」という意味ではない
ここは誤解されやすいところです。
「クロスは6年で価値がほぼなくなるなら、6年以上住んでいた入居者には何も請求できないのか？」
という疑問を持つオーナーもいるでしょう。
しかし、単純にそうとは言い切れません。
クロスそのものの価値について経過年数を考慮することと、入居者の行為によって本来必要のなかった作業が発生したことは分けて考える必要があります。
例えば、強いタバコ臭を除去するために特別なクリーニングや消臭作業が必要になった場合には、その必要性や契約内容、実際の作業内容などを踏まえて、別途負担を検討することになります。
「クロスが古いから全額請求できる」「6年経っているから一切請求できない」と単純に判断せず、工事項目ごとに整理することが重要です。
エアコンや建具の臭いまで請求できる？
タバコの問題が難しい理由の一つが、臭いがクロスだけに残るとは限らないことです。
長期間の喫煙では、
- 天井
- 建具
- エアコン
- 換気扇
- クローゼット内部
- 床材
などにヤニや臭いが付着するケースもあります。
しかし、ここでも「喫煙していたからすべて交換」という判断は避けた方がよいでしょう。
例えばエアコンについても、通常の内部洗浄で臭いが取れるのか、それとも喫煙による著しい汚損によって追加作業が必要なのかで状況は異なります。
交換まで必要なのであれば、
「なぜクリーニングではなく交換が必要なのか」
という合理的な説明ができる状態にしておくことが重要です。
原状回復費用を請求する際は、喫煙と工事との因果関係や、施工内容の必要性を説明できるかどうかを意識しておきましょう。
「室内禁煙」の特約がある場合はどうなる？
賃貸借契約で、
「室内での喫煙を禁止する」
と明確に定めている物件も増えています。
国土交通省のガイドラインでも、賃貸物件で喫煙が禁止されている場合の喫煙については、契約で定められた使用方法に反するものと考えられる旨が示されています。
そのため、禁煙物件で実際に室内喫煙が確認され、それによってヤニや臭いが発生している場合は、借主側の負担を検討するうえで重要な事情になります。
ただし、契約書に禁煙と書いてあるからといって、どのような費用でも無条件で全額請求できるという意味ではありません。
実際の汚損状況、工事の必要性、経過年数、契約内容などを総合的に確認する必要があります。
また、禁煙特約を設ける場合には、契約時に入居者へ内容を明確に説明し、認識の違いが生じないようにしておくことも重要です。
タバコによる原状回復トラブルを防ぐ5つのポイント
タバコによる原状回復は、退去してから対応するよりも、入居時から証拠や契約条件を整えておくことの方が重要です。
1．入居前の室内写真を残しておく
入居前の写真は非常に重要です。
特に、
- クロス
- 天井
- 建具
- エアコン
- 床
などは写真を残しておきましょう。
国土交通省のガイドラインでも、入退去時の物件状況をチェックリストや写真などで確認し、記録を残すことがトラブル防止に有効とされています。
2．クロスなどの施工時期を記録する
原状回復費用を計算するときには、経過年数が重要になります。
「このクロスはいつ張り替えたのか分からない」
という状態では、適切な負担割合を算定しにくくなります。
原状回復工事を行った際には、工事年月日や施工箇所を管理会社側でも記録しておくことをおすすめします。
3．禁煙物件なら契約書で明確にする
室内喫煙を禁止したいのであれば、口頭だけでなく、賃貸借契約書や特約などで明確にしておくことが大切です。
「禁止なのか」「配慮をお願いしているだけなのか」が曖昧な状態では、退去時に認識の違いが生じる可能性があります。
4．退去立会いで写真を細かく撮る
タバコのヤニは写真でも比較的確認しやすい汚れです。
スイッチプレートや家具が置かれていた部分と、その周辺のクロスを比較すると、変色の程度が分かる場合もあります。
退去時には「ヤニあり」と記録するだけでなく、後から第三者が見ても状況を確認できるような写真を残しておくことが重要です。
臭いについては写真では残せないため、立会い時の確認記録や、必要に応じて施工業者による所見なども判断材料になります。
5．見積書の項目を明確にする
原状回復費用を、
「原状回復工事 一式」
としてまとめてしまうと、入居者にとって何にいくらかかったのか分かりにくくなります。
クロス張替え、クリーニング、消臭作業など、工事項目をできるだけ明確にしておくことで、費用の根拠を説明しやすくなります。
オーナーが注意したいのは「請求できるか」だけではない
タバコのヤニや臭いが確認されたとき、どうしても「入居者にいくら請求できるか」という部分に目が向きがちです。
しかし、賃貸経営という視点では、もう一つ重要なことがあります。
それは、次の入居者を早く募集できる状態まで戻すことです。
原状回復費用の負担割合について長期間話し合っている間に募集開始が遅れれば、その分だけ空室期間が延びる可能性があります。
そのため、
「どこまで請求するのか」
と同時に、
「どの工事を先に進めるのか」
「募集開始まで何日かかるのか」
「修繕費と空室損失を含めて、どの対応が合理的なのか」
という賃貸経営全体の視点で考えることも重要です。
まとめ
タバコのヤニや臭いは、通常の生活によって自然に発生する経年変化とは異なり、入居者の使用方法によって発生した損耗として、原状回復費用を請求できる可能性があります。
特に、室内全体にヤニや臭いが広がっている場合には、居室全体のクリーニングやクロス張替えが必要になることもあります。
ただし、
「喫煙していた＝すべて入居者へ全額請求できる」わけではありません。
実際の汚損範囲、工事の必要性、クロスなどの経過年数、契約内容、入居前後の状態などを一つずつ確認し、合理的な範囲で精算することが大切です。
また、原状回復トラブルを防ぐためには、退去時だけではなく、入居前の写真、施工履歴、禁煙特約、退去立会い時の記録など、日頃の物件管理が重要になります。
タバコによる原状回復は、臭いの範囲や施工内容によって判断が難しいケースも少なくありません。請求範囲に迷った場合には、自己判断で精算を進めるのではなく、原状回復の実務に詳しい管理会社などへ相談しながら整理すると安心です。
