【アパート修繕工事の種類とその意義】

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2025.04.03

～持続可能な賃貸経営と資産価値を守るための実践ガイド～

賃貸アパート経営において、建物の維持管理は資産価値を維持し、空室リスクを抑えるための重要な施策です。アパート修繕工事は、その目的や規模に応じて大きく4種類に分類されます。ここでは、各工事の特徴やポイント、さらに会計上の取り扱いまでを踏まえ、専門的かつ実務に即した視点で解説いたします。

● 予防修繕
予防修繕とは、まだ大きな故障や損傷が顕在化する前に、潜在的な問題箇所を補修する工事です。たとえば、外壁に僅かなクラックが発生した場合、早期に対処することで、雨水の侵入や内部構造へのダメージ拡大を防ぎます。このような小さな兆候は、時間の経過と共に放置すれば、建物全体の耐久性に影響を及ぼす恐れがあり、後の大規模な修理費用（場合によっては数百万円以上）を招くリスクがあります。予防修繕の適切なタイミングの見極めは容易ではありません。そのため、賃貸物件を管理する専門の管理会社やメンテナンス業者との密な連携が不可欠です。日常点検の実施、モニタリング体制の整備、さらには最新のIoTセンサーを用いたスマートメンテナンスなど、近年の技術動向も活用しながら、定期的な状態評価を実施することが求められます。こうした先手を打つアプローチこそが、資産価値の低下を防ぎ、将来的なトラブルの回避につながるのです。

● 事後修繕
一方で、事後修繕は実際に損傷や不具合が発生した後、迅速に対応する工事を指します。雨漏り、給水管や給湯器の故障など、入居者の日常生活に直接支障を来たす緊急対応として、その重要性は言うまでもありません。事後修繕の魅力は、軽微なトラブルに対して即時に対応できる点です。実際、短時間・短工期で済むケースも多く、費用面では修繕費として計上できるため、確定申告時に必要経費として全額控除が可能です。しかしながら、事後対応のみでは、根本的な問題解決には至らず、同じ症状が繰り返されることで、結果的に大規模な改修に発展するリスクを孕んでいます。したがって、事後修繕と予防修繕をうまく組み合わせた、計画的なメンテナンス体制の構築が経営の効率化に寄与します。

● 大規模修繕
建物は築年数の経過とともに経年劣化が進むため、定期的な大規模修繕は不可欠です。大規模修繕工事は、外壁塗装、防水工事、配管や共用部分の補修など、建物全体へ及ぶ包括的な作業を行います。たとえば、国土交通省発行の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によれば、木造アパート（10戸）では、築11～15年目でおよそ640万円、築21～25年目で約980万円の修繕費用が見込まれます。これらは、管理会社との事前連携、定期的な積立制度の活用、さらには施工実績の明示によって物件価値の向上や売却時の信頼性向上をもたらすための不可欠な投資とされています。資本的支出として計上される大規模修繕工事費用は、新たな設備投資とみなされ、減価償却費として数年に渡って費用化される点にも注意が必要です。計画的なキャッシュフローの見通しとともに、適切な資金管理が求められる分野です。

【出典】国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

● 原状回復工事
原状回復工事は、契約期間満了や入居者の退去後に実施されるもので、入居前の状態に戻すための修繕です。壁紙や床材の交換、設備の点検・修理、さらにはクロスやふすまの更新など、居住環境を元の健全な状態に戻すための一連の作業が含まれます。2020年の民法改正により、通常の使用による劣化は入居者の負担外となり、原状回復工事にかかる費用は基本的にオーナー側の経済負担と見なされます。これにより、オーナーは退去時の修繕費用に対して、より堅実な資金計画を策定する必要があり、また、各種ガイドラインの策定や契約条件の明確化によって、入居者が物件を丁寧に使用する環境整備も求められます。物件の状態が著しく悪化すると、空室期間が長引くほか、賃料の値下げを余儀なくされるため、長期的な視点での原状回復対策は賃貸経営において極めて重要です。

会計上の取り扱いと資本的支出の要件
同じ工事内容であっても、その目的が単なる原状回復なのか、物件の性能向上を図るものなのかによって、会計上の取り扱いは大きく異なります。性能の原状回復を目的とした工事は、通常「修繕費」としてその年の経費に計上できる一方、物件のスペック向上を目的とする場合は「資本的支出」とされ、減価償却費として年次ごとに計上されることになります。国税庁では、資本的支出となる修繕工事費用の具体的な要件として、以下を挙げています。

１．物理的に新たに付け加えた部分（例：建物に避難階段を取り付ける工事）
２．用途変更等に伴う改造・改装のために要した金額
３．機器や設備を通常の交換費用を超えて、高性能なものへ取り替えた場合の超過分これらの基準に該当する工事費用は、初年度に一括で経費計上することはできず、数年に分割して減価償却していくため、工事実施年度の税負担が増大することにも留意する必要があります。

国税庁　No.5402 修繕費とならないものの判定

資本的支出とみなされるケース
資本的支出とは、物件の性能や価値を向上させることを目的とした支出を指します。以下に、具体例を挙げて説明します。

・避難階段の新設建物に避難階段を新たに取り付ける工事は、建物本来の性能向上に該当します。物理的に新しい設備や構造物を追加するため、そのコストは資本的支出として分類されます。
・内装や間取りの大規模な変更部屋の間取りを変更したり、内装を全面的にリノベーションする工事も同様です。これにより物件の利便性や入居者の満足度が向上するため、原状回復ではなく性能向上と見なされます。
・高性能モデルへの設備交換外壁や屋根、内装クロスを従来よりも高い品質や性能の製品に取り替える場合も、資本的支出の範囲に含まれます。これには、給湯器やエアコン、トイレなどの各種設備を最新の高性能モデルへ変更する工事も含まれます。時間が経過するにつれ

減価償却費としての計上方法
資本的支出に該当する工事費用は、その性質上、一度に経費として全額計上することはできません。代わりに、減価償却費として計上し、複数年にわたって分割して費用化することが求められます。

※減価償却とは・・・減価償却とは、長期間にわたって使用される設備や資産の取得コストを、耐用年数に応じて年度ごとに配分する会計処理のことです。たとえば、資本的支出として500万円の工事を行った場合、耐用年数が10年で設定されれば、年間50万円ずつ経費として計上します。

税負担への影響
一括計上が可能な修繕費とは異なり、資本的支出の場合、工事を実施した年度の税負担が増加する可能性があります。これは、初年度に大部分を経費計上できないためです。そのため、工事計画を立てる際には、複数年にわたるキャッシュフローと税負担を見越した資金管理が必要です。

留意すべきポイント
資本的支出の取り扱いを誤ると、税務上の問題が生じる可能性があります。そのため、以下の点を重視しましょう。
・事前相談工事を開始する前に、税理士や会計士と連携し、費用の性質を明確にしておくことが重要です。
・修繕計画の策定適切な修繕計画を立てることで、資本的支出と修繕費をバランス良く配分し、安定したキャッシュフローを維持できます。
・記録の保存工事に関する見積書、契約書、領収書などの書類を適切に保管することで、費用計上時の裏付け資料とします。