かつて不動産は「相続税対策の王道」と呼ばれ、現金を不動産に換えるだけで資産圧縮ができる時代が長く続きました。しかし、2026年（令和8年）、その前提を根底から覆す大きなルール変更が押し寄せています。
今、オーナー様の目の前で何が起きているのか。そして、大切な資産を守るためにどう動くべきか。最新の時事ネタを交えて解説します。
「5年ルール」の衝撃：駆け込み節税はもう通用しな
今回の税制改正で最大の激震となったのが、**「貸付用不動産の評価見直し（5年ルール）」**の導入です。
これまで不動産相続においては、購入直後であっても「路線価」や「固定資産税評価額」で評価されるため、時価との差を利用して即座に相続税を圧縮することができました。しかし、今後は相続開始前5年以内に取得・新築された賃貸用不動産は、原則として**「時価（取得価額ベース）」**で評価されることになります。
「体調が悪くなってから慌てて収益物件を買う」という、いわゆる駆け込み節税スキームは完全に封じられました。今後は、**「相続まで少なくとも5年以上は健康に過ごす」**という時間的余裕を持った、より早期の資産組み換えが必須となります。
「不動産小口化商品」への包囲網と市場の冷え込み
少額から都心の優良物件に投資でき、現物不動産と同じ節税効果が得られるとして人気を博した「不動産小口化商品（任意組合型）」にも、厳しいメスが入りました。
国税庁は、数百万円の投資で数千万円の評価を引き下げる行為を不当とみなし、保有期間に関わらず**「原則として実勢価格で評価する」**方針を打ち出しました。これにより、節税目的で小口化商品を保有していた層が、一斉に現物不動産への買い替えや売却を検討し始めています。
今後は「節税の道具」ではなく、純粋な「投資商品」としての利回りが問われることになり、オーナー様には、保有資産が「税制の変更に耐えうる実力」を持っているかを見極める選別眼が求められています。
生前贈与の主役は「相続時精算課税制度」へ
相続時の締め付けが厳しくなる一方で、国は「現役世代への資産移転」を促すためのアメも用意しています。2024年の改正以降、活用が爆発的に増えているのが、**「相続時精算課税制度」**のアップデート版です。
この制度には現在、年110万円の基礎控除が新設されており、暦年贈与のような「7年間の持ち戻し（亡くなる前の贈与を相続財産に加算するルール）」がありません。
特に賢いオーナー様の間では、**「収益物件そのものを早期に子供へ贈与し、そこから発生する家賃収入を子供の代で蓄積させる」**という戦略が定石となっています。親の代で家賃が貯まると将来の相続税が増えるだけですが、子供の代に移せば、それがそのまま将来の納税資金になるからです。「出口（相続）」だけでなく、「入口（日々の収益）」をどう移すかが、令和の資産防衛の鍵を握ります。
「グリーン・トランスフォーメーション（GX）」と固定資産税
一方で、賃貸経営を支える支援策も拡充されています。現在、政府が推進する脱炭素の流れを受け、**「省エネ・耐震改修」**に関する税制優遇が手厚くなっています。
一定の断熱改修や窓の二重サッシ化、耐震補強を行った物件に対し、建物の固定資産税を最大2年間、1/2に減額する特例が延長されました。2025年からは新築物件への省エネ基準適合が義務化されており、既存物件もこれに対応しなければ「資産価値の低下（入居率の低下）」を招くリスクがあります。
「節税のためにリフォームする」のではなく、「物件の競争力を高めながら、ついでに減税を受ける」という、攻めと守りを両立させた経営判断がこれまで以上に重要になっています。
金利上昇時代、AIが導き出す「真の資産価値」
最後に、税金と並んでオーナー様を悩ませているのが「金利の上昇」です。
低金利時代に変動金利で融資を組んだ物件は、利払い負担の増加によりキャッシュフローが圧迫されています。ここで注目されているのが**「AIによる管理支援サービス」**です。周辺の成約事例や空室状況をリアルタイムで解析し、AIが「今、最も利益を最大化できる賃料」を提案します。
税務上の「評価」を気にすることも大切ですが、金利上昇に打ち勝つためには、日々の「収益力」を高めることが最大の防御となります。最新技術を取り入れ、物件の稼働率を1％でも引き上げることが、最終的には相続時の「強い資産」に繋がります。
【結び】「節税」から「経営」へのシフト
2026年以降、不動産オーナーを取り巻く環境は「対策をすれば得をする」という単純な構造から、**「長期的な視点で経営をしなければ資産が目減りする」**という複雑な構造へと変化しました。
- 「5年ルール」を見越した早期の着手
- 「贈与制度」を活用した収益の移転
- 「省エネ改修」による資産価値の防衛
この3点を軸に、今一度ご自身のポートフォリオを見直してみてはいかがでしょうか。時代は変わりますが、正しい知識を持ち、先手を打つオーナー様が資産を守り抜く事実に変わりはありません。
今回の税制改正の細かな適用条件や、貴方の所有物件に合わせた具体的なシミュレーションについては、ぜひお気軽に当社の提携税理士や専門スタッフまでご相談ください。二人三脚で、次世代へ続く盤石な基盤を作っていきましょう。
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