【分譲マンションのリフォームはどこまで可能？】賃貸アパート経営・マンション経営の知識
reform_restoration
- リフォーム・原状回復
はじめに
分譲マンションのリフォームを考える際、一戸建てとは異なるさまざまな制約があります。しかし、それでも工夫次第で理想の住まいを実現することは可能です。本コラムでは、分譲マンションにおけるリフォームの可能範囲を詳しく解説し、注意すべきポイントについて整理していきます。
基本ルール
分譲マンションのリフォームを進めるにあたり、まず「区分所有法」や「管理規約」によって定められた制約を理解することが重要です。一般的に、マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれます。
● 専有部分とは？
専有部分とは、各住戸の所有者が自由に使用できる範囲を指します。通常、内装の変更や設備の入れ替えが可能であり、例えば以下のようなリフォームが可能です。
壁紙や床材の変更
キッチンや浴室の設備交換
間取りの変更（非構造壁の撤去）
照明やコンセントの増設
● 共用部分とは？
共用部分とは、マンションの全住民が利用する設備や構造を指します。廊下やエントランスだけでなく、建物の躯体や窓枠、配管・配線の一部も含まれるため、リフォームには制限がかかります。
共用部分に該当するため、変更が難しいもの
玄関ドア（管理組合の許可が必要）
窓（防火設備などの関係で交換が制限される）
配管（専有部分の範囲内なら交換可能だが、共用配管は管理組合の承認が必要）
バルコニー（避難経路の関係で改装に制約がある）
マンション管理規約の確認と重要ポイント
分譲マンションのリフォームを計画する際には、管理規約の確認が欠かせません。マンションごとに定められたルールがあり、リフォームの可否や進め方に影響を与えます。特に、管理組合による規定は住民間のトラブルを防ぐために設けられているため、事前の理解が必要です。ここでは、マンションの管理規約を確認すべきポイントについて詳しく解説します。
1. 工事の時間帯制限（近隣住戸への騒音配慮）
マンション内でのリフォームは、周囲の住民への影響を最小限に抑えることが求められます。そのため、多くのマンションでは、工事を実施できる時間帯が厳密に定められています。一般的には以下のようなルールが設定されています。
作業可能時間帯：平日9時〜17時、土日祝日は工事禁止 → 早朝や夜間の工事は禁止され、日中に限られることがほとんどです。
騒音の大きい作業は時間帯制限が厳しくなる場合あり → ドリルやハンマーを使う工事は、特定の時間帯のみ許可されることがある。
長期間の工事は管理組合へ相談が必要 → 大規模な改修を行う場合は、数週間〜数カ月に及ぶ可能性があるため、住民説明会を実施することが求められる場合がある。
近隣住民とのトラブルを避けるためにも、管理規約に記載された工事時間のルールを確認し、リフォーム業者とも慎重に相談しながら計画を進めることが大切です。
2. 管理組合への届け出義務（大規模な改修は事前申請が必要）
マンションの管理規約では、リフォームの内容によって管理組合への届け出が必要になる場合があります。特に、居住環境に影響を及ぼす大規模な改修については、事前に申請し、承認を得る必要があります。例えば以下のようなケースでは、管理組合への報告が必須です。
管理組合の届け出が必要なケース
間取り変更を伴うリフォーム（壁の撤去など）
水回り設備の交換・配管工事（浴室やキッチンの移動）
床の張り替え（防音性能の確認が必要）
共用部分に影響を与える改修（玄関ドアや窓枠の交換）
届け出の手続きには申請書の提出や管理組合の審査が含まれ、場合によっては住民説明会を開く必要があることもあります。そのため、リフォーム計画の初期段階で管理組合に相談し、必要な手続きを把握しておくことが重要です。
3. リフォーム業者の選定基準（指定業者がいる場合がある）
マンションによっては、リフォーム業者の選定に関する制限が設けられている場合があります。例えば、管理組合が指定した業者のみ施工可能とするケースがあり、自由に業者を選べないこともあります。これは主に以下の理由によります。
指定業者が設定される理由
施工品質の統一（安全な工事を担保するため）
共用部分への影響を最小限にするため（不適切な施工によるトラブル回避）
マンション設備との適合性の確保（給排水設備や電気配線の管理）
もし指定業者の制限がある場合、事前に見積もりを取得し、費用と内容を比較することが重要です。また、指定業者以外で工事を行いたい場合は、管理組合への相談が必要になります。
4. 床材の防音規定（遮音性能を満たす必要がある）
マンションの管理規約の中でも特に重要なのが床材の遮音性能に関するルールです。分譲マンションでは、騒音トラブルを防ぐために、一定の遮音性能を満たす床材を使用することが求められます。
床材の遮音性能に関する基準
L40・L45などの遮音性能の基準が設定されることが多い
フローリングへ張り替える場合、防音マットの併用が必要な場合あり
管理組合の承認なしに施工すると、張り替えを指示される可能性がある
特に下階への騒音を防ぐため、遮音性能の低い床材は施工不可と判断されることがあります。そのため、管理組合の規約を事前に確認し、施工業者と適切な床材を選定することが重要です。また、フローリングを選ぶ場合は、防音材を組み合わせることで基準をクリアしやすくなるため、リフォーム業者と相談しながら計画を立てると良いでしょう。
可能なリフォームの具体例
分譲マンションのリフォームでは、制約があるとはいえ、創意工夫次第で住環境を改善できます。以下、具体的なリフォームアイデアを紹介します。
● キッチンのレイアウト変更
マンションでは、水回りの位置変更が難しいことが多いですが、壁付けキッチンを対面型に変更したり、システムキッチンの設備をアップグレードすることで利便性を向上できます。
● 浴室・トイレのアップグレード
ユニットバスの交換は可能ですが、サイズの制約があるため事前の調査が重要です。最近では、コンパクトでも高機能な浴室設備が増えているため、スペースを有効活用できます。
● 収納スペースの改善
ウォークインクローゼットの設置や、押し入れを使いやすくするカスタム収納の導入は、マンション住まいのスペース問題を解決する有効な手段です。
● 防音対策
楽器を演奏する場合や、映画鑑賞を楽しみたい場合、防音施工が重要です。管理組合に相談しながら、遮音カーテンや防音パネルの設置を検討するのも良いでしょう。
こちらの記事も読まれています！
費用と工期の目安
分譲マンションのリフォームを計画する際には、費用と工期の見積もりが非常に重要です。どの設備をどのように変更するかによって予算が大きく変動するため、慎重な計画が求められます。また、マンションの管理規約や建物の構造によっては、追加の施工や調整が必要になることもあり、予想以上に時間がかかるケースもあります。ここでは、一般的なリフォームの費用相場と工期の目安を詳しく解説し、計画を進める上でのポイントを紹介します。
1. リフォーム内容ごとの費用相場と工期の目安
リフォームにはさまざまな種類があり、それぞれにかかる費用と工期が異なります。以下の表では、代表的なリフォーム内容ごとの費用相場と工期の目安を示しています。
これらの費用はあくまで一般的な相場であり、実際の金額は選択する設備や業者によって変動します。そのため、複数の業者から見積もりを取得し、コストと施工内容を比較することが重要です。
2. 費用と工期の決定要因
リフォームの費用と工期は、以下のような要素によって変動します。計画を立てる際にこれらの点を考慮することで、予算オーバーや予期せぬ工事遅延を防ぐことができます。
① 施工業者の選定
リフォーム業者によって費用や工事の品質は大きく異なるため、複数の業者から見積もりを取得し比較検討することが不可欠です。特にマンションの場合は、共用部分の扱いや管理規約を熟知した業者を選ぶことが成功のカギとなります。
② 設備のグレード
同じ「キッチン交換」や「ユニットバス交換」でも、選択する設備のグレードによって費用が大きく異なります。例えば、一般的なシステムキッチンは50〜80万円程度ですが、高級ブランドのものを選ぶと100〜150万円ほどになる場合があります。
③ マンションの管理規約
マンションによってはリフォーム時の細かい制約があるため、管理組合との調整が必要です。例えば、床の張り替えに関しては遮音性能を満たすことが義務付けられている場合があり、指定の床材以外は使用不可となるケースもあります。
④ 工事の規模
リフォームの範囲が広いほど、費用も工期も増加します。例えば、単純な壁紙の貼り替えなら1〜3日で完了しますが、キッチンの移動を伴う場合は1〜2週間かかることがあります。計画段階でどの範囲まで工事を行うかを明確にしておくことが大切です。
⑤ 追加工事の発生
リフォームの途中で予期せぬ追加工事が必要になるケースもあります。例えば、古い配管の交換が必要になったり、マンションの構造上の制約で施工方法を変更せざるを得ない場合、追加の費用や工期が発生します。このような不測の事態に備え、予備費を確保しておくことが推奨されます。
3. リフォームをスムーズに進めるためのポイント
相見積もりを取得する
最低でも2〜3社の業者から見積もりを取得し、費用や施工内容を比較しましょう。リフォーム業者によって価格や品質にばらつきがあるため、慎重な選定が必要です。
管理組合への相談を早めに行う
マンションの規約によっては、リフォーム計画を進める前に管理組合への事前申請が必要な場合があります。特に共用部分に関わる施工では、管理組合の承認がないと工事自体ができないため、計画段階で相談をしておくことが大切です。
余裕のある工期を設定する
予定通りに工事が進まない可能性もあるため、予備期間を設けたスケジュールを考えておきましょう。特に、管理組合の審査が必要な場合は承認に時間がかかるため、計画時点から考慮しておく必要があります。
補助金や助成金の活用を検討
自治体によっては、省エネ改修やバリアフリー対応のリフォームに補助金を出している場合があります。事前に調べて活用することで、費用負担を軽減できます。
まとめ
分譲マンションのリフォームは慎重な準備と計画が不可欠ですが、適切な対応をすれば快適な住空間を実現できます。住まいの価値を高めるために、管理組合や業者と相談しながら、安心・快適なリフォームを目指しましょう。
★★★当社の特徴★★★
弊社は、業界の常識を覆す【月額管理料無料】というサービスで、オーナー様の利回り向上を実現する不動産管理会社です。空室が長引いて困っている・・・月々のランニングコストを抑えたい…現状の管理会社に不満がある…などなど、様々なお悩みを当社が解決いたします！
家賃査定や募集業務はもちろん、入居中のクレーム対応・更新業務・原状回復工事なども、全て無料で当社にお任せいただけます。些細なことでも構いませんので、ご不明な点やご質問などございましたら、下記ご連絡先まで、お気軽にお問い合わせください！
【お電話でのお問い合わせはこちら】
03-6262-9556
【ホームページからのお問い合わせはこちら】
管理のご相談等、その他お問い合わせもこちらです♪
【公式ラインからのお問い合わせはこちら】
お友達登録後、ラインでお問い合わせ可能です♪
