「親からアパートと土地を相続した。資産価値は十分にあるはずなのに、相続税を支払う現金が足りない」
不動産を多く所有するご家庭では、このような問題が起こることがあります。
相続財産には、現金や預貯金だけでなく、土地・建物なども含まれます。つまり、相続財産全体としては大きな資産があっても、その多くが不動産であれば、すぐに納税へ使える現金が十分にあるとは限りません。
例えば、
・賃貸アパート
・マンション
・月極駐車場
・自宅
・土地
などを多く相続した一方で、預貯金が少なければ、
「資産はある。でも税金を払うための現金がない」
という状態になる可能性があります。
さらに、相続した賃貸物件をそのまま所有する場合には、相続税だけでなく、固定資産税、修繕費、ローン返済、原状回復費なども考えなければなりません。
今回は、不動産相続で起こりやすい「納税資金不足」について、その原因や事前に確認しておきたいポイントを、賃貸経営の視点から分かりやすく解説します。
相続税は「資産の金額」だけではなく「現金を用意できるか」が重要
相続税の対象となる財産には、現金や預貯金だけでなく、土地・建物などの不動産も含まれます。
相続税には基礎控除があり、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
で計算されます。
正味の遺産額がこの基礎控除を超える場合には、原則として相続税の申告・納税が必要になります。
例えば法定相続人が3人であれば、
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
が基礎控除額です。
ここで注意したいのが、
相続税を計算するための財産があることと、相続税を支払える現金があることは別
という点です。
なぜ不動産相続では納税資金が不足しやすいのか
例えば、次のような相続を考えてみましょう。
賃貸アパート 6,000万円
土地 3,000万円
預貯金 1,000万円
合計すると1億円の資産です。
※これは仕組みを説明するための単純な例で、実際の相続税評価や税額計算とは異なります。
資産総額だけを見ると、
「1億円も相続できるなら問題ない」
と思うかもしれません。
しかし、すぐに納税へ使える預貯金は1,000万円しかありません。
さらに、
葬儀費用
各種手続き費用
今後の生活費
賃貸物件の修繕費
などを考えると、1,000万円すべてを相続税の支払いに使えるとは限りません。
これが、不動産相続で起こりやすい「納税資金不足」の基本的な構造です。
相続税の納税期限は原則10か月
相続税の申告と納税期限は、原則として、
相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内
です。通常は被相続人が亡くなった日の翌日から数えます。
10か月というと余裕があるように感じるかもしれません。
しかし、実際の相続では、
相続財産を調査する
↓
相続人を確認する
↓
不動産を評価する
↓
遺産分割を話し合う
↓
相続税を計算する
↓
納税資金を準備する
といった作業があります。
相続人同士の話し合いが長引けば、10か月は意外と早く過ぎてしまいます。
そのため、
「相続税額が確定してから現金をどうするか考える」
のではなく、相続財産に不動産が多い場合には、早い段階から納税資金を確認しておくことが重要です。
問題1｜不動産はすぐ現金にならない
預貯金であれば、相続手続きを行った後に現金として利用できます。
一方、不動産を現金化するには売却が必要です。
売却する場合には、
・不動産会社への査定依頼
・売却価格の決定
・販売活動
・購入希望者との交渉
・売買契約
・決済、引渡し
といった手続きがあります。
希望価格ですぐに買主が見つかるとは限りません。
納税期限が迫った状態で売却を急げば、
「時間がないから価格を下げる」
といった判断を迫られる可能性もあります。
だからこそ、不動産を売却して納税資金を用意する可能性がある場合には、できるだけ早い段階から市場価格を把握しておくことが重要です。
問題2｜賃貸物件は「売れば終わり」ではない
相続した不動産が賃貸アパートやマンションの場合には、さらに慎重な判断が必要です。
例えば、毎月安定して家賃収入を生み出している物件を、
「相続税を払うため」
という理由だけで急いで売却してしまえば、将来得られるはずだった家賃収入を失うことになります。
そのため、
売却価格だけではなく、保有した場合の収益も比較する
ことが重要です。
例えば、
現在の家賃収入
空室率
年間経費
ローン返済額
年間手残り
今後の修繕予定
などを整理します。
そのうえで、
「この物件を売って納税資金を確保する」
のか、
「別の資産で納税資金を確保して、この物件は残す」
のかを考えます。
問題3｜相続後すぐに修繕費が必要になることもある
賃貸物件を相続すると、相続税以外にも現金が必要になる場合があります。
特に築年数が経過した物件では、
・外壁塗装
・屋上防水
・給排水設備
・給湯器
・エアコン
・消防設備
・共用部分
などの修繕や交換が必要になることがあります。
例えば、納税後に手元資金をほとんど残さなかったところへ、大規模修繕が発生すれば、賃貸経営の資金繰りが厳しくなる可能性があります。
つまり、
「相続税を払えるか」だけではなく、「払ったあとに賃貸経営を続けられるか」
まで考える必要があります。
相続税を払ったら現金ゼロ、では危険
相続税を預貯金から支払えるとしても、すべて使ってしまうことが適切とは限りません。
例えば、
相続した預貯金 1,500万円
相続税 1,200万円
だった場合、単純計算では300万円が残ります。
しかし、相続したアパートで近いうちに500万円程度の修繕が必要になるのであれば、資金不足になる可能性があります。
さらに、
退去が重なる
設備が故障する
家賃滞納が発生する
といったことも考えられます。
賃貸物件を引き継ぐ場合には、
納税後にどの程度の現金を残しておく必要があるのか
まで計算しておくことが大切です。
納税資金が足りない場合はどうする？
相続税は金銭による一括納付が原則です。
ただし、金銭での納付が難しく、一定の要件を満たす場合には、「延納」や「物納」という制度があります。延納は相続税を年賦で分割して納付する方法、物納は一定の相続財産によって納付する方法です。いずれも要件があり、原則として相続税の申告期限までに手続きが必要です。
延納
一括で相続税を支払うことが難しい場合に、一定の要件を満たせば分割して納付できる制度です。
ただし、誰でも自由に利用できるわけではなく、税額や担保などの条件が関係する場合があります。
また、延納期間中には利子税がかかるため、
「分割できるから問題ない」
と単純に考えるのではなく、税理士や税務署等へ早めに相談することが重要です。
物納
延納によっても金銭で納付することが難しい場合など、一定の要件を満たすことで相続財産そのもので納税する制度です。
こちらも利用条件があります。
そのため、
「不動産があるから最悪それで税金を払えばいい」
と最初から物納を前提に考えるのは避けた方がよいでしょう。
不動産を売却して納税する場合は「売却後の手残り」を確認
相続税の納税資金を確保するために、不動産を売却する方法もあります。
ただし、
「5,000万円で売れるから5,000万円使える」
わけではありません。
売却時には、
・仲介手数料
・登記関係費用
・ローン残債
・必要に応じた測量費用
・譲渡所得に対する税金
などが関係する場合があります。
そのため確認したいのは、
売却価格ではなく、売却したあと実際にいくら残るのか
です。
相続した不動産を売るときは「取得費」にも注意
相続した土地や建物を売却した場合、譲渡所得を計算するときの取得費は、原則として相続時の評価額をそのまま使うわけではありません。
基本的には、亡くなった方がその土地・建物を取得した際の購入代金などを基に計算します。取得費が分からない場合には、一定の場合に売却額の5％相当額を概算取得費として使える仕組みもあります。
例えば、
親が数十年前に購入した土地を相続した
というケースでは、当時の売買契約書が見つからないことがあります。
不動産を売却して納税資金を作る場合は、
売却価格だけではなく、売却時の税金まで含めて手残りを試算する
ことが重要です。
相続税を支払った不動産を売却すると使える可能性がある特例も
相続税が課税された人が、相続した土地や建物などを一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得計算上の取得費に加算できる場合があります。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。
国税庁によると、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することなどが要件となっています。
適用できるかどうかは個別の相続内容によって異なりますので、売却を検討する場合には税理士へ確認するとよいでしょう。
相続前から確認しておきたい「納税資金」
できれば、相続が発生してからではなく、生前から準備しておくことが理想です。
特に不動産を複数所有しているオーナーの場合は、
1．所有している不動産を一覧にする
土地
アパート
マンション
駐車場
自宅
などを整理します。
2．借入残高を確認する
各物件について、
借入残高
毎月返済額
返済期間
金利
などを確認します。
3．預貯金・生命保険などを確認する
相続が発生したときに、どの程度の現金を確保できるのか確認します。
4．相続税の概算を確認する
税理士などへ相談し、
「現状で相続が発生した場合、どの程度の相続税が想定されるか」
を把握します。
5．売却候補の不動産を考える
すべての不動産を残す必要があるのかも検討します。
例えば、
収益性の高い物件は残す
収益性の低い土地を売却する
といった方法も考えられます。
賃貸物件は「資産価値」と「収益力」の両方を見る
相続対策では、不動産の評価額に目が向きやすくなります。
しかし、相続後に重要になるのは賃貸経営です。
例えば、
A物件
相続税評価額 5,000万円
年間手残り 50万円
B物件
相続税評価額 4,000万円
年間手残り 200万円
という物件があった場合、
評価額だけで見ればA物件の方が価値が高いように感じます。
しかし、賃貸経営の収益性ではB物件の方が高い可能性があります。
相続後にどの物件を残し、どの物件を売却するか考える際には、
資産価値だけではなく、収益力も確認する
ことが重要です。
管理会社だから分かる「相続後のお金」もある
相続税の計算は税理士の専門分野です。
一方、賃貸物件については管理会社が把握している情報もあります。
例えば、
現在の賃料
入居率
空室期間
修繕履歴
設備交換履歴
今後必要になりそうな修繕
募集時の想定賃料
などです。
こうした情報が分かれば、
「この物件を10年間保有した場合」
「今売却した場合」
を比較する材料になります。
相続対策を考えるときには、
税理士＝相続税
不動産会社＝不動産価値
管理会社＝賃貸経営
というように、それぞれの専門家から情報を集めることも有効です。
相続後に慌てないために確認したい5つの数字
不動産を所有するオーナーであれば、少なくとも次の5つは確認しておきたいところです。
1．想定される相続税
概算でもよいので、税理士等に確認します。
2．すぐ使える現金
預貯金など、納税に利用できる資金を整理します。
3．借入残高
相続する不動産にどの程度の借入が残っているか確認します。
4．年間手残り
家賃収入ではなく、経費やローン返済などを差し引いた後の金額を確認します。
5．今後の修繕費
5年程度を目安に、大きな設備交換や修繕予定がないか確認します。
この5つを整理すると、
「相続税を払えるか」
だけではなく、
「相続後も無理なく賃貸経営を続けられるか」
まで見えてきます。
まとめ｜不動産相続では「資産額」より「現金の流れ」も確認する
不動産を多く所有している場合、
「資産があるから相続税も問題なく払える」
とは限りません。
不動産は価値のある資産ですが、現金とは違い、そのまま納税に使えるわけではありません。
そのため、不動産相続では、
- 想定される相続税
- 現在の預貯金
- 不動産の売却可能性
- 借入金の残高
- 相続後の修繕費
- 賃貸物件から得られる年間手残り
などを総合的に確認することが重要です。
特に賃貸物件を相続する場合には、
「相続税を払えるか」で終わらず、「払ったあとも安定して物件を運営できるか」
まで考える必要があります。
相続税を支払うために収益性の高い物件を急いで売却してしまったり、反対に、収益性の低い物件を何となく保有し続けたりすると、将来の資産形成にも影響する可能性があります。
まずは、
「所有している不動産はいくらの価値があるのか」
だけではなく、
「毎年いくら利益を生んでいるのか」
「今後いくら修繕費が必要なのか」
という賃貸経営の数字を整理してみましょう。
相続を控えている場合や、すでに賃貸物件を相続したものの今後の運用に迷っている場合には、税理士などの専門家とともに、管理会社にも現在の収支・入居状況・修繕履歴を確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。
「資産を残すこと」だけでなく、「無理なく引き継げる状態にしておくこと」。
これも、不動産オーナーにとって重要な相続対策の一つではないでしょうか。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法律上の判断を行うものではありません。相続税、延納・物納、譲渡所得や各種特例については、財産や相続人の状況によって取り扱いが異なるため、税理士等の専門家へご確認ください。
