不動産オーナー様や富裕層の皆様にとって、非常に重要なテーマである「賃貸不動産の相続税評価ルール見直し」について、その影響と、今すぐ着手すべき具体的な対策を解説します。
国の新たな「節税術潰し」とも言えるこの動きは、従来の相続対策の常識を大きく変えるものです。詳細な分析と有益な対策を講じ、資産を守るための準備を徹底してください。
序章：静かに進む「評価圧縮スキーム」へのメス
長らく富裕層の常識とされてきた相続税対策の一つに、「現金を賃貸不動産に組み替える」という手法があります。現金は額面通り100%の評価となりますが、賃貸用の不動産は、実勢価格（時価）よりも低い路線価（土地）や固定資産税評価額（建物）をベースに評価されます。さらに、他人に貸し付けていることで「貸家建付地」「貸家」として評価が下がり（評価圧縮）、相続税評価額を大幅に引き下げることが可能でした。
しかし、2024年（令和6年）にタワーマンションの相続税評価が是正された（タワマン税制）のに続き、政府・与党は、この「過度な評価圧縮」を防ぐため、**賃貸不動産（一棟マンション、オフィスビル、不動産小口化商品など）**の相続税評価方法を根本的に見直す方針を固めました。これが、2026年度（令和8年度）税制改正大綱に盛り込まれる見込みの、新たな「節税術潰し」です。
このルール変更は、従来の相続対策の前提を覆すものであり、特に富裕層や不動産オーナーにとって「知らなかった」では済まされない事態です。
第1章：何が変わるのか？「5年ルール（案）」と「実勢価格ベース」への移行
報道されている政府・与党の方針案から、今回の評価見直しの主要なターゲットとルール変更の骨子を読み解きます。
1. 「5年以内取得」不動産の評価方法が激変（購入価格ベースの導入）
最も大きな変更点は、相続直前の駆け込み的な節税策を封じるためのルールです。
【新ルール案の骨子】
- 対象： 相続発生前5年以内に購入した賃貸不動産（一棟マンション、区分マンション、オフィスビルなど）
- 評価方法： 現行の路線価・固定資産税評価額ではなく、原則として**「購入時の価格（取得価額）ベース」**で評価する方向。
- 算定方法（案）： 購入価格に、地価の変動などを反映させたうえで、約20%程度を控除した金額を相続税評価額とする方式が検討されています。
これまで、購入直後の相続でも路線価等が適用され、実勢価格の2割～3割程度まで評価を圧縮できる事例が多数存在しました。しかし、この新ルールが適用されると、5年以内の購入であれば、評価圧縮効果は大幅に縮小し、購入価格に近い水準（80%程度）で課税されることになります。
これにより、「相続直前に高額な賃貸不動産を購入して節税する」という王道の手法は、事実上の終焉を迎えることになります。
2. 不動産小口化商品も「実勢価格ベース」へ
一棟不動産を小口化し、複数の投資家で保有する「不動産小口化商品（信託受益権など）」も、今回の見直しの主要なターゲットです。
- 評価方法： 現行の評価方法ではなく、市場の取引事例や実勢価格を勘案して評価額を算定するルールに変更される見込みです。
- 影響： 小口化商品も従来の評価圧縮効果を享受しにくくなり、購入時期に関わらず、実質的な財産価値に近い評価額で課税される可能性が高まります。
3. 改正の背景：国税庁が問題視する「過度な評価乖離」
国税庁は、以下の様な事例を問題視し、**「財産の真の価値に応じた公平な課税」**の実現を目指しています。
- 事例： 21億円で購入した賃貸マンションが、相続時にはわずか4.2億円と評価された（約80%減）。
- 事例： 3,000万円で購入した小口化商品が、評価額480万円になった。
国は、このような極端な評価乖離を是正し、納税者間の公平性を確保する姿勢を明確に打ち出しています。
第2章：オーナーが直面するリスクと課題
新ルールが導入された場合、不動産オーナーや富裕層は以下のようなリスクに直面します。
1. 従来の相続対策の破綻と納税資金の不足
最も深刻なリスクは、これまで計画してきた相続税の試算が大きく狂うことです。
- 評価額の急騰： 5年以内に取得した賃貸不動産の評価額が、従来の試算よりも大幅に上昇し、相続税額が数億円単位で増加する可能性があります。
- 納税資金の不足： 納税資金を不動産の評価圧縮効果に依存していた場合、増加した相続税を支払うための現金が不足する事態に陥りかねません。急な不動産の売却を余儀なくされるリスクも生じます。
2. 「駆け込み購入」の失敗
「改正前に駆け込みで不動産を購入すれば間に合うのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、新ルールは**「適用時期以降の相続・贈与」**から適用される見込みであり、改正法案が成立すれば、その後の購入は新ルールの対象となります。さらに、購入から5年以内の相続が対象となるため、急いで購入しても、5年以内に相続が発生すれば、節税効果は期待できなくなります。
3. 不動産投資の目的の見直し
これまでは「節税メリット」が先行して投資判断がなされるケースもありましたが、今後は節税効果が薄れるため、**純粋な「収益性（キャッシュフロー）」と「資産価値の維持・向上」**が投資判断のより重要な基準となります。
第3章：【緊急対策】今すぐ着手すべき3つのアクション
具体的なルールが確定する前の「今」こそ、対策を講じるラストチャンスです。オーナーの皆様は、以下の3つのステップに早急に着手してください。
対策1：全保有資産の「棚卸し」と「リスク評価」の実施
まずは、ご自身の保有資産をすべて洗い出し、新ルールの影響度を把握することが最優先です。
| 項目 | 確認・整理事項 | 新ルールでのリスク |
| 全保有不動産 | 区分マンション、一棟レジ、オフィス、小口化商品など、種別ごとにリスト化。 | |
| 取得時期・価額 | 取得時期、取得価額（実勢価格）、現在の相続税評価額（路線価等ベース）を一覧化。 | 5年以内取得の賃貸不動産は、評価額が急騰する最大のリスク。 |
| 評価乖離率 | 実勢価格（時価）と現行の相続税評価額の乖離率を算出。 | 乖離率が高い資産ほど、税制改正時の影響が大きくなる。 |
| 納税資金 | 相続税の概算額に対し、現預金や保険で賄える納税資金を再確認。 | 評価額の上昇を想定し、不足額を算出する。 |
特に、**「5年以内に取得した賃貸不動産」と「評価乖離率が高い不動産」**については、新ルール適用時の相続税増加額をシミュレーションし、リスクの大きさを見える化してください。
対策2：現金による納税対策の強化（保険・贈与の活用）
賃貸不動産の評価圧縮が困難になる以上、増額が予想される相続税を賄うための現金（納税資金）確保が、より重要になります。
- 生命保険の活用（非課税枠の利用）：
- 死亡保険金には「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠があります。この非課税枠を利用して、必要な納税資金を生命保険で準備することは、リスクの少ない有効な手段です。
- 暦年贈与・教育資金/結婚・子育て資金の一括贈与の活用：
- 現金を早めに次世代に移転させ、将来の相続財産から減らしておく「生前贈与」を強化します。
- 2024年の税制改正により、暦年贈与の「持ち戻し期間」が7年に延長されましたが（順次適用）、非課税枠（年間110万円）を活用した計画的な贈与は引き続き有効です。
- 教育資金や結婚・子育て資金の一括贈与の特例（非課税）も、要件を満たすなら積極的に活用すべきです。
対策3：不動産保有の「名義変更」を検討（適格な贈与と組み替え）
新ルールは「相続」時に焦点が当てられています。そこで、「相続」以外の手段、すなわち「贈与」や「法人活用」による名義変更を検討します。
- 贈与の活用：
- 不動産を子や孫に贈与する際、贈与税評価額は現行ルール（路線価など）が適用されます。将来的に相続税評価が上がる前に、現行の低い評価額で次世代に名義を移転させることで、税負担を抑えることが可能です。
- ただし、贈与税は相続税よりも税率が高く、特例の活用や慎重なシミュレーションが必要です。
- 法人を活用した資産承継：
- 個人名義で保有している賃貸不動産を、設立した資産管理法人などに売却し、法人名義に組み替えることを検討します。法人の株式は、評価方法が個人保有の不動産とは異なり、評価を引き下げられる可能性があります。
- ただし、法人化には不動産取得税や登録免許税、譲渡所得税などがかかるため、トータルでのコストとメリットを専門家と綿密に試算する必要があります。
対策4：時価と評価額の乖離が少ない資産への組み替えの検討
評価圧縮が目的で取得した不動産から、純粋なキャッシュフローと資産価値の安定性が高い資産、あるいは評価乖離が少ない資産への組み替えを中長期的に検討することも重要です。
- 例： 立地条件が良く、賃貸需要が堅調な、築年数が経過した優良物件は、実勢価格に対する評価額の乖離がもともと大きくないケースがあり、新ルールの影響が比較的限定的かもしれません。
- 例： 今後は、評価額の「下がり幅」よりも、その物件が将来的に生み出す「賃料収入」と「売却益」に焦点を当てるべきです。
終章：最後に
今回の税制改正は、国が「節税の抜け穴」と見なす部分を徹底的に塞ぎにきた明確なサインです。従来の相続対策は、その多くが通用しなくなる可能性が高まりました。
しかし、これは同時に、「節税ありき」ではない、本質的な資産承継戦略を構築するための好機でもあります。
重要なのは、具体的な税制改正が確定するのを待つのではなく、今すぐご自身の資産状況を専門家（税理士・不動産の専門家）と共に棚卸し、新ルールが適用された場合の最悪のケースを想定したシミュレーションを行うことです。
相続対策は、一朝一夕には完了しません。**「誰に、どの資産を、いつ、どう承継するか」**という明確なゴールを設定し、専門家の知見を借りながら、多角的な視点から対策を再設計することが、不動産オーナーと富裕層の皆様にとって最大の防御策となります。
2026年（令和8年）の税制改正大綱が発表されるまでの期間を最大限に活用し、資産を守るための準備を徹底してください。
お名前とアドレスを入れるだけ！
大家業の常識が変わる。不動産市場の「今」を知れる、最新の資料を進呈！
聞きたいことがすぐ聞ける！
カンタンなご質問や、お急ぎの方はお電話が便利です！
家賃の滞納者がいて困っている…今の管理会社が仕事をしてくれない…
どんなお困りごとでも大丈夫！丁寧にご回答しますので、お気軽にお問い合わせください☆
お問い合わせ・ご相談はＬＩＮＥでも受け付けております！
”まずは聞いてるみ”というお気持ちでも大丈夫です。お気軽にお問い合わせください☆
