不動産相続が「争続」になる前に。トラブル事例と円満解決のヒント|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

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2025.06.20

1 なぜ不動産相続はトラブルになりやすいのか？
2 具体的なトラブルケース
3 トラブルを未然に防ぐ！最強の「生前対策」5選
4 まとめ：「争続」を避け、「笑顔相続」を実現するために

はじめに

親から受け継ぐ大切な財産、不動産。しかし、その相続をきっかけに、それまで仲の良かったはずの家族の関係に深い亀裂が入ってしまうケースが後を絶ちません。なぜ不動産相続は、これほどまでにトラブルを招きやすいのでしょうか。

本コラムでは、不動産相続で実際に起こりがちなトラブルを具体的なケーススタディを交えてご紹介し、その原因と解決策、そして最も重要な「トラブルを未然に防ぐための生前対策」まで、分かりやすく徹底解説します。ご自身の家族に置き換え、「我が家の場合はどうだろう？」と考えながら読み進めてみてください。

なぜ不動産相続はトラブルになりやすいのか？

不動産相続が「争続」と揶揄されるほど揉めやすいのには、不動産ならではの4つの特性が関係しています。

1．高額な財産であること: 不動産は、預貯金など他の財産に比べて非常に高額です。そのため、各相続人の利害が大きく絡み合い、少しの意見の相違が大きな対立に発展しやすくなります。

2．物理的に分割しにくいこと: 預貯金であれば1円単位で公平に分けられますが、土地や建物を物理的に「法定相続分どおりに分ける」ことは不可能です。この「分けにくさ」が、トラブルの最大の原因となります。

3．評価が難しいこと: 不動産の価値は、相続税評価額、固定資産税評価額、実勢価格（時価）など、様々な基準があり、どれを基に分割するかで各相続人の取得額が変わってきます。これもまた、揉める火種になります。

4．感情的な対立を生みやすいこと: 特に「実家」の相続では、「親の介護を一身に引き受けた」「長年同居してきた」といった金銭では測れない「貢献」や「想い」が絡み合います。こうした感情的なしこりが、冷静な話し合いを妨げる要因となるのです。

具体的なトラブルケース

これらの特性を理解した上で、具体的なトラブルケースを見ていきましょう。

【ケース1】遺産分割協議がまとまらない！「分け方」をめぐる対立

最も典型的で、誰もが遭遇しうるのがこのケースです。

＜状況＞ 父親が亡くなり、相続人は長男、次男、三男の3人。遺産は、父親が一人で暮らしていた時価3,000万円の実家（土地・建物）のみ。

長男の主張: 「自分がこの家を継いで、家族と住み続けたい。先祖代々の土地を守りたい。」
次男・三男の主張: 「法律で決められた権利（法定相続分）として、それぞれ1,000万円ずつ現金で欲しい。兄さんだけが家をもらうのは不公平だ。」

長男には、次男と三男に支払う合計2,000万円もの現金はありません。話し合いは平行線をたどり、兄弟の間に険悪なムードが漂い始めました。

＜トラブルの原因と解決策＞

この対立の根源は、不動産の「分けにくさ」にあります。不動産の分割方法には、主に以下の3つがあり、どの方法を選択するかで揉めるのです。

1．現物分割（げんぶつぶんかつ） 土地を分筆（登記上、複数の土地に分けること）して、それぞれが取得する方法。ただし、土地の形状や道路との接面状況によっては価値が大きく下がる、そもそも分筆が難しいなどの問題があり、現実的でない場合が多いです.

2．代償分割（だいしょうぶんかつ） 今回のケースのように、特定の相続人（長男）が不動産を取得する代わりに、他の相続人（次男・三男）に対して、その相続分に相当する現金（代償金）を支払う方法です。長男の「住み続けたい」という希望を叶える最善の方法ですが、代償金を支払う資力があることが大前提となります。

解決策: 長男が自己資金で支払えない場合、金融機関でローンを組む（不動産担保ローンなど）ことが選択肢になります。ただし、返済計画などを巡って家族の同意が必要になることもあり、慎重な検討が必要です。

3．換価分割（かんかぶんかつ） 不動産を第三者に売却し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。公平に金銭で分割できるため、最終的な解決策として選ばれることが多いです。

解決策: 長男は住み続けることを諦めなければなりませんが、全員が納得しやすい最も公平な方法と言えます。売却にかかる諸経費（仲介手数料、登記費用、譲渡所得税など）を差し引いた金額を3人で分けることになります。

このケースでは、まず長男が代償分割のための資金調達に動くべきでしょう。それが難しい場合は、感情的な対立を乗り越え、換価分割を選択することが現実的な落としどころとなります。話し合いがこじれて家庭裁判所の調停や審判に移行すると、時間も費用も、そして精神的な負担も大きくなってしまいます。

【ケース2】「全財産は長男へ」不公平な遺言書と遺留分の問題

遺言書があれば、遺産分割協議は不要となり、スムーズに相続が進むはず…と思いきや、その内容が新たな火種となることがあります。

＜状況＞ 父親の死後、公正証書遺言が見つかりました。そこには「全財産（実家の土地・建物、預貯金）を、同居して面倒を見てくれた長男に相続させる」と書かれていました。次男と長女は、自分たちの取り分が全くないことに愕然とし、長男に不信感を抱きます。

＜トラブルの原因と解決策＞

たとえ遺言書があっても、法律は他の相続人に最低限の取り分を保障しています。これを「遺留分（いりゅうぶん）」と呼びます。

トラブルの原因: 遺言書の内容が、他の相続人の遺留分を侵害していること。

解決策: このケースでは、次男と長女は長男に対して「遺留分侵害額請求」を行うことができます。これは、「遺留分に相当する額を金銭で支払ってほしい」と請求する権利です。

遺留分の計算（簡単な例）

・相続人が配偶者と子の場合：法定相続分のそれぞれ2分の1

・相続人が子のみの場合（今回のケース）：法定相続分の合計で2分の1

✓兄弟3人の法定相続分は各3分の1。

✓遺留分は、その2分の1である「6分の1」ずつとなります。

✓財産総額が仮に3,600万円だとすると、次男と長女はそれぞれ600万円（3,600万円 × 1/6）を長男に請求できる権利があります。

※注意点※

遺留分侵害額請求には期限があります。**「相続の開始（親の死亡）と、遺留分を侵害する遺言や贈与があったことを知った時から1年間」**です。この期間を過ぎると時効となり、請求できなくなってしまいます。

まずは当事者間で冷静に話し合うことが第一ですが、感情的な対立が大きい場合は、弁護士を代理人として交渉したり、家庭裁判所に調停を申し立てたりすることになります。遺言書があっても、必ずしも「円満解決」とは限らないのです。

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【ケース3】誰も欲しがらない…「負」動産の押し付け合い

資産価値がある不動産ならまだしも、逆に負担にしかならない「負動産」の相続も深刻な問題です。

＜状況＞ 相続財産は、地方にある先祖代々の山林と、築50年の古い空き家。山林は境界も曖昧で活用方法がなく、空き家は倒壊の危険があり、毎年固定資産税だけがかかっています。売却しようにも買い手は見つからず、解体するにも100万円以上の費用がかかります。相続人である兄弟は、誰もこの不動産を相続したがりません。

＜トラブルの原因と解決策＞

価値のない不動産の管理責任や金銭的負担を誰が負うのか、という押し付け合いがトラブルの原因です。

解決策1：相続放棄 最も手軽な方法として考えられますが、重大な注意点があります。相続放棄は、特定の財産だけを選んで放棄することはできません。この「負動産」を放棄するということは、預貯金や有価証券といったプラスの財産もすべて放棄するということです。プラスの財産が全くない場合に有効な手段です。手続きは、相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で行う必要があります。

解決策2：相続土地国庫帰属制度 2023年4月に始まった新しい制度で、一定の要件を満たす土地の所有権を国に引き取ってもらうことができます。これは相続した土地を持て余している場合に利用できる可能性があります。

注意点: 建物がある土地や、境界が不明確な土地、担保権が設定されている土地などは対象外です。また、国の審査があり、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。誰でも無条件に利用できるわけではありませんが、選択肢の一つとして知っておく価値はあります。

解決策3：その他の方法 隣地の所有者に引き取ってもらえないか交渉する、あるいは「引き取り業者」に有償で引き取ってもらうといった方法も考えられますが、いずれも簡単ではありません。

「負動産」問題は、解決が非常に困難です。こうなる前に、親世代が元気なうちに処分や対策を考えておくことが何よりも重要になります。

【ケース4】相続登記の放置が招く、悪夢の数珠つなぎ相続

手続きが面倒だからと、不動産の名義変更（相続登記）を先延ばしにしていると、将来とんでもない事態を引き起こします。

＜状況＞ Aさんは、父親が亡くなったため、父親が住んでいた家の相続手続きを始めました。しかし、法務局で登記簿を確認したところ、その家の名義はなんと50年前に亡くなった祖父のままでした。父親は、祖父が亡くなった時に相続登記をしていなかったのです。

＜トラブルの原因と解決策＞

トラブルの原因: 相続登記の未了により、権利関係がネズミ算式に複雑化してしまったこと。この家をAさん名義にするには、まず「祖父の相続」を確定させる必要があります。祖父の相続人は、Aさんの父親とその兄弟たち。もしその兄弟の中にすでに亡くなっている人がいれば、その人の配偶者や子（Aさんから見れば叔母やいとこ）が相続人となります。 Aさんは、会ったこともない親戚を探し出し、全員から遺産分割協議書に実印をもらい、印鑑証明書を提出してもらわなければなりません。協力に非協力的な人が一人でもいれば、手続きは進みません。

解決策：相続登記の義務化こうした問題を解消するため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

✓相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

✓正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この義務化により、今後は「登記の放置」は許されなくなります。心当たりがある方は、たとえ何代前の相続であっても、一刻も早く司法書士などの専門家に相談し、複雑に絡み合った糸を解きほぐす作業に着手すべきです。放置すればするほど、関係者は増え、解決は困難を極めます。

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【相続トラブルを防ぐ実践的ガイド】

トラブルを未然に防ぐ！最強の「生前対策」5選

これまで見てきたようなトラブルは、その多くが事前の準備によって回避できます。親が元気なうちに、家族で将来について話し合い、対策を講じることが「争続」を防ぐ最大の鍵です。

1．「公正証書遺言」を作成する 遺言書は、相続トラブルを防ぐ最も有効な手段です。特に、自筆の遺言書（自筆証書遺言）は形式の不備で無効になったり、発見者に改ざんされたりするリスクがありますが、「公正証書遺言」ならその心配がありません。公証人が作成に関与するため、法的に確実で、原本が公証役場に保管されるため紛失や改ざんの恐れもありません。作成費用はかかりますが、将来の紛争を避けるための「保険」と考えれば、決して高くはありません。遺言書には、なぜそのような分け方にしたのか、という「想い」を記す付言事項を盛り込むことで、相続人の納得感も得やすくなります。

2．生前贈与を活用する 元気なうちに財産を少しずつ次の世代に移しておく方法です。年間110万円までの贈与なら贈与税がかからない「暦年贈与」が知られていますが、不動産のような高額な財産の贈与には「相続時精算課税制度」の活用も検討できます。ただし、不動産の生前贈与は、登録免許税や不動産取得税が高額になるデメリットもあります。税理士などの専門家と相談し、相続税対策として本当に有効か、慎重に判断する必要があります。

3．生命保険を活用する これは、不動産相続において非常に有効な「隠れた名案」です。死亡保険金は、原則として「受取人固有の財産」とみなされ、遺産分割の対象になりません。例えば、ケース1のように長男に実家を相続させたい場合、次男と三男を受取人とする生命保険に親が加入しておくのです。親の死後、次男と三男は保険金を受け取ることで、代償金の問題がクリアになり、長男はスムーズに実家を相続できます。納税資金の準備にも使える、非常に柔軟で効果的な対策です。

4．家族信託（民事信託）を検討する 最近注目されている、比較的新しい財産管理・承継の方法です。親（委託者）が元気なうちに、信頼できる子（受託者）との間で信託契約を結び、不動産などの財産管理を任せます。親が認知症などで判断能力を失った後も、受託者である子は契約内容に従って財産の管理や処分（売却など）ができます。そして、親が亡くなった後の財産の承継先まで指定しておくことができます。遺言の機能と後見制度の機能を併せ持った、柔軟な設計が可能な制度です。

5．何よりも大切な「家族会議」と「情報共有」 どんなに優れた制度や対策も、家族のコミュニケーションなくしては成り立ちません。

・親はどのような財産を持っているのか（不動産の場所、価値、預貯金など）。

・親は自分の財産を将来どうしたいと考えているのか。

・子どもたちはそれぞれ、将来についてどう考えているのか。

こうしたことを、日頃からオープンに話し合える関係を築いておくことが、すべての基本です。親の想いを記す「エンディングノート」も、家族が話し合うきっかけとして非常に有効です。