賃貸借契約の違約金相場は1か月程度｜契約書で見るべき注意点も解説
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- 賃貸経営得情報
やっと埋まった空室の入居者が、2年契約なのに、半年で解約すると言い出した…
そんな賃貸借契約の中途解約には、違約金を設定したいオーナー様も多いでしょう。
しかし、
「違約金の相場はいくら？」
「違約金を設定するには契約書にどう書けばいい？」
「違約金の支払拒否をされたらどうすればいい？」
など、疑問点も多いですよね。
違約金は借主の突然の退去に備えられるメリットもある反面、高額すぎると違法になるケースもあるんです。
そこで、違約金の設定を検討しているオーナー様向けに
■賃貸借契約で中途解約の違約金はなぜ必要なのか？
■違約金の相場
■賃貸借契約書などへの違約金の書き方
■借主から違約金を支払拒否されたときの対応
などをご紹介します。
借主の自己都合による損害やトラブルを避け、安定した賃貸経営をおこなうためにも、賃貸借契約の違約金について正しい知識を身に付けましょう。
賃貸借契約の中途解約の違約金はなぜ必要？
オーナー様にとって、借主に長期的に入居してもらうことが賃貸経営の安定につながります。
借主が短期間で退去してしまうと、
・家賃収入が減少する
・原状回復工事が必要になる
・新たな借主の客付けや、空室対策が必要になる
など、多くの費用や時間を費やすことになります。
賃貸借契約の中途解約の違約金を設定すると、
・契約の残り期間で得られるはずだった家賃収入
・新たな借主が見つかるまでの費用
などを得られるメリットがあるんです。
賃貸借契約の中途解約の違約金相場は「家賃1か月分程度」
一般的な賃貸借契約の場合は、違約金が家賃の1か月分となっているケースが多いです。
国土交通省が定める「賃貸住宅標準契約書」でも、違約金は30日分の賃料と設定されています。
そのため、多くの賃貸アパートやマンションでは、違約金の相場が家賃の1か月程度となっているんです。
高額な違約金は違法になるケースもある
賃貸借契約をする際は、法人ではなく、個人の借主と契約をするオーナー様が多いと思います。
個人の借主との賃貸借契約では、消費者契約法が適用されることが多いため、消費者（借主）に不利益をもたらす契約は無効となるケースが多いです。
そのため高額すぎる違約金を設定している場合は、借主に不利益が生じる恐れがあるため、認められない可能性があります。
長期的に入居してもらいたいがために、たとえば「期間2年の賃貸借契約を中途解約したら家賃4年分」など、公序良俗に反するような高額すぎる違約金は設定しないように注意しましょう。
賃貸借契約の中途解約の違約金を設定する方法｜契約書などへの書き方
違約金については、重要事項説明書と賃貸借契約書の両方に記載することが必要です。
契約期間の途中で契約解除した際の条件を明記する「解約条項」に、「契約後1年未満で解約した場合は、家賃1か月分の違約金」といった1文を入れておきましょう。
たとえば賃貸借契約の期間2年で入居した借主が、「やっぱり部屋が気に入らない」と1か月で解約を申し出た場合でも、違約金を払ってもらえるので安心です。
中途解約以外でも設定しておくと安心！賃貸の違約金
賃貸借契約の中途解約の違約金以外にも、
・家賃滞納
・ペット飼育禁止違反
・騒音トラブル
などに違約金を設定しておくと、万が一のトラブル時に安心です。
中途解約の違約金と同様、重要事項説明書と賃貸借契約書に明記・説明したうえで同意・署名をもらえれば、契約違反があった場合に違約金を払ってもらえます。
賃貸借契約違反は、ほかの借主からのクレームの原因にもなりますので、入居時に契約の内容を丁寧に説明しましょう。
賃貸物件の借主から違約金支払を拒否されたらどうする？
借主の都合により違約金が発生した場合には、原則として、借主には違約金を支払う義務が生じます。
「違約金を敷金から払っておいてほしい」などの要望があっても、受ける必要はありません。
支払わない場合は、
・連帯保証人に連絡する
・内容証明郵便を送る
・少額訴訟を起こす
などの対策をとりましょう。
しかし重要事項説明書や賃貸借契約書の内容に、違約金について記載されていない・または記載していても説明していない場合には、借主に違約金の支払義務が生じないので注意しましょう。
まとめ
オーナー様の健全な賃貸経営を行うためにも、適正な違約金の設定は有効です。
とくに借主の短期間での中途解約は、原状回復・客付けなどの費用がかかるため、違約金を設定しておくと安心です。
違約金の相場は、国土交通省が定めている「賃貸住宅標準契約書」でも、家賃の1か月程度とされています。
しかし高額な違約金を設定すると、
・消費者違反となり、違約金が無効となる
・入居者満足度が低下する
・賃貸物件の評判が下がる
などの原因となり、退去者が増えたり新たな入居者が見つかりにくくなるので注意しましょう。
また、賃貸経営のスムーズな運営には、家賃滞納・ペット飼育禁止違反などにも違約金を設定しておくのもおすすめです。
違約金については、重要事項説明書と賃貸借契約書に記載・説明し、トラブルのない契約をしましょう。
（株）アブレイズパートナーズでは、オーナー様の健全な賃貸経営を実現するために、違約金の設定などさまざまな契約手続きの代行や、日々の賃貸管理業務などを全力でサポートしています。
賃貸管理のお困りごとがあれば、（株）アブレイズパートナーズへおまかせください。
